Uitspraak
201402264/1/A2.
Datum uitspraak: 14 januari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats], gemeente Oost Gelre,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 februari 2014 in zaak nr. 12/252 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oost Gelre.
Procesverloop
Bij besluit van 20 juni 2011 heeft het college een aanvraag van wijlen de echtgenote van [appellant], [wijlen echtgenote], om een tegemoetkoming in planschade toegewezen tot een bedrag van € 20.000,00.
Bij besluit van 2 januari 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 februari 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak op 8 december 2014 ter zitting gevoegd behandeld met de zaak nr. 201402420/1/A2, waar het college, vertegenwoordigd door mr. B. ten Have, werkzaam bij de gemeente Oost Gelre, is verschenen.
Na de zitting heeft de Afdeling de zaken weer gesplitst.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak als bedoeld in het eerste lid.
2. [appellant] had sinds 25 februari 1982 de eigendom van een perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie] in [plaats] (hierna ook: de woning). Op 11 maart 2010 heeft zij een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college, vanwege de schade die zij stelt te lijden als gevolg van de inwerkingtreding op 10 augustus 2007 van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Lindebrook" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het nieuwe bestemmingsplan maakt nabij de woning de oprichting van een bedrijventerrein met groen en parkeer- en ontsluitingsvoorzieningen mogelijk. Voorts is in dit plan aan het perceel een woonbestemming gegeven. In de aanvraag heeft [appellant] verzocht om een tegemoetkoming in de planschade van € 150.000,00.
[appellant] is op 10 september 2011 overleden. [appellant] is, blijkens de hiertoe overgelegde verklaring van erfrecht, door verkrijging onder algemene titel eigenaar geworden van de woning. Hij heeft de beroepsprocedure voortgezet op zijn naam.
3. Het college heeft aan het besluit van 2 januari 2012 het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van april 2011 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft de planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met die van de bestemmingsplannen "Gemeentewerf (Paashuisdijkje)", "Buitengebied Lichtenvoorde, 1972" en "Buitengebied herziening 14" (hierna gezamenlijk: de oude bestemmingsplannen) en geconcludeerd dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een planologisch nadeliger positie van [appellant]. Dit is niet in geschil.
4. Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de tegemoetkoming. De SAOZ heeft gesteld dat de waarde van de woning door de planologische maatregel is gedaald van € 275.000,00 naar € 255.000,00. Volgens het advies is deze waardevermindering van € 20.000,00, waarvan de helft wordt toegerekend aan het bedrijventerrein en de andere helft aan de woonbestemming ten noorden en oosten van het perceel van [appellant], het resultaat van een waardedaling van € 30.000,00 door de planologische wijzigingen in de omgeving en een waardestijging van € 10.000,00 door de positieve bestemming van het eigen perceel voor woondoeleinden.
5. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze de planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat aanknopingspunten bestonden voor twijfel aan de juistheid van het advies van de SAOZ en de rechtbank onvoldoende de hiertoe in beroep door [appellant] aangevoerde gronden in haar beoordeling heeft betrokken. Volgens [appellant] heeft de SAOZ niet alle relevante schadefactoren volledig betrokken in haar advies. Voorts voert [appellant] aan dat de referenties van de taxatie ontbreken in het advies, terwijl dat niet het geval is bij de taxaties op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ). Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de verschillen tussen de WOZ-waarden van de woning, te weten € 309.000,00 per 1 januari 2007 en € 283.500,00 per 1 januari 2008, niet zodanig verschillen van de in het advies van de SAOZ vermelde waarden, dat het college het besluit van 2 januari 2012 niet kon baseren op dat advies. Volgens [appellant] zijn de WOZ-waarden substantieel hoger en had de SAOZ deze in haar advies moeten betrekken, nu hetgeen feitelijk is gerealiseerd niet afwijkt van hetgeen maximaal kan worden gerealiseerd. Tevens voert [appellant] aan dat de SAOZ ten onrechte is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan, op grond waarvan op de belendende percelen de oprichting van melkstallen of gereedschapsgebouwen met een nokhoogte van 15 meter hoog mogelijk was. [appellant] acht de oprichting van dergelijke bouwwerken niet realistisch.
