Uitspraak
201500362/1/A2.
Datum uitspraak: 9 september 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], wonend te Best,
2. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], wonend te Best,
3. [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B], wonend te Best,
appellanten (hierna: [appellanten]),
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 5 december 2014 in zaken nrs. 14/2151, 14/2152 en 14/2153 in het geding tussen:
[appellanten]
en
het college van burgemeester en wethouders van Best.
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 8 januari 2014 heeft het college [appellanten] tegemoetkomingen in planschade toegekend ter hoogte van € 3.950,00, € 2.800,00 en € 3.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van de aanvraag tot de dag van uitbetaling.
Bij onderscheiden besluiten van 12 mei 2014 heeft het college de door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard en de besluiten van 8 januari 2014 met aanvullende motivering gehandhaafd.
Bij uitspraak van 5 december 2014, verbeterd op 24 december 2014, heeft de rechtbank de door [appellanten] daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, de besluiten van 12 mei 2014 vernietigd voor zover het college heeft nagelaten een vergoeding van deskundigenkosten toe te kennen, de besluiten van 8 januari 2014 herroepen voor zover daarbij eveneens is nagelaten een vergoeding voor deskundigenkosten toe te kennen, die vergoeding vastgesteld en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de bestreden besluiten. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellanten] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 juli 2015, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door W.F.H. Ansems, werkzaam aldaar, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. [appellanten] zijn elk eigenaar van een van de woningen aan de [locatie] (hierna: de woningen). Zij hebben het college verzocht om vergoeding van planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Schutboom 2011" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dat bestemmingsplan is de planologische basis voor de bouw van 120 woningen in de categorieën vrijstaand, twee-aaneen en drie-aaneen (hierna: de geplande woningen), op de ten westen van de woningen van [appellanten] aangrenzende gronden. Voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan hadden deze gronden een groenbestemming. Aan de andere zijde van deze gronden bevinden zich gronden met een recreatieve bestemming, waarop een sportcomplex is gevestigd.
3. Het college heeft adviezen gevraagd aan Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: TOG). In afzonderlijke adviezen van 3 december 2013 heeft TOG op basis van een planologische vergelijking uiteengezet dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellanten] tot een planologische verslechtering heeft geleid, waardoor de waarde van de woningen is gedaald. De geplande woningen leiden tot nadeel ten aanzien van privacy, uitzicht, overlast, verkeersintensiteit en situeringswaarde van de woningen van [appellanten] Voorts is in de adviezen uiteengezet dat bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die nopen tot een verhoging van het normaal maatschappelijk risico tot 3%, zodat de planschade slechts dient te worden vergoed voor zover deze 3% van de waarde van de woningen van [appellanten] overstijgt. Daarbij is in aanmerking genomen dat het een planologische ontwikkeling op een inbreidingslocatie in het woongebied van Best betreft, welke behoort tot het centrumdorps milieu. De ontwikkeling past binnen gemeentelijk beleid, zoals de Structuurvisie Best 2030 (hierna: de Structuurvisie) en bij de plaatselijke situatie, doordat de geplande woningen qua hoogte aansluiten bij de bestaande bebouwing. Voorts is de schade in omvang beperkt te noemen. Volgens TOG kan echter niet tot een hoger normaal maatschappelijk risico dan de genoemde 3% worden gekomen, omdat de ontwikkeling leidt tot een wijziging van de stedenbouwkundige structuur, de omvang van de ontwikkeling niet klein genoemd kan worden en het woonklimaat van [appellanten], mede door de afstand van de ontwikkeling tot de woningen, wordt aangetast.
Het college heeft de adviezen van TOG aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd.
4. [appellanten] betogen dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college de adviezen van TOG niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, omdat de planvergelijking in die adviezen onjuist is.
Zij voeren daartoe allereerst aan dat TOG ten onrechte gronden met een recreatieve bestemming, waarop een sportcomplex is gevestigd, in de planvergelijking heeft betrokken. Deze gronden liggen aan de andere zijde van het plangebied, op 45 meter afstand van de woningen van [appellanten] Dat is volgens hen te ver om van belang te zijn.
Daarnaast voeren zij aan dat TOG ten onrechte niet alle van belang zijnde gronden in de planvergelijking heeft betrokken. Van de geplande woningen lijkt TOG volgens [appellanten] slechts die woningen in aanmerking te hebben genomen waarop zij vanuit hun eigen woning zicht hebben. De geplande woningen aan de zijde van het sportcomplex zijn ten onrechte buiten beschouwing gelaten, aldus [appellanten] Ter zitting hebben zij zich op het nadere standpunt gesteld dat TOG niet heeft onderkend dat van een complex van 120 woningen meer hinder uitgaat dan de hinder die door alleen de dichtstbijzijnde woningen wordt veroorzaakt.
