Uitspraak
201606408/1/R6.
Datum uitspraak: 8 maart 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Stichting Hart voor Langweer, gevestigd te Langweer, gemeente Skarsterlân,
appellante,
en
1. de raad van De Fryske Marren,
2. het college van burgemeester en wethouders van De Fryske Marren,
verweerders.
Procesverloop
Bij besluit van 25 mei 2016 heeft de raad het bestemmingsplan "Langweer - Appartementen Stevenshoek" vastgesteld.
Bij besluit van 27 juni 2016, kenmerk "OV 20140658/1591775", heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een appartementencomplex met restaurant, garageboxen/carports, insteekhaven, walbeschoeiing en steigers.
Tegen deze besluiten heeft Stichting Hart voor Langweer beroep ingesteld.
Verweerders hebben een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft Stevenshoek Langweer B.V. een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Stichting Hart voor Langweer en verweerders hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 november 2016, waar zijn verschenen Stichting Hart voor Langweer, vertegenwoordigd door mr. M.T. Hoen, advocaat te Wijnjewoude, en [gemachtigden], en verweerders, vertegenwoordigd door [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C]. Tevens is ter zitting gehoord Stevenshoek Langweer B.V., vertegenwoordigd door mr. C.F.M. Jungerman.
Buiten bezwaren van partijen heeft de raad ter zitting nadere stukken in het geding gebracht.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan en de omgevingsvergunning voorzien in de herontwikkeling van een voormalig hotel in Langweer voor woningen, recreatie en horeca. De stichting vindt de bebouwing te massaal voor het dorp en richt zich met diverse beroepsgronden tegen zowel het plan als de omgevingsvergunning. Voordat de beroepsgronden worden besproken, zal eerst worden ingegaan op de ontvankelijkheid van de stichting en de vraag of het nadere stuk van verweerders van 28 oktober 2016 tijdig is ingediend.
2. De wettelijke bepalingen en planregels waarnaar in deze uitspraak wordt verwezen zijn opgenomen in de bijlage.
Ontvankelijkheid
3. Verweerders betogen dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de stichting geen belanghebbende is bij de bestreden besluiten. Zij stellen hiertoe dat de doelstelling van de stichting in functioneel opzicht onvoldoende is begrensd. Zij wijzen erop dat artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) mede ten doel heeft te voorkomen dat een rechtspersoon met een doelstelling die nagenoeg gelijk is aan het behartigen van het algemeen belang voor elk belang kan opkomen.
3.1. Artikel 2, eerste lid, van de statuten van de stichting luidt:
"De stichting heeft ten doel:
a. een bijdrage te leveren aan het behoud van de cultuur-historische waarden, de bescherming van het dorpse karakter, de leefbaarheid en de flora en fauna van Langweer alsmede de directe omgeving van het dorp.
b. een bijdrage te leveren aan de uitbreiding van de historische uitstraling van het dorp;
c. het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn."
3.2. Het betoog van verweerders over de doelstelling van de stichting ziet kennelijk op de jurisprudentie van de Afdeling over de belanghebbendheid van politieke partijen. Op grond hiervan (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 25 november 1997 in zaak nr. E03.96.0894, AB 1998/2) kan een politieke partij, ook al bezit zij rechtspersoonlijkheid, in een geval waarin beroep openstaat voor belanghebbenden, niet opkomen ter bescherming van algemene en collectieve belangen, omdat de woorden "in het bijzonder" aan het slot van artikel 1:2, derde lid, van de Awb zich daartegen verzetten.
De Afdeling is van oordeel dat de doelstelling van de stichting niet vergelijkbaar is met die van een politieke partij, aangezien zij beperkter is en met name ziet op aspecten van de ruimtelijke kwaliteit van Langweer. Omdat het bestemmingsplan en het bouwplan van invloed kunnen zijn op deze aspecten, in ieder geval waar het gaat om de bescherming van het dorpse karakter van Langweer, zijn de belangen van de stichting in zoverre rechtstreeks betrokken bij de bestreden besluiten.
Niet in geschil is dat de stichting feitelijke werkzaamheden verricht ter verwezenlijking van haar doelstelling. De stichting is dan ook belanghebbende bij de bestreden besluiten, zodat zij daartegen beroep kan instellen.
Nader stuk verweerders
4. Uit artikel 8:58, eerste lid, van de Awb volgt dat tot en met 29 oktober 2016 nadere stukken ingediend konden worden.
4.1. Verweerders hebben bij brief gedateerd op 28 oktober 2016 nadere stukken ingediend. Deze brief is door de Afdeling ontvangen op 2 november 2016.
4.2. Verweerders hebben ter zitting gesteld dat de brief op 28 oktober 2016 is verzonden en op 29 oktober 2016 door de Afdeling moet zijn ontvangen. Zij hebben daartoe gewezen op een schermafdruk van de website van PostNL. Hierop zijn in de kolom "Afgeleverd" echter twee data vermeld met de aantekening "Beschikbaar voor ontvanger": 29 oktober 2016 en 1 november 2016. Verweerders hebben niet kunnen verklaren waarom hier twee data staan. Aangezien de tweede datum binnen de tiendagentermijn van artikel 8:58 van Pro de Awb is gelegen, acht de Afdeling de schermafdruk op zichzelf genomen onvoldoende voor het oordeel dat het nader stuk met inachtneming van die termijn is ingediend. Er zijn voor dit oordeel ook geen andere aanknopingspunten voorhanden. Op de envelop waarin de brief is gepost, is namelijk geen datumstempel aangebracht. Verder staat in de brief weliswaar dat deze, zonder bijlagen, zal worden gefaxt, maar de Afdeling heeft de brief niet per fax ontvangen. Verweerders hebben van de verzending per fax ook geen bewijs kunnen overleggen. Onder deze omstandigheden moeten de nadere stukken van verweerders verder buiten beschouwing blijven.
Bestemmingsplan
Algemeen toetsingskader
5. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
Intrekking beroepsgrond
6. Ter zitting heeft de stichting de beroepsgrond over door de Flora- en faunawet beschermde soorten ingetrokken.
Ladder voor duurzame verstedelijking
7. De stichting betoogt dat de raad onvoldoende heeft onderbouwd dat de woningen en de horeca die het plan mogelijk maakt voorzien in een actuele regionale behoefte als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro).
7.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het plan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waar artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro op van toepassing is. Het plan biedt qua ruimtebeslag minder planologische mogelijkheden dan het vorige planologische regime. Er is volgens de raad alleen sprake van een gedeeltelijke planologische functiewijziging binnen bestaand stedelijk gebied. Deze functiewijziging is niet van zodanige aard en omvang dat sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor zover toch moet worden aangenomen dat het plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, is volgens de raad aan de voorwaarden daarvoor voldaan.
