Uitspraak
201507094/1/A2.
Datum uitspraak: 4 mei 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Den Haag,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 25 augustus 2015 in zaak nr. 15/3270 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag.
Procesverloop
Bij besluit van 20 oktober 2014 heeft het college een aanvraag van [appellant] om nadeelcompensatie afgewezen.
Bij besluit van 25 maart 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 augustus 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 april 2016, waar het college, vertegenwoordigd door mr. R.A. Wassenburg, werkzaam bij de gemeente, is verschenen.
Overwegingen
Feiten en omstandigheden
1. [appellant] was van 2004 tot 27 juli 2015 eigenaar en bewoner van de bovenwoning met als adres [locatie] te Den Haag (hierna: de woning). Hij heeft bij e-mail van 29 april 2014 het college gevraagd om nadeelcompensatie, omdat de woning volgens hem minder waard is geworden door plaatsing in 2013 van twee ondergrondse restafvalcontainers (hierna: orac’s) vóór de woning. Bij de aanvraag heeft [appellant] een door Cirk & Verhoog taxaties en consultancy B.V. (hierna: C&V) opgesteld waarderingsonderzoek van 24 april 2014 (hierna: het C&V-rapport) gevoegd. Daarin is vermeld dat de woning ten gevolge van de plaatsing van de orac’s € 50.000,00 minder waard is geworden.
Het standpunt van het college
2. Het college heeft aan het besluit van 20 oktober 2014 het volgende ten grondslag gelegd. Op 27 augustus 2013 heeft het college het plaatsingsplan ORAC voor de wijk Sweelinckplein en omgeving, waaronder de Tweede van Blankenburgstraat, vastgesteld. Vervolgens zijn twee orac’s geplaatst aan de voorzijde van de woning. Volgens een op verzoek van het college door Kendes Rentmeesters & Adviseurs B.V. (hierna: Kendes) opgesteld taxatierapport van oktober 2014 (hierna: het Kendes-advies) heeft de plaatsing van de orac’s een waardedrukkend effect op de woning ten bedrage van € 20.000,00 euro. In het Kendes-advies is verder een drempel van vijf procent van de waarde van de woning direct voor het ontstaan van de schade aangehouden ter invulling van het normaal maatschappelijk risico. Kendes heeft de waarde van de woning voorafgaande aan de plaatsing van de orac’s getaxeerd op een bedrag van € 480.000,00. De drempel van vijf procent bedraagt derhalve € 24.000,00. Dit betekent dat de door Kendes bepaalde waardevermindering van € 20.000,00 niet uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico van [appellant]. Kendes heeft op verzoek van het college bij brief van 13 oktober 2014 gereageerd op het door [appellant] bij de aanvraag overgelegde C&V-rapport. Het college heeft de conclusies in het Kendes-advies onderschreven en op grond daarvan het verzoek om nadeelcompensatie afgewezen.
Het college heeft aan het besluit van 25 maart 2015 een advies van de Adviescommissie bezwaarschriften (hierna: de bezwaarcommissie) van 23 maart 2015 ten grondslag gelegd. Daarin is het volgende vermeld. Het door [appellant] bij de aanvraag overgelegde C&V-rapport is vrij summier en daarin wordt de woning niet beschreven en zijn geen vergelijkingspanden vermeld voor de taxatie van de woning. Volgens de bezwaarcommissie biedt dit rapport onvoldoende basis om de schade vast te stellen. Uit het Kendes-advies blijkt duidelijk op welke wijze Kendes de omvang van de schade heeft bepaald. Dat Kendes in Veenendaal is gevestigd doet aan de degelijkheid van het advies niets af. Volgens de commissie heeft het college met het Kendes-advies de waardedaling van de woning ten bedrage van € 20.000,00 toereikend gemotiveerd. [appellant] heeft verder aannemelijk gemaakt dat regelmatig afval naast de orac’s wordt geplaatst. Voor zover hij daardoor schade lijdt, vloeit die schade echter niet voort uit het besluit tot vaststelling van het plaatsingsplan, maar is dat het gevolg van een gebrekkige handhaving. Dergelijke schade kan daarom in deze procedure niet aan de orde komen. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico is in het advies vermeld dat de bezwaarcommissie zich kan vinden in een drempel van vijf procent. Een dergelijk drempel is in de rechtspraak van de Afdeling aanvaard en is volgens de literatuur gebruikelijk. Op grond van al het voorgaande heeft de bezwaarcommissie geadviseerd het door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond te verklaren.
