Uitspraak
201608758/1/A2.
Datum uitspraak: 20 december 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellante], wonend te Berkel-Enschot, gemeente Tilburg,
2. het college van burgemeester en wethouders van Tilburg,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 oktober 2016 in zaak nr. 16/331 in het geding tussen:
[vorige eigenaar]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2015 heeft het college [appellante] een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 15.800,00 toegekend.
Bij besluit van 3 december 2015 heeft het college het door [vorige eigenaar] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 oktober 2016 heeft de rechtbank het door [vorige eigenaar] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 3 december 2015 vernietigd, het besluit van 11 juni 2015 herroepen, de aanvraag van [appellante] afgewezen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treed van het bestreden besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellante] en het college hoger beroep ingesteld.
[vorige eigenaar] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 oktober 2017, waar [appellante], bijgestaan door mr. A. van der Leest en vergezeld van [gemachtigde], het college, vertegenwoordigd door mr. L.P.F. Warnier, en [vorige eigenaar], bijgestaan door mr. T.I.P. Jeltema, advocaat te Veldhoven, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] heeft op 6 oktober 2003 van [vorige eigenaar] een gedeelte van perceel kadastraal bekend gemeente Berkel, sectie […], nummer […] met de daarop staande woning gekocht en is daarvan op 3 februari 2004 eigenaar geworden. Het perceel van [appellante] is plaatselijk bekend als [locatie] te Berkel-Enschot (hierna ook: het perceel).
[appellante] heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 4 juni 2013 in werking getreden bestemmingsplan "Udenhout 2008, 3e herziening" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat dit plan de bouw van een nieuwe woning op het resterende gedeelte van perceel […] planologisch mogelijk maakt waardoor volgens [appellante] de waarde van haar perceel is gedaald.
[vorige eigenaar] is de initiatiefnemer van de bouw van de nieuwe woning op het resterende gedeelte van perceel […]. Hij heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro).
2. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 11 juni 2015 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van mei 2015 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat uit een planologische vergelijking van het nieuwe bestemmingsplan met het bestemmingsplan "Udenhout 2008" (hierna: het oude bestemmingsplan) volgt dat [appellante] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel lijdt. De SAOZ heeft het planologisch nadeel op basis van taxaties van het perceel onder het oude en het nieuwe planologische regime bepaald op een bedrag van € 25.000,00. De tegemoetkoming bedraagt volgens het advies, na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van het perceel voor het ontstaan van de schade, € 15.800,00. Voorts is in het SAOZ-advies vermeld dat de planologische verandering voor [appellante] ten tijde van de koopdatum niet voorzienbaar was.
3. De rechtbank heeft overwogen dat het college de bewijslast voor het antwoord op de vraag of de planologische verandering voor [appellante] op 6 oktober 2003 voorzienbaar was ten onrechte bij [vorige eigenaar] heeft gelegd. Nu [vorige eigenaar] niet de verzoeker was om een tegemoetkoming in planschade, lag die bewijslast bij het college. Het college mocht op dit punt niet afgaan op het SAOZ-advies, omdat daaruit niet blijkt dat de SAOZ bij haar onderzoek de uitspraak van de Afdeling van 18 september 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1159) heeft betrokken. Het college diende een eigen standpunt in te nemen over de door [vorige eigenaar] bij de rechtbank overgelegde verklaringen van [notarisklerk] en had deze verklaringen en een over dit punt afgelegde verklaring van [appellante] nader moeten onderzoeken, aldus de rechtbank. Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat het besluit van 3 december 2015 onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en niet kan worden gedragen door de daaraan ten grondslag gelegde motivering.
De rechtbank heeft voorts onderzocht of zij het geschil definitief kan beslechten. In dat kader heeft de rechtbank overwogen dat zij de door [vorige eigenaar] overgelegde schriftelijke verklaringen van [notarisklerk] van 18 februari 2015 en 26 augustus 2015 op zichzelf consistent, logisch en geloofwaardig acht. Ter zitting heeft de rechtbank [vorige eigenaar] en zijn zonen [zoon A] en [zoon B] onder ede gehoord. De rechtbank heeft overwogen dat deze verklaringen aansluiten op de verklaringen van [notarisklerk]. De rechtbank heeft aannemelijk geacht dat [appellante] op 6 oktober 2003 wist, althans redelijkerwijs kon en moest weten, van de plannen van [vorige eigenaar] voor bebouwing van het resterende gedeelte van perceel […]. Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat de vastgestelde planschade voor rekening van [appellante] moet blijven.
4. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Zie de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Behandeling van de hoger beroepen
5. De Afdeling zal de hoger beroepen van [appellante] en het college gezamenlijk behandelen, omdat deze inhoudelijk grotendeels gelijkluidend zijn. Voor zover de beroepen van elkaar verschillen zal daarop afzonderlijk worden ingegaan.
6. Het betoog van [appellante] en het college dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de SAOZ niet op de uitspraak van de Afdeling van 18 september 2013 is ingegaan, slaagt. In het SAOZ-advies is op pagina 34 op deze uitspraak ingegaan. Daar is vermeld dat, anders dan in die zaak, in deze zaak geen schriftelijke overeenkomst is overgelegd waarin de aanvrager om een tegemoetkoming in planschade onvoorwaardelijk heeft verklaard alle consequenties van toekomstige bouwplannen te aanvaarden.
7. [appellante] en het college betogen verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de planologische verandering voor [appellante] ten tijde van de koop van het perceel voorzienbaar was. Volgens [appellante] en het college heeft de rechtbank ten onrechte aan de verklaringen van [notarisklerk] van 18 februari 2015 en 26 augustus 2015 doorslaggevende betekenis gehecht. Zij voeren aan dat die verklaringen een subjectieve opvatting weergeven over hetgeen partijen mogelijk hebben bedoeld. In dit verband heeft [appellante] verwezen naar door haar in hoger beroep overgelegde verklaringen van [notarisklerk] van 1 december en 9 december 2016. [appellante] heeft in hoger beroep tevens een door haar zelf onder ede bij een notaris afgelegde verklaring overgelegd, waarin zij heeft verklaard dat voorafgaande aan het tekenen van de koopovereenkomst nooit is gesproken over het oprichten van bebouwing op het overblijvende gedeelte van perceel […]. [appellante] en het college voeren verder aan dat, nu de bij de rechtbank afgelegde verklaringen van [vorige eigenaar] en zijn zonen verklaringen van belanghebbenden bij de zaak zijn, aan deze verklaringen geen doorslaggevende betekenis mag worden gehecht. [appellante] voert voorts aan dat, nu zij niet op de zitting van de rechtbank aanwezig of vertegenwoordigd was, zij in haar belangen is geschaad doordat de rechtbank [vorige eigenaar] en zijn zonen ter zitting in haar afwezigheid onder ede heeft gehoord.
7.1. [notarisklerk] heeft in een brief van 18 februari 2015 aan [vorige eigenaar] het volgende meegedeeld:
"Op uw verzoek deel ik u mede, dat bij de bespreking, in mijn aanwezigheid, van de koopovereenkomst tussen u en [partner van appellante] en [appellante] betreffende de woning aan de [locatie] te Berkel-Enschot op verzoek van de koper is gesproken over het al of niet bebouwen door u (of een ander) van het door u niet verkochte perceelsgedeelte ten zuiden van het wel verkochte, voor welke niet-bebouwing een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte is opgenomen. […] Het lijkt me dat als er gesproken wordt van het niet bebouwen van een klein gedeelte van het aan u resterend perceel, het niet meer dan logisch is dat er voor het restant wél de mogelijkheid wordt opengehouden om daar te bouwen."
[notarisklerk] heeft in een brief van 26 augustus 2015 aan [vorige eigenaar] het volgende meegedeeld:
"De bepaling (kwalitatieve verplichting) over het niet mogen bouwen van een gedeelte van het gekochte is op verzoek van de koper in de koopovereenkomst gekomen. Dit verzoek geschiedde in de wetenschap (bij alle partijen) dat het verkopers bedoeling was een bouwvergunning te verkrijgen voor het resterende door koper niet gekochte gedeelte van het perceel en dit gedeelte als (toekomstig) bouwperceel als zodanig zelf te gaan bebouwen en bewonen dan wel te verkopen. Ware dit niet het geval dan was het perceel waarschijnlijk ook in zijn geheel verkocht, neem ik aan. Deze wetenschap zal ongetwijfeld ook invloed hebben gehad op de koopsom, zoals u stelt, maar dat kan ik me concreet echt niet herinneren, na 11 jaar, als ik daar überhaupt van heb vernomen."