7.2. Voor de beantwoording van de vraag of het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld welk planologische beslag op de ruimte het voorliggende plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande planologische regime en in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande planologische regime, voorziet in een functiewijziging.
7.3. Het vorige planologische regime wordt gevormd door de beheersverordening "Joure, Langweer, Nijehaske, Oudehaske en het Buitengebied", waarin is bepaald dat het bestemmingsplan "Langweer" uit 1973 grotendeels van toepassing blijft. Het perceel dat in het voorliggende plan is opgenomen is in dat oude plan bestemd voor "Horecabedrijven". Uit de voorschriften van dat plan volgt dat op het perceel horecabedrijven zijn toegestaan, met voor elk horecabedrijf een bedrijfswoning. Het aantal horecabedrijven is niet aan een maximum gebonden. Gelet op de kaart en het verhandelde ter zitting is de oppervlakte die voor horecabedrijven bebouwd mag worden ongeveer 1.575 m2. De maximale goothoogte van de bebouwing is 6 m. Er is geen maximaal bebouwingspercentage gesteld dat voor het hele perceel geldt, maar wel is bepaald dat de dakhelling maximaal 45 graden mag zijn.
In het voorliggende plan is het perceel bestemd als "Wonen - Woongebouw". Ingevolge artikel 3, lid 3.1, van de regels zijn op grond van deze bestemming hoofdzakelijk toegestaan: gebouwen ten behoeve van woningen, recreatieve bewoning en, op de gronden met de aanduiding "horeca", een horecabedrijf van maximaal categorie 6 in de eerste bouwlaag. Het maximale aantal woningen is 18, waarvan maximaal 9 recreatiewoningen. Het bouwvlak meet ongeveer 962 m2. De maximale goot- en bouwhoogten liggen tussen 9,7 m en 13,3 m respectievelijk 9,7 m en 17,3 m.
7.4. Vergeleken met het voorheen geldende planologische regime legt de bebouwing die het voorliggende plan mogelijk maakt een kleiner beslag op de planologische ruimte, aangezien het oppervlak van het bouwvlak met meer dan 600 m2 is verkleind. Weliswaar is de goothoogte verhoogd, maar de maximaal toegestane bouwhoogte is lager, aangezien in het vorige plan over een lengte van 45 m een dak was toegestaan met een helling van 45 graden. Wat het toegestane gebruik betreft, is van belang dat horeca niet meer op het hele perceel is toegestaan, maar alleen op de gronden met de aanduiding "horeca" en dan alleen in de eerste bouwlaag. Ook is de horeca nu aan een maximale categorie gebonden, zodat het gebruik ook in zoverre is beperkt. Nieuw toegestaan in het voorliggende plan is het gebruik van het perceel voor (recreatie)woningen. Hier staat tegenover dat het voorheen geldende planologische regime voor elk horecabedrijf in het plangebied een bedrijfswoning toestond. Dit brengt de Afdeling tot het oordeel dat, in onderlinge samenhang bezien, het planologische beslag op de ruimte en de functiewijzing in vergelijking met het vorige planologische regime onvoldoende zijn om te kunnen spreken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat de voorwaarden in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro voor dit plan niet gelden en dat hetgeen de stichting hierover heeft aangevoerd geen bespreking behoeft.
Het betoog faalt.
Parkeren
8. De stichting stelt dat artikel 8, lid 8.1, van de regels geen concrete en handhaafbare normen voor het parkeren bevat. De stichting verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 22 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1757. Hieruit volgt volgens haar dat in de planregels een parkeernorm en een verwijzing naar het gemeentelijke parkeerbeleid had moeten worden opgenomen.
8.1. De raad stelt dat in de planregels wordt verwezen naar de CROW-normen, waarmee deze tot gemeentelijk beleid zijn gemaakt. Dit is volgens hem niet in strijd met hetgeen de Afdeling heeft overwogen in de voornoemde uitspraak van 22 juni 2016.
8.2. Artikel 8 van Pro de planregels luidt:
"8.1 Voldoende parkeergelegenheid
a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde CROW-normen bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie."
8.3. De Afdeling stelt vast dat in artikel 8, lid 8.1, onder a, een regel is opgenomen waaraan een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet worden getoetst. Uit deze regel volgt dat bij die toetsing aannemelijk moet zijn dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan voldoende parkeergelegenheid voor het bouwwerk is voorzien en in stand wordt gehouden. Dit laatste betekent naar het oordeel van de Afdeling dat, voor zover de parkeergelegenheid niet op het bouwperceel maar daarbuiten in de openbare ruimte is gesitueerd, op dat toetsmoment geen concreet zicht mag bestaan op opheffing van deze parkeergelegenheid in de nabije toekomst. Dat concreet zicht zou kunnen bestaan uit, bijvoorbeeld, het ten tijde van het toetsmoment bestaan van een concreet voornemen tot het nemen van een verkeersbesluit dat voorziet in het opheffen van openbare parkeerplaatsen in de omgeving van het bouwperceel, dan wel een concreet voornemen tot wijziging van één of meer wegprofielen waarbij parkeerplaatsen in de openbare ruimte feitelijk worden opgeheven. In zoverre moet hierop acht worden geslagen bij het verlenen van de omgevingsvergunning en is, anders dan de stichting in het beroepschrift kennelijk voor ogen heeft, handhaving van deze bepaling na de verlening van de omgevingsvergunning niet aan de orde.
Of sprake is van voldoende parkeergelegenheid als bedoeld in onderdeel a moet worden beoordeeld aan de hand van onderdeel b. In dit verband is van belang dat de stichting zich heeft beroepen op de voornoemde uitspraak van 22 juni 2016. Daarin heeft de Afdeling overwogen:
"10.14. Ingevolge artikel 27, lid 27.2, van de planregels moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer.
10.15. Met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK 2014 per 29 november 2014 hebben de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening hun gelding verloren in het geval van een bestemmingsplanwijziging. De raad heeft dit onderkend en heeft in artikel 27, lid 27.2, van de planregels regels opgenomen met betrekking tot parkeren. De Afdeling stelt vast dat in de planregels geen parkeernorm voor het aantal benodigde parkeerplaatsen is opgenomen. Evenmin wordt er naar een parkeernorm in gemeentelijk beleid verwezen. Gelet hierop geeft artikel 27, lid 27.2, van de planregels onvoldoende waarborg om te worden gehanteerd als toetsingsnorm bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning. […]"
Artikel 8, lid 8.1, van de regels verschilt van de regel die aan de orde was in de aangehaalde uitspraak, aangezien in onderdeel b wel wordt verwezen naar parkeernormen. Anders dan de stichting kennelijk veronderstelt, volgt uit de aangehaalde uitspraak niet dat het plan tevens een verwijzing naar gemeentelijk beleid had moeten bevatten.
