Uitspraak
201700441/1/A1.
Datum uitspraak: 11 april 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend te Hazerswoude-Rijndijk, gemeente Alphen aan den Rijn,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 6 december 2016 in zaak nr. 16/3740 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Zoeterwoude.
Procesverloop
Bij besluit van 14 september 2015 heeft het college aan Ecoplicity Ontwikkeling B.V. een omgevingsvergunning verleend voor de omzetting van een kantoorgebouw tot een appartementencomplex op het perceel Kopperwetering 1 te Zoeterwoude.
Bij besluit van 12 april 2016 heeft het college het door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 december 2016 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 maart 2018, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door G.M.C. Marmelstein, zijn verschenen. Voorts is Ecoplicity Ontwikkeling B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. R.C.V. Mans, advocaat te Amsterdam, ter zitting gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het project waarvoor vergunning is verleend houdt in dat het kantoorgebouw aan de Kopperwetering 1 wordt getransformeerd tot een appartementencomplex, bestaande uit één appartement met vijf onzelfstandige woonruimten op de begane grond en negen zelfstandige appartementen op de verdiepingen. De verleende vergunning betreft een vergunning voor de activiteiten 'bouwen' en 'het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan', als bedoeld in artikel 2.1, aanhef en onder a en c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).
[appellant A] en [appellant B] zijn eigenaren van het pand [locatie]. De Kopperwetering omvat een terrein met vier kantoorpanden. De ontsluiting van het pand nr. [.] vindt plaats via het terrein van [appellant A] en [appellant B] tussen de panden nrs. [.] en [.].
Goede ruimtelijke ordening
2. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat dat de verlening van de omgevingsvergunning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Zij wijzen erop dat het terrein Kopperwetering geen openbaar karakter heeft. Door de ligging van het pand Kopperwetering 1 aan het einde van het kantorenterrein en het ontbreken van een zelfstandige ontsluiting, zijn voetgangers, fietsers en automobilisten er op aangewezen om via het terrein van [locatie] het pand te bereiken. [appellant A] en [appellant B] stellen dat verkeer van en naar de kantoorpanden Kopperwetering […] hinder zal ondervinden van het verkeer dat bestemd is voor Kopperwetering 1. Zij stellen dat door de omzetting naar wonen van één van de vier solitaire kantoorpanden op deze locatie een vorm van functiemenging optreedt waarbij geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Verder stellen zij in dat verband dat het pand Kopperwetering 1 geen enkele directe relatie heeft met de naastliggende woonomgeving. Het college heeft volgens hen geen zorgvuldige belangenafweging gemaakt. Voorts vrezen [appellant A] en [appellant B] dat in de toekomst meerdere panden op het kantorenpark omgezet zullen worden naar een woonfunctie, hetgeen evenmin past in een goede ruimtelijke ordening.
2.1. Het college heeft overwogen dat volgens de gemaakte analyse van de verkeersbewegingen en de verkeerssituatie het aantal verkeersbewegingen niet zal toenemen als het bouwplan is gerealiseerd. Uit de analyse blijkt dat het aantal ritten gelijk is bij een kantoor zonder balie, en zelfs de helft minder dan bij een kantoor met baliefunctie. De Afdeling ziet in het aangevoerde geen reden om aan de analyse van het college te twijfelen. Verder heeft het college bij de beoordeling van de vergunningaanvraag onderkend dat na transformatie van het betreffende pand sprake is van functiemenging. Het college heeft de combinatie van kantoor- en woonfuncties op de desbetreffende locatie onderkend, de ruimtelijke gevolgen daarvan in kaart gebracht en aanvaardbaar kunnen achten. Het college heeft voorts terecht geconcludeerd dat de bestaande ontsluiting van het pand, via het terrein van [locatie], door de beoogde woonfunctie niet zal leiden tot een verslechtering. Verder is in deze procedure alleen aan de orde of vergunning kon worden verleend voor het pand Kopperwetering 1. Dat in de toekomst andere panden op het kantorenpark kunnen worden omgezet naar een woonfunctie is geen concrete omstandigheid waarmee het college bij het onderhavige besluit tot vergunningverlening rekening hoefde te houden.
Gelet op het vorenstaande bestaat in hetgeen [appellant A] en [appellant B] hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de conclusie van de rechtbank dat niet is gebleken dat het bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, onjuist is.
Het betoog faalt.
Privaatrechtelijke belemmering
3. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college de omgevingsvergunning niet heeft kunnen verlenen, omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan de realisering van het bouwplan in de weg staat. Zij stellen dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van de ontsluiting van het pand Kopperwetering 1 wordt beëindigd omdat de aard van het pand wordt gewijzigd.
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 11 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1274, is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.
3.2. Bij akte van 23 december 1986 is ten behoeve van de percelen Kopperwetering 1 en [.] en ten laste van het perceel [locatie] een erfdienstbaarheid gevestigd, die luidt als volgt:
"Uitdrukkelijk wordt bepaald, dat de gevestigde erfdienstbaarheid van uitweg ongewijzigd zal blijven voortbestaan, ook al mocht het heersend erf verder worden bebouwd, verbouwd of gesplitst, ongeacht de eventueel daardoor veroorzaakte bezwaring. Het recht van erfdienstbaarheid zal evenwel een einde nemen indien het heersend erf van de van overheidswege voorgeschreven aard of bestemming zou worden veranderd." Tussen [appellant A] en [appellant B] en vergunninghouder bestaat discussie over de uitleg van het recht van erfdienstbaarheid. Ter beantwoording van de vraag of de gestelde belemmering zich voordoet is uitleg van de erfdienstbaarheid nodig.
Gebleken is dat hierover een civielrechtelijke procedure loopt.
Onder deze omstandigheden kan niet worden gesproken van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die in de weg stond aan het verlenen van de omgevingsvergunning. De rechtbank is tot hetzelfde oordeel gekomen.
Het betoog faalt.
Conclusie
4. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E. Helder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. F.B. van der Maesen de Sombreff, griffier.
w.g. Helder w.g. Van der Maesen de Sombreff
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 11 april 2018
190-855.