Uitspraak
201700571/1/R6.
Datum uitspraak: 15 november 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in het geding tussen:
ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V., gevestigd te Utrecht, en andere (hierna: ASR en andere),
appellanten
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 22 november 2016 heeft het college het uitwerkingsplan "Vleuterweide, Centrum, fase 2" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben ASR en andere beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben BPD Ontwikkeling B.V. en andere een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
ASR en andere, het college en BPD Ontwikkeling B.V. en andere hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 10 juli 2017, waar ASR en andere, vertegenwoordigd door mr. J.J.H. Hulshof, advocaat te Arnhem, en het college, vertegenwoordigd door mr. T. Brouwer, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting BPD Ontwikkeling B.V. en andere, vertegenwoordigd door mr. J.S. Haakmeester, advocaat te Baarn, [gemachtigden], gehoord.
Krachtens artikel 8:64, eerste lid, van de Awb heeft de Afdeling het onderzoek ter zitting geschorst om ASR en andere de gelegenheid te geven een nader stuk te overleggen. ASR en andere hebben hiervan gebruik gemaakt.
Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gelaten, waarna de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Awb heeft gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. Het uitwerkingsplan is gebaseerd op het onherroepelijke bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten" (hierna: het moederplan), vastgesteld door de raad van de gemeente Utrecht bij besluit van 10 april 2014. In het moederplan hebben de in geding zijnde gronden de bestemming "Wonen - uit te werken". Deze bestemming moet in overeenstemming met artikel 23 van Pro de planregels worden uitgewerkt. Het plangebied van het uitwerkingsplan ligt direct ten zuiden van het winkelcentrum Vleuterweide in Vleuten. Ten tijde van het nemen van het bestreden besluit was het plangebied een braakliggend terrein, met op een deel daarvan een tijdelijk parkeerterrein. Het uitwerkingsplan voorziet hier in de bouw van maximaal 95 woningen. ASR en andere kunnen zich daarmee niet verenigen.
De relevante planregels van het moederplan en het uitwerkingsplan zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Ontvankelijkheid
2. Het beroep is onder meer ingesteld door ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. Over de vraag of deze appellante kan worden aangemerkt als belanghebbende bij het bestreden besluit, overweegt de Afdeling ambtshalve het volgende.
2.1. In artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is bepaald: "Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken."
2.2. Voor ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. is het volgende van belang. ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. heeft geen gronden in eigendom in of rond het plangebied van het uitwerkingsplan. Zij komt op in de hoedanigheid van gevolmachtigde van ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. - hoewel het beroep mede is ingediend op naam van ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. zelf - en van beheerder van het ASR Dutch Prime Retail Fund. In die hoedanigheden heeft ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. een financieel belang bij het winkelcentrum. Dit belang van ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. wordt slechts geraakt via de contractuele relatie die zij terzake heeft met ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. ten aanzien van ASR Dutch Prime Retail Fund en vloeit derhalve voort uit deze contractuele relatie. Ook loopt het belang van ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. bij het winkelcentrum parallel aan dat van ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V., die als eigenaar van gronden waarop het winkelcentrum Vleuterweide staat, eveneens een financieel belang heeft bij het winkelcentrum. ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. heeft onder deze omstandigheden weliswaar een financieel belang bij het al dan niet vaststellen van het uitwerkingsplan, maar dat is een van ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. afgeleid belang en maakt haar geen belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb. Dit zou anders kunnen zijn als ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. door het uitwerkingsplan zou zijn geschaad in een zakelijk of fundamenteel recht of als daartoe feitelijk een reële mogelijkheid bestaat. Daarvan is echter niet gebleken.
2.3. De conclusie is dat ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V. geen belanghebbende is bij het bestreden besluit als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb en dat zij daartegen ingevolge artikel 8:1, in samenhang gelezen met artikel 8:6 en Pro artikel 2 van Pro bijlage 2, geen beroep kan instellen. Het beroep is niet-ontvankelijk voor zover het is ingediend namens ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V.
3. BPD Ontwikkeling B.V. en andere betogen dat het beroep, voor zover daarin wordt aangevoerd dat de parkeerdruk op onjuiste wijze is berekend, niet-ontvankelijk is. Daarnaast is het beroep volgens hen niet-ontvankelijk, voor zover het is gericht tegen de voorwaarde over de parkeerdruk en verkeersafwikkeling die is opgenomen in artikel 4.3.1, onder d, van de planregels. Verder is het beroep volgens hen niet-ontvankelijk voor zover het is gericht tegen de voorziene realisatie van palen en tuinmuren, de voorziene breedte van bijbehorende bouwwerken die aan de zijgevel van hoofdgebouwen worden gerealiseerd en de voorziene hoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Zij voeren aan dat het beroep in zoverre niet steunt niet op een bij het college naar voren gebrachte zienswijze.
3.1. Ingevolge artikel 8:1 van Pro de Awb, in samenhang gelezen met artikel 8:6 en Pro artikel 2 van Pro bijlage 2 alsmede met artikel 6:13, kan door een belanghebbende geen beroep worden ingesteld tegen onderdelen van het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarover hij bij het ontwerpplan geen zienswijze naar voren heeft gebracht, tenzij hem redelijkerwijs niet kan worden verweten dit te hebben nagelaten.
