Uitspraak
201505835/1/A1.
Datum uitspraak: 17 augustus 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Frame Vastgoed I B.V., gevestigd te Zuidland,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 12 juni 2015 in zaak nr. 14/2445 in het geding tussen:
Frame Vastgoed
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, rechtsopvolger van het dagelijks bestuur van de deelgemeente Noord (hierna: het college).
Procesverloop
Bij besluit van 11 maart 2013 (lees: 2014) heeft het college geweigerd Frame Vastgoed omgevingsvergunning te verlenen teneinde in de panden aan de Kabeljauwsestraat 20 tot en met 36 te Rotterdam (hierna: het perceel) een uitbreiding van 36 naar 40 woningen te realiseren.
Bij uitspraak van 12 juni 2015 heeft de rechtbank het door Frame Vastgoed daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Frame Vastgoed hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 april 2016, waar Frame Vastgoed, vertegenwoordigd door M.C.M. Vermeulen en L.C.F. Blom, bijgestaan door mr. T.B.L. Jorna, advocaat, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.A. Karreman, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Frame Vastgoed is eigenaresse van de panden op het perceel.
Bij besluit van 19 april 2013 heeft het college Frame Vastgoed omgevingsvergunning verleend voor de renovatie en verbouw van de panden op het perceel tot 36 woningen. De aanvraag van Frame Vastgoed van 7 mei 2013 strekt tot wijziging van het bij besluit van 19 april 2013 vergunde bouwplan en behelst in de eerste plaats de splitsing van de (beneden)woningen op het perceel, die zich uitstrekken over de bel-etage en de onderste laag van de panden, waardoor op die laag 8 afzonderlijke woningen worden gerealiseerd. Met de aanvraag van 7 mei 2013 worden in de tweede plaats 8 op de verdiepingen gelegen woningen horizontaal samengevoegd tot 4 woningen, zodat het aantal woningen wijzigt van 36 naar 40. Bij besluit van 11 maart 2013 (lees: 2014) heeft het college geweigerd Frame Vastgoed omgevingsvergunning te verlenen voor het wijzigen van het bouwplan waarvoor bij besluit van 19 april 2013 omgevingsvergunning is verleend. Volgens het college is de wijziging in strijd met de planregels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Oude Noorden" (hierna: het bestemmingsplan), waarin is bepaald dat binnen de bestemming "Gemengd II.3", welke bestemming op het perceel rust, in souterrains niet gewoond mag worden. De wijziging is volgens het college voorts in strijd met een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning niet kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
Frame Vastgoed komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de wijziging in strijd is met het bestemmingsplan. Voorts is Frame Vastgoed het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het college in redelijkheid de gevraagde omgevingsvergunning heeft kunnen weigeren.
2. Ingevolge artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk en het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan.
Ingevolge het tweede lid wordt in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Ingevolge artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, kan, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
3. Ingevolge het bestemmingsplan rust op het perceel de bestemming "Gemengd II.3".
Ingevolge artikel 5.1 van de planregels zijn de gronden met deze bestemming bestemd voor:
(…)
k. woningen, op alle bouwlagen (inclusief inpandige bergingen/ stallingsgarages).
Ingevolge artikel 1.14 wordt onder bouwlaag verstaan het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, vliering, zolder, souterrain, (…) worden niet als een afzonderlijke bouwlaag beschouwd.
Ingevolge artikel 1.30 wordt onder maaiveld verstaan de hoogte van het terrein nadat het gereed gemaakt is voor bebouwing.
Ingevolge artikel 1.41 wordt onder souterrain verstaan een gebruiksruimte in een gebouw, welke ruimte voor andere doeleinden dan wonen wordt gebruikt en zich gedeeltelijk ondergronds bevindt.
4. Frame Vastgoed betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de gevraagde wijziging in strijd is met het bestemmingsplan. Daartoe voert zij aan dat de rechtbank ten onrechte het standpunt van het college heeft gevolgd dat de op de onderste laag van de panden gelegen ruimtes vallen onder de definitie van souterrain als bedoeld in artikel 1.41 van de planregels. De rechtbank heeft daartoe ten onrechte doorslaggevend geacht dat deze laag gedeeltelijk ondergronds is gelegen en heeft miskend dat die ruimtes jarenlang bewoond zijn geweest, aldus Frame Vastgoed.
4.1. Anders dan Frame Vastgoed betoogt, heeft de rechtbank terecht overwogen dat de op de onderste laag van de panden gelegen ruimtes zich gedeeltelijk ondergronds bevinden, nu ter zitting is vastgesteld dat deze ruimtes aan de voorzijde beneden het maaiveld liggen. Het enkele feit dat de achterzijde van deze ruimtes op tuinniveau is gelegen, maakt, anders dan Frame Vastgoed betoogt, niet dat deze ruimtes reeds daarom geen souterrains zijn als bedoeld in artikel 1.41 van de planregels.
4.2. De Afdeling is van oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een ruimte die voor andere doeleinden dan wonen wordt gebruikt, als bedoeld in artikel 1.41 van de planregels, beslissend is het gebruik dat in de aanvraag is vermeld. Gelet op de aanvraag van 7 mei 2013 zal de onderste laag van de panden worden gebruikt voor wonen, zodat die laag niet kan worden aangemerkt als souterrain in de zin van artikel 1.41 van de planregels. Het gebruik van de op de onderste laag gelegen ruimtes is daarmee in overeenstemming met artikel 5.1 van de planregels.
De rechtbank heeft dit niet onderkend.
Het betoog slaagt.
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 11 maart 2013 (lees: 2014) alsnog gegrond verklaren. Dit besluit komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. De Afdeling ziet aanleiding het college op te dragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen onder 4.2 is overwogen.
6. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 12 juni 2015 in zaak nr. 14/2445;
III. verklaart het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Frame Vastgoed I B.V. tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam van 11 maart 2013 (lees: 2014) gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam van 11 maart 2013 (lees: 2014), kenmerk U2014-0686-WO-ay;
V. draagt het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam op om met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen een nieuw besluit te nemen;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam tot vergoeding van bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Frame Vastgoed I B.V. in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1984,00 (zegge: negentienhonderdvierentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Frame Vastgoed I B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 825,00 (zegge: achthonderdvijfentwintig euro) voor de behandeling van het beroep en hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. J.Th. Drop en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A. Graaff-Haasnoot, griffier.
w.g. Borman w.g. Graaff-Haasnoot
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 augustus 2016
531-828.