In hetgeen de stichting heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad artikel 8, lid 8.1, van de regels niet in redelijkheid heeft kunnen vaststellen. Daarom faalt het betoog.
9. De stichting betoogt dat niet aannemelijk is dat kan worden voorzien in het aantal parkeerplaatsen dat voor het plan nodig is op grond van de CROW-normen waar de raad van uitgaat.
De raad heeft een memo over de parkeersituatie overgelegd van BonoTraffics van 12 september 2016, maar dat geeft volgens de stichting geen reëel beeld van de werkelijkheid. In het memo van BonoTraffics wordt ten onrechte uitgegaan van een actieve horecagelegenheid van 360 m2 in het bestaande gebouw in het plangebied. Dit gebouw staat volgens de stichting echter geheel leeg. Daarnaast is voor de nieuwe situatie geen rekening gehouden met de afwijkingsbevoegdheden in het plan waardoor de parkeerbehoefte kan toenemen. Verder is het door BonoTraffics gekozen meetmoment voor de parkeerbehoefte - tijdens het vaarseizoen, maar buiten de vakantie - niet representatief. Ook gaat BonoTraffics uit van 270 beschikbare parkeerplaatsen in het onderzoeksgebied, maar dat zijn er volgens eigen tellingen van de stichting 70 minder. In dit verband wijst de stichting er ook op dat de gemeente in overleg is met bewoners van de Efterom over het reserveren van openbare parkeerplaatsen. Voorts is niet gegarandeerd dat de overige parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar blijven, aangezien de initiatiefnemer daar geen zeggenschap over heeft. Tevens wordt ongemotiveerd aangenomen dat bewoners en bezoekers bereid zijn 450 m te lopen naar een parkeerplaats.
Verder heeft de stichting foto’s overgelegd die volgens haar duidelijk maken dat bewoners en ondernemers in de huidige situatie al te weinig parkeerplaatsen tot hun beschikking hebben.
Ten slotte stelt de stichting dat de raad ervan uitgaat dat in het plangebied 20 parkeerplaatsen worden aangelegd, maar dit is volgens haar ten onrechte niet gewaarborgd in artikel 3, lid 3.1, van de regels.
9.1. In het memo van BonoTraffics staat dat in het plangebied een gebouw van 1.400 m2 staat dat in zijn geheel voor horeca gebruikt mag worden. Op dit moment is er echter alleen horecabedrijf "De Wielen" gevestigd met een brutovloeroppervlak (hierna: bvo) van 360 m2. Daarom wordt met de overige ruimte geen rekening gehouden in de beoordeling. De actieve horecafunctie valt in de categorie "café/bar/cafetaria", waarvoor op deze locatie volgens het CROW moet worden uitgegaan van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De parkeerbehoefte bedraagt in de huidige situatie daarom 21,6 parkeerplaatsen.
Voor het voorliggende plan gaat BonoTraffics volgens het memo uit van de maximale mogelijkheden in het voor het parkeren ongunstigste scenario, te weten 700 m2 restaurant en 18 appartementen in de categorie "koop, etage, huur". De toepasselijke CROW kencijfers zijn respectievelijk 14 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo en 1,7 parkeerplaatsen per appartement. De maximale parkeerbehoefte is daarom 98 respectievelijk 30,6 parkeerplaatsen. Op basis van de aanwezigheidspercentages van het CROW is voor vier momenten in de week de extra parkeerbehoefte berekend die het plan veroorzaakt. De extra behoefte ligt tussen 26 parkeerplaatsen op een werkdagnacht en 102 op zaterdagavond. Omdat in het plangebied 20 parkeerplaatsen worden aangelegd, zullen in de publieke ruimte 6 tot 82 parkeerplaatsen nodig zijn.
Verder staat in het memo dat volgens het CROW als richtafstand voor situering van parkeerplaatsen 100 m wordt aangehouden voor appartementen en 200 m tot 600 m voor horeca. Er is in de omgeving van het plangebied op de vier meetmomenten onderzoek gedaan in een gebied met een maximale loopafstand van 450 m. Binnen dit gebied zijn in totaal 270 parkeerplaatsen gelegen, waarvan 86 binnen 100 m van het plangebied. Als de parkeerbehoefte van het plan wordt toegevoegd aan de geconstateerde bezetting dan is er op drie van de vier momenten een overschot aan parkeerruimte van 86 tot 182 plaatsen en op zaterdagavond een tekort van 4. Vanwege dit mogelijke tekort is aanvullend onderzoek gedaan en is ook beoordeeld of in een groter gebied in noordelijke richting parkeerruimte beschikbaar is. Daaruit is volgens het memo gebleken dat binnen een loopafstand van 450 m nog eens 123 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. De conclusie van het memo is daarom dat voor de ontwikkeling in het plangebied op alle momenten van de week binnen acceptabele loopafstanden voldoende parkeerruimte aanwezig is.
9.2. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft mogen uitgaan van een parkeerbehoefte voor 360 m2 horeca in de huidige situatie. Op grond van het vorige planologische regime is het plangebied immers in zijn geheel bestemd voor horecabedrijven. Daarnaast is niet gebleken dat het bestaande gebouw niet meer voor horecadoeleinden geschikt is.
9.3. Wat de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3, lid 3.3, en artikel 7 betreft Pro, overweegt de Afdeling dat die voor de parkeerbehoefte van de woningen niet van belang zijn, aangezien het aantal en de aard van de woningen daardoor niet kunnen wijzigen. Voor de horeca kan van belang zijn dat op grond van artikel 7, aanhef en onder a, van de regels tot 10 procent van de maten en afmetingen in het plan kan worden afgeweken. Dit zou tot een extra behoefte aan 10 parkeerplaatsen kunnen leiden. Gelet op de bevindingen van BonoTraffics zijn deze beschikbaar, zodat de conclusies van het memo niet worden geraakt. Overigens is in artikel 7 eveneens Pro bepaald dat de afwijkingsbevoegdheden alleen kunnen worden aangewend als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan - onder meer - de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, zodat bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden in zoverre ook de gevolgen voor de parkeersituatie moeten worden beoordeeld. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de parkeergevolgen van het plan vanwege de afwijkingsbevoegdheden niet met de vereiste zorgvuldigheid zijn beoordeeld.
