Uitspraak
201704614/1/R1.
Datum uitspraak: 27 december 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], wonend te Emst, gemeente Epe (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 1]),
2. [appellanten sub 2], wonend te Emst, gemeente Epe (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 2]),
appellanten,
en
de raad van de gemeente Epe,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 20 april 2017 heeft de raad het bestemmingsplan "Landgoed de Emsterhof" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[partijen] (hierna tezamen en in enkelvoud: [partij]) hebben een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 november 2017, waar [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. V.A.C.M. Vonk, rechtsbijstandsverlener te 's Hertogenbosch, en de raad, vertegenwoordigd door ir. J.C. van Bolderen en H.A. Naijen, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [partij] gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan voorziet in een nieuw landgoed in het buitengebied van Epe nabij de historische boerderij De Emsterhof. Hier zal landbouwgrond worden omgezet in natuur en bos en zullen drie nieuwe woningen, waaronder één bedrijfswoning, worden gerealiseerd als compensatie voor waardeverlies van de grond en met het oog op de duurzame instandhouding van de natuur.
[partij] is de eigenaar van de boerderij en tevens initiatiefnemer van het nieuwe landgoed.
[appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn omwonenden en kunnen zich niet verenigen met het nieuwe landgoed met drie woningen. [appellant sub 1] voert aan dat de drie voorziene woningen in strijd zijn met artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening Gelderland, die provinciale staten op 24 september 2014 hebben vastgesteld (hierna: de Omgevingsverordening). Verder voert [appellant sub 1] aan dat het landgoed in strijd is met het gemeentelijk beleid. [appellant sub 2] betoogt dat de raad ten onrechte geen onderzoek heeft gedaan naar de bezoekersaantallen, de verkeersaantrekkende werking van het landgoed en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Met name vreest [appellant sub 2] voor verkeers- en parkeeroverlast bij de toegangsweg - "Het Allee" - die vanaf de Westendorperweg naar de voorziene woningen loopt. Voorts stelt [appellant sub 1] dat zijn woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast. Verder voeren [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan dat de raad het aspect water onvoldoende heeft onderzocht.
Bijlage
2. De (wettelijke) bepalingen en relevante planregels die ten grondslag liggen aan de hierna volgende rechtsoverwegingen, zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
Toetsingskader
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
Artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening
4. [appellant sub 1] voert aan dat de raad niet deugdelijk heeft onderbouwd in hoeverre de drie woningen zich verhouden tot artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening.
4.1. De raad heeft toegelicht dat in de regio Stedendriehoek, waartoe Epe behoort, afspraken zijn gemaakt over de kwantitatieve opgave voor woningbouwprogrammering. De raad heeft daarbij het document "Regionaal afsprakenkader kwantitatieve woningbouwprogrammering Stedendriehoek 2015-2024" overgelegd, waaruit blijkt dat voor Epe is afgesproken dat er netto 820 woningen mogen worden toegevoegd tot 2024. De raad heeft ter zitting toegelicht dat de regionale afspraken door de provincie Gelderland zijn geaccordeerd, zodat deze gelden als de kwantitatieve opgave wonen, als bedoeld in artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening. De raad heeft verder - met verwijzing naar zijn woningbouwplanningslijst - toegelicht dat de voorziene woningen zijn inbegrepen bij de huidige planvoorraad van Epe. Die planvoorraad betreft een kleiner aantal dan 820, zo blijkt uit de woningbouwplanningslijst. De voorziene woningen passen daarmee binnen de kwantitatieve opgave wonen, als bedoeld in artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening, aldus de raad.
Gelet op deze door de raad gegeven toelichting, waartegen [appellant sub 1] niets concreets heeft ingebracht, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het plan, voor zover daarbij nieuwe woonlocaties zijn toegestaan, in strijd is met artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening.
Het betoog faalt.
Gemeentelijk beleid
5. [appellant sub 1] voert aan dat het landgoed in strijd is met het gemeentelijk beleid, dat is neergelegd in de nota "Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe tevens toetsingskader beoordeling landgoederen" (hierna: de beleidsnota). [appellant sub 1] stelt dat niet wordt voldaan aan de in de beleidsnota opgenomen definitie van een "nieuw landgoed", die als volgt luidt: "een openbaar toegankelijk bos en/of natuurcomplex al dan niet met overige gronden met daarin een woongebouw "van allure" met in beginsel maximaal drie wooneenheden en een minimale omvang van het nieuwe bos- of natuurgebied van 5 ha."