De zienswijze die mede door ASR en andere is ingediend, gaat hoofdzakelijk over gestelde parkeeroverlast rond het winkelcentrum en de gevaarlijke verkeerssituatie bij een kruispunt als gevolg van het uitwerkingsplan. De zienswijze is daarmee gericht tegen het hele ontwerp van het uitwerkingsplan. ASR en andere kunnen daarom in beroep opkomen tegen het hele vastgestelde uitwerkingsplan. Binnen de door de wet en de goede procesorde begrensde mogelijkheden, staat geen rechtsregel eraan in de weg dat bij de beoordeling van het beroep gronden worden betrokken die na het nemen van het bestreden besluit zijn aangevoerd en niet als zodanig in de uniforme openbare voorbereidingsprocedure met betrekking tot het door ASR en andere in zijn geheel bestreden ontwerp van het uitwerkingsplan naar voren zijn gebracht. De Afdeling ziet derhalve geen reden het beroep, voor zover daarin is aangevoerd dat de parkeerdruk op onjuiste wijze is berekend, niet-ontvankelijk te achten. Dat geldt ook voor zover het beroep is gericht tegen de voorwaarde over de parkeerdruk en verkeersafwikkeling die is opgenomen in artikel 4.3.1, onder d, van de planregels, de voorziene realisatie van palen en tuinmuren, de voorziene breedte van bijbehorende bouwwerken die aan de zijgevel van hoofdgebouwen worden gerealiseerd en de voorziene hoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken.
Toetsingskader
4. Wanneer in een bestemmingsplan een uitwerkingsplicht is opgenomen, dient het college van burgemeester en wethouders in beginsel een uitwerkingsplan vast te stellen. In het kader van een beroep tegen een uitwerkingsplan kan ter beoordeling staan of dit plan is voorbereid en genomen in strijd met het recht, daaronder begrepen of de uitgewerkte bestemming strookt met de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan en, voor zover die regels daartoe de ruimte laten, met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij geldt de planologische aanvaardbaarheid van de uit te werken bestemming als een gegeven.
Beroep of bedrijf aan huis
5. ASR en andere betogen dat het onvoldoende duidelijk is wanneer gebruik van een woning voor een beroep of bedrijf aan huis als bedoeld in artikel 4.3.1 van de planregels bij recht is toegestaan. Zij voeren hiertoe aan dat de voorwaarde in artikel 4.3.1, onder d, van de planregels onvoldoende rechtszeker is. Daardoor is de voorwaarde volgens hen ook niet handhaafbaar.
5.1. De Afdeling stelt vast dat artikel 4.3.1 van de planregels van het uitwerkingsplan voorziet in de uitoefening van een "aan-huis-verbonden bedrijf". In artikel 1.1 is een aan-huis-verbonden bedrijf omschreven als "beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend […]". Het met artikel 4.3.1 voorziene gebruik wordt hierna daarom aangeduid als beroep of bedrijf aan huis.
5.2. Over het standpunt van BPD Ontwikkeling B.V. en andere dat artikel 8:69a van de Awb in de weg staat aan vernietiging van het uitwerkingsplan vanwege een geslaagd beroep op het rechtszekerheidsbeginsel, overweegt de Afdeling als volgt.
In artikel 8:69a van de Awb is bepaald: "De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept."
Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450, nr. 3, blz. 18-20) heeft de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellant door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
Het rechtszekerheidsbeginsel heeft onder meer ten doel dat op voorhand voldoende duidelijk is wat een bepaalde planregel mogelijk maakt. Het belang van ASR en andere is gelegen in een ongestoorde voortzetting van de bedrijfsvoering van het naast het plangebied gelegen winkelcentrum. Zij beogen vanuit dit belang duidelijkheid te krijgen over de voorwaarden waaronder een gebruik van woningen voor tevens een beroep of bedrijf aan huis binnen het plangebied is toegestaan. Derhalve heeft het rechtszekerheidsbeginsel waarop ASR en andere zich beroepen, mede de strekking hun belangen te beschermen. Artikel 8:69a van de Awb staat er dan ook niet aan in de weg dat het uitwerkingsplan wegens strijd daarmee wordt vernietigd. Gelet hierop dient de beroepsgrond van ASR en andere over het rechtszekerheidsbeginsel inhoudelijk te worden beoordeeld.
5.3. Wat betreft de bij recht opgenomen regeling voor beroep of bedrijf aan huis in artikel 4.3.1 van de planregels van het uitwerkingsplan is het volgende van belang. Het onder d opgenomen criterium, inhoudende dat het "aan-huis-verbonden bedrijf (niet) leidt (...) tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer of tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte" is niet geschikt om zonder nadere objectivering te worden opgenomen in de planregels. De - ook beoogde - bij recht voorziene mogelijkheid van het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is aldus afhankelijk gesteld van een nadere afweging die, gelet op de rechtszekerheid en de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan, reeds bij het bij recht mogelijk maken van deze functie moet worden gemaakt. Dat betekent dat de voorwaarde in artikel 4.3.1, onder d, van de planregels in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel. Het betoog slaagt.
