Uitspraak
201308487/1/R3.
Datum uitspraak: 4 februari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], beiden wonend te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Campri Vastgoed B.V., gevestigd te Utrecht,
3. [appellant sub 3] en anderen, allen wonend te Noordwijk,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Noordwijk,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 27 juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Offem-Zuid" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], Campri Vastgoed en [appellant sub 3] en anderen beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], Campri Vastgoed en [appellant sub 3] en anderen hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 september 2014, waar [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], bij monde van [appellant sub 1A], Campri Vastgoed, vertegenwoordigd door mr. F.M. Schnoor en [gemachtigde], bijgestaan door mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Rozendaal, [appellant sub 3] en anderen, bij monde van [appellant sub 3], en de raad, vertegenwoordigd door mr. R.A.J. de Jong, mr. M.J. de Haan en drs. M.G. van Veen, allen werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
Ontvankelijkheid
Het beroep van [appellant sub 3] en anderen
1. Ingevolge de artikelen 3:11, 3:15 en 3:16 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) wordt het ontwerpplan ter inzage gelegd voor de duur van zes weken en kunnen gedurende deze termijn zienswijzen naar voren worden gebracht bij de raad.
[appellant sub 3A], [appellant sub 3B] en [appellant sub 3C] hebben geen zienswijze over het ontwerp van het bestemmingsplan en het exploitatieplan naar voren gebracht.
Ingevolge artikel 8:1 van Pro de Awb, in samenhang gelezen met artikel 8:6 van Pro de Awb en artikel 2 van Pro bijlage 2 bij de Awb alsmede met artikel 6:13 van Pro de Awb, kan geen beroep worden ingesteld tegen het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan en een exploitatieplan door een belanghebbende die over het ontwerp van deze plannen niet tijdig een zienswijze naar voren heeft gebracht, tenzij hem redelijkerwijs niet kan worden verweten dit te hebben nagelaten. Deze omstandigheid doet zich niet voor. Het beroep van [appellant sub 3] en anderen, voor zover ingesteld door [appellant sub 3A], [appellant sub 3B] en [appellant sub 3C], is niet-ontvankelijk. Het beroep zal hierna worden aangeduid als het beroep van [appellant sub 3].
Het beroep van Campri Vastgoed
2. De raad betoogt dat het beroep van Campri Vastgoed tegen het vastgestelde bestemmingsplan en het exploitatieplan niet-ontvankelijk is, omdat zij geen belanghebbende is bij deze plannen, nu zij geen gronden heeft in het plangebied en de intentieovereenkomst met de gemeente over de gezamenlijke ontwikkeling en realisering van het plangebied geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vierde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is.
2.1. Ingevolge artikel 1:2, eerste lid, van de Awb wordt onder belanghebbende verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Ingevolge artikel 8:1, van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 8:6 en Pro artikel 2 van Pro bijlage 2 bij de Awb, kan een belanghebbende bij de Afdeling beroep instellen tegen het besluit omtrent vaststelling van een exploitatieplan voor gronden, begrepen in een gelijktijdig vastgesteld bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
Ingevolge artikel 8.2, vierde lid, wordt als belanghebbende bij een besluit als bedoeld in de artikelen 6.12, eerste en tweede lid, en 6.15,
eerste lid, in elk geval aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot in het desbetreffende besluit opgenomen gronden, of die eigenaar is van die gronden.
2.2. Vast staat dat Campri Vastgoed op 15 oktober 2012 een intentieovereenkomst heeft gesloten met onder meer de gemeente over de ontwikkeling en realisering van het plangebied. Daarnaast heeft zij blijkens het verhandelde ter zitting een overeenkomst gesloten met de familie Van Limburg Stirum om hun gronden in het plangebied te verwerven. De Afdeling is van oordeel dat Campri Vastgoed onder deze omstandigheden een rechtstreeks en actueel belang heeft als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb en belanghebbende is bij de vaststelling van het bestemmingsplan, nu er een reële mogelijkheid bestaat dat zij door het plan in haar belangen kan worden geschaad.