9.4. Over de meetmomenten van de beschikbaarheid van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte heeft de deskundige van BonoTraffics ter zitting toegelicht dat is uitgegaan van de piekmomenten binnen een voor het gehele jaar representatieve week, in het vaarseizoen. Er is volgens de deskundige niet uitgegaan van de drukste periode in het jaar, omdat dit ertoe zou leiden dat parkeerruimte wordt aangelegd die is gedimensioneerd op piekmomenten en maar enkele dagen per jaar wordt gebruikt en voor het overige leeg staat. De Afdeling acht dit een redelijk uitgangspunt voor de beoordeling van de parkeerbehoefte van het plan.
9.5. De stichting heeft gesteld dat volgens haar eigen telling 70 minder parkeerplaatsen, in totaal 200, beschikbaar zijn dan in het memo van BonoTraffics staat. De stichting heeft echter niet toegelicht hoe zij tot dit totaal aantal is gekomen, terwijl de raad ter zitting twee kaarten heeft overgelegd waarop de parkeercapaciteit in het onderzoeksgebied precies is beschreven. De Afdeling acht dan ook niet aannemelijk dat de raad het aantal beschikbare openbare parkeerplaatsen heeft overschat. Dit volgt ook niet uit de door de stichting overgelegde foto’s. Het enkele feit dat bewoners en ondernemers op sommige momenten openbare parkeerplaatsen reserveren, betekent niet dat in de huidige situatie in Langweer structureel te weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn.
9.6. Voor zover de stichting stelt dat niet is verzekerd dat de openbare parkeerplaatsen beschikbaar blijven, omdat de initiatiefnemer daar geen zeggenschap over heeft, is van belang dat de raad ter zitting heeft toegelicht dat de openbare parkeerplaatsen eigendom van de gemeente zijn.
9.7. Wat de maximale loopafstanden betreft, wordt in het memo uitgegaan van 100 m voor de woningen en 200 tot 600 m voor de horeca. Ter zitting heeft de deskundige van BonoTraffics toegelicht dat de afstand voor woningen aansluit bij de richtlijnen van het CROW en de afstand voor de horeca is gebaseerd op die voor vergelijkbare functies in vergelijkbare locaties. De stichting heeft dit niet weersproken. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid van de voormelde maximale loopafstanden heeft mogen uitgaan.
9.8. Gelet op artikel 8, lid 8.1, van de regels en de daaraan door de Afdeling in 8.3 gegeven uitleg heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid niet hoeven te voorzien in de door de stichting gewenste waarborg van 20 parkeerplaatsen op eigen terrein in artikel 3, lid 3.1, van de planregels. Voor de beoordeling van het plan is voldoende dat in het plangebied, naar niet in geschil is, ruimte is voor 20 parkeerplaatsen.
9.9. Uit het voorgaande volgt dat de raad ervan heeft mogen uitgaan dat voor de ontwikkeling in het plangebied, uitgaande van kencijfers van het CROW zoals deze luidden ten tijde van de vaststelling van het plan, in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. Daarom faalt het betoog over de parkeerbehoefte.
Stedenbouwkundige aspecten
10. De stichting betoogt dat de situering van het bouwvlak, met name vanwege de verplaatsing van de rooilijn, en de maximale bouwhoogten uit stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar zijn. Zij stelt dat afbreuk wordt gedaan aan de zichtlijnen en het kleinschalige en pittoreske karakter van Langweer. Het plan is volgens de stichting ook in strijd met de welstandsnota die in 2015 in werking is getreden.
10.1. De raad erkent dat de bebouwing hoger mag worden dan de bestaande, maar wijst erop dat ook het vorige planologische regime hogere bebouwing toestond. Het plangebied is van oudsher een plek waar bijzondere gebouwen aanwezig zijn. Zo stond er ooit een oude melkfabriek. De ontwikkeling waarin het plan voorziet, doet volgens de raad recht aan deze bijzondere locatie als overgang en schakel van het oude dorp naar de nieuwere bebouwing in het recreatiegebied. Een goede inpassing en beeldkwaliteit is gewaarborgd via het beeldkwaliteitsplan dat dient als kader voor de welstandstoets. De raad wijst er verder op dat het plan verschillende maximale bouwhoogten kent die de toegestane bebouwing een samengestelde en geschakelde hoofdvorm geven die niet massaal overkomt. Er is gekozen voor een opbouw in hoogte vanuit het zuiden. Het deel dat zich richt op de dorpskern heeft een goothoogte van 9,7 m. Door de vorm van het bouwvlak zijn de gevels met de grootste maximale oppervlakken gesitueerd aan de zijde van het recreatiegebied, waar deze goed zijn in te passen. Voor het verschuiven van de rooilijn ten opzichte van de huidige situatie is volgens de raad bewust gekozen. Zo wordt duidelijk gemaakt dat het gebied Stevenshoek hier eindigt. Tevens wordt hiermee de looproute naar het parkeerterrein benadrukt, aldus de raad.
10.2. Zoals hiervoor onder 7.4 is overwogen, voorziet het voorliggende plan ten opzichte van het voorheen geldende planologische regime in een verkleining van het bouwvlak en een verlaging van de maximale bouwhoogte. In zoverre zorgt het plan juist voor kleinschaliger bebouwing dan eerder mogelijk was.
Wat de door de stichting genoemde welstandsnota betreft, is van belang dat de raad op 25 mei 2016 niet alleen het plan heeft vastgesteld, maar tevens de welstandsnota heeft aangepast. Hierdoor geldt voor het plangebied het in het kader van het plan opgestelde beeldkwaliteitsplan als kader voor de welstandsbeoordeling. In zoverre mist het betoog feitelijke grondslag.
Gelet op het voorgaande en de in 10.1 weergegeven toelichting heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de ontwikkeling waarin het plan voorziet uit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is.
Woonvisie
11. De stichting voert aan dat het plan niet voldoet aan het beleid in de "Woonvisie De Friese Meren 2014-2018" (hierna: de Woonvisie), omdat de voorziene woningen niet levensloopbestendig zijn. Ter zitting hebben zij in dit verband gesteld dat de toelichting op dit punt in het kader van het ontwerpplan anders is dan het standpunt van de raad daarna.
11.1. De raad stelt dat levensloopbestendigheid geen voorwaarde is voor het mogelijk maken van woningbouw in het plangebied. Om deze reden zijn hierover in het plan geen regels gesteld.