In het verweerschrift van 8 juli 2015 aan de rechtbank heeft het college vermeld dat [appellant] de woning heeft verkocht en de vraag opgeworpen voor welke prijs de woning is verkocht. Daarbij heeft het college vermeld zich af te vragen of [appellant] schade heeft geleden en of hij nog belang heeft bij de behandeling van het door hem ingestelde beroep.
De uitspraak van de rechtbank
3. De rechtbank heeft overwogen dat [appellant] bij de rechtbank een door Agterberg Makelaardij opgesteld taxatierapport van 23 april 2015 heeft overgelegd, waarin de waarde van de woning voorafgaande aan de plaatsing van de orac’s is getaxeerd op een bedrag van € 500.000,00. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college ter zitting kadastrale informatie heeft overgelegd, waaruit blijkt dat [appellant] zijn woning inmiddels heeft verkocht voor een bedrag van € 499.000,00. Op grond hiervan heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] ten gevolge van het plaatsingsplan geen schade heeft geleden en geen belang meer heeft bij een oordeel van de rechtbank over de rechtmatigheid van het besluit van 25 maart 2015. De rechtbank heeft het beroep daarom niet-ontvankelijk verklaard.
Behandeling van het hoger beroep
4. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank zijn beroep ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard slaagt. De enkele omstandigheid dat [appellant] een bepaalde verkoopprijs voor zijn woning heeft gerealiseerd betekent niet dat hij geen belang meer had bij een rechterlijke beoordeling van de in bezwaar gehandhaafde afwijzing van zijn verzoek om nadeelcompensatie. Hij had immers belang bij rechterlijke beoordeling van de vraag of het college terecht is uitgegaan van een beperktere waardedaling van de woning dan [appellant] heeft gesteld en de vraag of het college de aanvraag terecht heeft afgewezen op de grond dat de door [appellant] geleden schade niet uitkomt boven zijn normaal maatschappelijk risico.
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De zaak behoeft naar het oordeel van de Afdeling geen nadere behandeling door de rechtbank. De Afdeling zal het door [appellant] bij de rechtbank ingestelde beroep zelf behandelen.
Behandeling van het beroep
6. Het betoog van [appellant] dat hij behalve door waardedaling van zijn woning ook schade lijdt door aantasting van zijn woongenot, kan niet worden gevolgd. Volgens het Kendes-advies heeft de plaatsing van de orac’s een ongunstig effect op het aanzien van de woning en valt daarvan geur- en geluidhinder te verwachten. Hierdoor wordt het van de woning te verwachten woongenot aangetast, waardoor de waarde van de woning is gedaald. Niet valt in te zien dat de gestelde aantasting van het woongenot anders dan door waardedaling van de woning tot schade kan leiden.
7. Het betoog van [appellant] dat het college bij het bepalen van de omvang van zijn schade ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat geregeld afval bij de orac’s wordt geplaatst, hetgeen volgens hem leidt tot aantasting van het aanzicht van zijn woning en waarvan hij stelt stankoverlast te ondervinden, faalt. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat voor zover [appellant] schade lijdt door het bijplaatsen van afval bij de orac’s, deze schade geen gevolg is van het plaatsingsplan.
8. [appellant] betoogt verder dat het college het Kendes-advies niet aan het besluit tot afwijzing van de aanvraag om nadeelcompensatie ten grondslag heeft mogen leggen. Hij voert aan dat Kendes in Veenendaal is gevestigd en daarom onvoldoende kennis heeft van de Haagse vastgoedmarkt en dat de schadebepaling in het Kendes-advies niet inzichtelijk is. Volgens [appellant] had het college moeten afgaan op het door hem overgelegde C&V-rapport, nu C&V een gerenommeerde in Den Haag gevestigde taxateur is. Hij verwijst tevens naar een bij het beroepschrift overgelegd door Agterberg Makelaardij (hierna: Agterberg) opgesteld taxatierapport (hierna: het Agterberg-rapport), waarin is vermeld dat de woning door de plaatsing van orac’s € 75.000,00 in waarde is gedaald.