De Afdeling ziet zich voorts voor de vraag gesteld of Campri Vastgoed belanghebbende is bij de vaststelling van het exploitatieplan als bedoeld in artikel 8.2, vierde lid, van de Wro. In de intentieovereenkomst staat dat partijen eerst gaan onderzoeken op welke wijze de ontwikkeling van het plangebied tot stand kan komen. Bij de onder punt 4 opgenomen doeleindenomschrijving staat verder dat het doel van de overeenkomst is het onderzoeken van de voorwaarden waaronder de ontwikkeling haalbaar is met inachtneming van de gevormde uitgangspunten. Partijen hebben voorts de intentie, bij gebleken haalbaarheid, gezamenlijk de mogelijkheden te onderzoeken om te komen tot overeenstemming aangaande de ontwikkeling en realisatie van Offem-Zuid tot een woonwijk met maximaal 750 woningen. Onder punt 5 staat vervolgens het moment van het bereiken van het doel. Het doel van de overeenkomst is bereikt op het moment waarop het onderzoek is afgerond, blijkend uit het tot stand komen van een overeenkomst, die heeft te gelden als een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 van de Wro of een vergelijkbare passende overeenkomst.
Gelet op het voorgaande heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat de bedoelde intentieovereenkomst geen grondexploitatieovereenkomst is als bedoeld in artikel 8.2, vierde lid, van de Wro. Nu in deze bepaling echter is bepaald dat elk geval degene die een exploitatieovereenkomst heeft gesloten of eigenaar is van gronden in het exploitatieplangebied belanghebbende is staat deze bepaling er niet aan in de weg om Campri Vastgoed als belanghebbende bij het exploitatieplan aan te merken op basis van de intentieovereenkomst waaruit volgt dat onder meer Campri Vastgoed het gebied zal ontwikkelen en met het verhaal van de kosten op grond van het exploitatieplan zal worden geconfronteerd.
Gelet op het voorgaande is Campri Vastgoed bij de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan belanghebbende en is haar beroep ontvankelijk.
Het bestemmingsplan
3. Het bestemmingsplan voorziet onder meer in een woonwijk met maximaal 750 woningen.
4. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B]
5. [appellant sub 1A], die woont op het perceel [locatie 1A], en [appellant sub 1B], die woont op het perceel [locatie 1B], betogen dat de raad het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" ten onrechte heeft vastgesteld. Hiertoe voeren zij aan dat hun vrijstaande woningen door de voorziene woningbouw worden ingesloten en dat er op hun erfgrenzen kan worden gebouwd. Voorts betogen zij dat het plandeel ziet op een nog uit te werken gebied en het voor hen niet duidelijk is waarom een grondruil en/of grondaankoop niet mogelijk is, waardoor de mogelijkheid ontstaat om te voorzien in een grotere tuin en er aldus ook meer ruimte ontstaat tussen hun woningen en de voorziene woningbouw in het uit te werken woongebied.
5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de wens van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] om een gedeelte van de grond te kopen bekend is bij de gemeente, maar dat gelet op de ontwikkelingen in het plangebied Offem-Zuid de gemeente op dit moment zeer terughoudend is met de verkoop van gronden in het plangebied. De verdere planontwikkeling zal te zijner tijd duidelijkheid moeten geven over de mogelijkheid van verkoop of ruil van gronden, maar verkoop of grondruil behoort vooralsnog niet tot de mogelijkheden.
5.2. Over het betoog dat ziet op de mogelijke verkoop door of ruil van gronden met de gemeente, overweegt de Afdeling dat dat aspecten zijn die in het kader van de vaststelling van een bestemmingsplan niet aan de orde komen. Het betoog faalt.
5.3. Ingevolge artikel 10, lid 10.1, van de planregels zijn de voor "Woongebied - Uit te werken" aangewezen gronden bestemd voor:
a. wonen;
b. beroep aan huis;
c. tuinen en erven;
d. woonzorgvoorziening;
e. medische voorzieningen, zoals artsen, tandartsen, fysiotherapeuten;
f. verkeersvoorzieningen;
g. groen- en speelvoorzieningen;
h. water;
i. geluidwerende voorzieningen;
j. bij een en ander behorende in- en uitritten, parkeervoorzieningen en andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.
Ingevolge lid 10.2 werkt het college van burgemeester en wethouders het plan, voor zover het betreft de gronden als bedoeld in lid 10.1, in zijn geheel of in gedeelten uit volgens de volgende regels:
a. op en in de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
b. voor het bouwen ten aanzien van woningen en woonzorgvoorziening gelden de volgende bepalingen:
1. Het aantal woningen mag maximaal 750 bedragen waarvan minimaal 30% uit sociale woningbouw bestaat;
2. De bouwhoogte van grondgebonden woningen mag maximaal 10 m bedragen;
3. De bouwhoogte van gestapelde woningen mag maximaal 13 m bedragen;
4. De bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 2 m bedragen;
5. De woonzorgvoorziening mag niet worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding "veiligheidszone - invloedsgebied";
Ingevolge lid 10.3 mag, zolang en voor zover een uitwerking nog geen rechtskracht heeft gekregen, in het desbetreffende deel van het plan niet worden gebouwd.