5.1. De raad stelt zich primair op het standpunt dat de door [appellant sub 1] genoemde definitie uit het Streekplan Gelderland 2005 komt en geen deel uitmaakt van het gemeentelijk beleid. Van strijd met de beleidsnota is geen sprake, aldus de raad. Subsidiair stelt de raad dat, voor zover sprake is van strijdigheid met de beleidsnota, in dit geval hiervan mocht worden afgeweken.
5.2. In de plantoelichting is in paragraaf 2.2 het volgende vermeld:
"De toekomstige situatie is als volgt:
• 10 ha grond van de Emsterhof wordt ingezet voor de ontwikkeling van het nieuwe landgoed.
(…)
• De bestaande boerderij met erf maakt geen deel uit van het nieuwe landgoed. De boerderij behoudt z’n agrarische functie, en biedt stalruimte voor de dieren die gebruikt worden voor het beheer van het landgoed en ruimte aan beoogde nevenfuncties zoals zorg. Het agrarisch bouwblok wordt verkleind. (…)".
5.3. De beleidsnota heeft als doel het tot stand brengen van een landgoederenstructuur in delen van het landelijk gebied die een kwaliteitsimpuls benodigen en waarin wonen, werken, recreatie en allerlei hedendaagse en toekomstige maatschappelijke en economische activiteiten en functies duurzaam en in evenwicht met elkaar een plek krijgen. De beleidsnota is richtinggevend bij de beoordeling van initiatieven van nieuwe landgoederen. In de leeswijzer op pagina 6 komt naar voren dat één van de vragen die aan de beleidsnota ten grondslag ligt de vraag betreft wat wordt verstaan onder het begrip "landgoederen" en "nieuwe landgoederen". Hoofdstuk twee gaat op die vraag in en omschrijft eerst de oudere, meer oorspronkelijke landgoederen en vervolgens de nieuwe landgoederen. In paragraaf 2.3 "nieuwe landgoederen" is in een kader op pagina 10 van de beleidsnota de door [appellant sub 1] aangehaalde definitie uit het Streekplan Gelderland 2005 van "nieuw landgoed" opgenomen. In paragraaf 5.3 van de beleidsnota komen in een kader getiteld "landhuistypen" twee verschillende verschijningsvormen van nieuwe landgoederen naar voren: een "boerderij - landgoed" en een "landhuis - landgoed".
De Afdeling stelt vast dat er, behoudens de in paragraaf 2.3 omkaderde definitie, geen andere omschrijving voorkomt van het begrip "nieuw landgoed" en dat uit hoofdstuk 5 van de beleidsnota niet blijkt dat met de begrippen "boerderij - landgoed" en "landhuis - landgoed" is beoogd af te wijken van de in hoofdstuk 2 opgenomen definitie van "nieuw landgoed". Gelet hierop neemt de Afdeling als uitgangspunt dat de aan de orde zijnde definitie van "nieuw landgoed" uit het Streekplan Gelderland 2005, anders dan de raad heeft gesteld, tevens deel uitmaakt van het gemeentelijk beleid, zodat de vraag rijst of aan deze definitie wordt voldaan.
Volgens de definitie van "nieuw landgoed" dient onder meer sprake te zijn van een woongebouw "van allure" met maximaal drie wooneenheden. De Afdeling volgt de raad in zijn ter zitting toegelichte standpunt dat de boerderij "De Emsterhof", zijnde het gebouw "van allure", deel uitmaakt van het landgoed, aangezien het deel uitmaakt van het plangebied en een bepalend element is geweest bij de planontwikkeling van het landgoed.
