Uitspraak
201704791/1/A2.
Datum uitspraak: 24 januari 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 19 mei 2017 in zaak nr. 15/2119 in het geding tussen:
[appellant]
en
de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (hierna: het Waarborgfonds), gevestigd te Zoetermeer.
Procesverloop
Bij besluit van 31 december 2014 heeft het Waarborgfonds aan [appellant] meegedeeld dat de schuld, die is ontstaan doordat de opbrengst van de verkoop van de woning van [appellant] onvoldoende was om de volledige hypotheek die op die woning rustte af te lossen, hem niet wordt kwijtgescholden.
Bij besluit van 8 juni 2015 heeft het Waarborgfonds het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 18 oktober 2016 heeft de rechtbank het Waarborgfonds in de gelegenheid gesteld om het in deze tussenuitspraak geconstateerde gebrek te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij uitspraak van 19 mei 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 8 juni 2015 ingestelde beroep gegrond verklaard, dit besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen daarvan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het Waarborgfonds heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 december 2017, waar [appellant], bijgestaan door mr. R.M.M. Menting, advocaat te Venlo, en het Waarborgfonds, vertegenwoordigd door mr. N.P. Aanen, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] was vanaf 2004 eigenaar van de woning aan de [locatie] te Venlo (hierna: de woning). Voor de financiering van de woning heeft hij een hypothecaire geldleningsovereenkomst met een geldgever gesloten. Tot zekerheid voor de nakoming van de hieruit voortvloeiende betalingsverplichtingen heeft het Waarborgfonds aan [appellant] een Nationale Hypotheekgarantie verstrekt.
Op 16 oktober 2014 is de woning executoriaal verkocht. De opbrengst van de verkoop was onvoldoende om de hypothecaire geldlening en gemaakte kosten volledig terug te betalen. De geldgever heeft het verlies van € 67.045,88 gedeclareerd bij het Waarborgfonds, dat deze declaratie tot een bedrag van € 60.976,30 heeft gehonoreerd.
Algemene voorwaarden voor Borgtocht
2. Volgens artikel A3, eerste lid, onder c, van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2004 is het Waarborgfonds in beginsel bereid, indien het Waarborgfonds als borg een betaling heeft gedaan aan de geldgever, de vordering ter zake van deze betaling niet bij de geldnemer in te vorderen mits en voor zover naar het oordeel van het Waarborgfonds is gebleken dat
1. de geldnemer ten aanzien van het niet kunnen betalen van de lening te goeder trouw is geweest en
2. de geldnemer zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te geraken.
Standpunt Waarborgfonds
3. Het Waarborgfonds heeft besloten dat [appellant] niet in aanmerking komt voor kwijtschelding van de aan de geldgever uitbetaalde verliesdeclaratie. Bij het besluit van 31 december 2014 heeft het Waarborgfonds zich op het standpunt gesteld dat [appellant] niet aan de voorwaarden voor kwijtschelding heeft voldaan. Dit standpunt heeft het Waarborgfonds gehandhaafd bij het besluit van 8 juni 2015. Volgens het Waarborgfonds heeft [appellant] geen volledige medewerking verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te komen, omdat hij onvoldoende heeft ondernomen om de executoriale verkoop, die over het algemeen tot een lagere opbrengst leidt dan onderhandse verkoop, te voorkomen. Hij heeft in 2013 weliswaar meegewerkt aan een volmacht voor een onderhandse verkoop, maar de geldgever kon daarna, omstreeks december 2013, geen contact meer met hem krijgen en ook heeft de verkopende makelaar diverse malen voor een dichte deur gestaan, aldus het Waarborgfonds.
Na de tussenuitspraak van 18 oktober 2016 is het Waarborgfonds teruggekomen van de stelling, dat de makelaar diverse malen voor een gesloten deur heeft gestaan. De makelaar heeft echter in ieder geval één keer voor een gesloten deur gestaan en één bezichtiging kan voldoende zijn om een woning te verkopen, aldus het Waarborgfonds. Voorts had [appellant] al veel eerder in actie moeten komen teneinde een onderhandse verkoop van de woning te bewerkstelligen. Hij voldeed de uit de hypothecaire lening voortvloeiende lasten al sinds februari 2012 niet meer en hij is reeds bij brief van 22 oktober 2012 gewezen op de noodzaak van onderhandse verkoop en gewaarschuwd dat hem bij het niet meewerken aan een onderhandse verkoop geen kwijtschelding zou worden verleend. [appellant] had toen al contact moeten opnemen met de geldgever en de woning te koop moeten zetten, aldus het Waarborgfonds.