5.4. Over de afstand van de erfgrens tot de percelen van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en het betoog dat hun woningen omringd zullen worden door andere woningen, overweegt de Afdeling als volgt. Bij de vaststelling van een uitwerkingsplicht met een globaal karakter dient de raad aannemelijk te maken dat er één of meerdere uitwerkingen van de uit te werken bestemming mogelijk zijn die in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening. Voorts moeten de uitwerkingsregels voldoende inzicht bieden in de toekomstige ontwikkeling van het betrokken gebied. Dit betekent dat naarmate de gevestigde belangen in het betrokken gebied groter of talrijker zijn, een groter inzicht hierin moet worden geboden.
De kortste afstand tussen de gevel van de woning van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] tot de grens met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" bedraagt ongeveer 5 m. Nu de uitwerkingsregeling echter voorziet in verschillende invullingen waarbij niet op 5 m afstand van de gevel van de woningen van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] woningen worden gebouwd, maar op een grotere afstand en de bestemming ook groenvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen mogelijk maakt, hetgeen de raad ter zitting ook heeft bevestigd, is de Afdeling van oordeel dat de raad deze uitwerkingsregeling niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening heeft hoeven achten. De Afdeling wijst er in dit verband op dat het door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen uitwerkingsplan eveneens aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening zal moeten voldoen. Het college zal de afstand van de woningen van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] tot de voorziene woningbouw en de hoogte daarvan moeten betrekken in de dan aan de orde zijnde belangenafweging. Ook kunnen belanghebbenden, als [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], tegen een dergelijk uitwerkingsplan rechtsmiddelen aanwenden. Het betoog faalt.
5.5. Gelet op het voorgaande is het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] ongegrond.
5.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ten aanzien van dit beroep geen aanleiding.
De beroepen van Campri Vastgoed en [appellant sub 3]
6. Campri Vastgoed en [appellant sub 3] betogen dat de raad ten onrechte artikel 10.2, sub b, onder 1, van de planregels heeft vastgesteld, omdat van het totale aantal woningen ten onrechte tenminste voor 30% moet bestaan uit sociale woningbouw. Dit staat volgens hen haaks op de actuele ontwikkelingen in de woningmarkt en is in strijd met hetgeen de raad hierover in de plantoelichting heeft opgenomen.
6.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de uitgangspunten uit de provinciale woonvisie 2011-2020 en de woonvisie Noordwijk 2010-2015 van toepassing zijn. De norm van 30% is een belangrijk uitgangspunt in beide visies.
6.2. Ingevolge artikel 10, lid 10.2, aanhef en onder b, sub 1, van de planregels mag het aantal woningen maximaal 750 bedragen waarvan minimaal 30% uit sociale woningbouw bestaat.
In paragraaf 3.3.3 van de plantoelichting staat dat deze bepaling in de planregels is opgenomen om te voldoen aan de door provinciale staten op 12 oktober 2011 vastgestelde "Woonvisie Zuid Holland 2011-2020". Om te voldoen aan de uitgangspunten uit deze woonvisie, waartoe het uitgangspunt behoort dat per regio 30% van de woningen sociale woningbouw is, is in de uit te werken woonbestemming een bepaling opgenomen dat van de te realiseren woningen ten minste 30% bestaat uit sociale woningbouw. Op 21 april 2010 is de actualisatie van de "Woonvisie 2010-2015" van de gemeente Noordwijk vastgesteld. Op 29 maart 2012 is deze gemeentelijke woonvisie voor het laatst geactualiseerd. Daarin heeft de raad, zoals ook in een motie vastgelegd, de keuze gemaakt om in het plangebied vast te houden aan een minimumpercentage van 30 voor sociale woningbouw. Bij de vaststelling van het plan heeft de raad hieraan invulling gegeven. De Afdeling overweegt dat de raad deze keuze in redelijkheid heeft kunnen maken en dat deze keuze in de plantoelichting toereikend is gemotiveerd. Het betoog faalt.
