Uitspraak
201404887/1/A2.
Datum uitspraak: 18 maart 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Lelystad,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 april 2014 in zaak nr. 13/316 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lelystad.
Procesverloop
Bij besluit van 19 oktober 2010 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 28.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over de periode van 20 juli 2009 tot en met 11 maart 2010.
Bij besluit van 24 mei 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 19 oktober 2010 herroepen en [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 45.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over voormelde periode.
Bij uitspraak van 29 april 2014 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 24 mei 2012 vernietigd, het besluit van 19 oktober 2010 herroepen, de hoogte van de door het college toe te kennen tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagtekening van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 februari 2015, waar [appellant], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door W. Akster, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van C.A. van Beukering, werkzaam bij Tog Nederland Midden b.v. (hierna: Tog), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
2. [appellant] is sinds 11 oktober 1996 eigenaar van de appartementsrechten van zeven units aan de [locaties] in het centrum van Lelystad. De units zijn gelegen in het gebouwencomplex "Dukaathof", waarin vooral winkels en horecagelegenheden zijn gevestigd en woningen zijn gelegen. De units bevinden zich op de eerste verdieping aan een galerij die vanaf de Dukaatpassage bereikbaar is via een trap. [appellant] verhuurt deze units.
[appellant] heeft op 20 juli 2009 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Hij stelt schade te lijden ten gevolge van het op 27 februari 2006 in werking getreden en op 28 juni 2006 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Stadshart" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). In dit plan is onder meer de winkelbestemming die onder het voorheen geldende bestemmingsplan "Lelystad Gordiaan 1979" (hierna: het oude bestemmingsplan) op de units rustte, komen te vervallen. [appellant] stelt, onder verwijzing naar een door hem overgelegd rapport van RE/MAX van 12 januari 2011, aangevuld op 14 februari 2011, dat de planschade € 297.000,00 bedraagt.
3. Het college heeft aan het besluit van 24 mei 2012 een advies van Tog van 12 mei 2010, aangevuld op 21 maart 2012, en een advies van de commissie bezwaarschriften van 13 februari 2012 ten grondslag gelegd. Tog heeft het planologische regime van het oude bestemmingsplan vergeleken met dat van het nieuwe bestemmingsplan en geconcludeerd dat de planologische wijziging heeft geleid tot een waardevermindering van de units van € 45.000,00. Volgens Tog komt [appellant] in aanmerking voor een tegemoetkoming in planschade tot dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over de periode van 20 juli 2009 tot en met 11 maart 2010.
4. De rechtbank heeft in het kader van het beroep van [appellant], met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft in een deskundigenverslag van 1 maart 2013 op basis van planvergelijking geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan ten aanzien van de bereikbaarheid van de units niet tot een planologische verslechtering leidt. Zij heeft voorts geconcludeerd dat de gewijzigde gebruiksmogelijkheden per saldo wel tot een planologisch nadeel leiden. De StAB heeft voor de taxatie DTZ Zadelhoff ingeschakeld, die de waardevermindering van de units heeft getaxeerd op € 50.000,00.
De StAB is op verzoek van de rechtbank in een deskundigenverslag van 13 november 2013 ingegaan op de zienswijze van [appellant] en heeft geen aanleiding gezien om haar conclusies te wijzigen.
De rechtbank heeft de conclusies van de StAB overgenomen. Zij heeft het besluit van 24 mei 2012 vernietigd en zelf in de zaak voorzien door het besluit van 19 oktober 2010 te herroepen, de hoogte van de door het college aan [appellant] toe te kennen tegemoetkoming in planschade vast te stellen op € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagtekening van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte de StAB is gevolgd in haar conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan voor de bereikbaarheid van de units niet heeft geleid tot een planologische verslechtering. Hij voert aan dat de rechtbank heeft miskend dat de realisatie van de ontsluitingsmogelijkheid van de galerij in het nieuwe bestemmingsplan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. De daarvoor benodigde brugconstructie boven een winkelpui is in strijd met het beleid van de gemeente om arcades en luifels in het centrum te weren. Daarbij komt volgens [appellant] dat de desbetreffende winkeleigenaar niet akkoord zal gaan met een brugconstructie boven de winkelpui.
5.1. De StAB heeft in het deskundigenverslag van 1 maart 2013 toegelicht dat een deel van het gebouwencomplex "Dukaathof" in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming "Kantoor" heeft gekregen en dat, nu die bestemming geen verblijfsgebied mogelijk maakt, het nieuwe plan het niet mogelijk maakt om de units te ontsluiten via de westzijde van het complex ter hoogte van de gronden met de bestemming "Kantoor". Het nieuwe plan maakt het volgens de StAB echter wel mogelijk om rondom het complex binnen de gronden met de bestemming "Centrumdoeleinden" een (met bruggen) aaneengesloten verblijfsgebied te realiseren waarmee de units ontsloten kunnen worden aan de westzijde van het complex ter hoogte van de bestemming "Centrumdoeleinden". Volgens de StAB is deze verbindingsmogelijkheid niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten en moet die bij de maximale invulling worden betrokken. Zij heeft geconcludeerd dat, nu zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan ter hoogte van de eerste en tweede bouwlaag een doorgaande passantenstroom mogelijk maken vanaf het stationsgebied naar het noordelijk deel van het centrumgebied langs de units van [appellant], het nieuwe plan voor de bereikbaarheid geen planologische verslechtering inhoudt. De StAB heeft voorts in het deskundigenverslag van 13 november 2013 in reactie op de zienswijze van [appellant] toegelicht dat zij de mogelijkheid van een doorgaande passantenstroom doorslaggevend heeft geacht bij de beoordeling van de planologische bereikbaarheid en niet het vervallen van een specifieke ontsluitingsmogelijkheid ter plaatse van de bestemming "Kantoor".