11.2. In de Woonvisie staat dat de hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Friese Meren binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren. Deze doelstelling is uitgewerkt in drie pijlers. Pijler 2 houdt in dat de gemeente levensloopvriendelijk is. In de Woonvisie staat op pagina 5-6, kort weergegeven, dat deze doelstelling niet kan worden bereikt door nieuwbouw, maar dat aanpassing van de bestaande woningvoorraad nodig is. Dit is primair de verantwoordelijkheid van de woningeigenaren en gebruikers.
11.3. Het plan bevat geen regels die erop zijn gericht te waarborgen dat de te bouwen woningen in het plangebied levensloopbestendig zijn. Anders dan de stichting veronderstelt, volgt uit de Woonvisie ook niet dat in het plan dergelijke regels gesteld hadden moeten worden. Zoals hiervoor is weergegeven, gaat de Woonvisie er juist van uit dat levensloopbestendigheid in de gemeente gestalte moet krijgen door aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Dat in het kader van het ontwerpplan over dit onderwerp mogelijk andere mededelingen zijn gedaan dan later doet hier niet aan af.
Het betoog faalt.
Milieuzonering
12. De stichting betoogt dat de raad de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging Nederlandse Gemeenten niet goed heeft toegepast. Hierdoor dreigt bij de woningen in het plangebied volgens haar geluid- en geurhinder vanwege de horeca in het plangebied en de jachtwerf aan de overzijde van het water.
12.1. Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450, nr. 3, blz. 18-20) heeft de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellant door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
12.2. De stichting komt in deze procedure op voor de belangen van omwonenden die gevrijwaard wensen te blijven van negatieve ruimtelijke gevolgen van de ontwikkelingen in het plangebied. Het betoog houdt daar echter geen verband mee, maar is gericht op het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners van de woningen in het plangebied. De stichting beroept zich in zoverre dan ook op een aspect van een goede ruimtelijke ordening dat kennelijk niet strekt tot bescherming van haar belangen. Daarom zal het betoog buiten inhoudelijke bespreking blijven.
Rechtszekerheid regeling horeca
13. De stichting betoogt dat de wijze waarop de raad horeca heeft toegestaan in het plangebied in strijd is met de rechtszekerheid. Zo is volgens haar onduidelijk waar het terras mag komen en wat voor de horeca gebouwd mag worden. De stichting stelt dat de horeca in een afzonderlijke bestemming met eigen bouw- en gebruiksregels had moeten zijn voorzien.
13.1. De raad stelt dat voor de bestemming van het plangebied is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De woonfunctie heeft op deze locatie, zowel in vierkante meters als qua ruimtelijke uitstraling, de overhand. Daarom is de naam van de gekozen bestemming volgens de raad gerechtvaardigd. In de bindende bestemmingsomschrijving is de horecafunctie expliciet vermeld. Die wordt niet gelijkgesteld met de woonfunctie, maar is beperkt tot het gebied dat op de verbeelding is aangeduid en tot de begane grond van het woongebouw. De horeca is aldus in bouwkundig opzicht onderdeel van het woongebouw. Verder stelt de raad dat niet twee bestemmingen tegelijkertijd op dezelfde plaats van toepassing kunnen zijn.
13.2. De raad heeft het mogelijk gemaakt dat in het plangebied ten behoeve van de in artikel 3, lid 3.1, van de regels genoemde functies, waaronder horeca, overeenkomstig lid 3.2 wordt gebouwd. Uit de verbeelding en deze regels volgt dat alleen in het bouwvlak en op de eerste bouwlaag ten behoeve van horeca mag worden gebouwd. Verder is aan een gedeelte van het noordoosten van het perceel de aanduiding "horeca" toegekend, zonder bouwvlak. Dit is dan ook de enige locatie in het plangebied die voor een terras bij het horecabedrijf in aanmerking komt. De Afdeling acht de aldus voor de horeca getroffen regeling niet onduidelijk of anderszins in strijd met de rechtszekerheid. Voor zover de stichting stelt dat de horeca in een afzonderlijke bestemming had moeten zijn voorzien, is van belang dat de raad in het plangebied juist niet alleen horeca mogelijk heeft willen maken, maar ook een woongebouw.
Het betoog faalt.
Aanlegplaatsen
14. De stichting richt zich tevens tegen onderdeel h van artikel 3, lid 3.1, van de planregels dat voorziet in een aanleggelegenheid. De stichting is van mening dat het plan hier maximaal acht aanlegplaatsen had mogen toestaan. Ook had het gebruik daarvan tot de woningen beperkt moeten worden. De stichting vreest overlast voor de omgeving.
14.1. De raad stelt dat in het gehele havengebied en langs de kade ook nu al kan worden aangelegd. Daarbij is niet vastgelegd door wie mag worden aangelegd. Ook voor de nieuwe appartementen wordt die koppeling niet gelegd. Als de eigenaren van de appartementen hun boot willen aanleggen, gelden voor hen dezelfde mogelijkheden als voor overige gebruikers. De eventuele toename aan aanleggelegenheid als gevolg van de ontwikkeling van het woongebouw is marginaal in relatie tot de totale beschikbare aanleggelegenheid in het havengebied van Langweer, aldus de raad.
14.2. De omgeving van het plangebied valt grotendeels in het bestemmingsplan "Langweer". Uit de regels van dat plan volgt dat de bestemmingen "Recreatie - Dagrecreatie", "Recreatie - Jachthaven" en "Water" voorzien in aanleggelegenheden. Dit betekent dat in de omgeving van het plangebied in een relatief groot gebied aanleggelegenheden mogelijk zijn zonder dat daaraan specifieke voorwaarden zijn gesteld. Bovendien zijn deze mogelijke aanleggelegenheden op kortere afstand van woningen van derden voorzien dan die in het plangebied. Onder deze omstandigheden heeft de raad voor het plangebied in redelijkheid kunnen voorzien in aanleggelegenheden.
Het betoog faalt.
Bodemverontreiniging
15. De stichting betoogt dat het onderzoek naar bodemverontreiniging niet meer actueel is. De stichting betwijfelt voorts of de kosten van de sanering wel zijn gedekt, omdat de verkoopcijfers tegen zouden vallen en de initiatiefnemer het project van de hand zou willen doen. Dit doet de stichting twijfelen aan de uitvoerbaarheid van het plan. Zij verzoekt de Afdeling hierover stukken op te vragen bij de raad.
15.1. De raad bestrijdt dat het bodemonderzoek uit 2011 verouderd is. Sindsdien hebben in het plangebied geen activiteiten plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn geweest op de kwaliteit van de bodem. Daarnaast is de verontreiniging immobiel. De raad twijfelt verder niet aan de uitvoerbaarheid van het plan. Er zijn inmiddels negen appartementen verkocht en de initiatiefnemer is niet van plan zich terug te trekken. Ten slotte is de raad van mening dat deze beroepsgrond niet tot vernietiging van het plan kan leiden vanwege artikel 8:69a van de Awb.