Parkeeroverlast
6. ASR en andere vrezen dat de voorziene 95 woningen leiden tot ernstige parkeeroverlast rond het winkelcentrum, waaronder in het plangebied. Zij stellen dat het bestaande parkeerterrein Zuiderburcht een hoge parkeerdruk kent. Daarom is in het onderhavige plangebied een tijdelijk, extra parkeerterrein aangelegd met 140 parkeerplaatsen. Door de in het uitwerkingsplan voorziene woningbouw verdwijnt dit extra parkeerterrein. Er wordt geen alternatief gerealiseerd en andere parkeerterreinen liggen op een te grote afstand om als alternatief te dienen. Onder verwijzing naar het rapport ‘Parkeeronderzoek Winkelcentrum Vleuterweide Utrecht’, dat op 28 juni 2016 is uitgebracht door dtNP, betogen ASR en andere dat het winkelcentrum hierdoor minder aantrekkelijk wordt voor bezoekers en huurders. Het college heeft volgens hen ten onrechte geen onderzoek verricht naar de gevolgen van het verdwijnen van het extra parkeerterrein. Daarnaast betogen ASR en andere dat de parkeerbehoefte die het uitwerkingsplan met zich kan brengen, is onderschat. Zij voeren daartoe aan dat uitwerkingsplan voorziet in woningen met een brutovloeroppervlakte (hierna: bvo) van meer dan 130 m2. Voor dergelijke woningen geldt een maximale gemeentelijke parkeernorm van 1,75 parkeerplaats per woning. Ten onrechte is een lagere parkeernorm gehanteerd. Verder is volgens ASR en andere ten onrechte niet in aanmerking genomen dat elke woning kan worden gebruikt voor zowel een beroep of bedrijf aan huis als een bed & breakfast. Zij noemen verschillende vormen van bedrijvigheid waarmee volgens hen ten onrechte geen rekening is gehouden en menen dat de parkeernormen voor detailhandel of hotels hadden moeten worden toegepast. Met artikel 7.1 van de planregels van het uitwerkingsplan is volgens ASR en andere niet gewaarborgd dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van het bij recht voorziene gebruik van woningen voor beroep of bedrijf aan huis en bed & breakfast. Volgens ASR en andere dient voor dit gebruik in het uitwerkingsplan een regeling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder c, van Wet ruimtelijke ordening te worden getroffen.
6.1. Het college stelt zich op het standpunt dat het uitwerkingsplan geen onaanvaardbare parkeeroverlast met zich brengt. Het winkelcentrum is voorzien in het moederplan en in het kader van de desbetreffende procedure is berekend dat, zonder dat gebruik wordt gemaakt van het tijdelijke parkeerterrein, kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van het winkelcentrum. De gevolgen van het opheffen van het tijdelijke parkeerterrein voor het winkelcentrum hoeven volgens het college dan ook niet in het kader van uitwerkingsplan te worden beoordeeld. Voorts stelt het college zich op het standpunt dat binnen het plangebied wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte die het uitwerkingsplan met zich brengt en dat met artikel 7.1 van de planregels is verzekerd dat de benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Nu de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis of bed & breakfast kleinschalig van aard moet zijn en ondergeschikt aan de woonfunctie, waarbij detailhandel is uitgesloten, hoeft voor deze functies niet te worden uitgegaan van de parkeernormen voor detailhandel of hotels.
6.2. Het bestaande parkeerterrein wordt voornamelijk gebruikt ten behoeve van het buiten het plangebied van het uitwerkingsplan gelegen winkelcentrum. Op grond van artikel 23.1 van de planregels van het moederplan zijn de gronden met de bestemming "Wonen - uit te werken" en de aanduiding "maximaal aantal wooneenheden: 120" niet voor een dergelijk gebruik bestemd. Ter zitting is vastgesteld dat het bestaande parkeerterrein gelet hierop aanwezig was in strijd met het moederplan. Ook volgt uit de voormelde bepaling van het moederplan dat een uitwerking waarbij het bestaande parkeerterrein als zodanig zou worden bestemd, niet is toegestaan. Ook is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan de planologische aanvaardbaarheid van deze uit te werken bestemming in het moederplan niet als gegeven zou mogen worden beschouwd. Gelet op het vorenstaande heeft het college bij de uitwerking van de bestemming "Wonen - uit te werken" geen aanleiding hoeven zien om de effecten van het verdwijnen van het bestaande parkeerterrein voor het winkelcentrum te onderzoeken. Het betoog faalt.
6.3. In het kader van de vaststelling van het uitwerkingsplan diende het college in dit geval wel te beoordelen of de gekozen inrichting van het plangebied met 95 woningen niet leidt tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk rond het naastgelegen winkelcentrum. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte die het uitwerkingsplan met zich brengt, dient het college uit te gaan van een representatieve invulling van de maximale mogelijkheden die het uitwerkingsplan biedt.