8.1. Indien uit het door het college ingewonnen advies op objectieve en duidelijke wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, mag het college in beginsel van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
8.2. In het Kendes-advies van oktober 2014 is vermeld, dat bij aanbod van meerdere, gelijksoortige objecten in de huidige woningmarkt de aanwezigheid van orac’s nabij de woning de koopbereidheid van een redelijk handelend koopgegadigde nadelig zal beïnvloeden, hetgeen een drukkend effect op de waarde van de woning heeft. Dit waardedrukkend effect wordt volgens het advies veroorzaakt door een ongunstige situering van de orac’s ten opzichte van de entree van de woning, geluidsoverlast en geurhinder. Volgens het advies hebben deze schadefactoren een negatief effect op de courantheid van de woning. Een potentiële koper zal bij een vergelijkbare woning kiezen voor een woning zonder de aanwezigheid van deze negatieve omgevingsfactoren, aldus het advies. Kendes heeft volgens het advies de taxaties van de waarde van de woning verricht met behulp van de comparatieve methode, waarbij bij de taxatie gebruik is gemaakt van referentietransacties van objecten in de nabijheid van het te taxeren object. In het advies zijn vier referentietransacties vermeld die bij de taxaties betrokken zijn. Volgens het Kendes-advies bedraagt de waarde van de woning zonder aanwezigheid van orac’s € 480.000,00 en met die aanwezigheid € 460.000,00. Aldus heeft Kendes de door [appellant] ten gevolge van het plaatsingsplan geleden schade bepaald op een bedrag van € 20.000,00 euro.
In het C&V-rapport van 24 april 2014 is vermeld dat de aanwezigheid van orac’s een negatieve invloed heeft op de prijs per vierkante meter wegens de daarmee verbonden overlast, waarbij valt te denken aan stank- en geluidoverlast, zwerfvuil, graffiti op de containers en een verslechterd straatbeeld. Volgens het C&V-rapport maakt de aanwezigheid van orac’s dat potentiële kopers een ander object zullen overwegen, waardoor de marktwaarde en courantheid van de woning is verslechterd. C&V heeft de waarde van de woning zonder de orac’s bepaald op € 475.000,00 en met de orac’s op € 425.000,00. In het C&V-rapport is aldus de waardedaling van de woning door de plaatsing van de orac’s bepaald op een bedrag van € 50.000,00.
In het Agterberg-rapport van 23 april 2015 is vermeld dat de orac’s op nog geen drie meter van de woning zijn geplaatst en dat orac’s zorgen voor een afzichtelijk straatbeeld, veel stankoverlast en zwerfvuil. Daarbij is vermeld dat bij het legen van de containers tevens geluidsoverlast en trillinghinder wordt ondervonden. Volgens het Agterberg-rapport is in de huidige woningmarkt de verkoopbaarheid van de woning door de plaatsing van de twee orac’s in zeer sterke mate afgenomen. Daarbij is vermeld dat de kans zeer groot is dat een potentiële koper in mindere mate geïnteresseerd is in de woning. Volgens het advies heeft Agterberg bij de taxaties gebruik gemaakt van de comparatieve methode en tevens van twee goed vergelijkbare verkooptransacties waarbij hij recent betrokken was. Deze verkooptransacties zijn in het advies vermeld. Volgens het Agterberg-rapport bedraagt de waarde van de woning zonder orac’s € 500.000,00 en met orac’s zonder overlast € 445.000,00 en met orac’s met overlast € 425.000,00. Door de plaatsing van de orac’s is naast de waardedaling van de woning ook het woongenot van [appellant] afgenomen, doordat bij de orac’s regelmatig afval wordt gedumpt en hij van de orac’s naast hinder van het zwerfvuil ook stankhinder ondervindt, aldus het Agterberg-rapport.