6.3. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen van Campri Vastgoed en [appellant sub 3], voor zover gericht tegen het bestemmingsplan, ongegrond.
Het exploitatieplan
Procedureel
7. Behoudens in geschillen waar de wet anders bepaalt, kunnen ook na afloop van de beroepstermijn en, indien die termijn is gegeven, na de termijn als bedoeld in artikel 6:6 van Pro de Awb, nieuwe gronden worden ingediend, zij het dat die mogelijkheid wordt begrensd door de goede procesorde. Voor het antwoord op de vraag of de goede procesorde zich daartegen verzet, is in het algemeen bepalend een afweging van de proceseconomie, de reden waarom de desbetreffende beroepsgrond pas in een laat stadium is aangevoerd, de mogelijkheid voor de andere partijen om adequaat op die beroepsgrond te reageren en de processuele belangen van de partijen over en weer.
7.1. Voor de zitting van 17 september 2014 hebben Campri Vastgoed en [appellant sub 3] op 5 september 2014 een nader stuk ingediend waarin zij aan de hand van een advies van het adviesbureau Gloudemans een nieuwe beroepsgrond hebben aangevoerd over het vastgestelde exploitatieplan, te weten over de toerekening van de kosten in verband met de bestaande verhardingen en het water in het plangebied. Weliswaar kunnen partijen ingevolge artikel 8:58, eerste lid, van de Awb in beginsel tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen, maar in dit geval had het op de weg van Campri Vastgoed en [appellant sub 3] gelegen om aldus de daarin vervatte beroepsgrond eerder in te dienen. Zij hebben namelijk geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het voor hen redelijkerwijs niet mogelijk was dit stuk eerder in te dienen en deze beroepsgrond eerder aan te voeren. In dit verband wijst de Afdeling erop dat het verweerschrift van de raad dateert van 13 december 2013.
Campri Vastgoed en [appellant sub 3] hebben aldus een groot aantal maanden de tijd gehad om advies in te winnen van een deskundige en nadere gronden naar voren te brengen. Dat zij echter pas bij de voorbereiding van de zitting hebben besloten om advies bij een deskundige in te winnen, dient voor hun eigen rekening te blijven. Door deze beroepsgrond op zeer korte termijn voor de zitting naar voren te brengen heeft de raad hierop niet op passende wijze kunnen reageren. Het op korte termijn aanvoeren van een nadere grond is in dit geval in strijd met de goede procesorde, zodat de Afdeling deze beroepsgrond buiten beschouwing zal laten bij de beoordeling van het bestreden besluit.
Inhoudelijk
8. Campri Vastgoed en [appellant sub 3] betogen dat de raad ten onrechte het exploitatieplan heeft vastgesteld. Zij voeren aan dat hiervoor een wettelijke grondslag ontbreekt. Verder voeren zij aan dat het exploitatieplan een te globale inhoud heeft en dat ten onrechte relatief veel grond van de gemeente en weinig grond van de betrokken particulieren als uitgeefbare gronden is aangemerkt. In de oppervlakte van het uitgeefbare gebied van de particulieren heeft de raad voorts ten onrechte de gronden die bestemd zijn voor natuur buiten beschouwing gelaten. Deze gronden behoren immers tot het exploitatiegebied en het complex als bedoeld in artikel 6.15, derde lid, van de Wro en artikel 40d van de onteigeningswet en hadden bij de complexwaarde moeten worden betrokken. De taxatie van de inbrengwaarden is te laag en de berekende complexwaarde is onjuist en te laag. Verder zijn de plankosten te hoog, nu het bestemmingsplan slechts een actualisatie van het voorheen geldende bestemmingsplan betreft. Voorts betogen zij dat de opheffing van een geurcontour van een bedrijf dat buiten het plangebied is gelegen, ten onrechte is toegerekend aan het exploitatieplangebied. Volgens hen is de milieuvergunning met bijbehorende geurcontour verleend na de vaststelling van het voorheen geldende bestemmingsplan "Offem-Zuid" uit 2001, dat reeds in de weg stond aan de rechtmatige verlening van de vergunning. Dat de raad de financiële gevolgen van het opheffen van deze contour aan het exploitatieplangebied toerekent is onder deze omstandigheden onevenredig. Tot slot betogen zij dat ten onrechte geen verklaring is gegeven voor het grote verschil tussen de berekende exploitatiebijdrage en de nominale exploitatiekosten. Voor zover dit verschil is toe te rekenen aan de hand van een en dezelfde fictieve datum voor het berekenen van rente over alle reeds gemaakte en nog te maken kosten, is dit volgens hen voor alle nog te maken kosten onjuist. De exploitatiebijdrage zal volgens hen te hoog uitvallen, omdat de rentekosten te hoog zijn.