6.4. In het kader van het uitwerkingsplan is onderzoek verricht naar de parkeersituatie. De uitkomsten van dat onderzoek zijn neergelegd in de zogenoemde parkeerbalans. Bij de berekening van de parkeerbehoefte in de parkeerbalans zijn de parkeernormen gehanteerd van de gemeentelijke 'Nota Parkeernormen Fiets en Auto' (hierna: de parkeernota) uit 2013. De parkeernota is gebaseerd op richtlijnen van het CROW. In de parkeerbalans is onder meer een berekening opgenomen die is gebaseerd op het uitgangspunt dat 95 woningen worden gerealiseerd met een bvo van meer dan 130 m2. In deze berekening is de minimale parkeernorm voor dergelijke woningen uit de parkeernota gehanteerd van 1,5 parkeerplaats per woning. Op basis hiervan is berekend dat het uitwerkingsplan een parkeerbehoefte van in totaal 143 parkeerplaatsen met zich brengt. Volgens de bij de parkeerbalans behorende kaart biedt het uitwerkingsplan ruimte om 135 parkeerplaatsen op eigen terrein en 16 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aan te leggen, derhalve in totaal 151 parkeerplaatsen.
6.5. Wat betreft de vraag of het college is uitgegaan van een toereikende parkeernorm voor de voorziene woningen, overweegt de Afdeling het volgende. In de parkeernota zijn voor woningen verschillende parkeernormen vastgesteld. Naarmate woningen een groter bvo hebben, gelden stapsgewijs hogere parkeernormen. De stelling van ASR en andere dat het uitwerkingsplan niet uitsluit dat 95 woningen worden gerealiseerd met een bvo van meer dan 130 m2, is juist. Derhalve dient te worden uitgegaan van de parkeernomen voor woningen met een bvo van meer dan 130 m2. Volgens de parkeernota geldt per woning met een bvo van meer dan 130 m2 in het gebied ‘C1 - zone schil/overloopgebied’, waarbinnen het plangebied ligt, een parkeernorm van minimaal 1,5 en maximaal 1,75 parkeerplaats per woning. In de parkeerbalans is de minimumnorm van 1,5 parkeerplaats per woning gehanteerd. Het college heeft daarover ter zitting toegelicht dat de minimumnorm als uitgangspunt geldt voor nieuwe ontwikkelingen. Volgens het college is in de parkeernota ook een maximumnorm opgenomen om te voorkomen dat een ontwikkelaar zodanig veel extra parkeerplaatsen realiseert, dat deze commercieel geëxploiteerd zouden kunnen worden. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat het college bij de berekening van de parkeerbehoefte die het uitwerkingsplan met zich brengt ten onrechte van de minimumnorm is uitgegaan. Dit betoog faalt.
6.6. Wat betreft de vraag of het college bij de berekening van de parkeerbehoefte voldoende rekening heeft gehouden met de parkeerbehoefte die het gebruik van de voorziene woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast met zich brengt, overweegt de Afdeling als volgt.
6.7. Voor de parkeerbehoefte van het voorziene gebruik voor een beroep of bedrijf aan huis, is het volgende van belang. Aan dit gebruik zijn op grond van artikel 4.3.1. van de planregels onder meer de voorwaarden verbonden dat maximaal een vloeroppervlakte van 60 m² van een woning of maximaal 40 m² van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag worden gebruikt en dat het gaat om bedrijfsactiviteiten in categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging waarvoor geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is vereist. Weliswaar zijn de door ASR en andere genoemde consumptie-ijsfabrieken en rioolgemalen vermeld in de categorie A of B van de Lijst van Bedrijven functiemenging, maar de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van dergelijke functies is naar het oordeel van de Afdeling naar hun aard niet verenigbaar met de woonfunctie. Gebruik voor consumptie-ijsfabrieken en rioolgemalen betreft dan ook geen gebruik dat voldoet aan de begripsomschrijving van aan huis verbonden bedrijf in artikel 1.1 van de planregels. In artikel 1.1 van de planregels is voorts bepaald dat onder beroep of bedrijf aan huis niet een detailhandelsvestiging wordt verstaan. Ook dit gebruik is, anders dan ASR en andere stellen, derhalve niet mogelijk. In de Lijst van Bedrijven functiemenging is voorts niet de door ASR en andere genoemde functie van een huisartsenpraktijk vermeld als een beroep of bedrijf aan huis, zodat ook daarin niet is voorzien. Omdat het uitwerkingsplan niet voorziet in de voormelde vormen van gebruik, heeft het college daarmee bij de berekening van de parkeerbehoefte ook geen rekening hoeven houden.
6.8. Het vorenstaande neemt niet weg dat het uitwerkingsplan bij recht voorziet in andere vormen van een beroep of bedrijf aan huis en het gebruik van woningen voor een bed & breakfast, waarmee het college wel rekening diende te houden. Daarover overweegt de Afdeling het volgende.
Het college hoefde er niet vanuit te gaan dat elk van de 95 woningen wordt gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis en daarnaast tevens voor een bed & breakfast. Dat is naar het oordeel van de Afdeling geen representatieve invulling van de maximale mogelijkheden die het uitwerkingsplan in zoverre biedt.