De Afdeling betrekt daarbij dat de raad de keuze heeft gemaakt om een landgoed niet apart als zodanig, eventueel via een dubbelbestemming, te bestemmen. De samenstellende delen van een nieuw landgoed worden in het daarbij behorende bestemmingsplan van een passende bestemmingsregeling voorzien. De hierboven weergegeven passage uit paragraaf 2.2 van de plantoelichting leidt niet tot een ander oordeel, aangezien daaraan geen bindende betekenis toekomt. Echter, de Afdeling is van oordeel dat het plan desalniettemin niet voldoet aan de aangehaalde definitie van "nieuw landgoed", nu volgens die definitie het woongebouw "van allure" drie wooneenheden heeft, terwijl in dit geval de nieuwe woningen zich buiten de boerderij "van allure" elders op het landgoed zullen gaan bevinden. Gelet op het vorenstaande kan de raad niet worden gevolgd in zijn primaire standpunt, dat het plan in overeenstemming is met de beleidsnota. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad echter afdoende gemotiveerd waarom in dit geval met het elders op het landgoed toestaan van woningen in redelijkheid kan worden afgeweken van de beleidsnota. Hierbij is van belang dat de mogelijkheden die het onderhavige plan biedt in het verlengde liggen van de mogelijkheden die de beleidsnota biedt, nu het plan in totaal slechts in drie woningen voorziet, hetgeen aansluit bij het aantal wooneenheden die in het kader van de beleidsnota zou zijn toegestaan. Verder is van belang dat, zoals hierna onder 7.1 wordt overwogen, van onevenredige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van [appellant sub 1] geen sprake is. Ook is van belang dat het plan in lijn is met de doelstelling van de beleidsnota om nieuwe natuur te realiseren, nu er 10 hectare grond wordt ingezet voor de ontwikkeling van het landgoed. Daarvan wordt 2 hectare landbouwgrond omgezet in bos en 3 hectare landbouwgrond omgezet naar (vochtige) natuur. De overige hectares houden een agrarische bestemming, maar het agrarische bouwblok wordt verkleind. Het landgoed wordt opengesteld door middel van wandelpaden. Gelet op het vorenstaande kan het subsidiaire standpunt van de raad het bestreden besluit in dit opzicht dragen.
Het betoog faalt.
Verkeer en parkeren
6. [appellant sub 2] voert aan dat het plan zal leiden tot verkeers- en parkeeroverlast door bezoekers van het landgoed. Volgens [appellant sub 2] heeft de raad ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de te verwachten bezoekersaantallen, de verkeersaantrekkende werking van het plan en het benodigde aantal parkeerplaatsen. [appellant sub 2] heeft er met name op gewezen dat hij verkeers- en parkeeroverlast ter hoogte van "Het Allee" vreest, omdat bezoekers van het landgoed die weg zouden kunnen gaan gebruiken om in de nabijheid van het landgoed te parkeren om daar te gaan wandelen.
6.1. De raad heeft toegelicht dat het plangebied sinds 2012 is opengesteld voor publiek, als onderdeel van het zogenoemde klompenpad "Loobrinkerpad" en dat het plangebied ook al lange tijd is opengesteld als onderdeel van de zogenoemde "rode paaltjesroute" van Het Geldersch Landschap in het nabij het plangebied gelegen natuurgebied Vossenbroek. Voorts loopt er ten westen van het plangebied een wandel-/fietspad over de voormalige spoorbaan, het "Baronnenlijntje", aldus de raad. De raad heeft verder toegelicht dat er binnen het plangebied een wandelpad wordt opgenomen, waardoor het wandel-/fietspad over de voormalige spoorbaan en het "Loobrinkerpad" met elkaar worden verbonden. De verschillende wandelroutes hebben hun eigen startpunten en parkeergelegenheden, aldus de raad. De raad stelt zich op het standpunt dat er, nu er aan het landgoed geen nieuwe functies worden toegevoegd die een verkeersaantrekkende werking hebben, geen aanleiding bestaat tot nader onderzoek wat betreft het aspect verkeer en parkeren.
