Uitspraak
201608760/1/A2.
Datum uitspraak: 6 september 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Sleen, gemeente Coevorden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 oktober 2016 in zaak nr. 15/2216 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Coevorden.
Procesverloop
Bij besluit van 15 januari 2015 heeft het college een verzoek van [appellante] om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 12 mei 2015 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 oktober 2016 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 augustus 2017, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door drs. J. Hennessy-Jager, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] is eigenares van de woning aan de [locatie] te Sleen. [appellante] heeft het college bij formulier van 4 augustus 2014 verzocht haar tegemoet te komen in de planschade die zij stelt te lijden als gevolg van een op 30 juni 2010 door het college verleende bouwvergunning, waarbij ontheffing is verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Sleen" en die de uitbreiding van de fysiotherapiepraktijk op het naastgelegen perceel, Boelkenweg 2-4, mogelijk maakt.
Besluitvorming
2. Het college heeft aan zijn afwijzing van het verzoek een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van december 2014 ten grondslag gelegd. In dit advies concludeert de SAOZ dat [appellante] niet in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren als gevolg van de bouwvergunning waarbij ontheffing is verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Volgens de SAOZ is er vanuit het nieuw aangebouwde deel op het perceel Boelkenweg 2-4 geen relevant zicht op het perceel van [appellante]. De muur is uitgevoerd als een blinde muur met alleen een nooddeur. Deze deur heeft weliswaar doorzichtig glas, maar is afgeschermd door een ondoorzichtige schutting nabij de perceelsgrens. Omdat deze schutting tot de planologische mogelijkheden behoort, dient hiermee bij de planvergelijking rekening te worden gehouden. Van verminderde privacy is dan ook geen sprake. De hinder die het normale gebruik van de aanbouw met zich brengt is verder niet groter dan de hinder die kon worden veroorzaakt onder het oude regime. Het overige nadeel waarop [appellante] in haar verzoek wijst, is niet het gevolg van de ontheffing, zodat dit niet bij de beoordeling van haar verzoek kan worden betrokken. [appellante] kan niet worden gevolgd in haar stelling dat uit de daling van de WOZ-waarde van haar woning kan worden afgeleid dat het besluit waarbij ontheffing is verleend planologisch nadeel heeft veroorzaakt. Bij de vaststelling van een WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Verder komt de peildatum van een WOZ-taxatie zelden overeen met de peildatum die moet worden gebruikt bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade. Ten slotte wordt de WOZ-waarde vastgesteld door vergelijking met de waarde van woningen waarvan de marktgegevens bekend zijn, aldus de SAOZ.
3. Aan zijn besluit op het bezwaar van [appellante] heeft het college een advies van de Bezwaarschriftencommissie Gemeente Coevorden van 28 april 2015 ten grondslag gelegd. Volgens dit advies heeft het college het verzoek van [appellante] terecht afgewezen.
Hoger beroep
4. [appellante] komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de rechtbank dat het college het advies van de SAOZ van december 2014 aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen.
5. De Afdeling stelt voorop dat in het onderhavige geding alleen aan de orde is of [appellante] planologisch nadeel heeft geleden als gevolg van het besluit waarbij ontheffing van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is verleend. Dat dit besluit zelf ondeugdelijk is, dat de uitbreiding van de fysiotherapiepraktijk in strijd met de verleende vergunning heeft plaatsgevonden, dat de in de aanbouw aangebrachte nooddeur onnodig vaak en op een hinderlijke wijze wordt gebruikt en dat er de afgelopen jaren ook andere planologische wijzigingen in de directe omgeving van de woning van [appellante] voor nadeel hebben gezorgd, zoals [appellante] stelt, valt buiten de grenzen van dit geding. Hetgeen [appellante] in dit verband heeft aangevoerd laat de Afdeling in deze procedure dan ook buiten beschouwing.
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college zijn besluitvorming mocht baseren op het advies van de SAOZ. Volgens [appellante] kleven er ernstige gebreken aan dit advies. Zij wijst er in dit verband op dat de SAOZ zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de in de aanbouw van de fysiotherapiepraktijk aangebrachte nooddeur geen vermindering van privacy met zich brengt. Vanuit de deur is er, anders dan de SAOZ stelt, goed zicht op haar woning. Verder wijst [appellante] erop dat de SAOZ ten onrechte niet ook de op het dak van de aanbouw geplaatste afzuiginstallatie heeft betrokken in haar beoordeling. Door de afzuiginstallatie op de aanbouw te plaatsen komt deze installatie dichter bij haar woning. Deze afzuiginstallatie veroorzaakt geluidsoverlast en deze overlast zorgt, behalve voor vermindering van het woongenot, ook voor gezondheidsklachten, aldus [appellante].
6.1. Over de gestelde aantasting van de privacy als gevolg van het besluit dat de realisatie van de aanbouw mogelijk heeft gemaakt, overweegt de Afdeling als volgt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade onderzocht dient te worden of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft evenwel niet onderkend dat bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). De SAOZ is er in haar advies van december 2014 van uitgegaan dat ook onder het nieuwe planologische regime een schutting kan worden opgericht die het zicht op de nooddeur ontneemt. Hoewel dit op zichzelf juist is, is dit voor [appellante] niet de meest ongunstige invulling van het nieuwe regime wat de vermindering van privacy betreft. In de voor haar meest ongunstige situatie is er via het in de deur aangebrachte glas zicht op het perceel van [appellante]. De SAOZ had hiermee bij haar beoordeling rekening moeten houden.