Uitspraak rechtbank van 19 mei 2017
4. De rechtbank heeft geoordeeld dat het Waarborgfonds [appellant] niet heeft kunnen tegenwerpen dat de geldgever eind 2013 geen contact meer met [appellant] kon krijgen. Ook heeft het Waarborgfonds [appellant] volgens de rechtbank ten onrechte tegengeworpen dat de verkopende makelaar verscheidene keren voor een gesloten deur heeft gestaan. Het Waarborgfonds mocht [appellant] wel tegenwerpen dat de makelaar éénmaal voor een gesloten deur heeft gestaan, namelijk op 7 november 2013. Ook heeft het Waarborgfonds [appellant] kunnen tegenwerpen dat hij sinds februari 2012 geen betalingen meer heeft gedaan en dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de betalingsachterstand zo veel mogelijk heeft geprobeerd te beperken. Het Waarborgfonds heeft van [appellant] kunnen verlangen eerder actie te ondernemen. Het Waarborgfonds heeft op goede gronden besloten dat [appellant] niet in aanmerking komt voor kwijtschelding, omdat hij niet voldoet aan het vereiste van volledige medewerking, aldus de rechtbank.
Beoordeling hoger beroep
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat hij direct contact heeft opgenomen met de geldgever op het moment dat het voor hem niet meer mogelijk was om zijn vaste lasten te voldoen. De geldgever zou voor hem op zoek gaan naar een oplossing. Ook heeft [appellant] telefonisch contact opgenomen met het Waarborgfonds. Op 22 oktober 2012 heeft het Waarborgfonds hem per brief tips gegeven om te voorkomen dat hij verder in de problemen zou raken, zoals contact opnemen met de geldgever. Dit had hij echter al gedaan en volgens de geldgever waren er ook andere mogelijkheden dan verkoop. Van hem kon niet verwacht worden dat hij dan zelf de woning in de verkoop zette, terwijl verkoop zou leiden tot een hoge restschuld, aldus [appellant].
Verder kan onvoldoende uit de door het Waarborgfonds overgelegde stukken worden afgeleid dat de makelaar bij de eerste bezichtiging van de woning voor een gesloten deur heeft gestaan en dat voor hem een bezichtiging op 7 november 2013 was te voorzien. Het Waarborgfonds heeft geen stukken overgelegd, waaruit blijkt dat de eerste bezichtiging vooraf aan hem is aangekondigd. Hij was niet van die bezichtiging op de hoogte en ook achteraf is hem niet bericht dat deze door zijn afwezigheid niet heeft kunnen plaatsvinden. Daarbij komt dat de makelaar een sleutel had van de woning, zodat bezichtigingen in zijn afwezigheid konden plaatsvinden, aldus [appellant].
5.1. Uit het dossier volgt dat [appellant] zijn hypotheeklasten vanaf februari 2012 niet meer kon voldoen door het verlies van zijn baan als gevolg van een dubbele hernia. In verband met de betalingsachterstand die daardoor is ontstaan, heeft het Waarborgfonds [appellant] op 22 oktober 2012 een brief gestuurd. In die brief geeft het Waarborgfonds hem tips om te voorkomen dat hij verder in de problemen raakt. De brief vermeldt onder meer dat mocht [appellant] niet in staat zijn de betalingsachterstand in te lopen, hij niet moet afwachten maar zelf actie moet ondernemen, waarbij is geadviseerd direct de geldgever te raadplegen. Mocht het komen tot onderhandse verkoop van de woning en is de opbrengst lager dan de nog uitstaande hypotheekschuld, dan betaalt het Waarborgfonds deze restschuld aan de geldgever, maar als blijkt dat [appellant] geen pogingen heeft gedaan zijn betalingsachterstand in te lossen of als hij geen medewerking heeft verleend aan onderhandse verkoop van de woning, dan moet hij de restschuld zelf volledig terugbetalen, aldus de brief.
Dat [appellant] en de geldgever vervolgens, overeenkomstig het advies in de brief van 22 oktober 2012, contact hebben gehad, volgt uit de door het Waarborgfonds overgelegde, zogenoemde voorlegger van de geldgever van 13 februari 2013. Uit die voorlegger blijkt dat [appellant] op dat moment een betalingsachterstand had van € 2.596,11 en dat hij meewerkend is. Ook is vermeld dat [appellant] volgens de geldgever van goede wil is, maar helemaal klem zit. In de voorlegger is opgemerkt dat er wellicht nog een andere optie is dan verkoop, waarbij is vermeld dat verkoop een verlies en verliesdeclaratie gaat opleveren van circa € 30.000,00.
