Uitspraak
201607497/1/A1.
Datum uitspraak: 11 oktober 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], beiden wonend te Waalre, (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 1])
2. [appellant sub 2], wonend te Gerwen, gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 26 augustus 2016 in zaak nr. 16/1275 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven.
Procesverloop
Bij besluit van 20 mei 2015 heeft het college aan [appellant sub 2] een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een gebouw aan de [locatie 1] te Strijp (hierna: het gebouw) en het in afwijking van het bestemmingsplan laten gebruiken van 15 studio’s in het gebouw.
Bij besluit, verzonden op 7 maart 2016, heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.
Bij besluit, verzonden op 9 juni 2016, heeft het college het besluit, verzonden op 7 maart 2016, ingetrokken. Het college heeft verder het bezwaar van [appellant sub 1] tegen het besluit van 20 mei 2015 gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard en dat besluit in stand gelaten onder aanvulling van de voorschriften dat bewoning van het gebouw enkel dient plaats te vinden door studenten en dat het platte dak niet als dakterras gebruikt mag worden. Het college heeft voorts een ontheffing voor parkeren verleend.
Bij uitspraak van 26 augustus 2016 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit, verzonden op 7 maart 2016, vernietigd en het besluit, verzonden op 9 juni 2016, vernietigd voor zover daaraan geen voorschrift is verbonden met betrekking tot de aanwezigheid van twee ramen in het bijgebouw van het gebouw op minder dan 2 m afstand van de perceelgrens, voor zover ontheffing is verleend van de Bouwverordening gemeente Eindhoven (hierna: de bouwverordening) en voor zover niet is bepaald dat slechts mag worden verhuurd met een campuscontract. De rechtbank heeft zelf in de zaak voorzien door aan het besluit, verzonden op 9 juni 2016, twee voorschriften te verbinden, inhoudende dat de ramen in het bijgebouw ondoorzichtig en vaststaand moeten zijn en dat de studio’s alleen verhuurd mogen worden aan studenten met een campuscontract. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant sub 1], [appellant sub 2] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 augustus 2017, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. T.I.P. Jeltema, advocaat te Veldhoven, [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. H.G.M. van der Westen, advocaat te Eindhoven, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.N.H. Kepers, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel aan de [locatie 1] te Strijp. [appellant sub 1] is eigenaar van het aangrenzende perceel aan de [locatie 2]. Op het perceel aan de [locatie 1] rust ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Strijp binnen de Ring 2007" de bestemming "detailhandel". Volgens de planregels mag bij deze bestemming op de begane grond detailhandel plaatsvinden en op de verdieping wonen. In het gebouw bevinden zich op de begane grond een winkel en op de eerste verdieping studentenkamers. Als het bouwplan is gerealiseerd, zal het gebouw in plaats daarvan gebruikt worden voor de verhuur van 15 studio´s aan studenten. Het gebouw bestaat uit een hoofdgebouw en een bijgebouw. Op zowel de begane grond als de eerste verdieping van het hoofdgebouw zijn vijf ramen aanwezig aan de kant van het perceel van [appellant sub 1]. In het bijgebouw zullen drie (nieuwe) ramen gerealiseerd worden aan de kant van het perceel van [appellant sub 1].
[appellant sub 1] is tegen de vergunningverlening opgekomen, omdat hij vreest voor privacyschending en parkeeroverlast.
Ramen
2. De rechtbank heeft geconcludeerd dat twee van de drie ramen in het bijgebouw op een afstand van minder dan 2 m van de perceelgrens van het perceel van [appellant sub 1] worden gerealiseerd. De op 9 juni 2016 verleende omgevingsvergunning verplicht [appellant sub 2] niet om het gebouw van vaststaande en ondoorzichtige ramen te voorzien. Naar het oordeel van de rechtbank is dit in strijd met artikel 5:51 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW), gelezen in samenhang met artikel 5:50, eerste lid, van het BW. De rechtbank concludeert dat daarom sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering die ertoe leidt dat de omgevingsvergunning niet op deze wijze had mogen worden verleend. Om deze belemmering op te heffen, heeft de rechtbank aan het besluit, verzonden op 9 juni 2016, het voorschrift verbonden dat de ramen in het bijgebouw ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn.
3. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat ook de ramen in het hoofdgebouw ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn. Hij voert aan dat, gelet op een gevestigde erfdienstbaarheid van licht, de vijf ramen op de begane grond van het hoofdgebouw tot een hoogte van 1,5 m ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn. [appellant sub 1] voert verder aan dat de vijf ramen op de eerste verdieping van het hoofdgebouw, gelet op de artikelen 5:50, eerste lid, en 5:51 van het BW, eveneens ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn.
3.1. Er kan alleen sprake zijn van een evident privaatrechtelijke belemmering die aan verlening van een omgevingsvergunning in de weg staat, voor zover het elementen betreft die door het bouwplan worden geraakt. Het bouwplan ziet niet op wijzigingen van de ramen in het hoofdgebouw. In zoverre kan er dan ook geen sprake zijn van een evident privaatrechtelijke belemmering die aan verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat. De vraag of, zoals door [appellant sub 2] gesteld, de ramen op de eerste verdieping onder de gevestigde erfdienstbaarheid vallen, is in zoverre niet van belang.
Het betoog faalt.
4. [appellant sub 2] betoogt dat het voorschrift dat de rechtbank aan de omgevingsvergunning heeft verbonden, waarin staat dat de ramen in het bijgebouw ondoorzichtig en vaststaand moeten zijn, te ruim is. Hij voert daartoe aan dat het voorschrift beperkt zou moeten worden tot ramen in het bijgebouw die zich binnen een afstand van 2 m van de perceelgrens bevinden.
4.1. Ter zitting hebben partijen te kennen gegeven akkoord te gaan met een beperking van het door de rechtbank aan het besluit verbonden voorschrift, in die zin dat dit voorschrift beperkt wordt tot ramen in het bijgebouw die zich binnen 2 m van de perceelgrens bevinden. De Afdeling zal het voorschrift dan ook zelf voorziend op die manier wijzigen. Gelet hierop wordt niet toegekomen aan het betoog van [appellant sub 2] dat, aangezien hij heeft toegezegd de ramen ondoorzichtig en vaststaand te maken, ook wat betreft de ramen in het bijgebouw die zich binnen 2 m van de perceelgrens bevinden geen sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering.
Het betoog slaagt.
Parkeernormen
5. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college de gevraagde omgevingsvergunning had moeten weigeren vanwege strijd met de bouwverordening. Volgens [appellant sub 1] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat wat betreft de bestaande parkeerbehoefte rekening moet worden gehouden met de op de begane grond aanwezige detailhandel, aangezien de parkeerbehoefte van de detailhandel overdag ligt, terwijl de studio’s vooral ’s avonds parkeerbehoefte zullen genereren. [appellant sub 1] voert verder aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat de bestaande parkeerbehoefte vanwege de kamerverhuur voldoende objectief is vastgesteld. Volgens [appellant sub 1] kan daarvoor geen aansluiting gezocht worden bij de op 11 oktober 2004 verleende gebruiksvergunning, omdat deze vergunning alleen ziet op de brandveiligheid. Verder kan uit deze vergunning niet worden afgeleid wat de feitelijke situatie ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning was. [appellant sub 1] betoogt voorts dat, gelet op artikel 5 van de Nota Parkeernormen 2012 van de gemeente Eindhoven (hierna: de parkeernota), verrekening van de bestaande en nieuwe parkeerbehoefte alleen plaats mag vinden als het extra aantal benodigde parkeerplaatsen wordt aangelegd, hetgeen volgens [appellant sub 1] niet bereikt kan worden door middel van het verlenen van een ontheffing. [appellant sub 1] wijst ten slotte op het door hem overgelegde parkeeronderzoek "Parkeeronderzoek Strijpsestraat" van december 2016 van Michiel van Rooij Verkeersadvies, waar volgens hem uit blijkt dat de parkeerdruk in de omgeving van het gebouw dusdanig hoog is dat er geen ontheffing kan worden verleend.
