Uitspraak
201403533/1/A2.
Datum uitspraak: 18 februari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Heusden,
2. [appellant sub 2], wonend te Elshout, gemeente Heusden,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 31 maart 2014 in zaak nr. 13/5458 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 2.760,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde recht, toegekend.
Bij besluit van 15 oktober 2013 heeft het college het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar deels gegrond en voor het overige ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van de voorafgaand aan het besluit van 11 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand en de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten afgewezen.
Bij uitspraak van 31 maart 2014 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op bezwaar neemt met inachtneming van de overwegingen in deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 2] heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een reactie op het incidenteel hoger beroep ingediend.
Bij besluit van 1 juli 2014 heeft het college, gevolg gevend aan de aangevallen uitspraak, het door [appellant sub 2] gemaakte bezwaar deels gegrond en voor het overige ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van de voorafgaand aan het besluit van 11 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand en de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten afgewezen.
[appellant sub 2] heeft een zienswijze naar voren gebracht.
Het college heeft een reactie op de zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 januari 2015, waar het college, vertegenwoordigd door mr. J.A.M. Hermans, werkzaam bij de gemeente, en [appellant sub 2], vertegenwoordigd door R. van Laarhoven, juridisch adviseur te Baarle-Nassau, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht, of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant sub 2] is eigenaar van de vrijstaande woning met bijgebouw, tuin, erf en ondergrond aan de [locatie 1] te Elshout (hierna: de woning). Op 7 juni 2012 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Elshout, herziening 2008 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), op of omstreeks 1 februari 2009 (hierna: de peildatum). Dit plan is de planologische basis voor het oprichten van zeven patiowoningen op een onmiddellijk ten westen van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) dat onder het bestemmingsplan Elshout, herziening 2006 (hierna: het oude bestemmingsplan), voor aaneengesloten woningen was bestemd.
4. Het college heeft voor de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van 2 april 2013 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [appellant sub 2] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woning op de peildatum van € 262.000,00 naar € 254.000,00, is voortgevloeid. Voorts is in het advies vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [appellant sub 2] dient te worden gelaten.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 11 juni 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
5. Het hoger beroep van het college strekt ertoe dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de door de SAOZ gemaakte planvergelijking onjuist is. De rechtbank heeft voorts overwogen dat het college in strijd met de vereiste zorgvuldigheid heeft gehandeld door geen vergoeding toe te kennen voor de voorafgaand aan het besluit van 11 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, en de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten. Dit onderdeel van de aangevallen uitspraak is niet in geschil.
Het hoger beroep van het college
6. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het advies van de SAOZ van 2 april 2013 ten onrechte berust op de veronderstelling dat het krachtens het oude bestemmingsplan mogelijk was in het plangebied tot de perceelsgrens bijgebouwen met een maximale bouwhoogte van 5,5 m op te richten. Daartoe voert het college aan dat, gelet op de bij het oude bestemmingsplan behorende planvoorschriften (hierna: de oude planvoorschriften), het onder het oude planologische regime was toegestaan om in het plangebied bij de woning op het ten noorden van het plangebied gelegen perceel aan de [locatie 2] behorende bijgebouwen op te richten, dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten dat deze mogelijkheid was benut en dat de eigendomsverhoudingen in dit verband niet relevant zijn.
6.1. Ingevolge artikel 1, onder 8, van de oude planvoorschriften wordt onder een bijgebouw verstaan: een met een hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en qua constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
Ingevolge artikel 4, aanhef en onder f, zijn de voor woondoeleinden W aangewezen gronden bestemd voor bij de bestemming horende bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.
Ingevolge het tweede lid is het realiseren van nieuwe woningen uitgesloten, tenzij het vervangende nieuwbouw betreft van bestaande woningen, welke aanwezig waren op het moment van terinzagelegging van het bestemmingsplan en niet vallen onder het overgangsrecht.
Ingevolge het derde lid is per bouwperceel, zoals aanwezig op het moment van terinzagelegging van het bestemmingsplan, maximaal één woning toegestaan, met dien verstande dat indien twee bouwvlakken op één bouwperceel aanwezig zijn, twee woningen zijn toegestaan.
Ingevolge het zevende lid mogen bijgebouwen uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de volgende eisen:
a. situering uitsluitend achter de op de plankaart aangegeven voorgevelbouwgrens c.q. binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak, met uitzondering van het bepaalde onder d;
b. de goothoogte van een bijgebouw ten hoogste 3 m;
c. de nokhoogte van een bijgebouw ten hoogste 5,5 m,
d. het gezamenlijk oppervlak van aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen op het perceel van één woning buiten de zone,
waarbinnen ingevolge de voorschriften de hoofdbebouwing inclusief aan- en uitbouwen mag worden opgericht, ten hoogste
60 m², mits het bebouwingspercentage, genoemd in het zesde lid onder a.6, b.6, c.6 en d.6, en de voorgevelrooilijn niet worden overschreden;
e. de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de achtergevel van het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen dan wel het aangebouwde bijgebouw, ten minste 1 m;
f. situering van de bijgebouwen ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn;
g. de zijgevel van een bijgebouw dient in dan wel minimaal 1 m uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.
