Uitspraak
201407226/1/A2.
Datum uitspraak: 1 juli 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te Elsloo, gemeente Stein,
2. de stichting Maaskant Wonen, gevestigd te Stein,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 21 juli 2014 in zaak nr. 14/331 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college van burgemeester en wethouders van Stein.
Procesverloop
Bij besluit van 11 augustus 2010 heeft het college het verzoek van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 december 2013 heeft het college opnieuw op het door [appellant sub 1] gemaakte bezwaar beslist, dat bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 11 augustus 2010 herroepen en het verzoek van [appellant sub 1] opnieuw afgewezen.
Bij uitspraak van 21 juli 2014 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant sub 1] hoger beroep ingesteld.
Het college en Maaskant Wonen hebben verweerschriften ingediend. Maaskant Wonen heeft tevens voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
Hendriks en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 mei 2015, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. A. Vinkenborg, rechtsbijstandverlener bij SRK Rechtsbijstand, vergezeld van ing. Th.A. van Sambeek, en Maaskant Wonen, vertegenwoordigd door K.A.G. Smitsmans, bijgestaan door mr. J.M.H. van den Mosselaar, advocaat te Best, zijn verschenen.
Buiten bezwaren van partijen heeft [appellant sub 1] tijdens de zitting nog een foto in het geding gebracht.
Overwegingen
1. [appellant sub 1] is eigenaar van de woning aan de [locatie] in Esloo, gemeente Stein. Maaskant Wonen heeft drie appartementencomplexen gebouwd aan de achterkant van het perceel van [appellant sub 1]. [appellant sub 1] stelt schade te hebben geleden door het vrijstellingsbesluit van het college van 11 september 2007. Volgens [appellant sub 1] bestaat de schade uit een verminderde daglichttoetreding, schaduwwerking, aantasting van de privacy en verslechtering van het uitzicht.
2. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de adviseur van het college, de Stichting Advisering Onroerende Zaken, aan het toepasselijke overgangsrecht is voorbijgegaan.
2.1. Dit betoog faalt. Het vrijstellingsbesluit van het college is in de periode tussen 1 september 2005 en 1 juli 2008 in werking getreden. Omdat [appellant sub 1] het verzoek om een tegemoetkoming in planschade na 1 juli 2008 en vóór 1 september 2010 heeft ingediend, volgt uit artikel 9.1.18 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Wro) dat de artikelen 6.1, eerste lid, en 6.2, eerste lid, van de Wro op dit verzoek van toepassing zijn en niet, zoals [appellant sub 1] betoogt, artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Anders dan [appellant sub 1] stelt, blijkt uit het advies van november 2013 niet dat de adviseur een drempel van 2% heeft toegepast. De adviseur heeft, overeenkomstig artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, uitsluitend bezien of de schade van [appellant sub 1] binnen het normaal maatschappelijk risico valt en om die reden voor haar rekening moet blijven.
3. [appellant sub 1] kan zich niet vinden in de overweging van de rechtbank dat de adviseur bij de planvergelijking terecht is uitgegaan van de bouw van één appartementencomplex omdat de bouwvergunningen voor het tweede en derde appartementencomplex bij besluit van het college van 8 augustus 2011 zijn ingetrokken.
3.1. De Afdeling is, gelet op het hierna volgende, van oordeel dat de rechtbank terecht tot deze overweging is gekomen.
3.2. Tijdens de zitting heeft Maaskant Wonen toegelicht dat de bouw van het eerste appartementencomplex te veel heeft gekost. Realisatie van het tweede en derde appartementencomplex in de oorspronkelijke vorm - met vier woonlagen - was niet meer rendabel. De economische crisis en een verminderde vraag naar dure woningen speelden daarbij een rol. Maaskant Wonen heeft het college verzocht om het vrijstellingsbesluit voor het tweede en derde appartementencomplex in te trekken. Hieraan heeft het college bij besluit van 8 augustus 2011 gevolg gegeven.
Vervolgens heeft Maaskant Wonen een nieuwe aanvraag ingediend, die ziet op het alsnog bouwen van de twee appartementencomplexen. Het college heeft deze aanvraag bij besluit van 11 december 2012 ingewilligd. Deze appartementencomplexen zijn van beperktere omvang dan het eerste. In dit verband heeft het college in de brief van 24 april 2015 opgemerkt dat één appartementencomplex drie woonlagen heeft en beide complexen nu respectievelijk 10 en 9 appartementen hebben, terwijl eerder voor ieder complex 14 appartementen waren voorzien. Naar aanleiding van de foto die [appellant sub 1] op de zitting heeft laten zien, heeft Maaskant Wonen daaraan toegevoegd dat het eerste appartementencomplex een diepte van 21 meter heeft en het tweede appartementencomplex - dat schuin achter het perceel van [appellant sub 1] is gesitueerd - daarentegen 12 meter diep is en verder van het perceel van [appellant sub 1] is gelegen.