8.1. De raad stelt zich met betrekking tot de beroepsgrond over de bevoegdheid tot het vaststellen van een exploitatieplan op het standpunt dat de beroepen in zoverre niet-ontvankelijk zijn, omdat hierover geen zienswijze naar voren is gebracht.
De raad stelt zich voorts op het standpunt dat de globale inhoud van het exploitatieplan een gevolg is van de gefaseerde uitvoering van het bestemmingsplan door middel van een uit te werken bestemming. De raad stelt verder dat er bij de verdeling van het uitgeefbare gebied per eigenaar rekening mee is gehouden dat een deel van het gebied niet kan worden uitgegeven, omdat dit bestemd is als natuur. Het oppervlak uitgeefbaar gebied is naar rato verdeeld over de eigenaren van de gronden, met dien verstande dat bij de eigenaar Van Limburg Stirum de gronden met de bestemming "Natuur" hiervan zijn afgetrokken. Voorts stelt de raad dat de inbrengwaarden door een onafhankelijke taxateur zijn getaxeerd met toepassing van de gangbare vergelijkingsmethode en dat op een juiste wijze tot een complexwaarde is gekomen. Verder stelt de raad dat de kosten voor het opheffen van de geurcontour in het exploitatieplan verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Het gebied Offem-Zuid is één van de belangrijkste woningbouwlocaties en het is van belang dat de geurcirkel zo snel mogelijk wordt opgeheven. Tot slot stelt de raad dat een correcte rekenmethode is toegepast bij het bepalen van de indicatieve exploitatiebijdrage en geen te hoge rentekosten zijn berekend. Volgens de raad is bij deze rekenmethode rekening gehouden met de looptijd van het project, de eventuele kostenstijging en de rentekosten.
De bevoegdheid tot het vaststellen van een exploitatieplan
9. De Afdeling stelt vast deze beroepsgrond ziet op het exploitatieplan dat betrekking heeft op het gebied Offem-Zuid. Over dit exploitatieplan hebben Campri Vastgoed en [appellant sub 3] zienswijzen naar voren gebracht. Dat in deze zienswijzen niet expliciet is ingegaan op de bevoegdheid tot het vaststellen van een exploitatieplan doet hier niet aan af. Binnen de door de wet en de goede procesorde begrensde mogelijkheden staat geen rechtsregel eraan in de weg dat bij de beoordeling van het beroep beroepsgronden worden betrokken die na het nemen van het bestreden besluit zijn aangevoerd en niet als zodanig in de uniforme openbare voorbereidingsprocedure met betrekking tot het desbetreffende besluitonderdeel naar voren zijn gebracht.
De beroepen zijn in zoverre ontvankelijk.
9.1. Ingevolge artikel 6.2.1, van het Bro, wordt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, onder meer aangewezen een bouwplan voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen.
Ingevolge artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (hierna: Invoeringswet Wro), blijven de artikel 6.12 tot en met 6.22 van de Wro buiten toepassing, voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of Pro 11 van de Wet op de ruimtelijke ordening een bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wro, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld.
9.2. Het vorige bestemmingsplan "Offem-Zuid" uit 2001 was een globaal bestemmingsplan met uit te werken bestemmingen. Dat plan voorzag niet in het bij recht verlenen van bouwvergunningen. Voort is nooit op basis van dat plan een uitwerkingsplan vastgesteld. Artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wro is derhalve niet van toepassing. Nu het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, was de raad in dit geval verplicht om ingevolge artikel 6.12 van de Wro een exploitatieplan vast te stellen. Het betoog faalt.
Globaal exploitatieplan
10. Ingevolge artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro kan bij een bestemmingsplan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels het college van burgemeester en wethouders het plan moet uitwerken.
Ingevolge artikel 6.13, derde lid, kunnen voor gronden, waarvoor nog een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, moet worden vastgesteld, of waarvoor ingevolge de fasering geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, kan worden verleend, de onderdelen van een exploitatieplan, bedoeld in het eerste en tweede lid, een globale inhoud hebben.