8.3. Nu in het C&V-rapport bij de orac’s geplaatst afval, in dat rapport zwerfafval genoemd, is betrokken bij het bepalen van de hoogte van de schade, heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat het C&V-rapport niet kan dienen om de door [appellant] ten gevolge van het plaatsingsplan geleden schade vast te stellen.
In het Agterberg-rapport zijn, evenals in het Kendes-advies, als schadefactoren de ongunstige plaatsing van de orac’s ten opzichte van de woning, geluidhinder en geurhinder vermeld. In het Agterberg-rapport is daarnaast, anders dan in het Kendes-advies, vermeld dat [appellant] bij het legen van de containers trillinghinder ondervindt en dat wordt verwacht dat hij daarvan op termijn schade zal ondervinden. Voor deze schadefactor en de daarvan te verwachten schade is in het Agterberg-rapport echter geen enkele onderbouwing gegeven. In het Agterberg-rapport is verder als schadefactor zwerfvuil vermeld, maar niet duidelijk is of Agterberg deze schadefactor bij zijn taxatie heeft betrokken. Het verschil tussen de taxaties van Agterberg en Kendes van de waarde van de woning zonder geplaatste orac’s valt binnen de gebruikelijke marges. De waarde van de woning met de geplaatste orac’s is door Kendes op € 460.000,00 en door Agterberg op € 445.000,00 zonder overlast en € 425.000,00 met overlast getaxeerd. Het verschil tussen de eerste twee bedragen valt evenzeer binnen de gebruikelijke marges. De taxatie met overlast van € 425.000,00, die aanzienlijk lager is dan de desbetreffende taxatie in het Kendes-advies, is in het Agterberg-rapport niet deugdelijk onderbouwd, reeds omdat daarin niet is vermeld waarom een tweede taxatie is opgenomen en wat onder overlast wordt verstaan. In het Agterberg-rapport is evenmin aangegeven waarom het Kendes-advies onjuist is. De enkele omstandigheid dat, zoals [appellant] betoogt, Kendes niet in Den Haag maar in Veenendaal is gevestigd, betekent niet dat Kendes niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxaties uit te voeren. [appellant] heeft voorts zijn stelling dat de schadebepaling in het Kendes-advies niet inzichtelijk is, niet onderbouwd.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat hetgeen [appellant] heeft aangevoerd, waaronder het Agterberg-rapport, geen concrete aanknopingspunten biedt voor twijfel aan de juistheid van het Kendes-advies. Het college mocht dit advies op het punt van de hoogte van de schade aan het besluit van 20 oktober 2014 ten grondslag leggen. Dit betekent dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat [appellant] ten gevolge van het plaatsingsplan schade ten bedrage van € 20.000,00 heeft geleden.
het betoog faalt.
9. Ter zitting heeft het college toegelicht dat het zich in het besluit op bezwaar niet op het standpunt heeft gesteld dat de plaatsing van orac’s voor [appellant] voorzienbaar was. Het betoogt van [appellant] dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat hij ten tijde van de koop van zijn woning de plaatsing van orac’s kon voorzien, behoeft daarom geen bespreking.
10. Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat het college voor de beantwoording van de vraag of de schade buiten het normaal maatschappelijk risico valt niet een drempel van vijf procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade heeft mogen hanteren, overweegt de Afdeling als volgt.
10.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 april 2014 in zaak nr. 201211639/1/A2), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico of normaal ondernemersrisico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan. Deze komt daarbij beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan zal zijn vaststelling naar behoren moeten onderbouwen. De bestuursrechter toetst de besluitvorming op rechtmatigheid en daarmee dus ook aan het égalité-beginsel.
In beginsel is het met het oog op de uniformiteit en de voorspelbaarheid van de eventuele vergoeding van schade aanvaardbaar dat het bestuursorgaan bij het normaal maatschappelijk risico of normaal ondernemersrisico werkt met een vaste drempel. Dat komt de rechtszekerheid ten goede, nu de vraag of schade buiten het normaal maatschappelijk risico of normaal ondernemersrisico valt daarmee aanstonds eenvoudig kan worden beantwoord. Het bestuursorgaan zal, als daartoe op grond van de door de benadeelde verschafte gegevens aanleiding bestaat, moeten beoordelen of deze drempel ook onverkort toepassing kan vinden in de omstandigheden van het geval. Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als drempel hanteert, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld.