De Afdeling volgt echter niet het standpunt van het college dat rekening is gehouden met de parkeerbehoefte die het uitwerkingsplan biedt bij een representatieve invulling van de maximale mogelijkheden voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast. De stelling van het college dat in de gehanteerde parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers is verdisconteerd, is juist, maar het college heeft niet gemotiveerd dat hiermee ook wordt voorzien in de parkeerbehoefte in verband met een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat in de parkeernota niet wordt gesteld dat onder bezoekers mede leveranciers en klanten van een beroep of bedrijf aan huis moeten worden verstaan, alsmede gasten van een bed & breakfast. Daarbij is ook van belang dat gebruik voor beroep of bedrijf aan huis bij recht is toegestaan tot een oppervlakte van 60 m² van het bvo van de woning of tot 40 m² van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk en dat gebruik voor een bed & breakfast bij recht is toegestaan als de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.
Voor zover het college ter zitting heeft gesteld dat dubbelgebruik van de parkeerplaatsen mogelijk is, in die zin dat de auto’s van bewoners overdag afwezig zijn zodat bedoelde leveranciers, klanten en gasten dan gebruik kunnen maken van de betreffende parkeerplaatsen, is van belang dat volgens de ter zitting door het college gegeven toelichting de meeste parkeerplaatsen op eigen terrein zullen worden gerealiseerd. Een dergelijke parkeerplaats zal doorgaans niet ook kunnen worden gebruikt door leveranciers en klanten van een beroep of bedrijf aan huis en gasten van een bed & breakfast in andere woningen. Voorts zal de parkeerbehoefte van gasten van een bed & breakfast zich in het bijzonder in de avond en nacht doen gevoelen, de perioden waarin de bewoners ook in hun woning aanwezig zijn.
Verder volgt de Afdeling niet het ter zitting door het college ingenomen standpunt dat met de in artikel 4.3.1, onder d, van de planregels opgenomen voorwaarde voldoende rekening is gehouden met de parkeerbehoefte in verband met het gebruik van woningen voor een beroep of bedrijf aan huis. Nog daargelaten dat deze voorwaarde niet van toepassing is op het - eveneens bij recht toegelaten - gebruik van woningen voor een bed & breakfast, volgt immers uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 5.3 dat reeds bij de vaststelling van een uitwerkingsplan, dat een gebruik voor een beroep of bedrijf aan huis bij recht mogelijk maakt, dient te worden afgewogen of een dergelijk gebruik ruimtelijk aanvaardbaar is, onder meer gelet op de parkeerbehoefte die een dergelijk gebruik met zich brengt.
Voor zover het college aanvoert dat gelet op artikel 7.1 van de planregels is uitgesloten dat parkeeroverlast ontstaat, overweegt de Afdeling dat dit niet leidt tot een ander oordeel. In artikel 7.1 is bepaald dat het gebruik op grond van de planregels in hoofdstuk 2 slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden. In hoofdstuk 2 van de planregels zijn de regels van de bestemmingen "Verkeer - Verblijfsgebied" en "Wonen - 2" opgenomen. De voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd of in stand gehouden, is aldus gekoppeld aan het gebruik van gronden waaraan de bestemmingen "Verkeer - Verblijfsgebied" en "Wonen - 2" zijn toegekend. ASR en andere hebben er ter zitting met juistheid op gewezen dat niet duidelijk is in hoeverre het niet voor handen zijn van voldoende parkeergelegenheid door een gebruik van woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast kan worden toegerekend aan het gebruik van in het bijzonder bepaalde woningen. Daardoor is onduidelijk welke verplichtingen terzake op de gebruikers van de woningen rusten en voor welke parkeerbehoefte en parkeergelegenheid welke gebruiker van een woning verantwoordelijk kan worden gehouden. Hierdoor is ook onduidelijk op welke wijze handhavend kan worden opgetreden als sprake is van onvoldoende parkeergelegenheid. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat, zoals ASR en andere naar voren hebben gebracht, eveneens onduidelijk is hoeveel parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd of in stand gehouden opdat sprake is van voldoende parkeergelegenheid als bedoeld in artikel 7.1. Weliswaar heeft het college gesteld dat aan de hand van de parkeernota wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid, maar dit volgt niet uit de planregels. Indien wel een verwijzing naar de parkeernota zou worden opgenomen, volgt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen bovendien niet duidelijk uit de parkeernota welke parkeernormen gelden voor een gebruik van woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast. Bovendien gelden de voorwaarden "gerealiseerd" en "in stand gehouden" door het woord "of" in artikel 7.1 niet cumulatief maar alternatief, zodat niet is uitgesloten dat gerealiseerde parkeerplaatsen worden verwijderd.
6.9. Gelet op het vorenstaande is niet inzichtelijk welke parkeerbehoefte het voorziene gebruik van woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast bij een representatieve invulling van de maximale mogelijkheden met zich brengt en of en op welke wijze die parkeerbehoefte wordt gelenigd. Daarbij is onvoldoende duidelijk of het voor een dergelijk gebruik benodigde aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd en in stand gehouden. In hetgeen ASR en andere hebben aangevoerd, ziet de Afdeling derhalve aanleiding voor het oordeel dat het uitwerkingsplan, voor zover daarin bij recht is voorzien in een gebruik van de woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast, niet is voorbereid met daarbij te betrachten zorgvuldigheid. Het betoog slaagt.