Gelet op de algemene strekking van de brief van 22 oktober 2012 en het door de geldgever verwachte verlies bij verkoop van de woning, mede bezien in verhouding tot de betalingsachterstand die [appellant] op dat moment had, heeft [appellant] uit zijn contact met de geldgever in redelijkheid kunnen afleiden dat de geldgever zou onderzoeken of er een andere mogelijkheid was dan verkoop van de woning. Het kan [appellant] dan ook niet in redelijkheid worden tegengeworpen dat hij op dat moment zelf niet heeft toegewerkt naar de verkoop van de woning. Daarbij is van belang dat [appellant], mede gelet op de brief van 22 oktober 2012, een zekere waarde heeft mogen hechten aan het standpunt van de geldgever over de oplossing van zijn betalingsprobleem. Het Waarborgfonds kan daarom niet worden gevolgd in het standpunt dat [appellant] eerder in actie had moeten komen teneinde onderhandse verkoop van de woning te bewerkstelligen.
Nadat vervolgens alsnog is besloten om tot verkoop van de woning over te gaan, heeft [appellant] een machtiging met dat doel aan de geldgever verstrekt. De rechtbank heeft onbestreden overwogen dat het Waarborgfonds [appellant] niet heeft kunnen tegenwerpen dat de verkopende makelaar verschillende keren voor een gesloten deur heeft gestaan en dat [appellant] eind 2013 niet meer bereikbaar was. De enkele omstandigheid dat een eerste bezichtiging volgens het Waarborgfonds niet heeft kunnen doorgaan wegens afwezigheid van [appellant] is, terwijl hem gelet op het voorgaande niet kan worden tegengeworpen dat hij niet heeft meegewerkt aan de verkoop van de woning, onvoldoende voor de conclusie dat hij niet zijn volledige medewerking heeft verleend. Daarom kan in het midden blijven of de makelaar een sleutel had van de woning en of de makelaar [appellant] middels een vooraankondiging vooraf op de hoogte heeft gesteld van de geplande bezichtiging.
5.2. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, heeft het Waarborgfonds gezien het voorgaande ondeugdelijk gemotiveerd dat [appellant] niet heeft voldaan aan het vereiste van volledige medewerking. Het betoog slaagt. Hetgeen [appellant] voor het overige aanvoert behoeft daarom geen bespreking meer.
Slotsom
6. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van 19 mei 2017 moet worden vernietigd voor zover de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand heeft gelaten. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling hierna bezien of het in dit geval mogelijk is om zelf in de zaak te voorzien.
Definitieve geschilbeslechting
7. Gelet op het hiervoor, onder 5.1, overwogene, acht de Afdeling aannemelijk dat [appellant] zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te geraken. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat partijen zich hierover uitvoerig hebben uitgelaten. Nu voorts niet in geschil is dat [appellant] overigens voldoet aan de voorwaarden van de kwijtscheldingsregeling, bestaat aanleiding het geschil definitief te beslechten. De Afdeling zal daartoe, met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht, zelf in de zaak voorzien door het besluit van het Waarborgfonds van 31 december 2014 te herroepen en te bepalen dat [appellant] in aanmerking komt voor kwijtschelding van de aan de geldgever uitbetaalde verliesdeclaratie. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
Proceskosten
8. De door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling voor de proceskosten in beroep blijft in stand. Het Waarborgfonds dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Limburg van 19 mei 2017 in zaak nr. 15/2119, voor zover de rechtbank daarbij heeft bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 8 juni 2015 in stand blijven;
III. verklaart het door [appellant] tegen het besluit van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen van 31 december 2014, kenmerk 100597893, gemaakte bezwaar gegrond;
IV. herroept dat besluit;
V. bepaalt dat [appellant] in aanmerking komt voor kwijtschelding van de aan de geldgever uitbetaalde verliesdeclaratie;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 8 juni 2015;
VII. veroordeelt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1002,00 (zegge: duizendtwee euro), geheel toe te rekenen aan door derden beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 250,00 (zegge: tweehonderdvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. A.W.M. Bijloos, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.L.D.J. van Heijst, griffier.
w.g. Bijloos w.g. Van Heijst
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 januari 2018
787.