[notarisklerk] heeft in een brief van 1 december 2016 aan [partner van appellante] het volgende meegedeeld:
"Op uw verzoek heb ik nog eens nagedacht over de bespreking, in oktober 2003, betreffende de toen opgemaakte koopovereenkomst tussen [vorige eigenaar en echtgenote] enerzijds en uw partner, [appellante], anderzijds, betreffende de woning aan de [locatie] te Berkel-Enschot. Zoals u zult begrijpen, en ik ook eerder verklaard heb, kan ik me het gesprek niet meer woordelijk voor de geest halen, en ook met de aantekeningen erbij werd het voor mij niet duidelijk. Ik meende zelfs dat wel over bebouwing van een resterend deel gesproken was, juist met het oog op de noodzaak te bepalen dat er op een gedeelte niet gebouwd mag worden, maar zelfs dat kan ik op dit moment niet meer met zekerheid zeggen. Overigens is het zo dat de laatste zin uit de brief van 12 februari 2015 aan [vorige eigenaar], welke brief u mij ter inzage gaf, een interpretatie van mij is: "het lijkt me" als begin van de zin is niet iets wat ik me na al die jaren nog helder kan herinneren."
[notarisklerk] heeft in een brief van 9 december 2016 aan [partner van appellante] nader toegelicht dat een gedeelte van de brief van 1 december 2016 betrekking had op hetgeen hij eerder in de brief van 26 augustus 2015 aan [vorige eigenaar] heeft geschreven.
7.2. [appellante] en het college betogen met juistheid dat aan de brieven van [notarisklerk] van 18 februari 2015 en 26 augustus 2015, mede gezien de brief van [notarisklerk] van 1 december 2016 aan [partner van appellante], niet het daaraan door de rechtbank toegekende gewicht kan worden gehecht. [notarisklerk] heeft in de brieven van 18 februari 2015 en 26 augustus 2015 niet duidelijk en zonder enig voorbehoud verklaard dat hij zich herinnert dat [appellante] ten tijde van de koop wist dat [vorige eigenaar] van plan was op het overblijvende gedeelte van perceel […] een woning te bouwen. In die brieven is evenmin vermeld op welke wijze [appellante] die wetenschap zou hebben verkregen. Vervolgens heeft [notarisklerk] in de brief van 1 december 2016 aan [partner van appellante] vermeld dat hij niet met zekerheid kan verklaren over hetgeen bij het opmaken van de koopovereenkomst door koper en verkoper is besproken.
[appellante] en het college betogen ook met juistheid dat aan de ter zitting bij de rechtbank afgelegde verklaringen van [vorige eigenaar] en zijn zonen niet de daaraan door de rechtbank gehechte doorslaggevende betekenis kan toekomen, reeds omdat deze verklaringen door een partij in het geding en zijn familieleden zijn afgelegd.
7.3. Volgens het SAOZ-advies was ten tijde van de koop de bouw van een nieuwe woning ingevolge het toentertijd geldende bestemmingsplan niet toegestaan op het resterende gedeelte van perceel […]. De planologische verandering was, zoals ook in het SAOZ-advies is vermeld, ten tijde van de koop van het perceel niet op basis van openbaar gemaakte concrete beleidsvoornemens voorzienbaar. Niet is gebleken dat voor [appellante] voorzienbaar was dat het college bereid was mee te werken aan de bouw van een woning op het resterende gedeelte van perceel […].
Zoals hiervoor is overwogen, is in het SAOZ-advies vermeld dat de planologische verandering voor [appellante] op de koopdatum niet voorzienbaar was. Gelet op de hiervoor onder 4 vermelde maatstaf, en anders dan de rechtbank heeft overwogen, lag het op de weg van [vorige eigenaar] om concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het SAOZ-advies naar voren te brengen. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat [vorige eigenaar] daarin niet is geslaagd. Het college mocht op het SAOZ-advies afgaan. De rechtbank heeft dit ten onrechte niet onderkend.
Het betoog slaagt.
8. De hoger beroepen zijn gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, het door [vorige eigenaar] ingestelde beroep bij de rechtbank ongegrond verklaren. Het voorgaande betekent dat het besluit van het college van 3 december 2015 van kracht blijft.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 oktober 2016 in zaak nr. 16/331;
III. verklaart het door [vorige eigenaar] bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
IV. verstaat dat de griffier van de Raad van State aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 251,00 (zegge: tweehonderdeenenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep terugbetaalt.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 20 december 2017
507.