5.1. Artikel 2.5.30 van de bouwverordening luidt:
"1. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, moet in, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn. Burgemeester en wethouders stellen de te hanteren parkeernorm vast, welke normen zullen worden afgekondigd.
[…]
4. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in het eerste en het derde lid:
a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. Aan het verlenen van een ontheffing kunnen burgemeester en wethouders een financiële voorwaarde verbinden."
Artikel 1 van de parkeernota luidt:
"De ontheffingsmogelijkheden voor de aanleg van minder parkeerplaatsen dan de minimale norm en de aanleg van meer parkeerplaatsen dan de maximale norm worden behandeld volgens de door het college vastgestelde beleidsregels."
Artikel 5 luidt:
"Salderen: bij functiewijziging (waarbij het pand blijft staan) kan worden afgeweken van de parkeernorm op eigen terrein, als de parkeervraag die bij de nieuwe functie hoort, lager of gelijk is aan de parkeervraag (op basis van de parkeernorm die gold bij de bouwaanvraag) van de oude functie. In dat geval hoeven er geen extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Als de norm voor de nieuwe functie hoger is, moet het verschil aan parkeerplaatsen tussen de nieuwe en de bestaande (aan de oude functie toe te wijzen plaatsen) extra worden aangelegd. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheidspercentages van de nieuwe en de oude functie."
Artikel 4 van de Beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven, maart 2012, (hierna: de beleidsregels) luidt:
"Om in de groei en ontwikkeling van de stad in deze economisch moeilijke tijden niet te blokkeren kan voor ontwikkelingen met een parkeereis van 1,5 parkeerplaats of meer voor het deel van de parkeereis dat niet op eigen terrein kan worden opgelost voor maximaal 10 parkeerplaatsen een beroep worden gedaan op de parkeergelegenheid in de openbare ruimte. Voorwaarde hierbij is dat die parkeerruimte op de openbare weg aanwezig is op de voor de functie relevante momenten, en dat de bezettingsgraad in de nabije omgeving - inclusief de toename ten gevolge van het bouwplan - niet boven de 90% uitkomt. Er worden geen financiële vergoedingen verlangd."
5.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in haar uitspraak van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2924), behoort bij de beoordeling van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Een eventueel bestaand tekort kan als regel buiten beschouwing worden gelaten. Dit houdt in dat slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan ten opzichte van de reeds bestaande parkeerbehoefte vanwege het bestaande pand.
De bestaande parkeerbehoefte dient in zekere mate objectief vastgesteld te kunnen worden. Hierbij hoeft niet alleen rekening te worden gehouden met een vergunde situatie (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 7 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV8044).
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtbank bij het bepalen van de bestaande parkeerbehoefte ten onrechte de door detailhandel gegenereerde parkeerbehoefte heeft meegerekend. Wat betreft de parkeerbehoefte vanwege de studentenkamers wordt overwogen dat de rechtbank terecht heeft geconcludeerd dat uit de bij de gebruiksvergunning behorende plattegrond voldoende objectief kan worden opgemaakt dat in het gebouw zes kamers kunnen worden verhuurd. De parkeerbehoefte voor een studentenkamer of een studio is 0,4. De bestaande parkeerbehoefte is dan ook 2,4. Aangezien het bouwplan voorziet in 15 studio’s, is de nieuwe parkeerbehoefte zes. Dit komt neer op een toename van 3,6: een toename van vier parkeerplaatsen. Tussen partijen is niet in geschil dat deze vier parkeerplaatsen niet op het perceel aan de [locatie 1] kunnen worden gerealiseerd.