10.1. Over de globale inhoud van het exploitatieplan overweegt de Afdeling dat voor de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken" nog een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro moet worden vastgesteld, zodat ingevolge artikel 6.13, derde lid, van die wet, de onderdelen van het exploitatieplan, bedoeld in artikel 6.13, eerste en tweede lid, een globale inhoud kunnen hebben. Dit brengt met zich dat de diverse onderdelen van het exploitatieplan minder concreet kunnen zijn dan in een exploitatieplan behorend bij een gedetailleerd eindplan. Bij de herziening van het exploitatieplan zullen de daarin opgenomen onderdelen nader worden uitgewerkt. Verder is in artikel 6.15, tweede lid, van de Wro opgenomen dat een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, gronden bevat waarvoor in het exploitatieplan een globale omschrijving is vastgesteld en dat dit niet in werking treedt voordat een herziening van het exploitatieplan met betrekking tot de desbetreffende gronden is vastgesteld en bekendgemaakt. Tegen een herziening van een exploitatieplan kan een belanghebbende ingevolge artikel 8:6, eerste lid, van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 2 van Pro de Bevoegdheidsregeling bestuursrechtspraak rechtsmiddelen aanwenden, met uitzondering van niet-structurele onderdelen als bedoeld in artikel 6:15, derde lid, van de Wro. Zoals de raad ter zitting heeft bevestigd zal een herziening van het exploitatieplan in het verband van een vast te stellen uitwerkingsplan niet worden aangemerkt als een exploitatieplan dat ziet op dergelijke niet-structurele onderdelen. Het betoog faalt.
10.2. Nu het gaat om een globaal exploitatieplan, gaat het bij de beoordeling van de beroepsgronden om de aannamen die in het globale exploitatieplan zijn opgenomen of daaraan ten grondslag zijn gelegd.
Inbrengwaarden, complex en uitgeefbaar gebied
11. Ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, omvat een exploitatieplan:
a. een kaart van het exploitatiegebied;
b. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;
c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
1. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van de gronden;
2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot en met 3 bedoelde ramingen;
4. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
5. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Ingevolge het vijfde lid wordt, indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.
Ingevolge artikel 6.2.3, van het Bro, worden tot de inbrengwaarde gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van:
a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
b. de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden;
c. de kosten van vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit op beperkt recht en zakelijke lasten;
d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
Ingevolge artikel 40d, eerste lid, aanhef en onder b, van de onteigeningswet wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
Ingevolge het tweede lid wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
11.1. De Afdeling stelt, onder verwijzing naar haar uitspraak van 31 oktober 2012, in zaak nr. 201205048/1/T1/R2, (www.raadvanstate.nl), voorop dat indien een betoog over de specifieke deskundigheid van een taxateur niet wordt gestaafd met een tijdig naar voren gebracht deskundig tegenadvies dit niet kan leiden tot vernietiging van een exploitatieplan. In dit geval heeft het betoog over de gebruikte taxatiemethode betrekking op de specifieke deskundigheid van de taxateur en kan dit betoog dan ook niet leiden tot een vernietiging. Overigens merkt de Afdeling op dat de gebruikte vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gangbare en geaccepteerde methode is ter bepaling van de waarde, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode in beginsel ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt.
Ook het betoog dat de berekende complexwaarde van € 100 per m² voor het te ontwikkelen gebied met de uit te werken woonbestemming te laag zou zijn in verband met de vergeleken objecten ziet op de specifieke deskundigheid van de taxateur en kan zonder tijdig overgelegd tegenadvies niet leiden tot vernietiging van het exploitatieplan. Overigens zijn de betreffende gronden in het exploitatiegebied onder meer vergeleken met die van het complex Hooghkamer in Voorhout, maar er zijn blijkens het taxatierapport ook andere objecten bij de vergelijking betrokken, zodat de inbrengwaarden op basis van meerdere objectieve vergelijkingsobjecten tot stand zijn gekomen. De betogen falen.
11.2. Over het betoog met betrekking tot het uitgeefbare gebied en de gronden met de natuurbestemming overweegt de Afdeling dat deze gronden binnen het exploitatieplangebied liggen, maar buiten het uitgeefbare gebied met de uit te werken woonbestemming, waar de woonwijk is voorzien.