15.2. De aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures, die thans niet ter beoordeling staan. Dat doet er niet aan af dat de raad het plan niet heeft kunnen vaststellen indien en voor zover de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Een betoog dat ziet op de financiële uitvoerbaarheid van het plan kan slechts leiden tot vernietiging van het bestreden besluit indien en voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan niet kan worden uitgevoerd binnen de planperiode van in beginsel tien jaar.
15.3. In de plantoelichting staat dat onderzoek heeft uitgewezen dat in een deel van het plangebied de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem niet voldoet aan de toekomstige bodemfunctie. Ten behoeve van de bouw van het appartementencomplex zal het plangebied daar waar nodig worden gesaneerd, met als uitgangspunt dat de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik. Het onderzoeksbureau DVJ infra en milieu heeft de onderzoeksresultaten van een eerder uitgevoerd bodemonderzoek geactualiseerd en heeft tevens een asbestonderzoek laten uitvoeren. Op basis hiervan is een aanvraag in het kader van de regeling Besluit uniforme saneringen (BUS) gedaan. De sanering wordt uitgevoerd door een daartoe bevoegd bedrijf evenals de begeleiding tijdens de sanering. De sanering wordt afgesloten middels het opstellen van een BUS-evaluatie of -evaluatierapport. Met deze werkwijze worden volgens de toelichting risico’s voor de volksgezondheid voorkomen. De vervuiling bestaat hoofdzakelijk uit materiaal dat in een kelder is gestort en is beheersbaar. Als het pand wordt gesloopt zal ook de grondsanering plaatsvinden. De kosten van de sanering zijn door de aanvrager in beeld gebracht. Deze brengen de economische uitvoerbaarheid niet in het geding, aldus de plantoelichting.
15.4. Ter zitting heeft Stevenshoek Langweer toegelicht dat de vervuiling hoofdzakelijk bestaat uit de resten van een brand in de kelder van het gebouw en in het kader van de sloop van het gebouw zal worden gesaneerd. Volgens Stevenshoek Langweer duurt de sanering ongeveer drie weken en kost die ongeveer €30.000. Dit bedrag is voor haar te dragen, aldus Stevenshoek Langweer. Gelet op deze toelichting en op hetgeen in de plantoelichting is vermeld, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad in redelijkheid had moeten inzien dat het plan vanwege de aanwezige bodemverontreiniging of vanwege andere financiële omstandigheden niet binnen de planperiode kan worden uitgevoerd. Er bestaat dan ook geen aanleiding hierover stukken op te vragen bij de raad. Op de vraag of artikel 8:69a van de Awb aan vernietiging van het plan in de weg staat, behoeft niet meer te worden ingegaan.
Het betoog faalt.
Conclusie bestemmingsplan
16. Het beroep tegen het bestemmingsplan is ongegrond.
Omgevingsvergunning
Parkeerplaatsen bouwplan
17. De stichting betoogt dat het bouwplan, om aan de parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning te voldoen, had moeten voorzien in 28 in plaats van 20 parkeerplaatsen. Daarnaast had het bouwplan volgens de stichting moeten voorzien in parkeerplaatsen voor de horeca in het vergunde bouwwerk.
17.1. Uit artikel 8, lid 8.1, van de regels van het bestemmingsplan volgt dat de voor het bouwplan benodigde parkeerruimte ook buiten het plangebied gelegen mag zijn. Voor zover het betoog anders veronderstelt, faalt het.
17.2. Het bouwplan voorziet in een woongebouw met 13 appartementen en een restaurant van ongeveer 350 m2. Het bouwplan maakt daarmee minder mogelijk dan het bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt. Gelet op hetgeen hiervoor onder 9 tot en met 9.9 is overwogen, staat dan ook vast dat voor het bouwplan in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. Niet aannemelijk is dat concreet uitzicht bestaat op opheffing van die parkeergelegenheid. Daarom bestond voor het college geen aanleiding de gevraagde omgevingsvergunning te weigeren wegens strijd met artikel 8, lid 8.1, van de regels van het bestemmingsplan.
Bodemkwaliteit
18. De stichting stelt dat de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend voordat een geactualiseerd onderzoek naar de bodemkwaliteit was verricht.
18.1. Het college heeft toegelicht dat bij de aanvraag is gevoegd het rapport "Verkennend- en nader bodemonderzoek, Stevenshoek 23 te Langweer" van DVJ infra en milieu. Dit rapport is volgens het college nog actueel, omdat de verontreiniging immobiel is en sinds het opstellen van het rapport op het perceel geen activiteiten hebben plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn geweest op de bodemkwaliteit.
18.2. De stichting heeft de toelichting van het college over de actualiteit van het bodemonderzoek niet weersproken. Verder is niet in geschil dat het bodemonderzoek overeenkomstig NEN 5740 is uitgevoerd. Daarom heeft het college terecht geen aanleiding gezien de omgevingsvergunning te weigeren wegens strijd met artikel 2.1.5, eerste lid, onder a, van de bouwverordening.
Het betoog faalt.
Welstand
19. De stichting voert aan dat het college de omgevingsvergunning had moeten weigeren vanwege de gevolgen voor de welstand. Het bouwplan is volgens haar in strijd met de welstandsnota. Daar had in dit geval niet van mogen worden afgeweken. De stichting verwijst hierbij naar een door haar overgelegd advies van een lid van een welstandscommissie. Tevens stelt de stichting dat de invloed van het bouwwerk op de waarden van het beschermde dorpsgezicht niet inzichtelijk is gemaakt.
19.1. Het college stelt zich op het standpunt dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Het bouwplan is in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan dat voor het bestemmingsplan is gemaakt. Dit beeldkwaliteitsplan is volgens het college een onderdeel van de welstandsnota. Het college stelt verder dat in het beeldkwaliteitsplan wordt ingegaan op het de relatie met de omgeving en het beschermde dorpsgezicht.
19.2. In de welstandsnota van de gemeente staat - kort weergegeven - dat voor ontwikkellocaties beeldkwaliteitsplannen kunnen worden gemaakt die tijdens de ontwikkeling als toetsingskader voor welstand dienen. Deze ontwikkellocaties staan op een lijst in bijlage B. Als de ontwikkeling is voltooid wordt de locatie opgenomen in de standaard gebiedsindeling van de welstandsnota.
19.3. In het besluit van de raad van 25 mei 2016 staat:
"De raad van De Fryske Marren
besluit:
(…)
5. Het Beeldkwaliteitsplan Locatie De Wielen (Stevenshoek 23 te Langweer) vast te stellen en onderdeel uit laten maken van de Welstandsnota (wijziging welstandsnota)."
19.4. Gelet op het beroepschrift en het overgelegde advies gaat de stichting uit van de welstandsnota zoals die luidde vóór de aanpassing daarvan in het besluit van de raad van 25 mei 2016. Het gevolg van dit besluit is echter dat dat voor de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning het beeldkwaliteitsplan het toetsingskader vormt voor de redelijke eisen van welstand. Aangezien niet in geschil is dat het bouwplan met het beeldkwaliteitsplan in overeenstemming is, heeft het college terecht geen aanleiding gezien de omgevingsvergunning te weigeren op grond van artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo. Het betoog faalt.
Akoestisch onderzoek
20. De stichting betoogt dat het college de omgevingsvergunning ten onrechte heeft verleend zonder voor de vergunde horecagelegenheid een akoestisch onderzoek uit te voeren.
20.1. Het college stelt dat alleen vergunning is verleend voor het bouwen van een algemene horecagelegenheid. Een akoestisch onderzoek is in dit verband niet nodig. Als een concreet voornemen bestaat voor invulling van de horecafunctie, dan zal de exploitant een melding moeten doen op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Dan zal worden beoordeeld of een akoestisch onderzoek noodzakelijk is, aldus het college.
20.2. In de omgevingsvergunning staat dat vergunning wordt verleend voor het bouwen van een bouwwerk met, voor zover hier van belang, een restaurant.
20.3. Gelet op artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo dient het college uitsluitend te beoordelen of zich voor de omgevingsvergunning een van de in dat artikel opgenomen weigeringsgronden voordoet. Als dat niet het geval is, moet de omgevingsvergunning worden verleend.
Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is in dit geval niet van belang voor de beoordeling van de in artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo opgenomen weigeringsgronden. Daarom faalt het betoog.
Conclusie omgevingsvergunning
21. Het beroep tegen de omgevingsvergunning is ongegrond.
Proceskosten
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. Th.C. van Sloten, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.R. Jacobs, griffier.
w.g. Van Sloten w.g. Jacobs
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 maart 2017
717.
BIJLAGE
- Algemene wet bestuursrecht
Artikel 1:2
1 Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
2 Ten aanzien van bestuursorganen worden de hun toevertrouwde belangen als hun belangen beschouwd.
3 Ten aanzien van rechtspersonen worden als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen.
Artikel 8:69a
De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
- Besluit ruimtelijke ordening
Artikel 3.1.2
(…)
2 Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan regels bevatten:
a. waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels;
(…)
Artikel 3.1.6
(…)
2 De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
(…)
- Woningwet
Artikel 8
1 De gemeenteraad stelt een bouwverordening vast, die uitsluitend de voorschriften, bedoeld in het tweede tot en met zesde lid, bevat.
2 De bouwverordening bevat voorschriften omtrent het tegengaan van het bouwen van een bouwwerk op verontreinigde bodem.
3 De voorschriften, bedoeld in het tweede lid, hebben uitsluitend betrekking op bouwwerken:
a. waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven,
b. voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, met uitzondering van bouwwerken die naar aard en omvang gelijk zijn aan een bouwwerk waarvoor op grond van artikel 2.1, derde lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een dergelijke vergunning niet is vereist, en
c. 1°. die de grond raken, of
2°. ten aanzien waarvan het bestaande, niet-wederrechtelijke gebruik niet wordt gehandhaafd.
4 De voorschriften, bedoeld in het tweede lid, hebben in elk geval betrekking op:
a. het verrichten van onderzoek naar aard en mate van verontreiniging van de bodem;
b. aard en omvang van het onderzoek, en
c. inrichting van het op te stellen onderzoeksrapport.
(…)
- Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.10
1 Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of Pro 120 van de Woningwet;
b. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van Pro die wet;
(…)
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
(…).
Artikel 6.2c
1 Onverminderd artikel 6.1 treedt een omgevingsvergunning met betrekking tot een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, indien het te bouwen bouwwerk een bouwwerk betreft als bedoeld in artikel 8, derde lid, van de Woningwet en het bevoegd gezag op basis van het onderzoeksrapport, bedoeld in artikel 8, vierde lid, onderdeel c, van die wet, dan wel uit anderen hoofde een redelijk vermoeden heeft dat ter plaatse van het bouwwerk sprake is van een vóór 1 januari 1987 ontstaan geval van ernstige verontreiniging als bedoeld in de Wet bodembescherming, niet eerder in werking dan nadat:
a. op grond van artikel 29, eerste lid, in samenhang met artikel 37, eerste lid, van de Wet bodembescherming is vastgesteld dat geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging ten aanzien waarvan spoedige sanering noodzakelijk is en het desbetreffende besluit in werking is getreden,
b. op grond van artikel 39, tweede lid, van de Wet bodembescherming met het saneringsplan, bedoeld in het eerste lid van dat artikel, is ingestemd en het desbetreffende besluit in werking is getreden, of
c. een melding van een voornemen tot sanering als bedoeld in artikel 39b, derde lid, van de Wet bodembescherming is gedaan en de bij of krachtens het vierde lid van dat artikel gestelde termijn is verstreken.
2 In afwijking van het eerste lid, aanhef en onder b, treedt de omgevingsvergunning in werking als in de beschikking, bedoeld in artikel 29, eerste lid, in samenhang met artikel 37, eerste lid, van de Wet bodembescherming, is vastgesteld dat:
a. sprake is van een geval van ernstige verontreiniging ten aanzien waarvan spoedige sanering noodzakelijk is,
b. geen sprake is van risico’s voor de mens, en
c. het bouwen de uitvoering van de sanering niet belemmert,
mits degene die het nader onderzoek heeft overgelegd daarbij een met redenen omkleed verzoek heeft ingediend en de beschikking, bedoeld in de aanhef van dit lid, in werking is getreden.
3 Bij de omgevingsvergunning, bedoeld in het eerste lid, vermeldt het bevoegd gezag of het een vermoeden heeft als bedoeld in dat lid.
- Regeling omgevingsrecht
Artikel 2.4. Overige voorschriften bouwverordening
In of bij de aanvraag om een vergunning voor een bouwactiviteit verstrekt de aanvrager ten behoeve van toetsing aan de overige voorschriften van de bouwverordening een onderzoeksrapport betreffende verontreiniging van de bodem, gebaseerd op onderzoek dat is uitgevoerd door een persoon of een instelling die daartoe is erkend op grond van het Besluit
bodemkwaliteit.
