Uitspraak
201506114/1/A2.
Datum uitspraak: 10 augustus 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Lunteren, gemeente Ede,
tegen de tussenuitspraak van 26 februari 2015 van de rechtbank Gelderland en de uitspraak van 23 juni 2015 van die rechtbank, beide in zaak nr. 14/6961 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Ede.
Procesverloop
Bij besluit van 8 april 2014 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 augustus 2014, bekrachtigd bij besluit van 5 december 2014, heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 26 februari 2015 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken na verzending van de tussenuitspraak het geconstateerde gebrek in het besluit van 15 augustus 2014 te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Op 26 maart 2015 heeft het college aan de rechtbank te kennen gegeven het besluit tot afwijzing van de tegemoetkoming planschade onder aanvulling van de motivering te handhaven. [appellant] heeft hierop gereageerd.
Bij uitspraak van 23 juni 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 15 augustus 2014 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift en een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 maart 2016, waar het college, vertegenwoordigd door mr. J.F. de Leeuw, is verschenen.
Overwegingen
Verzoek, advies en besluitvorming college
1. [appellant] is sinds 1 mei 1986 eigenaar van de woning aan de [locatie] te Lunteren (hierna: de woning). Hij heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Lunteren Zuid - De Hul, omgeving Edeseweg/Oude Arnhemseweg (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit plan maakt de bouw van een nieuwe woonwijk mogelijk op gronden gelegen direct tegenover de woning, op het perceel aan de overzijde van de Edeseweg (hierna: het perceel). Volgens [appellant] bestaat de schade uit onder meer de aantasting van privacy en een verlies van het vrije uitzicht.
2. Voorheen gold het bestemmingsplan Lunteren Zuid-De Hul (hierna: het oude bestemmingsplan). Ingevolge dit bestemmingsplan rustte op het perceel de bestemming "Agrarische doeleinden" met de nadere aanduiding "z". De gronden met de bestemming "Agrarische doeleinden" waren bestemd voor agrarisch productiegebied. Op gronden met de nadere aanwijzing "z" mochten uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en van geringe omvang zijnde, zoals afrasteringen, keermuren en erfafscheidingen, worden gebouwd.
Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan rusten op het perceel de bestemmingen "Wonen", "Bedrijf-Nutsvoorziening", "Groen", "Tuin", "Verkeer" en "Verkeers-Verblijfsgebied".
3. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan adviesbureau AnteaGroup. In haar advies van 19 februari 2014 heeft AnteaGroup een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan en de mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan. Wat betreft de bouwmogelijkheden heeft AnteaGroup in haar advies vermeld dat door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zowel de goot- en bouwhoogte als het bebouwd oppervlak is toegenomen. Daardoor kan ook het uitzicht vanuit de voorzijde van de woning en tuin zijn afgenomen. Dit uitzicht was in de oude planologische situatie echter al niet gegarandeerd, omdat over de gehele breedte van het perceel, parallel aan de Edeseweg, een schutting met een hoogte van 2 m kon worden opgericht. Wat betreft het gebruik heeft AnteaGroup in haar advies vermeld dat dit door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zal intensiveren. Waar voorheen de gronden werden gebruikt voor agrarische doeleinden, worden deze nu gebruikt voor woondoeleinden. Daarnaast is de karakteristiek van het desbetreffende gebied door de komst van de nieuwe woonwijk veranderd. Het nadelige effect van de nieuwe wijk wordt evenwel beperkt door de afstand van de woning tot aan de nieuwe woningen van minimaal 55 m en door de drukke tussengelegen Edeseweg, aldus het advies van AnteaGroup.
AnteaGroup heeft uit het voorgaande geconcludeerd dat een geringe planologische verslechtering is opgetreden vanwege de nieuwe gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan. Volgens haar is de woning door deze wijzigingen van € 750.000,00 met € 15.000,00 naar € 735.000,00 in waarde gedaald. Omdat ingevolge artikel 6.2, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in ieder geval 2% van de waarde van de woning onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager blijft, komt het bedrag van € 15.000,00 niet voor vergoeding in aanmerking.