Uit het taxatierapport volgt echter dat het gehele exploitatiegebied als één complex is aangemerkt. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat het totale beschikbare uitgeefbare gebied naar rato van de huidige eigendomsverhoudingen is verdeeld. Per eigenaar is een percentage van 64,47% als uitgeefbaar gebied aangenomen, maar voor de eigenaar Van Limburg Stirum is dit gedaan over het oppervlak eigendom dat resteert minus het gedeelte dat is bestemd voor natuur, aldus de toelichting op het exploitatieplan. Die gronden met de natuurbestemming liggen naast de provinciale weg N206 en de voorziene woonwijk en uit de plantoelichting volgt dat als gevolg van de geluidbelasting vanwege deze weg een zone is aangehouden waar geen woningen kunnen worden gebouwd. Vast staat dat voor uitgeefbare gronden een complexwaarde van € 100 per m² is geraamd, maar dat de inbrengwaarde van gronden rondom het te ontwikkelen gebied is gewaardeerd tegen de gebruikswaarde. Voor de gronden met de natuurbestemming langs de N206 is blijkens het taxatierapport uitgegaan van een aanzienlijk lagere inbrengwaarde van € 2 per m² op basis van de gebruikswaarde. Nu de raad is uitgegaan van één complex waar de gronden met de natuurbestemming deel van uit maken, heeft de raad in dit geval aldus in strijd gehandeld met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro en artikel 40d, eerste lid, onder b, van de onteigeningswet, aangezien er niet vanuit is gegaan dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen een complex beïnvloedt. Het betoog slaagt.
Raming plankosten
12. Ingevolge artikel 6.2.4, van het Bro, worden tot de kosten, als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, gerekend de ramingen van:
(…);
h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied.
12.1. In paragraaf 5.5.7 van het exploitatieplan zijn de resultaten van de plankostenscan opgenomen. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair bedrag aan van de raming van de plankosten. De raad heeft toegelicht dat de plankosten niet alleen betrekking hebben op de in het bestemmingsplan vervatte actualisatie van het voorheen geldende bestemmingsplan, maar ook onder meer betrekking hebben op de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Onderdeel van de geraamde plankosten is de post voor de kosten in het kader van de ruimtelijke ordening. Het gaat om een bedrag van € 138.758,-. De Afdeling is van oordeel dat er geen correctie op dit bedrag heeft hoeven plaatsvinden vanwege het feit dat dit plan slechts een actualiserend en conserverend plan is. Daarbij is van belang dat het voorheen geldende plan uit 2001 stamt en er bij de vaststelling van dit plan weer kosten moesten worden gemaakt, onder meer voor de noodzakelijke actualisering van de onderzoeksgegevens. Voorts zullen er kosten zijn verbonden aan het op- en vaststellen van één of meerdere uitwerkingsplannen. Het betoog faalt.
Opheffen geurcontour
12.2. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid, van de Wro worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet.
Ingevolge het achtste lid worden bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de exploitatieopzet en de daarin op te nemen opbrengsten, en de verhaalbare kostensoorten. In de artikelen 6.2.4 tot en met 6.2.6 van het Bro is vervolgens limitatief bepaald welke kostensoorten op grond van het exploitatieplan kunnen worden verhaald.
Ingevolge artikel 6.2.4, aanhef en onder d worden tot de kosten, als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, gerekend de ramingen van de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren.
12.3. Het college van gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland heeft op 27 augustus 2010 aan [afvalbedrijf] een revisievergunning ingevolge artikel 8.4 van de Wet milieubeheer verleend voor onder meer het bewerken van grof huishoudelijk afval, bedrijfsafval, bouw- en sloopafval, het composteren van groenafval, het zeven van grond en compost en het breken van steenachtige fractie van bouw- en sloopafval met behulp van een mobiele puinbreker. Daarbij is een geurcontour van 500 m opgenomen die deels over het plangebied ligt. Deze vergunning is verleend ten tijde van de werking van het vorige bestemmingsplan "Offem-Zuid" en is onherroepelijk. In opdracht van de gemeente Noordwijk heeft het onderzoeksbureau Tauw een geuronderzoek verricht en de resultaten zijn neergelegd in het rapport "Geuronderzoek [afvalbedrijf] Noordwijk" van 7 februari 2013.