Het betoog slaagt in zoverre.
6.2. Over de gestelde hinder die de realisatie van de afzuiginstallatie op het dak van de aanbouw met zich brengt, overweegt de Afdeling als volgt. Het college heeft tijdens de hoorzitting in bezwaar, op 15 april 2015, desgevraagd te kennen gegeven er niet mee bekend te zijn dat een omgevingsvergunning is verleend voor de plaatsing van de afzuiginstallatie. [appellante] heeft het college daarom, op 5 september 2015, verzocht handhavend op te treden. Het college heeft [appellante] bij brief van 10 september 2015 bericht dat het de fysiotherapiepraktijk heeft verzocht een omgevingsvergunning aan te vragen of de afzuiginstallatie te verwijderen. Bij brief van 30 september 2015 heeft het college [appellante] meegedeeld dat de afzuiginstallatie toch onderdeel uitmaakt van het besluit waarbij ontheffing is verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Dit besluit is inmiddels onherroepelijk geworden, zodat tegen de aanwezigheid van de afzuiginstallatie niet handhavend opgetreden kan worden, aldus het college in die brief.
Ter zitting hebben de Afdeling en partijen het besluit waarbij ontheffing van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is verleend en de daarbij horende stukken bestudeerd en besproken. De Afdeling stelt vast dat op de bij het besluit horende bouwtekening geen afzuiginstallatie is weergegeven. Bij het besluit is een document gevoegd dat blijkens het daarop geplaatste stempel deel uitmaakt van het besluit. Dit document bevat een beschrijving van een mechanische ventilatie van het merk KlimaVent. Uit de door [appellante] ter zitting overgelegde foto’s van de op het dak van de aanbouw geplaatste installatie blijkt dat deze vrij aanzienlijk afwijkt en aanzienlijk groter is dan de in het document beschreven mechanische ventilatie. Uit de foto’s blijkt ook dat de geplaatste installatie een andere merknaam heeft, ORCON. Daarmee staat vast dat de geplaatste installatie geen onderdeel vormt van de bouwvergunning. De door deze installatie gestelde overlast valt daarmee buiten de grenzen van dit geding.
De SAOZ heeft het college op 17 december 2015 een e-mail gestuurd over de afzuiginstallatie, die door de rechtbank is aangeduid als aanvullend advies. In dit bericht stelt de SAOZ zich op het standpunt dat het niet relevant is of de afzuiginstallatie wel of niet onderdeel uitmaakt van het besluit waarbij ontheffing is verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat de ontheffing slechts ziet op de uitbreiding van de bebouwing buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak. Voor zover wordt gesteld dat met deze ontheffing de afzuiginstallatie op kortere afstand van de woning op de aanbouw kon worden gerealiseerd, wijst de SAOZ erop dat [appellante] ook onder het oude planologische regime rekening moest houden met de plaatsing van een dergelijke installatie op de bestaande bebouwing. Gelet op het geringe afstandsverschil, de plaatsing op het platte dak, de aard en de omvang van de installatie en de in acht te nemen geluidsnormen, leidt de nieuwe situatie niet tot relevant nadeel. In dit verband wijst de SAOZ erop dat de hinder van een dergelijke installatie in combinatie met de fysiotherapiepraktijk niet groter is dan de maximale hinder die gepaard gaat met, bijvoorbeeld, het gebruik voor opslagdoeleinden bij een bedrijf uit de categorieën 1 of 2 van de Staat van Inrichtingen. De Afdeling acht de door de SAOZ in haar e-mail gegeven motivering niet toereikend en is er voorshands niet van overtuigd dat de mogelijkheid om buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak te bouwen - die ertoe heeft geleid dat ook een afzuiginstallatie buiten het bouwvlak geplaatst kon worden - voor [appellante] niet nadeliger is dan de mogelijkheden die geboden werden onder het oude planologische regime.
Het betoog slaagt derhalve ook voor het overige.
7. Omdat uit het hiervoor overwogene volgt dat aan de beoordeling die de SAOZ van de nieuwe planologische situatie heeft gemaakt gebreken kleven en eerst een deugdelijke planvergelijking dient te worden gemaakt voordat kan worden vastgesteld of [appellante] als gevolg van het besluit waarbij ontheffing is verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan nadeel heeft geleden, wordt aan hetgeen [appellante] heeft aangevoerd over de daling van de WOZ-waarde van haar woning thans niet toegekomen.
Bestuurlijke lus
8. Uit het onder 6.1 en 6.2 overwogene volgt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het advies van de SAOZ van december 2014 aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen, ook als daarbij de e-mail van 17 december 2015 wordt beschouwd als aanvulling op dit advies. De Afdeling ziet met het oog op het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college in de gelegenheid te stellen om de door haar geconstateerde gebreken te herstellen. De Afdeling zal het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb opdragen om binnen twaalf weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen en dit aan [appellante] en de Afdeling toe te zenden. Het ligt in de rede dat het college ter voorbereiding van zijn nieuwe besluit advies inwint bij een onafhankelijk deskundige.
9. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Coevorden op om binnen twaalf weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen en dit aan [appellante] en de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Dijkshoorn
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 september 2017
735.