Het college heeft het advies aan het besluit van 8 april 2014 ten grondslag gelegd en dat besluit bij dat van 15 augustus 2014 gehandhaafd.
Tussenuitspraak en einduitspraak rechtbank
4. De rechtbank heeft in haar tussenuitspraak overwogen dat de door het college, onder verwijzing naar het advies van AnteaGroup gemaakte planvergelijking juist is en dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de planologische wijziging heeft geleid tot een geringe planologische verslechtering. Nu evenwel in de door AnteaGroup verrichte taxatie is vermeld dat er geen onderzoek is gedaan naar de aanwezigheid van houtparasieten, zoals boktor, terwijl [appellant] met het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van Adprof VastgoedAdvies Projectmanagement (hierna: AdProf) onderbouwd heeft gesteld dat er sporen zijn van boktor in de kapconstructie van de woning, is de rechtbank van oordeel dat het college dit advies niet zonder meer ten grondslag heeft mogen leggen aan het besluit op bezwaar. Dit besluit is daarom niet zorgvuldig tot stand gekomen en niet deugdelijk gemotiveerd. De rechtbank heeft het college in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen. Het college dient daartoe nader onderzoek te laten uitvoeren naar de hoogte van de planschade uitgaande van de aanwezigheid van boktor.
5. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft het college AnteaGroup verzocht nader advies uit te brengen, hetgeen AnteaGroup op 25 maart 2015 heeft gedaan. Op 26 maart 2016 heeft het college, onder verwijzing naar dit nadere advies, het besluit op bezwaar nader gemotiveerd.
6. Bij einduitspraak van 23 juni 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat het college met deze nadere motivering alsnog heeft voldaan aan de motiverings- en onderzoeksplicht. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien om de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit in stand te laten.
Het hoger beroep
7. Het hoger beroep is gericht tegen het in stand laten van de rechtsgevolgen.
8. [appellant] betoogt allereerst dat de rechtbank heeft miskend dat het college het advies van AnteaGroup van 19 februari 2014 wat betreft de gemaakte planvergelijking niet aan de afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade ten grondslag heeft mogen leggen. Hij voert daartoe aan dat AnteaGroup bij de planvergelijking ten onrechte de mogelijkheid heeft betrokken om in de oude planologische situatie een dichte erfafscheiding met een hoogte van 2 m parallel aan de Edeseweg over de gehele breedte van het perceel op te richten, nu met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid realisering van een dergelijke erfafscheiding kon worden uitgesloten. Bovendien is volgens [appellant] door grondophoging het grondpeil van het perceel in de nieuwe planologische situatie 0,5 m hoger komen te liggen ten opzichte van het peil in de oude planologische situatie. Dit is niet of niet op de juiste wijze bij de planvergelijking betrokken. Tot slot voert [appellant] aan dat AnteaGroup bij de planvergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de toename van de toegestane bebouwing, de aantasting van de privacy, het verlies van uitzicht, de toename van verkeersintensiteit en de vermindering van situeringswaarde. Ten onrechte heeft AnteaGroup het wegvallen van machinale bewerking door het verminderen van verkeersbewegingen door landbouwvoertuigen als een planologisch voordeel aangemerkt, aldus [appellant].