Verkeersveiligheid kruispunt Zuiderburcht
7. ASR en andere betogen dat het uitwerkingsplan de bestaande verkeersonveilige situatie bij het kruispunt van de ontsluitingsweg Utrechtse Heuvelrug en de wegen Zuiderburcht, Buiten de Burchten, Hardenbroek, Moersbergen en de busbaan verergert. Zij voeren aan dat het aantal verkeersbewegingen over dit kruispunt door de voorziene woonwijk zal toenemen. ASR en andere stellen dat op dit kruispunt twee fatale ongevallen hebben plaatsgevonden. Volgens hen dient eerst de bestaande verkeersonveilige situatie te worden opgelost voordat een nieuwe woonwijk op het kruispunt wordt ontsloten.
7.1. Volgens het college is de ontsluiting van het plangebied onderzocht en aanvaardbaar geacht in het kader van de vaststelling van moederplan. Het college is van mening dat de inrichting van het kruispunt verder een uitvoeringsaspect is dat in de onderhavige procedure niet aan de orde is. Overigens waren ten tijde van het nemen van het bestreden besluit verscheidene maatregelen in voorbereiding ter verbetering van de situatie rond het kruispunt, zo stelt het college.
7.2. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de weg Zuiderburcht en aan de oostzijde door de weg Buiten de Burchten. De Zuiderburcht is één van ontsluitingswegen van het winkelcentrum. Het door ASR en andere bedoelde kruispunt ligt ten noordoosten van het plangebied. Hier kruisen de wegen Zuiderburcht, Buiten de Burchten, Hardenbroek en Moersbergen, met daartussen een busbaan.
7.3. Vast staat dat de verkeerssituatie ter plaatse van het kruispunt niet optimaal is en dat de oorzaak daarvan in het bijzonder is gelegen in de huidige onoverzichtelijke inrichting van het kruispunt. In de onderhavige procedure staat echter uitsluitend het uitwerkingsplan ter beoordeling. Voor zover de beroepsgrond betrekking heeft op een door ASR en andere gewenste inrichting van het buiten het plangebied van het uitwerkingsplan gelegen kruispunt, moet deze daarom buiten beschouwing blijven.
Los van het vorenstaande mag het uitwerkingsplan er niet toe leiden dat de situatie ter plaatse van het kruispunt vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid onaanvaardbaar wordt. Vaststaat dat met de ontsluiting van woningen in het plangebied op het kruispunt het aantal verkeersbewegingen over dit kruispunt zal toenemen. ASR en andere hebben met de enkele stelling dat het aantal verkeersbewegingen over het kruispunt zal toenemen echter niet aannemelijk gemaakt dat de gekozen inrichting van het plangebied met maximaal 95 woningen zal leiden tot een situatie die vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid onaanvaardbaar is. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het college zich onweersproken op het standpunt heeft gesteld dat de ontsluitingswegen voldoende capaciteit hebben om de verkeersbewegingen van de voorziene 95 woningen te verwerken.
Gelet op het vorenstaande ziet de Afdeling in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het uitwerkingsplan niet leidt tot een verkeerssituatie ter plaatse van het kruispunt die vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid onaanvaardbaar is. Het betoog faalt.
7.4. Nu het betoog faalt, behoeft het betoog van BPD Ontwikkeling B.V. en andere dat artikel 8:69a van de Awb in dit verband in de weg staat aan een vernietiging geen bespreking.
Bouwwerken, geen gebouw zijnde en aangebouwde bijbehorende bouwwerken
8. ASR en andere betogen dat het uitwerkingsplan ten onrechte voorziet in 6 meter hoge palen en 3 meter hoge tuinmuren. Zij wijzen erop dat in de planregels van het moederplan over de woonbestemmingen onderscheid wordt gemaakt tussen bouwwerken die wel en geen gebouwen zijn. Omdat in de uitwerkingsregels van artikel 23.2.2 van de planregels van het moederplan geen bepalingen over bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn opgenomen mag het uitwerkingsplan daar volgens hen niet in voorzien.
Daarnaast betogen ASR en andere dat het uitwerkingsplan ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 1" er ten onrechte in voorziet dat een aangebouwd bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw breder mag zijn dan 3 meter, gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw. Dat is volgens hen in strijd met de uitwerkingsregel die is neergelegd in artikel 23.2.2, onder c, van de planregels van het moederplan.
Verder betogen ASR en andere dat het uitwerkingsplan ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 1" er ten onrechte in voorziet dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken hoger mogen zijn dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter. Zij voeren aan dat deze bouwhoogte in strijd is met de uitwerkingsregel die is neergelegd in artikel 23.2.2, onder d, van de planregels van het moederplan.
8.1. Over het standpunt van BPD Ontwikkeling B.V. en andere dat artikel 8:69a van de Awb in de weg staat aan vernietiging van het uitwerkingsplan vanwege een geslaagd beroep op de uitwerkingsregels van het moederplan met betrekking tot de realisatie van palen en tuinmuren, de breedte van bijbehorende bouwwerken die aan de zijgevel van hoofdgebouwen worden gerealiseerd, en de hoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken overweegt de Afdeling als volgt.