Verder heeft TOG volgens [appellanten] de schade ten onrechte vastgesteld op ongeveer 5% in plaats van 8% van de waarde van hun woningen.
4.1. Een bestuursorgaan mag een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan daartoe benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies begrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan bestaan.
4.2. TOG heeft in de adviezen uiteengezet dat de gronden met een recreatieve bestemming zijn gelegen in het plangebied en daarom niet buiten beschouwing kunnen worden gelaten. Het op die gronden gevestigde sportcomplex beïnvloedt volgens TOG het uitzicht vanuit de woningen, de privacy van [appellanten] en de verkeersintensiteit in de omgeving. TOG heeft in de afstand van de woningen tot die gronden aanleiding gezien aan die invloeden minder gewicht toe te kennen dan wanneer deze direct aan de woningen van [appellanten] zouden grenzen. Nu TOG in de adviezen heeft gemotiveerd waarom en in welke mate de gronden met een recreatieve bestemming in de planvergelijking zijn betrokken, wordt in de enkele stelling van [appellanten] dat deze gronden te ver van hun woningen liggen om van belang te zijn voor de planvergelijking, geen grond gevonden voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen.
4.3. Anders dan [appellanten] betogen volgt uit de adviezen voorts niet dat in de planvergelijking in het geheel geen acht is geslagen op de verder van hun eigen woningen gelegen geplande woningen. Uit de adviezen volgt slechts dat de verder gelegen geplande woningen buiten beschouwing zijn gelaten bij de beoordeling van mogelijke uitzichtschade, omdat vanuit de woningen van [appellanten] niet of nauwelijks uitzicht op die woningen zal bestaan door tussenliggende bebouwing. Bij de beoordeling van de overige schadefactoren zijn de verder gelegen geplande woningen wel betrokken. Voor zover de adviezen daarover onduidelijkheid zouden laten bestaan, heeft TOG die weggenomen bij brief van 28 maart 2014 in reactie op een verzoek om toelichting van het college naar aanleiding van de door [appellanten] gemaakte bezwaren. Ook op dit punt biedt hetgeen [appellanten] naar voren hebben gebracht geen aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen.
4.4. In de adviezen van TOG is tot slot vermeld dat de waarden van de woningen van [appellanten] onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van een registertaxateur die de situatie ter plaatse heeft opgenomen. Dat [appellanten], die het niet eens zijn met de taxatie, kritische kanttekeningen bij de motivering van dit onderdeel van de adviezen heeft geplaatst, betekent niet dat het college de taxaties niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Uit die kanttekeningen blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie over de waardedaling van de woningen. [appellanten] hebben voorts niet met een rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat TOG de schade heeft onderschat.
4.5. De conclusie is dat het betoog faalt.
5. [appellanten] betogen voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het normaal maatschappelijk risico voor hen op 3% heeft kunnen vaststellen. Daartoe voeren zij allereerst aan dat de ontwikkeling, anders dan TOG in zijn adviezen heeft gesteld, niet volgt uit de Structuurvisie. Het kaartmateriaal in de Structuurvisie voorziet niet in de ontwikkeling van woningbouw op de desbetreffende locatie. In de tekst van de Structuurvisie wordt die ontwikkeling wel genoemd, maar die tekst ziet op een in noordelijke richting gelegen locatie, aldus [appellanten]
Verder heeft de rechtbank volgens [appellanten] ten onrechte geoordeeld dat het plangebied kan worden gezien als inbreidingslocatie. De rechtbank heeft daarbij verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 25 juni 2014 in zaak nr. 201305901/1/A2 en van 16 juli 2014 in zaak nr. 201307584/1/A2. Hun situatie laat zich niet vergelijken met de in die uitspraken aan de orde zijnde situaties, aldus [appellanten]
[appellanten] voeren verder aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de ontwikkeling van woningbouw aansluit bij de plaatselijke situatie. In eerdere bestemmingsplannen is het desbetreffende gebied steeds aangewezen als groenstrook. Om woningbouw op die locatie mogelijk te maken moeten bovendien aanvullende voorzieningen zoals een geluidswal worden geplaatst om overlast van het naastgelegen sportcomplex te voorkomen. Nu aanvullende voorzieningen nodig zijn, kan de ontwikkeling niet worden aangemerkt als passend bij de plaatselijke situatie, aldus [appellanten]
Tot slot heeft de rechtbank volgens [appellanten] ten onrechte geoordeeld dat de schade niet als zware schade kan worden gezien. De omvangrijke planologische ontwikkeling vindt plaats op korte afstand van hun woningen, zodat de schade als zwaar dient te worden gekwalificeerd, aldus [appellanten] Daarbij past het niet een hoger normaal maatschappelijk risico vast te stellen dan het wettelijk minimum van 2%.