10.2. De vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
10.3. In het Kendes-advies, dat het college aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 20 oktober 2014 ten grondslag heeft gelegd, is voor het bepalen van het normaal maatschappelijk risico aansluiting gezocht bij het forfaitair normaal maatschappelijk risico van twee procent in artikel 6.2, tweede lid, van de planschaderegeling in de Wet ruimtelijke ordening. Daarvoor zijn in het advies de volgende redenen vermeld. Het gaat in deze zaak, evenals bij planschade, om mogelijke compensatie op basis van het beginsel gelijkheid voor de openbare lasten, de aard van de schade, zijnde waardevermindering van de woning, is vergelijkbaar en het plaatsingsplan maakt, evenals een bestemmingsplan, een ingreep in de fysieke leefomgeving mogelijk. Volgens het Kendes-advies ligt in deze zaak, uitgaande van het voorgaande, een drempel van vijf procent in de rede. Daarvoor geeft het advies als redenen dat
- de woning in een sterk verstedelijkte omgeving met dicht opeen gebouwde woningen ligt en [appellant] daarom rekening diende te houden met hinderlijke ontwikkelingen in de omgeving,
- het geldende bestemmingsplan de geplaatste orac’s toestaat en
- orac’s zijn ontworpen om mogelijke overlast zoveel mogelijk te beperken. Zo worden orac’s grotendeels onder de grond geplaatst, hebben zij twee tegen elkaar indraaiende schalen om geurhinder te beperken en zijn ze uitgerust met een dubbellaags trommel met rubberen strips om geluidoverlast te beperken. Orac’s zijn bovendien ontworpen om in het straatbeeld te passen. De plaatsing van orac’s vormt daarom een beperkte ingreep in de fysieke leefomgeving.
Verder is in het advies van de bezwaarcommissie, dat het college aan het besluit van 25 maart 2015 ten grondslag heeft gelegd, vermeld dat sinds 1994 in Den Haag een netwerk van bovengrondse afvalcontainers in gebruik was en dat het college vanaf 2007 heeft ingezet op het plaatsen van orac’s in zogenoemde Krachtwijken in de stad en sindsdien ook in andere woonwijken orac’s worden geplaatst.
10.4. Uit het voorgaande volgt dat de plaatsing van orac’s in een woonwijk in Den Haag ten tijde van de vaststelling van het plaatsingsplan op 27 augustus 2013 in de lijn der verwachtingen lag. Immers, bovengrondse afvalcontainers worden sinds 1994 en orac’s worden sinds 2007 in woonwijken in Den Haag geplaatst. Verder zijn Orac’s ontworpen om goed te passen in het straatbeeld van een dichtbebouwde woonwijk, zoals de wijk waarin de woning van [appellant] zich bevindt. De plaatsing van ondergrondse afvalcontainers in stedelijk gebied moet voorts worden beschouwd als een normale maatschappelijk ontwikkeling.
Uit hetgeen hiervoor onder 10.3 is overwogen volgt tevens dat het college toereikend heeft gemotiveerd waarom het een drempel van vijf procent hanteert ter bepaling of schade ten gevolge van de plaatsing van orac’s boven het normaal maatschappelijk risico uitkomt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hetgeen op dit punt in het Kendes-advies is vermeld onjuist is. De door [appellant] ten gevolge van het plaatsingsbesluit geleden schade is verder niet zo hoog en de afstand van de orac’s tot de bovenwoning van [appellant] is niet zo gering dat het college deze drempel in dit geval niet mocht toepassen.
10.5. Het betoog faalt.
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat het besluit van 25 maart 2015 gehandhaafd blijft. [appellant] heeft geen recht op nadeelcompensatie, omdat de ten gevolge van het plaatsingsplan geleden schade niet uitkomt boven het voor hem geldende normaal maatschappelijk risico.
12. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 25 augustus 2015 in zaak nr. 15/3270;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
IV. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van den Haag aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 248,00 (zegge: tweehonderdachtenveertig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Borman w.g. Oranje
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 mei 2016
507.