Zoals hiervoor overwogen onder 5.2 staat artikel 8:69a van de Awb in de weg aan de vernietiging van het uitwerkingsplan indien belanghebbenden een geslaagd beroep doen op de normen die geen betrekking of niet mede betrekking hebben op hun eigen belangen. De normen die zijn neergelegd in de hiervoor onder 8 vermelde uitwerkingsregels van het moederplan beogen het belang van een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden te behartigen, zulks in het kader van een goede ruimtelijke ordening. ASR en andere kunnen zich niet op deze normen beroepen. Voor ASR en andere gaat het immers zoals hiervoor vermeld onder 5.2 om het belang van een ongestoorde voortzetting van de bedrijfsvoering van het naast het plangebied gelegen winkelcentrum. Wat er ook verder zij van dat belang in het licht van het vereiste van een goede ruimtelijke ordening, de in geding zijnde planregels van het moederplan hebben niet de strekking een dergelijk belang van ASR en andere te beschermen. De door ASR en andere gestelde omstandigheid dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebruikt voor beroep of bedrijf aan huis, waardoor de parkeerdruk toeneemt, maakt dat niet anders. De omvang waarin een woning mag worden gebruikt voor beroep of bedrijf aan huis, is op grond van artikel 22.3.1, aanhef en onder a, van de planregels van het moederplan bepaald op maximaal 60 m² van de woning, ongeacht de omvang van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk.
De conclusie is dat artikel 8:69a van de Awb in de weg staat aan vernietiging van het uitwerkingsplan vanwege de onder 8 vermelde beroepsgronden van ASR en andere. De Afdeling ziet daarom af van een inhoudelijke bespreking van deze beroepsgronden.
Bestuurlijke lus
9. Artikel 8:51d, eerste volzin, van de Awb luidt: "Indien de bestuursrechter in hoogste aanleg uitspraak doet, kan hij het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen."
10. Gelet op hetgeen onder 2.2 en 2.3 is overwogen, zal het beroep, voor zover dit is ingediend namens ASR Dutch Prime Retail Management Company B.V., in de einduitspraak niet-ontvankelijk worden verklaard.
11. Voor zover het beroep ontvankelijk is, is de conclusie dat de Afdeling hiervoor onder 5.3 en 6.8 gebreken in het bestreden besluit heeft geconstateerd. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling het college opdragen om deze gebreken te herstellen. Het college dient daartoe, met inachtneming van de hiervoor aangeduide overwegingen binnen 26 weken na verzending van deze tussenuitspraak:
- nader te onderzoeken welke parkeerbehoefte het gebruik van de woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast bij een representatieve invulling van de maximale mogelijkheden van plan daartoe met zich brengt en of en op welke wijze die parkeerbehoefte zal worden gelenigd;
- indien het college het gebruik van de woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast op basis van dat nadere onderzoek bij nader inzien niet ruimtelijk aanvaardbaar acht, dan dient het college een gewijzigd of nieuw besluit te nemen, waarbij dit gebruik geheel of gedeeltelijk wordt beperkt;
- indien het college het gebruik van de woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en voor een bed & breakfast op basis van het nadere onderzoek ruimtelijk aanvaardbaar acht, dan dient het college een gewijzigd of nieuw besluit te nemen, waarbij artikel 4.3.1, onder d, van de planregels van het uitwerkingsplan komt te vervallen, en terzake eventueel een andere planregeling wordt vastgesteld, waarin bijvoorbeeld voor een beroep of bedrijf aan huis en voor een bed & breakfast tot uitdrukking wordt gebracht aan welke parkeernomen dient te worden voldaan. Voor zover het college een voorwaardelijke verplichting, die ertoe strekt dat parkeerplaatsen worden gerealiseerd en in stand gehouden, noodzakelijk acht, bijvoorbeeld omdat de parkeerbehoefte, die het gebruik van de woningen voor een beroep of bedrijf aan huis en voor een bed & breakfast met zich brengt, niet in de openbare ruimte kan worden gelenigd, dient hij artikel 7.1 van de planregels van het uitwerkingsplan zodanig te wijzigen dat daaruit volgt voor welke gebruikers welke verplichtingen gelden.
Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van het gewijzigde of nieuwe besluit niet opnieuw te worden toegepast.
Het college dient tevens de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Gevolg van deze uitspraak
12. De betogen over artikel 4.3.1, onder d, van de planregels en de parkeerbehoefte die het gebruik van woningen voor beroep of bedrijf aan huis en bed & breakfast met zich brengt, slagen. De Afdeling past op deze punten de zogenoemde bestuurlijke lus toe. Dit betekent dat de Afdeling een tussenuitspraak doet waarin hij het college opdraagt de geconstateerde gebreken in het bestreden besluit te herstellen binnen de in de beslissing genoemde termijn. Met deze tussenuitspraak is de procedure bij de Afdeling nog niet beëindigd. Het college krijgt eerst nog de opdracht de door de Afdeling geconstateerde gebreken te herstellen. Daarna zal de Afdeling einduitspraak doen, waarmee de procedure bij de Afdeling tot een einde komt. Het gevolg van deze tussenuitspraak is dus dat het college een herstelbesluit moet nemen en eventueel een nadere motivering moet geven.