3.3. De bij besluit van 11 december 2012 vergunde bouw van het tweede en derde appartementencomplex wijkt significant af van het eerste appartementencomplex. Gelet op voormelde feiten staat de verlening van deze vergunning naar het oordeel van de Afdeling niet in rechtstreeks verband met het vrijstellingsbesluit van 11 september 2007, dat [appellant sub 1] in het verzoek om een tegemoetkoming in planschade als schadeoorzaak heeft aangewezen. De adviseur heeft zich bij de planvergelijking terecht beperkt tot de realisatie van het eerste appartementencomplex. De Afdeling is niet gebleken dat, zoals [appellant sub 1] tijdens de zitting heeft opgemerkt, de opsplitsing van de bouw van de verschillende appartementencomplexen een truc is geweest. De toelichting van het college en Maaskant Wonen bieden geen grond voor deze veronderstelling.
4. [appellant sub 1] komt daarnaast op tegen het oordeel van de rechtbank dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de bouw van het appartementencomplex een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat de daaruit voortkomende schade voor rekening van [appellant sub 1] komt.
4.1. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
4.2. De vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
4.3. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat de planschade voor rekening van [appellant sub 1] moet blijven, waarbij de volgende aspecten in aanmerking worden genomen:
- het terrein waarop het appartementencomplex is gebouwd ligt binnen de dorpskern van Elsloo en is omgeven door percelen met woningbouw, gelegen aan de Joannes Riviusstraat, de Burgemeester de Witstraat, de Koolweg en de Bandkeramiekersstraat; het is dus een inbreidingslocatie;
- de bouw van woningen op een inbreidingslocatie is een normale maatschappelijke ontwikkeling die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland;
- het terrein heeft in het bestemmingsplan Kern Elsloo reeds de bestemming "Woondoeleinden" gekregen en op de gronden met deze bestemming was het toegestaan om gestapelde woningen met maximaal twee woonlagen, met een maximale nokhoogte van 9,5 meter, en een kap met een helling tussen de 25 en 45 graden, op te richten;
- in de omgeving van het terrein zijn percelen met woningen; de bouw van het appartementencomplex past in zoverre binnen de ruimtelijke structuur;
- het appartementencomplex is op enige afstand van het perceel van [appellant sub 1] opgericht;
- de schade is door de taxateur begroot op € 3.000,00; de omvang van het nadeel van [appellant sub 1] is dan ook beperkt.
Het betoog van [appellant sub 1] dat niet was te verwachten dat het appartementencomplex vier woonlagen zou krijgen, onderschrijft de Afdeling niet. Zoals het college in het verweerschrift met foto's inzichtelijk heeft gemaakt, staan in Elsloo aan Aan 't Brikkewerk, de Meerdel, de Stationsstraat en de Monseigneur Kerckhoffsstraat appartementencomplexen met drie en - bij het complex aan de Meerdel - met vier woonlagen dan wel drie woonlagen met een souterrain op de begane grond. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat de bouw van het appartementencomplex voor [appellant sub 1] geen uitzonderlijk nadeel oplevert. Daarbij is van belang dat de vierde woonlaag van het appartementencomplex een 'setback' heeft en de maximale nokhoogte onder het bestemmingsplan Kern Elsloo, met bestemming "Woondoeleinden", reeds 9,5 meter kon zijn. Aangezien het appartementencomplex een bouw- en goothoogte van tussen de 8,88 en 11,84 meter heeft, is het uiteindelijke hoogteverschil beperkt.
Conclusie is dat de waardevermindering die zich als gevolg van de bouw van het appartementencomplex op de inbreidingslocatie heeft voorgedaan, tot het normaal maatschappelijk risico van [appellant sub 1] behoort.
5. Het betoog van [appellant sub 1] dat de rechtbank heeft nagelaten het rapport van het Adviesbureau Grondzaken Limburg BV van 31 oktober 2013 bij de toetsing van het besluit van 10 december 2013 te betrekken, berust op een onjuiste lezing van rechtsoverweging 9, voorlaatste zin, van de uitspraak van de rechtbank en faalt dan ook.
6. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is ongegrond. Het incidenteel hoger beroep van Maaskant Wonen is vervallen, omdat de voorwaarde tot het in behandeling nemen - gegrondverklaring van het hoger beroep van [appellant sub 1] - niet is vervuld. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, griffier.
w.g. Polak w.g. De Heer
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2015
636.