- Bouwverordening gemeente De Fryske Marren
Artikel 2.1.5 Bodemonderzoek
1. Het onderzoek betreffende de bodemgesteldheid als bedoeld in artikel 8, vierde lid van de Woningwet bestaat uit:
a. de resultaten van een recent milieuhygiënisch bodemonderzoek verricht volgens NEN 5740, uitgave 2009, in overeenstemming met het onderzoeksprotocol dat volgt uit figuur
b. (vervallen);
c. Indien op basis van het vooronderzoek aanleiding bestaat te veronderstellen dat asbest, daaronder mede begrepen asbestvezels, -deeltjes of -stof, in de bodem aanwezig is, vindt het onderzoek mede plaats op de wijze als voorzien in NEN 5707, uitgave 2003.
2. De plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld in artikel 2.4, onder d van de Regeling omgevingsrecht geldt niet indien het bouwen betrekking heeft op een bouwwerk dat naar aard en omvang gelijk is aan een bouwwerk als genoemd in het Besluit omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II. Deze verwijzing geldt niet voor de hoogtebepalingen in het Besluit omgevingsrecht, artikelen 2 en 3 van bijlage II.
3. Het bevoegd gezag staat een geheel of gedeeltelijk afwijken van de plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport bedoeld in artikel 2.4, onder d, van de Regeling omgevingsrecht toe, indien voor toepassing van artikel 2.4.1 bij het bevoegd gezag reeds bruikbare recente onderzoeksresultaten beschikbaar zijn.
4. Het bevoegd gezag kan een gedeeltelijk afwijken van de plicht tot het indienen van een onderzoeksrapport als bedoeld in artikel 2.4, onder d van de Regeling omgevingsrecht toestaan voor een bouwwerk met een beperkte instandhoudingtermijn, als bedoeld in artikel 2.23 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 5.16 van het Besluit omgevingsrecht, indien uit het in NEN 5725, uitgave 2009, bedoelde vooronderzoek naar het historisch gebruik en naar de bodemgesteldheid blijkt, dat de locatie onverdacht is dan wel de gerezen verdenkingen een volledig veldonderzoek volgens NEN 5740, uitgave 2009 niet rechtvaardigen.
5. Indien het bouwen pas kan plaatsvinden nadat de aanwezige bouwwerken zijn gesloopt, dient het bodemonderzoek plaats te vinden nadat is gesloopt en voordat met de bouw wordt begonnen.
Artikel 2.4.1 Verbod tot bouwen op verontreinigde bodem
Op een bodem die zodanig is verontreinigd dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers, mag niet worden gebouwd voor zover dat bouwen betrekking heeft op een bouwwerk:
a. waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven;
b. voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist; en
c. dat de grond raakt, of waarvan het bestaande, niet-wederrechtelijke gebruik niet wordt gehandhaafd.
Artikel 2.4.2 Voorwaarden omgevingsvergunning voor het bouwen
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.4.1 en onverminderd het bepaalde in artikel 2.4 van de Regeling omgevingsrecht, kan het bevoegd gezag voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen, in het geval zij op grond van de Regeling omgevingsrecht bedoelde onderzoeksrapport en/of andere bij hen bekende onderzoeksresultaten dan wel op grond van het overeenkomstig het tweede lid van artikel 39 van Pro de Wet bodembescherming goedgekeurd saneringsplan bedoeld in artikel 39, eerste lid, van die Wet van oordeel zijn dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel maar door het stellen van voorwaarden alsnog geschikt kan worden gemaakt.
- Regels bestemmingsplan "Langweer - Appartementen Stevenshoek"
Artikel 3 Wonen Pro - Woongebouw
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. gebouwen ten behoeve van:
1. woningen;
2. recreatieve bewoning;
3. een horecabedrijf uitsluitend in de categorieën 1 tot en met 6 in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
b. bijbehorende bouwwerken;
met daaraan ondergeschikt:
c. groenvoorzieningen;
d. parkeervoorzieningen;
e. speelvoorzieningen;
f. wegen, straten en paden;
g. water, waaronder een insteekhaven;
h. aanleggelegenheid;
i. nutsvoorzieningen;
met de daarbijbehorende:
j. tuinen, erven en terreinen;
k. andere bouwwerken, waaronder erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten en aanlegsteigers.
3.2 Bouwregels
3.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van een hoofdgebouw gelden de volgende regels:
a. een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
b. de goot- en bouwhoogte van een gebouw mag ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen;
c. in afwijking van het bepaalde onder b mag de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende goothoogte' ten hoogste de ter plaatse geldende maximale bouwhoogte bedragen.
3.2.2 Bijbehorende bouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:
a. de bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen het bouwvlak als ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd;
b. de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken zal ten hoogste 400 m2 bedragen;
c. de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk zal ten hoogste 4,00 m bedragen;
d. een bijbehorend bouwwerk zal worden voorzien van een plat dak.
3.2.3 Andere bouwwerken
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende regels:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen;
b. er mogen ten hoogste 2 vlaggenmasten per bouwperceel worden gebouwd;
c. de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 8,00 m bedragen;
d. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken zal ten hoogste 5,00 m bedragen.
3.3 Afwijken van de bouwregels
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.2.1 sub a in die zin dat hoofdgebouwen gedeeltelijk buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3.4 Specifieke gebruiksregels
3.4.1 Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer dan 18 woningen;
b. het gebruik van meer dan 50% van het aantal woningen voor recreatieve bewoning;
c. het gebruik van op zichzelf staande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
e. het gebruik van de verblijfsruimten van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - maximum hoogte verdiepingsvloer' vanaf een bouwhoogte van 9,70 m voor geluidsgevoelige functies.
3.4.2 Voorwaardelijke verplichting
Het is in strijd met deze bestemming om het hoofdgebouw te gebruiken voor bewoning zonder de realisatie van een gebouw binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting', met dien verstande dat:
a. het gebouw de gehele oppervlakte van het aanduidingsvlak 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' beslaat;
b. de goothoogte van het gebouw ten minste 3,00 m bedraagt.
Artikel 7 Algemene Pro afwijkingsregels
Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:
a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
d. de regels in die zin dat kleinschalige openbare voorzieningen zoals kleedgebouwtjes, sanitaire voorzieningen, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstwerken worden gebouwd, tot ten hoogste 50 m²;
e. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.
Artikel 8 Overige Pro regels
8.1 Voldoende parkeergelegenheid
a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde CROW-normen bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.