8.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van de Afdeling van 25 januari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV1813) bij het nemen van een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
8.2. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (vergelijk onder meer de uitspraak van 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2269, waarnaar ook [appellant] verwijst) dient voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade te worden onderzocht, of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
8.3. Ingevolge artikel 15 van Pro de voorschriften van het oude bestemmingsplan waren de gronden met de bestemming "Agrarische doeleinden" bestemd voor agrarisch productiegebied. Deze gronden mochten worden gebruikt voor onder meer land- en tuinbouw, het houden van vee- en pluimvee, het fokken van pelsdieren en het houden van paarden. Op deze gronden mochten bouwwerken van geringe omvang, zoals afrasteringen, keermuren en erfafscheidingen tot een maximum van 2 m, worden opgericht. Gelet op deze gebruiks- en bouwmogelijkheden viel het niet uit te sluiten dat een dichte erfafscheiding zou worden opgericht, om het zicht vanuit de Edeseweg af te schermen. Dat, zoals [appellant] heeft aangevoerd, het college ter zitting bij de rechtbank ten onrechte heeft gewezen op containterteelt maakt het voorgaande niet anders, nu het college in hoger beroep nader heeft toegelicht dat dit slechts is genoemd als voorbeeld van mogelijke erfafscheidingen. Dat, zoals door [appellant] verder is aangevoerd, in de praktijk een dichte muur of schutting niet rendabel is en niet vaak voorkomt, wat daar verder van zij, betekent niet dat de realisering daarvan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college, onder verwijzing naar het advies AnteaGroup bij de planvergelijking terecht de mogelijkheid heeft betrokken om een dichte erfafscheiding met een hoogte van 2 m parallel aan de Edeseweg over de gehele breedte van het perceel op te richten. De rechtbank heeft terecht in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd over de ophoging van de gronden geen aanleiding gezien voor een andersluidend oordeel, nu ook in de oude situatie het reeds mogelijk was om de gronden op te hogen en in zoverre geen verschil bestaat tussen de oude en de nieuwe situatie.
8.4. AnteaGroup heeft in haar advies vermeld dat de gronden met de bestemming "Agrarische doeleinden" af en toe werden bewerkt, maar dat voor het overige het gebruik zeer laag intensief was. AnteaGroup heeft voorts vermeld dat in de nieuwe planologische situatie het perceel voor woondoeleinden wordt gebruikt en dat dit gebruik een permanent karakter heeft, waardoor het gebruik is geïntensiveerd en dat deze intensivering een aantasting van de privacy en een toename van geluidhinder, parkeeroverlast en lichthinder betekent. Gelet hierop heeft AnteaGroup erkend dat het gebruik in de oude planologische situatie zeer laag intensief was en rekening gehouden met de intensivering van het gebruik in de nieuwe planologische situatie. Dat AnteaGroup in haar advies het wegvallen van de machinale bewerking door landbouwmachines als planologisch voordeel heeft aangemerkt, laat dit onverlet. Daarnaast heeft AnteaGroup in het advies vermeld dat door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de karakteristiek van het gebied is veranderd en deze verandering aangemerkt als een "wezenlijke factor". Gelet hierop heeft AnteaGroup evenzeer rekening gehouden met de verslechtering van de situeringswaarde door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Voor het oordeel dat bij de planologische vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de door [appellant] gestelde schadefactoren heeft de rechtbank daarom terecht geen aanleiding gezien. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college zich, onder verwijzing naar het advies van AnteaGroup, terecht op het standpunt heeft gesteld dat het nadelige effect van de nieuwe woonwijk beperkt zal zijn, gelet op de ruime afstand van de woning tot de nieuwe woonwijk en gelet op de drukke Edeseweg die tussen de woning en de nieuwe woonwijk is gelegen, welke reeds geluid- en lichthinder en een aantasting van privacy veroorzaakt. [appellant] heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
8.5. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de rechtbank terecht in hetgeen door [appellant] is betoogd geen grond gevonden voor het oordeel dat het college het advies van AnteaGroup van 19 februari 2014 wat betreft de gemaakte planvergelijking niet aan de afwijzing van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade ten grondslag heeft mogen leggen.
Het betoog faalt.
9. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college zich niet op de schadetaxatie van AnteaGroup mocht baseren, omdat deze taxatie niet inzichtelijk en niet juist is. [appellant] voert daartoe aan dat de door AnteaGroup genoemde taxatiebedragen niet zijn onderbouwd en dat bij de taxatie geen rekening is gehouden met de schade door boktor. Deze bedragen zijn bovendien niet begrijpelijk gezien de WOZ-waarde van € 634.000,00. Het nadere advies van AnteaGroup over de waardebepaling in relatie tot de schade door boktor is bovendien gebaseerd op aannames, aldus [appellant].