5.2. [appellant] heeft geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat de StAB de nieuwe planologische situatie voor wat betreft de ontsluitingsmogelijkheid van de units onjuist heeft beoordeeld. Het beleid van de gemeente om arcades en luifels in het centrum te weren, is onvoldoende voor de conclusie dat de realisatie van de ontsluitingsmogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Niet valt in te zien dat dit beleid, naar [appellant] stelt, betekent dat de planologisch mogelijke ontsluiting via een brugconstructie van het ene gebouw naar het andere gebouw nooit zal worden gerealiseerd. Zijn stelling dat een winkeleigenaar geen toestemming zal geven voor een brugverbinding boven de winkelpui, is evenmin voldoende voor die conclusie. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank de StAB kunnen volgen in haar conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan voor de bereikbaarheid van de units niet heeft geleid tot een planologische verslechtering.
Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte in de door hem overgelegde feitelijke huurcijfers geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat DTZ Zadelhoff bij de taxatie van de waardevermindering van de units is uitgegaan van een te lage huurwaarde in de oude planologische situatie van € 80,00 per m2. Volgens [appellant] dient te worden uitgegaan van een hogere huurwaarde van € 99,00 per m2. Voorts verwijst hij naar het door hem overgelegde rapport van RE/MAX van 12 januari 2011 waarin is uitgegaan van een huurwaarde van € 100,00 per m2 alsmede naar het advies van Tog van 12 mei 2010 waarin is uitgaan van € 98,00 per m2.
6.1. DTZ Zadelhoff heeft de taxatie verricht aan de hand van de vergelijkende methode. Daarbij is voor de bepaling van de huurwaarde van de units met de oude winkelbestemming uitgegaan van de huurwaarde van winkelruimtes op de begane grond aan de Neringpassage die het best vergelijkbaar zijn met de units. Hieruit is een huurwaarde voor de begane grond van € 200,00 per m2 afgeleid. DTZ Zadelhoff heeft voor de huurwaarde op de eerste verdieping 40% van de huurwaarde van de begane grond marktconform geacht. Op grond daarvan is de huurwaarde van de units als winkelruimte getaxeerd op € 80,00 per m2. Voorts is op basis van huurgegevens van kantoorruimte aan de Neringpassage een huurwaarde van de units als kantoorruimte van € 90,00 per m2 marktconform geacht. Op basis van een vergelijking van deze huurwaarden heeft DTZ Zadelhoff geconcludeerd dat de wijziging van winkel- in kantoorruimte niet heeft geleid tot een waardevermindering van de units. Die wijziging vertaalt zich echter wel in de te hanteren kapitalisatiefactor. Daarbij heeft DTZ Zadelhoff betrokken dat de omstandigheid dat in het nieuwe planologische regime de units niet meer kunnen worden verhuurd als winkels, kan leiden tot een langere leegstandperiode van vier maanden bij een wisseling van een huurder. Vervolgens heeft DTZ Zadelhoff op basis van de huurwaarde per m2, de oppervlakte van de units en een kapitalisatiefactor de waarde van units voor en na de planologische wijziging bepaald en daaruit een waardevermindering van de units van € 50.000,00 afgeleid.
6.2. Het door [appellant] opgestelde overzicht van gerealiseerde huurcijfers is op zich onvoldoende voor het oordeel dat de door DTZ Zadelhoff gehanteerde huurwaarde in de oude planologische situatie van € 80,00 per m2 onjuist is. DTZ Zadelhoff heeft aan de hand van de vergelijkende methode de huurwaarde vastgesteld. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet bestreden dat de units het best zijn te vergelijken met de winkelruimtes aan de Neringpassage. Dat RE/MAX op basis van andere referentieobjecten een huurwaarde in de oude planologische situatie van ongeveer € 100,00 per m2 heeft gehanteerd, is niet voldoende voor het oordeel dat DTZ Zadelhoff is uitgegaan van een onjuiste huurwaarde. Ook de door Tog gehanteerde hogere huurwaarde in de oude situatie van € 98,00 per m2 leidt niet tot dat oordeel. Daarbij is van belang dat Tog de beperking van de gebruiksmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan heeft vertaald in een lagere huurwaarde, terwijl DTZ Zadelhoff die tot uitdrukking heeft gebracht in een lagere kapitalisatiefactor. DTZ Zadelhoff heeft terecht de beperking niet ook nog eens vertaald in een lagere huurwaarde. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd geen aanleiding gezien om DTZ Zadelhoff niet te volgen in de taxatie.
Het betoog faalt.
7. Tot slot verzoekt [appellant] de Afdeling om een vergoeding van de deskundigenkosten. De rechtbank heeft vastgesteld dat [appellant] ter zitting de beroepsgrond dat in het bestreden besluit niet is beslist op het verzoek om een vergoeding van de proceskosten in bezwaar, waaronder de kosten voor het inschakelen van een deskundige, heeft ingetrokken. De rechtbank is om die reden niet inhoudelijk op deze beroepsgrond ingegaan. Door thans de deskundigenkosten weer onderwerp van geschil te maken, heeft [appellant] in hoger beroep voor het eerst een nieuwe grond aangevoerd. Gelet op het belang van een efficiënte geschilbeslechting en de rechtszekerheid, wordt hetgeen [appellant] in dit kader heeft aangevoerd buiten verdere bespreking gelaten.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2015
609.