5.1. Met de rechtbank wordt geoordeeld dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het normaal maatschappelijk risico van [appellanten] op 3% van de waarde van hun woningen kan worden vastgesteld. Daartoe wordt als volgt overwogen.
5.2. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de verzoeker om een tegemoetkoming. Naarmate het bestuursorgaan een hoger normaal maatschappelijk risico hanteert, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2015 in zaak nr. 201407170/1/A2). De rechter toetst de motivering en kan de omvang van het normaal maatschappelijk risico in een concreet geval zelf vaststellen door te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologisch beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
5.3. De rechtbank heeft overwogen dat het college, door de adviezen van TOG over te nemen, is uitgegaan van een onjuiste lezing van de Structuurvisie, gelijk het betoog van [appellanten] De rechtbank heeft daaraan terecht niet het gewicht toegekend dat [appellanten] daaraan gehecht wensen te zien. Ook indien de Structuurvisie buiten beschouwing wordt gelaten, heeft het college in de adviezen van TOG voldoende grondslag kunnen vinden om het normaal maatschappelijk risico voor [appellanten] vast te stellen op 3%.
Allereerst heeft TOG er in haar adviezen op gewezen dat de ontwikkeling dient te worden gezien als inbreiding van woningen in een omgeving die behoort tot het centrumdorps milieu. Ter zitting is gebleken dat bij [appellanten] onduidelijkheid bestaat over de vraag of de ontwikkeling kan worden gezien als inbreiding omdat het plangebied aan één zijde grenst aan het sportcomplex. Die vraag dient bevestigend te worden beantwoord. Woningbouw op in een woonkern gelegen gronden die reeds door woningen omsloten zijn, dient in beginsel te worden gezien als inbreiding. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, bijvoorbeeld in de onder 5 vermelde uitspraken van 25 juni 2014 en 16 juli 2014, is inbreiding van woningen in een bestaande woonkern in beginsel aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dat het plangebied in onderhavige zaak, anders dan de in die uitspraken aan de orde zijnde plangebieden, aan één zijde niet is omsloten door woningen, maar grenst aan een stedelijke voorziening als het sportcomplex, brengt niet zonder meer met zich dat de ontwikkeling niet kan worden gezien als inbreiding, of dat deze inbreiding niet kan worden gezien als normale maatschappelijke ontwikkeling. De rechtbank heeft, gelet op de ligging van het plangebied in de woonkern van Best, terecht geoordeeld dat het college het plangebied op goede gronden als inbreidingslocatie heeft aangemerkt.
Voor zover [appellanten] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat de geplande woningen niet aansluiten bij de structuur van het gebied, omdat het plangebied voorheen als groenstrook was bestemd, kan dit hen evenmin baten. Bij de beantwoording van de vraag of een planologische ontwikkeling aansluit bij de plaatselijke situatie is de voorheen geldende bestemming van de binnen het plangebied gelegen gronden niet van doorslaggevend belang. De vraag die voorligt is immers veeleer of de nieuwe planologische situatie aansluit bij hetgeen feitelijk in de directe omgeving aanwezig is. Dat de ontwikkeling onder het nieuwe bestemmingsplan qua hoogte, type woningen en bebouwingsstructuur aansluit bij de directe omgeving, hebben [appellanten] in beroep noch hoger beroep bestreden. Dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de oprichting van een geluidswal aan de zijde van het sportcomplex, die nodig is om de geplande woningen te realiseren, is onvoldoende voor het oordeel dat de ontwikkeling reeds daarom niet aansluit bij de plaatselijke situatie.
Tot slot treft het betoog van [appellanten] dat een hoger normaal maatschappelijk risico dan het wettelijk minimum van 2%, gelet op de omvang van de ontwikkeling en de geringe afstand tot hun woningen, niet redelijk is, geen doel. TOG heeft in haar adviezen geconcludeerd dat op grond van de voorgaande factoren een verhoging van het normaal maatschappelijk risico tot 3% gerechtvaardigd is. Dat de ontwikkeling leidt tot een wijziging van de ruimtelijke structuur ter plaatse en dat de woningen van [appellanten] op korte afstand liggen, zodat de ontwikkeling voor hen van ingrijpende aard is, zoals [appellanten] stellen, heeft TOG daarbij al in aanmerking genomen. Dat brengt TOG er immers toe niet tot een hoger normaal maatschappelijk risico dan 3% te komen. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat niet de gehele schade voor rekening van [appellanten] dient te komen, maar dat een normaal maatschappelijk risico van 3% gerechtvaardigd is.
6. De hoger beroepen zijn ongegrond. De uitspraak, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, griffier.
w.g. Polak w.g. Bindels
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 september 2015
85-799.