6.2. Niet in geschil is dat, gelet op artikel 4, tweede lid, van de oude planvoorschriften, het oprichten van woningen op de gronden van het plangebied onder het oude planologische regime was uitgesloten. Dat laat onverlet dat uit artikel 1, onder 8, gelezen in verbinding met artikel 4, aanhef en onder f, niet valt af te leiden dat het niet was toegestaan op die gronden bijgebouwen, behorend bij de woning op een belendend perceel met de bestemming Woondoeleinden W, zoals de woning aan de [locatie 2], op te richten. Anders dan [appellant sub 2] in het verweerschrift in hoger beroep heeft aangevoerd, doet artikel 4, zevende lid, aanhef en onder d, daar niet aan af. Die bepaling ziet slechts op de gezamenlijke oppervlakte van aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen buiten de in die bepaling bedoelde zone. Uit artikel 4, zevende lid, aanhef en onder d, valt niet af te leiden dat bijgebouwen niet mogen worden gebouwd, indien het niet is toegestaan een woning op het betrokken bouwperceel op te richten.
In de eigendomsverhoudingen is geen grond te vinden voor het oordeel dat bebouwing van het plangebied met bijgebouwen, na verkoop van het plangebied aan de eigenaar van de woning aan de [locatie 2], met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. Bij de planvergelijking is de feitelijke situatie, zoals de eigendom van een perceel, niet van belang. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 4 december 2013 in zaak nr. 201300738/1/A2.
Het betoog slaagt.
Het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2]
7. [appellant sub 2] betoogt dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over de beroepsgronden dat, gezien het grote verschil met de in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde waarde van de woning (hierna: de WOZ-waarde), de SAOZ de waarde van de woning onder het oude planologische regime heeft onderschat en dat de SAOZ de schade ten gevolge van de planologische verandering eveneens heeft onderschat.
7.1. Hoewel de rechtbank geen oordeel over deze beroepsgronden heeft gegeven, leidt dat, gelet op het volgende, niet tot gegrondbevinding van het incidenteel hoger beroep.
7.2. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
[appellant sub 2] heeft geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2009 acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade van belang zijn en dat rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Derhalve treft het beroep op de indicatieve betekenis van de WOZ-waarde van de woning bij het bepalen van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime geen doel.
7.3. Uit het advies van de SAOZ van 2 april 2013 blijkt dat de door [appellant sub 2] gestelde schadefactoren in de planvergelijking zijn betrokken. Voorts is daarin vermeld dat de waarden van de woning onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van een register-taxateur die de situatie ter plaatse heeft opgenomen. Dat [appellant sub 2], die het niet eens is met de taxatie, kritische kanttekeningen bij de motivering van dit onderdeel van het advies heeft geplaatst, betekent niet dat het college de taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Uit die kanttekeningen blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie over de waardedaling van de woning. [appellant sub 2] heeft voorts niet met een rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat de SAOZ de schade heeft onderschat.
Conclusie
8. Het hoger beroep van het college is gegrond. Het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden vernietigd, voor zover daarin ligt besloten dat het college, bij besluit van 15 oktober 2013, ten onrechte het door [appellant sub 2] tegen de hoogte van de tegemoetkoming in planschade gemaakte bezwaar ongegrond heeft verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep, voor zover het betrekking heeft op de hoogte van de tegemoetkoming in planschade, alsnog ongegrond verklaren, gelet op hetgeen hiervoor onder 6 tot en met 7.3 is overwogen.
9. Het besluit van 1 juli 2014 wordt, gelet op artikel 6:24 van de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
10. Gelet op hetgeen hiervoor onder 8 is overwogen, is aan het besluit van 1 juli 2014 de grondslag komen te ontvallen, voor zover het college daarbij het door [appellant sub 2] tegen de hoogte van de tegemoetkoming in planschade gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond heeft verklaard. Om die reden dient dat besluit in zoverre te worden vernietigd.
11. [appellant sub 2] heeft in de zienswijze geen gronden aangevoerd tegen de afwijzing van het verzoek om vergoeding van de voorafgaand aan het besluit van 11 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, en de in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten. De Afdeling leidt hieruit af dat [appellant sub 2] hiertegen geen bezwaren heeft.
Het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 1 juli 2014 is in zoverre ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Heusden gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 31 maart 2014 in zaak nr. 13/5458, voor zover aangevallen, voor zover in die uitspraak ligt besloten dat het college van burgemeester en wethouders van Heusden bij besluit van 15 oktober 2013 ten onrechte het door [appellant sub 2] tegen de hoogte van de tegemoetkoming in planschade gemaakte bezwaar ongegrond heeft verklaard;
IV. verklaart het beroep van [appellant sub 2] in zoverre ongegrond;
V. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heusden van 1 juli 2014, voor zover bij dat besluit het door [appellant sub 2] tegen de hoogte van de tegemoetkoming in planschade gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond is verklaard;
VI. verklaart het beroep tegen dat besluit, voor zover bij dat besluit het verzoek om een vergoeding voor de voorafgaand aan het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heusden van 11 juni 2013 opgekomen kosten van rechtsbijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening, en de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten is afgewezen, ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 februari 2015
452.