Uitspraak
201409660/1/A2.
Datum uitspraak: 5 augustus 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Tholen,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 16 oktober 2014 in zaak nr. 14/2736 in het geding tussen:
[wederpartij A] en [wederpartij B]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 23 september 2013 heeft het college een aanvraag van [wederpartijen] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 maart 2014 heeft het college het door [wederpartijen] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 oktober 2014 heeft de rechtbank het door [wederpartijen] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 25 maart 2014 vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartijen] hebben een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 juni 2015, waar het college, vertegenwoordigd door D.I.F. Videler, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. N. de Smid, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [wederpartijen], bijgestaan door mr. S. Oord, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. Op 1 oktober 2003 hebben [wederpartijen] een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Tholen, sectie O, nr. 1396 gekocht. Op dat gedeelte hebben zij later een vrijstaande woning, plaatselijk bekend [locatie] te Tholen (hierna: de woning), opgericht.
Op 2 februari 2013 hebben [wederpartijen] het college verzocht om vergoeding van planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan Stadszicht II van 3 april 2008 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan de aanvraag hebben zij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan, dat op 10 december 2008 (hierna: de peildatum) in werking is getreden, het mogelijk heeft gemaakt op een aan de overzijde van de Zoekweg gelegen gebied (hierna: het plangebied) een appartementengebouw te realiseren en dat dit de waarde van de woning heeft verminderd.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.
In een advies van 3 september 2013 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de onder het oude en het nieuwe planologische regime bestaande mogelijkheden in het plangebied. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [wederpartijen] door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat de waarde van de woning op de peildatum van € 882.000,00 naar € 850.000,00 is gedaald. Voorts is in het advies vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, voor rekening van [wederpartijen] dient te worden gelaten. Volgens de SAOZ mag ook het restant van de schade voor rekening van [wederpartijen] worden gelaten, omdat [wederpartij A], gelet op de onderhandelingen die hij op 16 december 1994 en 23 januari 1995 met de toenmalige eigenaar over de verkoop van het plangebied heeft gevoerd, ten tijde van de aankoop van de bouwkavel wist dat de gemeente voornemens was het plangebied ten behoeve van woningbouw te ontwikkelen.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 23 september 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit bij het besluit van 25 maart 2014 gehandhaafd.
5. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat woningbouw in de directe nabijheid van de bouwkavel voor [wederpartijen] ten tijde van de aankoop van die kavel niet voorzienbaar was. Daartoe voert het college aan dat [wederpartij A] de onderhandelingen over de verkoop van het plangebied in de hoedanigheid van aankoopmakelaar in opdracht van een projectontwikkelaar heeft gevoerd, dat die projectontwikkelaar plannen had om woningbouw in het plangebied te realiseren en dat [wederpartij A] feitelijke voorkennis van die plannen had. Voorts voert het college aan dat die projectontwikkelaar op 27 juni 1996 een gesprek met onder meer de burgemeester en een wethouder heeft gehad en dat de burgemeester tijdens dat gesprek heeft gezegd dat het nieuwe uitbreidingsplan in een schetsfase verkeert.
5.1. Dat [wederpartij A] wist dat een projectontwikkelaar, speculerend op een mogelijke toekomstige wijziging van de planologische situatie in het plangebied, het plangebied ten behoeve van het realiseren van woningbouw wilde aankopen, laat onverlet dat uit de door het college verstrekte gegevens en bescheiden niet blijkt van een concreet beleidsvoornemen van overheidswege tot wijziging van de planologische situatie in het plangebied. Uit de door het college overgelegde schriftelijke samenvatting van het gesprek van 27 juni 1996 - daargelaten dat [wederpartij A] niet bij dat gesprek aanwezig was - blijkt daarvan evenmin. Het college heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat [wederpartij A] op 1 oktober 2003, ten tijde van de aankoop van de bouwkavel, feitelijke voorkennis van een op handen zijnde planologische verandering in het plangebied had. Verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 18 september 2013 in zaak nr. 201211480/1/A2 kan het college niet baten. In die uitspraak is overwogen dat de koper ten tijde van de aankoop van de betrokken woning rekening kon houden met woningbouw in de directe nabijheid en dat hij wordt geacht eventuele gevolgen daarvan voor de waarde van de betrokken woning bij zijn besluit tot aankoop te hebben betrokken en de gestelde schade daarmee voor zijn rekening te hebben genomen. Dit geval is derhalve niet vergelijkbaar met dat van [wederpartijen].
Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. De Afdeling ziet aanleiding het geschil definitief te beslechten door met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht, gelezen in samenhang met artikel 8:108, eerste lid, van die wet, zelf in de zaak te voorzien. In dit verband wordt het volgende overwogen.
8. [wederpartijen] betogen dat de schadetaxatie van de SAOZ niet inzichtelijk en niet juist is. Ter onderbouwing hiervan hebben zij een taxatierapport van R.J.Th. Reijmers (hierna: Reijmers) van 1 juli 2014 overgelegd. In dat rapport is uiteengezet dat de waarde van de woning op de peildatum van € 920.000,00 naar € 850.000,00 is gedaald.
8.1. Uit het advies van de SAOZ van 3 september 2013 blijkt dat met de door [wederpartijen] gestelde schadefactoren rekening is gehouden. Voorts is daarin vermeld dat de waarden van de woning onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van een taxateur die de situatie ter plaatse heeft opgenomen. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring en dat een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Aan deze eisen is in dit geval voldaan.
Dat Reijmers de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime hoger dan de SAOZ heeft getaxeerd, betekent niet dat het advies van 3 september 2013 onjuist is, reeds omdat het verschil binnen in beginsel aanvaardbare marges valt.
Het betoog faalt.
9. De Afdeling zal het besluit van 23 september 2013 herroepen, omdat dit besluit in strijd met artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro is genomen. Zij zal, uitgaande van de in het advies van de SAOZ van 3 september 2013 berekende omvang van de schade en van het normale maatschappelijke risico, de hoogte van de aan [wederpartijen] te betalen tegemoetkoming in planschade vaststellen en het college veroordelen de aldus vastgestelde tegemoetkoming, vermeerderd met het betaalde recht en met de wettelijke rente vanaf 4 februari 2013 tot aan de dag van algehele vergoeding, aan [wederpartijen] te betalen.
10. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Tholen van 23 september 2013;
III. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Tholen aan [wederpartij A] en [wederpartij B] ter tegemoetkoming in planschade een vergoeding van € 14.360,00 (zegge: veertienduizend driehonderdzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 februari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening, betaalt;
IV. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Tholen aan [wederpartij A] en [wederpartij B] het betaalde bedrag aan recht, als bedoeld in artikel 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening, vergoedt;
V. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van Tholen van 25 maart 2014;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Tholen tot vergoeding van bij [wederpartij A] en [wederpartij B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 490,00 (zegge: vierhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Tholen tot vergoeding van bij [wederpartij A] en [wederpartij B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 980,00 (zegge: negenhonderdtachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Tholen een griffierecht van € 493,00 (zegge: vierhonderddrieënnegentig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2015
452.