6.2. De Afdeling stelt vast dat in het in bijlage 1 bij de regels opgenomen landschappelijke inpassingsplan binnen het plangebied een wandelpad is ingetekend, waardoor het wandel-/fietspad over de voormalige spoorbaan en het klompenpad "Loobrinkerpad" met elkaar worden verbonden. Verder staat vast dat de startpunten en parkeergelegenheden van de door de raad genoemde wandelroutes zich buiten het plangebied bevinden. Voor zover [appellant sub 2] stelt dat wandelaars ervoor zouden kunnen kiezen om in plaats van een hele wandelroute enkel een rondje door het landgoed te lopen, overweegt de Afdeling dat zij daarin geen grond ziet om aan te nemen dat ter hoogte van het plangebied sprake zal zijn van onevenredige verkeershinder of parkeerhinder. Hierbij wordt in ogenschouw genomen dat, zoals de raad heeft toegelicht, wandelaars via onder meer de beschikbare brochures worden voorgelicht over de startpunten en parkeergelegenheden van de wandelroutes. Verder is van belang dat er geen nieuwe verkeersaantrekkende functies, zoals bijvoorbeeld een theehuis, in het plangebied zijn voorzien. Ook is van belang dat, zoals de raad heeft toegelicht en [appellant sub 2] niet heeft weersproken, in de bestaande situatie geen verkeers- of parkeeroverlast aan de orde is in of nabij het plangebied. Onder deze omstandigheden heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat het plan - ook ter hoogte van "Het Allee" - niet zal leiden tot onevenredige parkeer- of verkeeroverlast en behoefde de raad in zoverre geen nader onderzoek te doen.
Het betoog faalt.
Woon- en leefklimaat van [appellant sub 1]
7. [appellant sub 1] voert aan dat het plan leidt tot een aantasting van zijn woon- en leefklimaat. Hij wijst daarbij op een aantasting van zijn uitzicht vanwege de twee nabij zijn perceel voorziene woningen met bijgebouwen. Verder vreest hij voor een aantasting van zijn privacy en voor geluidhinder als gevolg van de aanwezigheid van bezoekers op het nabij zijn perceel geplande wandelpad in het landgoed.
7.1. De Afdeling is van oordeel dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat met de bedoelde woningen met bijgebouwen geen sprake is van een onevenredige aantasting van het uitzicht van [appellant sub 1]. Hierbij is van belang dat de afstand van deze woningen tot het perceel van [appellant sub 1] ongeveer 180 m bedraagt, hetgeen een relatief grote afstand is. Ook is van belang dat geen blijvend recht op een onaangetast uitzicht bestaat.
Verder is de Afdeling van oordeel dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy van [appellant sub 1]. Hierbij is van belang dat de afstand van het bedoelde wandelpad tot het perceel van [appellant sub 1] ten minste 40 m bedraagt. Ook wordt hierbij in ogenschouw genomen dat de bestaande bomen op het perceel van [appellant sub 1] alsmede de in het als bijlage 1 bij de regels opgenomen landschappelijke inpassingsplan voorziene bomen in het plangebied de mogelijkheid van inkijk op de tuin vanuit het wandelpad enigszins zullen wegnemen.
Voorts is de Afdeling, gelet op de genoemde afstand van ten minste 40 m tussen het wandelpad en het perceel van [appellant sub 1], van oordeel dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebruik van genoemd wandelpad niet leidt tot ernstige gevolgen voor het akoestisch klimaat ter plaatse van het perceel van [appellant sub 1].
Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot onevenredige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van [appellant sub 1].
Het betoog faalt.
Water
8. [appellant sub 1] vreest dat de beoogde vernatting in het plangebied negatieve effecten heeft op het waterpeil. [appellant sub 2] vreest ook voor negatieve gevolgen voor zijn perceel vanwege de verlegging van een watergang ter hoogte van zijn perceel en stelt dat de raad de effecten hiervan nader had dienen te onderzoeken.
8.1. De Afdeling leidt uit de stukken, met name het landschappelijke inrichtingsplan, af dat [partij] in het noorden van het plangebied een klein deel van de vruchtbare toplaag zal (laten) afgraven of afplaggen, waardoor mogelijkheden ontstaan om daar zogenoemde natte natuur te ontwikkelen. De raad heeft, in navolging van [partij], toegelicht dat dit afgraven of afplaggen niet zal leiden tot een wijziging van het waterpeil op de percelen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. [appellant sub 2] heeft die toelichting niet bestreden.
Voorts ziet de Afdeling in het summiere betoog van [appellant sub 1] op dit punt geen aanleiding om aan de door de raad gegeven toelichting te twijfelen, zodat de vrees van [appellant sub 1] voor negatieve effecten op het waterpeil niet wordt gevolgd. Verder komt uit de plantoelichting naar voren dat de loop van de door [appellant sub 2] bedoelde watergang weliswaar wordt gewijzigd, maar dat dit geen negatieve waterhuishoudelijke effecten voor de omgeving heeft.