5.4. Anders dan [appellant sub 1] betoogt, betekent de omstandigheid dat de vier extra benodigde parkeerplaatsen op het eigen terrein noch in de openbare ruimte worden aangelegd, niet dat de omgevingsvergunning niet had kunnen worden verleend. Op grond van artikel 2.5.30, vierde lid, van de bouwverordening, nader uitgewerkt in artikel 1 van de parkeernota in samenhang gelezen met artikel 4 van de beleidsregels, heeft het college de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing daarvan te verlenen, hetgeen het college bij het besluit, verzonden op 9 juni 2016, heeft gedaan.
De Strijpsestraat ligt in een zogenoemde schilwijk. Bij een schilwijk wordt een loopafstand van 200 m tot een parkeerplaats aanvaardbaar geacht. Uit het parkeeronderzoek "[locatie 3] Eindhoven" van SVA Stiphout Verkeersadvies van 12 februari 2015 en de aanvulling daarop van R. Stevens, projectleider verkeer van de gemeente Eindhoven, van 1 september 2015, volgt dat bij een toename van vier auto’s op de voor de functie wonen relevante momenten binnen een afstand van 200 m van het gebouw de bezettingsgraad niet boven de 90% uitkomt. Ook uit het door [appellant sub 1] overgelegde parkeeronderzoek "Strijpsestraat" van Michiel van Rooij Verkeersadvies van december 2016 volgt dat binnen een afstand van 200 m de bezettingsgraad niet meer is dan 90%. Gelet hierop heeft het college voor de vier benodigde parkeerplaatsen ontheffing kunnen verlenen. De rechtbank heeft dit niet onderkend.
Het betoog slaagt.
6. De hoger beroepen zijn gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover daarbij het besluit, verzonden op 9 juni 2016, is vernietigd voor zover daarin ontheffing van de bouwverordening is verleend en voor zover de rechtbank aan het besluit, verzonden op 9 juni 2016, het voorschrift heeft verbonden dat de ramen in het bijgebouw bij het pand [locatie 1] ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn. De Afdeling zal zelf voorziend bepalen dat een nieuw voorschrift aan de vergunning wordt verbonden, inhoudende dat de ramen in het bijgebouw die zich binnen een afstand van 2 m van de perceelgrens bevinden, ondoorzichtig en vaststaand moeten zijn.
Het voorgaande betekent dat het besluit, verzonden op 9 juni 2016, in stand blijft, met toevoeging van de volgende twee aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften:
- De wooneenheden mogen door vergunninghouder alleen worden verhuurd aan een student in het bezit van een campuscontract (aan de vergunning verbonden door de rechtbank);
- De ramen in het bijgebouw bij het gebouw aan de [locatie 1] moeten ondoorzichtig en vaststaand zijn, voor zover de ramen zich bevinden binnen 2 m van de perceelgrens met het perceel aan de [locatie 2] (aan de vergunning verbonden door de Afdeling).
7. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 26 augustus 2016 in zaak nr. 16/1275, voor zover daarbij het besluit, verzonden op 9 juni 2016, van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven is vernietigd voor zover daarin ontheffing van de Bouwverordening gemeente Eindhoven is verleend, en voor zover de rechtbank aan het besluit, verzonden op 9 juni 2016, van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven het voorschrift heeft verbonden dat de ramen in het bijgebouw bij het pand [locatie 1] ondoorzichtig en vaststaand dienen te zijn;
III. bepaalt dat aan het besluit, verzonden op 9 juni 2016, van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven het volgende voorschrift wordt verbonden:
"De ramen in het bijgebouw bij het gebouw aan de [locatie 1] moeten ondoorzichtig en vaststaand zijn, voor zover de ramen zich bevinden binnen 2 m van de perceelgrens met het perceel aan de [locatie 2]."
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 990,00 (zegge: negenhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding van bij [appellant sub 2] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 990,00 (zegge: negenhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 251,00 (zegge: tweehonderdeenenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan [appellant sub 2] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 251,00 (zegge: tweehonderdeenenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A. Graaff-Haasnoot, griffier.
w.g. Wortmann w.g. Graaff-Haasnoot
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2017
531-811.