12.4. De Afdeling overweegt dat, gelet op artikel 6.13, zesde lid, van de Wro, de raad onder meer aannemelijk dient te maken dat de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan. Het criterium toerekenbaarheid houdt in dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Daarnaast dienen de kosten die worden toegerekend evenredig te zijn. De Afdeling is van oordeel dat de raad de kosten voor het opheffen van de contour volledig heeft mogen toerekenen aan het exploitatiegebied. Daarbij is van belang dat de milieuvergunning door het college van gedeputeerde staten is verleend en dat mogelijke strijd met het bestemmingsplan, gelet op artikel 8.10, derde lid, van de Wet milieubeheer, zoals dat luidde ten tijde van belang, geen dwingende weigeringsgrond betrof voor het verlenen van een milieuvergunning. Voorts betrekt de Afdeling hierbij dat het een onherroepelijk vergunde situatie betreft die aangepast dient te worden voordat het plan uitgewerkt kan worden.
Het betoog faalt.
Overige kosten
13. Over het betoog dat de uiteindelijke exploitatiebijdrage te hoog zal uitvallen, omdat de rentekosten te hoog zijn, overweegt de Afdeling dat de raad in redelijkheid van de gehanteerde rekenmethode heeft kunnen uitgaan en deze ook heeft kunnen toepassen. Zoals de raad in het verweerschrift en ter zitting nader heeft toegelicht, is bij het bepalen van de hoogten van de exploitatiebijdragen uitgegaan van geraamde nominale kosten met prijspeil 2013, waarover voor de duur van de exploitatie en naar gelang van de onderscheidene momenten, ten aanzien waarvan wordt aangenomen dat ze zullen worden gemaakt, een kostenstijgings- en rentepercentage wordt berekend. Dat de gehanteerde rekenmethode en de berekende exploitatiebijdragen van vooralsnog indicatieve aard in zoverre onjuist zijn, hebben Campri Vastgoed en [appellant sub 3] niet aannemelijk gemaakt. Het betoog faalt.
Conclusie
14. In hetgeen Campri Vastgoed en [appellant sub 3] hebben aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit, voor zover dat ziet op de vaststelling van het exploitatieplan is genomen in strijd met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. De beroepen van Campri Vastgoed en [appellant sub 3] tegen het exploitatieplan zijn gegrond, zodat het bestreden besluit in zoverre dient te worden vernietigd. Hoewel tussen een bestemmingsplan en een gelijktijdig vastgesteld exploitatieplan een samenhang bestaat, bestaat naar het oordeel van de Afdeling thans geen aanleiding om vanwege de vernietiging van het exploitatieplan eveneens het bestemmingsplan te vernietigen. Hiertoe overweegt de Afdeling dat de wet daartoe niet verplicht. Bovendien geldt ingevolge artikel 3.5 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) in samenhang bezien met artikel 2.1, eerste lid, onder a en b, van de Wabo, een aanhoudingsverplichting wat betreft het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en aanleggen ten behoeve van een activiteit waarop een exploitatieplan van toepassing is, indien er geen grond is de vergunning te weigeren en het exploitatieplan, dat voor de in de aanvraag begrepen grond is vastgesteld, nog niet onherroepelijk is.
15. De raad dient ten aanzien van het beroep van Campri Vastgoed op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
Ten aanzien van het beroep van [appellant sub 3] is niet gebleken van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van [appellant sub 3A] en anderen niet-ontvankelijk voor zover ingesteld namens [appellant sub 3A], [appellant sub 3B] en [appellant sub 3C];
II. verklaart de beroepen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], [appellant sub 3A] en anderen, voor zover ontvankelijk, en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Campri Vastgoed B.V. tegen de vaststelling van het bestemmingsplan "Offem-Zuid" ongegrond;
III. verklaart het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Campri Vastgoed B.V. en het beroep van [appellant sub 3A] en anderen, voor zover ontvankelijk, tegen de vaststelling van het exploitatieplan "Offem-Zuid" gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Noordwijk van 27 juni 2013 tot vaststelling van het exploitatieplan "Offem-Zuid";
V. veroordeelt de raad van de gemeente Noordwijk tot vergoeding van bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Campri Vastgoed B.V. in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 980,00 (zegge: negenhonderdtachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat de raad van de gemeente Noordwijk aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Campri Vastgoed B.V. het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 318,00 (zegge: driehonderdachttien euro) vergoedt;
gelast dat de raad van de gemeente Noordwijk aan [appellant sub 3A] en anderen het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 160 (zegge: honderdzestig euro) vergoedt, met dien verstande dat betaling aan de een bevrijdend werkt ten opzichte van de ander.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. E. Helder en mr. J. Hoekstra, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. van Hardeveld, griffier.
w.g. Hagen w.g. Van Hardeveld
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 februari 2015
459-774.