Nu [appellant sub 2] zijn vrees voor negatieve gevolgen vanwege de wijziging van de loop van de watergang niet nader heeft geconcretiseerd, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad in dit opzicht nader onderzoek had moeten doen.
Het betoog faalt.
Flora
9. [appellant sub 1] voert aan dat de beoogde vernatting van een gedeelte van het plangebied mogelijk negatieve effecten heeft op de aanwezige flora. De raad had dit nader moeten onderzoeken, aldus [appellant sub 1].
9.1. De vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling geldt dan wel een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Wnb. De raad heeft het plan niet kunnen vaststellen, indien en voor zover hij op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de Wnb aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg stond.
Wat betreft de effecten van het plan op de flora heeft de raad verwezen naar het rapport "Natuurtoets Landgoed De Emsterhof" van 4 augustus 2015, waaruit volgt dat door de ontwikkeling van natte hooilanden, poelen en singels het leefgebied van veel soorten flora zal toenemen. [appellant sub 1] heeft geen concrete gegevens naar voren gebracht die aanleiding geven aan deze bevinding uit het rapport te twijfelen. Gelet hierop heeft de raad zich, met verwijzing naar dit rapport, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de Wnb niet op voorhand aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg stond, zodat in zoverre geen aanleiding bestaat voor de conclusie dat de raad nader onderzoek had moeten verrichten.
Het betoog faalt.
Conclusie
10. Gelet op het vorenstaande zijn de beroepen ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. W.D.M. van Diepenbeek, voorzitter, en mr. E. Helder en mr. G. van der Wiel, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.L.M. van Loo, griffier.
w.g. Van Diepenbeek w.g. Van Loo
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 december 2017
418. BIJLAGE
• Bij rechtsoverweging 4 - 4.1.
Omgevingsverordening Gelderland, door provinciale staten vastgesteld op 24 september 2014
Artikel 2.2.1.1 Nieuwe woonlocaties
In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.
• Bij rechtsoverweging 5 en verder
Planregels bij het bestemmingsplan "Landgoed de Emsterhof", door de raad vastgesteld bij besluit van 20 april 2017
Artikel 4 Bos
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Bos’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting ten behoeve van de houtproductie;
b. het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke waarden, zoals deze tot uitdrukking komen in de hoogopgaande beplanting en het (micro-)reliëf;
c. de waterhuishouding, uitsluitend voor de sloten, poelen, sprengen en beken en andere watergangen, zoals die bestonden op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan alsmede waterstaatkundige doeleinden;
d. het behoud, beheer en/of herstel van de natuurlijke waarden van het bosecosysteem;
e. extensief recreatief medegebruik;
alsmede voor:
f. voet-, fiets- en ruiterpaden en de ontsluiting van twee wooneenheden;
g. indien en voor zover de gronden zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone - beschermingszone natte landnatuur’, voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van de binnen deze zone gelegen gronden;
met daarbij behorende voorzieningen.
Artikel 5 Natuur
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Natuur’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurlijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna;
b. de waterhuishouding, waaronder sloten, sprengen en beken;
c. extensief recreatief medegebruik;
d. het behoud en herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden van de in het gebied aanwezige steilrand, daar waar dit is aangegeven met de aanduiding ‘specifieke vorm van natuur - steilrand’;
alsmede voor:
e. voet-, fiets- en ruiterpaden.
Artikel 8 Wonen
8.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. woningen, met dien verstande dat per bestemmingsvlak niet meer woningen zijn toegestaan dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden";
[…]
8.4 Specifieke gebruiksregels
[…]
c. onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het in gebruik nemen van bouwwerken overeenkomstig de bestemming - waaronder twee woningen - zo lang niet is voldaan aan de verplichting tot aanleg en instandhouding van de landschappelijke maatregelen conform de in de bijlage 1 bij deze regels opgenomen "Uitwerking nieuw landgoed de Emsterhof" van oktober 2016 om te komen tot een goede landschappelijke inpassing.