9.1. Taxateur ing. A. Schurer, werkzaam bij Oranjewoud, onderdeel van AnteaGroup, heeft de woning getaxeerd en zijn bevindingen neergelegd in een taxatierapport van 19 februari 2014. AnteaGroup heeft de conclusies daarvan weergegeven in haar advies van dezelfde datum. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is deze taxatie voldoende inzichtelijk. In hetgeen door [appellant] is aangevoerd bestaat geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid of volledigheid daarvan. De taxateur heeft nader toegelicht met welke factoren hij rekening heeft gehouden bij het bepalen van de taxatiewaarden. Het door [appellant] in beroep overgelegde taxatierapport van AdProf bevat evenmin aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de door AnteaGroup verrichte taxatie, nu de taxatie van Adprof uitgaat van een onjuiste planvergelijking, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen.
9.2. Dat in het taxatierapport van 19 februari 2014 is vermeld dat bij de schadetaxatie geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar de aanwezigheid van houtparasieten, maakt niet dat het college niet mocht afgaan op het advies van Anteagroup. Het college heeft ter uitvoering van de tussenuitspraak nader advies gevraagd aan AnteaGroup en in haar nadere advies van 25 maart 2015 heeft AnteaGroup uiteengezet dat het meer dan waarschijnlijk is dat de boktor ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet meer aanwezig was, maar dat, ingeval toch wordt uitgegaan van de aanwezigheid van boktor in de kapconstructie op die peildatum, de aantasting dermate gering was dat deze geen invloed heeft op de waarde van de woning. [appellant] heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Dat, zoals [appellant] heeft gesteld, AnteaGroup slechts aannames heeft gedaan en niet zelf de omvang van de aantasting door boktor heeft geïnspecteerd, biedt onvoldoende grond voor twijfel aan de adviezen van AnteaGroup, nu zij gebruik heeft gemaakt van de resultaten van de inspectie door Aliansa Plaagdiermanagement in opdracht van de gemeente Ede en de taxatie van Adprof en niet is gebleken dat deze en de overige door AnteaGroup beschikbare informatie onvoldoende is geweest om tot een juiste conclusie te komen.
9.3. De rechtbank heeft in de WOZ-waarde van de woning van [appellant] evenmin grond hoeven zien voor het oordeel dat het college voor de hoogte van de schade niet mocht afgaan op de adviezen van AnteaGroup. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY4421) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
9.4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank terecht tot de slotsom gekomen dat het college zich op de schadetaxatie van AnteaGroup mocht baseren.
Het betoog faalt.
10. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel. Hij voert daartoe aan dat het college de taxatierapporten van de nabijgelegen woningen die wél in aanmerking zijn gebracht voor een planschadevergoeding niet of niet volledig aan hem ter beschikking heeft gesteld, waardoor een inhoudelijke toetsing niet heeft kunnen plaatsvinden.
10.1. [appellant] betoogt op zichzelf terecht dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit leidt evenwel niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak. Daartoe wordt overwogen dat het college ter zitting heeft verklaard dat de taxatierapporten volledig ter beschikking zijn gesteld aan [appellant]. [appellant] heeft niet nader toegelicht welke informatie volgens hem ontbreekt en niet nader toegelicht waarom het gelijkheidsbeginsel zou zijn geschonden. In de gegevens die door het college zijn overgelegd kan, gelet ook op het verschil in situering van de nabijgelegen woningen, geen grond worden gevonden voor het oordeel dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan het betoog van [appellant], dat het college niet alle feiten en omstandigheden in zijn besluitvorming heeft betrokken, niet leiden tot vernietiging van de aangevallen uitspraak.
Eindconclusie
12. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken van de rechtbank dienen, voor zover aangevallen, te worden bevestigd.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. G. Snijders en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. B. van Dokkum, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 10 augustus 2016
480-680.