Uitspraak
201500728/1/A2.
Datum uitspraak: 13 april 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Gorssel, gemeente Lochem,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 december 2014 in zaak nr. 14/1324 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lochem.
Procesverloop
Bij besluit van 6 augustus 2013 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 14 januari 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 december 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 september 2015, waar [appellant], bijgestaan door mr. A. Vinkenborg, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer, en het college, vertegenwoordigd door drs. S.P.A. van Gageldonk, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is daar de Lochemse Vastgoed Groep, vertegenwoordigd door [gemachtigden], als belanghebbende gehoord.
Na het sluiten van het onderzoek heeft de Afdeling het onderzoek heropend en het college in de gelegenheid gesteld nadere inlichtingen te geven. Het college heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. [appellant] heeft hierop een schriftelijke reactie gegeven. Zowel het college als de Lochemse Vastgoed Groep heeft naar aanleiding daarvan een nader stuk ingediend. [appellant] heeft vervolgens eveneens een nader stuk ingediend.
Met toestemming van partijen is afgezien van een verdere behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de vrijstaande woning met inpandige garage, ondergrond, erf en tuin aan de [locatie 1] te Gorssel (hierna: de woning). Op 27 december 2012 heeft hij bij het college een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Ketenbosweg 14/Dommerholtsweg Gorssel van 10 september 2012 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Daartoe heeft hij aangevoerd dat het nieuwe bestemmingsplan woningbouw op een dichtbij de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) mogelijk maakt, dat die woningbouw ertoe leidt dat de vrije ligging van de woning en zijn uitzicht en privacy worden aangetast en dat dit de waarde van de woning heeft verminderd.
De Lochemse Vastgoed Groep, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht, of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van 24 juni 2013 heeft de SAOZ uiteengezet dat een vergelijking is gemaakt van de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime (hierna: het oude planologische regime). Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [appellant] ten gevolge de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat dat ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 15 november 2012 (hierna: de peildatum) tot schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning van € 450.000,00 naar € 442.500, heeft geleid. Omdat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is en de schade niet uitstijgt boven het in die bepaling bedoelde wettelijk forfait van twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade, blijft de schade voor rekening van [appellant], aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 6 augustus 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar, onder verwijzing naar onder meer een nader advies van de SAOZ van 9 december 2013, gehandhaafd.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college terecht geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de aan de achterzijde van zijn perceel gelegen agrarische gronden in de nabije toekomst worden ontwikkeld. Daartoe voert hij aan dat bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voorzienbaar was of in de lijn der verwachting lag dat die gronden voor woningbouw zouden worden bestemd, dat dit een negatieve invloed op de waarde van de woning had en dat het onrechtvaardig is om die waardevermindering voor zijn rekening te laten.
5.1. Bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is de planologische situatie op die gronden niet veranderd. Voor zover ten tijde van de peildatum voorzienbaar was of in de lijn der verwachting lag dat die gronden, vroeg of laat, voor woningbouw zouden worden bestemd en dit een negatieve invloed op de waarde van de woning had, kan dat niet leiden tot het oordeel dat het college de aanvraag ten onrechte heeft afgewezen. De aldus gestelde schade was immers op de peildatum geen gevolg van een oorzaak van schade als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro. Voor tegemoetkoming in schade buiten de in die bepaling limitatief opgesomde gevallen is geen plaats.
Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het in bezwaar overgelegde taxatierapport van 15 november 2012 onvoldoende is om de waardebepaling van de SAOZ voor onjuist te houden. Daartoe voert hij aan dat hij in beroep, mede gezien zijn brief van 13 augustus 2014, zijn kritiekpunten op de waardebepaling heeft gehandhaafd en dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over die kritiekpunten of daarop te lichtvaardig is ingegaan.
6.1. In het taxatierapport van 15 november 2012 is uiteengezet dat de SAOZ de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Volgens dat rapport had de woning destijds een waarde van € 505.000,00 en is die waarde als gevolg van de inwerkingtreding van de planologische verandering, rekening houdend met de ernst van het planologische nadeel, op de peildatum naar € 470.000 gedaald. In de brief van 13 augustus 2014 is in dit verband nog vermeld dat ook de eigenaar van de belendende woning aan de [locatie 2] (hierna: de belendende woning) naar aanleiding van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade heeft ingediend en dat de SAOZ, in een conceptadvies van 15 juli 2014, de waarde van die woning op de peildatum onder het oude planologische regime op € 492.000,00 heeft vastgesteld. In de brief is gesteld dat het verschil in waarde onder het oude planologische regime van € 42.000,00 onverklaarbaar is, omdat de objecten, gezien de bouwcontouren, perceelsomvang en locatie ervan, een grote mate van gelijkenis kennen.
6.2. In een nader advies van 7 oktober 2015 heeft de SAOZ gereageerd op de door [appellant], onder verwijzing naar het taxatierapport, gemaakte vergelijking met de belendende woning. In dit advies heeft zij uiteengezet dat dit, gezien het verschil in woonoppervlakte en inhoud, geen vergelijkbaar object is. In zijn schriftelijke reactie van 30 november 2015 heeft de door [appellant] geraadpleegde taxateur het bestaan van deze verschillen onderschreven, maar daartegenover gesteld, onder verwijzing naar een interne en externe opname van de woning en de belendende woning, dat de belendende woning in een slechtere onderhouds- en afwerkingsstaat verkeert en dat verrekening van de verschillen tot de conclusie leidt dat, indien ook de courantheid van de objecten in de vergelijking wordt betrokken, de waarden van de woning en de belendende woning zich op een vergelijkbaar niveau bevinden. In zijn brief van 22 januari 2016 heeft [appellant] voorts nog gesteld dat voor de taxatie van de SAOZ van de belendende woning geen interne opname van die woning heeft plaatsgevonden.
Het betoog leidt niet tot de conclusie dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 450.000,00 had. Voor zover de SAOZ heeft miskend dat de belendende woning in een slechtere onderhouds- en afwerkingsstaat verkeert, betekent dat niet dat aan de taxatie van de woning een gebrek kleeft, maar slechts dat de SAOZ de waarde van de belendende woning heeft overschat.
Indien de waarde van de woning onder het oude planologische regime, naar [appellant] heeft gesteld, op € 505.000,00 zou worden vastgesteld, laat dat overigens onverlet dat hij niet heeft bestreden dat, naar de SAOZ in een advies van 9 december 2013 heeft gesteld, de ernst van het planologische nadeel bepalend is voor de relatieve omvang van de schade - uitgedrukt als percentage van die waarde, in dit geval 1,66 procent - en de relatieve omvang van de schade niet verandert als die waarde wordt bijgesteld, zodat de schade nog steeds niet boven het in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro bedoelde wettelijk forfait uitstijgt. In dit verband is van belang dat uit de rapporten van de door [appellant] geraadpleegde taxateur niet blijkt van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van door de SAOZ gemaakte vergelijking van de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het onder het oude en het nieuwe planologische regime. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat de SAOZ de ernst van het planologische nadeel heeft onderschat. Dat betekent dat het betoog van [appellant] over de taxatie van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime ook hierom niet tot het ermee beoogde resultaat leiden.
6.3. Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 april 2016
452.