6.1. Volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 26 juni 2013 in zaak nr. 201210305/1/A2) mag een bestuursorgaan, indien uit een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.2. [appellant] heeft niet gepreciseerd welke schadefactoren niet volledig zijn betrokken in het advies van de SAOZ. Voor zover hij hiermee doelt op de in bezwaar gestelde lichthinder in de nachtelijke uren en de geluidsoverlast, heeft de rechtbank terecht verwezen naar het advies van de SAOZ. Daarin is vermeld dat het nieuwe planologische regime direct ten oosten van het perceel van [appellant] meer woningen en wooneenheden mogelijk maakt dan de dubbele woning die hier voorheen was toegestaan, hetgeen nadelig is voor de privacy van [appellant] en waardoor hij in grotere mate dan voorheen te maken krijgt met de, aan naburige woningen eigen, vormen van hinder. Daarnaast krijgt [appellant] volgens het advies van de SAOZ in de nieuwe situatie te maken met bedrijfsmatige activiteiten ten zuiden en verder ten westen en noorden van zijn perceel, met bijbehorende hinder in de vorm van onder meer licht, geluid en verkeer, die door de toegestane lichte bedrijfstypen en de in acht te nemen milieunormen milieuhygiënisch aanvaardbaar zijn. Volgens de SAOZ kon [appellant] van het voorheen toegestane agrarische grondgebruik ook enige hinder ondervinden, zij het duidelijk van een andere orde, minder intensief en in hoofdzaak seizoensgebonden.
De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de door [appellant] gestelde schadefactoren aldus zijn meegewogen in het aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde advies van de SAOZ.
6.3. De SAOZ heeft in aanvulling op haar advies, bij brief van 30 september 2011, gesteld dat zij voor de taxatie de heer J.H. Bennink, taxateur o.z. te Gorssel heeft ingeschakeld en dat zijn opnamegegevens en taxatiewaarden integraal in het advies zijn opgenomen. De rechtbank heeft terecht, onder verwijzing naar de uitspraak van 18 augustus 2010 in zaak nr. 201001127/1/H2 overwogen, dat de Afdeling een dergelijke werkwijze heeft geaccepteerd. Uit het advies blijkt welke feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling en welke gedachtegang hierbij is gevolgd. Dat hierbij geen vergelijkingsobjecten zijn betrokken, zoals [appellant] aanvoert, biedt onvoldoende grond voor het oordeel dat de waardebepaling niet inzichtelijk en onvoldoende gemotiveerd is.
6.4. Uit de aanvraag volgt dat [appellant] feitelijk vanuit de woning een weids uitzicht had naar drie zijden. Rekening houdend met de maximale invulling van het planologische regime, werd dit uitzicht volgens het advies van de SAOZ weggenomen door de mogelijke agrarische bouwwerken tot maximaal 10 meter hoogte en door de op minimaal 5 meter van de terreingrens mogelijke melkstallen, open kapschuren en schuilgelegenheden van maximaal 10 meter bouwhoogte. Gelet op deze verschillen, wordt [appellant] niet gevolgd in zijn betoog dat hetgeen feitelijk is gerealiseerd, overeenkwam met de maximale invulling van het planologische regime. Aan de WOZ-waarden, die op de feitelijke situatie en niet op de maximale invulling van het planologische regime zijn gebaseerd, kan dan ook niet de door [appellant] gewenste betekenis worden toegekend.
6.5. Het college heeft terecht ter zitting aangevoerd dat de stelling van [appellant] dat de invulling door de SAOZ van de omliggende agrarische gebieden met melkstallen of gereedschapsgebouwen met een nokhoogte van 15 meter hoog niet realistisch is, op een onjuiste lezing van de oude bestemmingsplannen berust. Zoals hiervoor is overwogen, maakten deze plannen bouwwerken en melkstallen, open kapschuren en schuilgelegenheden van maximaal 10 meter bouwhoogte mogelijk. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de realisatie van dergelijke bouwwerken met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college terecht, met de SAOZ, is uitgegaan van de maximale planologische invulling.
6.6. Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A. de Vlieger-Mandour, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. De Vlieger-Mandour
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2015
615.