Proceskosten en griffierecht
13. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Utrecht op om
− binnen 26 weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen onder 5.3, 6.8 en 11 is overwogen de daar omschreven gebreken in het besluit van 22 november 2016 waarbij het uitwerkingsplan "Vleuterweide, Centrum, fase 2" is vastgesteld, te herstellen en
− de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en het gewijzigde of nieuwe besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. F.M.J. Stolk, griffier.
w.g. Hoekstra w.g. Stolk
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 november 2017
743. BIJLAGE
Planregels behorende bij het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten"
Artikel 23 Wonen Pro - uit te werken
23.1 Bestemmingsomschrijving
De voor "Wonen - uit te werken" gronden zijn bestemd voor:
a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf dan wel een bed & breakfast;
b. de bij de bestemming behorende ontsluitingswegen, tuinen, erven, groen, water, waterbeheer, waterberging, en parkeervoorzieningen.
23.2 Uitwerkingsregels
Burgemeester en wethouders werken de in artikel 23.1 bedoelde bestemming uit met inachtneming van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening en de volgende uitwerkingsregels:
23.2.1 Gebouwen
a. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het maximum aantal woningen per bestemmingsvlak niet worden overschreden;
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 18 meter;
c. voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
23.2.2 Bijbehorende bouwwerken
a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend 1 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw worden gebouwd;
b. de diepte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw, niet meer dan 3 meter bedragen;
c. de breedte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw, niet meer dan 3 meter bedragen;
d. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk mag niet meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,3 meter;
e. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 3 meter bedragen; indien het vrijstaande bijbehorende bouwwerk wordt afgedekt met een kap mag de bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter bedragen;
f. de afstand van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot het hoofdgebouw mag niet meer dan 10 meter bedragen;
g. de erfzone mag volledig worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken;
h. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m² of minder, mag maximaal 50% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 30 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
i. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van 300 m² tot 1500 m², mag maximaal 10% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 75 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
j. indien het achtererfgebied een oppervlakte heeft van meer dan 1500 m², mag maximaal 5% van het achtererfgebied met bijbehorende bouwwerken worden bebouwd, met een maximum van 125 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
k. voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken die worden afgedekt met een kap op percelen zoals bedoeld onder i, mag de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen.
23.3 Specifieke gebruiksregels
23.3.1 Aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf
De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:
a. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
[…].
Planregels behorende bij het uitwerkingsplan "Vleuterweide, Centrum, fase 2"
Artikel 1 Begrippen Pro
1.1 Aan-huis-verbonden bedrijf
Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent bewoner van de woning is. Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een seksinrichting; hieronder wordt onder andere wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.
1.8 bed & breakfast:
het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning.
Artikel 3 Verkeer Pro - Verblijfsgebied
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
[…]
d. parkeervoorzieningen;
[…]
Artikel 4 Wonen Pro - 2
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast;
b. water, waterberging;
c. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals: parkeervoorzieningen, bergingen, garageboxen, tuinen, erven en terreinen.
4.2 Bouwregels
4.2.1 Hoofdgebouwen
a. Er mogen maximaal 95 woningen worden gebouwd.
b. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.
c. De bouwhoogte en goothoogte van de hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.
4.2.2 Bijbehorende bouwwerken
a. Bij een hoofdgebouw zijn bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten toegestaan, die zonder omgevingsgvergunning kunnen worden verricht, waarbij ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding -1', uitbouwen mogen worden gerealiseerd, waarbij de diepte ten opzichte van de achtergevel van maximaal 2,4 meter bedraagt en de bouwhoogte maximaal 6,3 meter.
4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen die achter de voorgevelrooilijn niet meer dan 2 meter hoog en voor de voorgevelrooilijn niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn.
b. In afwijking van de regel onder a mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen.
c. Bestaande bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die afwijken de regels onder a en b mogen worden gehandhaafd of vernieuwd, maar de afwijkingen niet worden vergroot.
4.2.4 Specifieke bouwregel voor erkers en tuinmuren
a. […]
b. In afwijking van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder a, mogen ten behoeve van het realiseren van een architectonisch gesloten bouwblok op de overgangen van openbare ruimte en privé ruimten tuinmuren worden gerealiseerd van maximaal 3 meter hoog, mits deze zijn mee ontworpen met het bouwblok als geheel.
4.3 Specifieke gebruiksregels
4.3.1 Aan-huis-verbonden bedrijf
De uitoefening van een aan-huis-verbonden bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
a. De vloeroppervlakte voor een aan-huis-verbonden bedrijf mag niet groter zijn dan een derde deel van de vloeroppervlakte van de woning, tot een maximum van 60 m², inclusief bijbehorende bouwwerken.
b. De vloeroppervlakte voor een aan-huis-verbonden bedrijf, mag niet groter zijn dan 40 m², als het bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorende bouwwerk wordt uitgeoefend. Wanneer de vloeroppervlakte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m², mag de vloeroppervlakte van het aan huis verbonden bedrijf niet meer dan 60 m² zijn.
c. Een aan-huis-verbonden bedrijf mag bedrijfsactiviteiten uitvoeren in categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist.
d. Het aan-huis-verbonden bedrijf leidt niet tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer of tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte.
4.3.2 Bed & breakfast
De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.
Artikel 6 Algemene Pro bouwregels
6.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto die als bijlage 1 bij de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
b. Als de onder a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.
Artikel 7 Algemene Pro gebruiksregels
7.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden.