Uitspraak
201405252/1/A2.
Datum uitspraak: 27 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Rhoon, gemeente Albrandswaard,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Rotterdam van 14 maart 2013 en de uitspraak van 19 mei 2014 in zaak nr. 10/1193 in het geding tussen:
[appellante]
en
de raad van de gemeente Albrandswaard.
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2007 heeft de raad [appellante] € 32.000,00, exclusief wettelijke rente, toegekend wegens door haar geleden planschade.
Bij besluit van 22 februari 2010 heeft de raad het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en [appellante] aanvullend een planschadevergoeding van € 725,00 toegekend.
Bij tussenuitspraak van 14 maart 2013 heeft de rechtbank de raad in de gelegenheid gesteld om het in deze tussenuitspraak geconstateerde gebrek te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 10 juni 2013 heeft de raad aan [appellante] aanvullend een planschadevergoeding van € 7.275,00 toegekend.
Bij uitspraak van 19 mei 2014 heeft de rechtbank het door [appellante] tegen het besluit van 22 februari 2010 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd, het beroep tegen het besluit van 10 juni 2013 ongegrond verklaard en de raad in verband met de overschrijding van de redelijke termijn, als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, veroordeeld om [appellante] een bedrag van € 4.000,00 te betalen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift en nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2015, waar [appellante], bijgestaan door G.T.M. Stoof RT, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A.G.M. Ostojic-Hanssen, werkzaam bij de gemeente Albrandswaard, vergezeld door drs. P.A.J.M. van Bragt, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 september 2005 luidde, kent de gemeenteraad een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2. Voor de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellante] is sinds 26 mei 1995 eigenaar van het perceel met daarop aanwezige woning en gebouwen aan de [locatie A] te Rhoon, kadastraal bekend gemeente Rhoon, sectie […], nr. […] (hierna: het woonperceel). Zij heeft op dezelfde datum tevens het eeuwigdurend recht van erfpacht verkregen voor de percelen, kadastraal bekend gemeente Rhoon, sectie […], nrs. […].
4. Op 15 augustus 2005 heeft [appellante] de raad verzocht om vergoeding van planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van het op of omstreeks 27 november 2002 in werking getreden bestemmingsplan "Overhoeken III" en als gevolg van het op of omstreeks 1 september 2004 in werking getreden bestemmingsplan "Rhoonse Baan". Als gevolg van het bestemmingsplan "Overhoeken III" zijn op de gronden direct achter het woonperceel de bestemmingen ‘Uit te werken woondoeleinden en bedrijfsdoeleinden’ en ‘Uit te werken bedrijfsdoeleinden’ komen te rusten. Als gevolg van het bestemmingsplan "Rhoonse Baan" is op gronden ten noorden, noordoosten en noordwesten van de percelen de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’ komen te rusten. Zowel de gronden direct achter het woonperceel als de gronden ten noorden, noordoosten en noordwesten van de percelen maakten onder het voorheen vigerende bestemmingsplan "Buitengebied" (hierna: het oude bestemmingsplan) deel uit van agrarisch gebied. Onder het oude bestemmingsplan hadden de gronden, voor zover relevant, de bestemmingen ‘Agrarische doeleinden’, ‘Woondoeleinden’, ‘Erf’ en ‘Tuin’. Volgens [appellante] hebben de planologische wijzigingen tot een waardevermindering van haar percelen geleid en is zij in haar woongenot aangetast door een toename van onder meer geluids- en lichtoverlast en door vermindering van uitzicht en privacy.
5. De raad heeft over het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.
De SAOZ heeft in een advies van maart 2006, aangevuld bij advies van november 2006, voor de gronden gelegen direct achter het woonperceel een planvergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het bestemmingsplan "Overhoeken III". In dat kader heeft de SAOZ uiteengezet dat de planologische wijziging, rekening houdende met de reeds toegestane (agrarische) bebouwingsmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan, slechts in beperkte mate en dan met name door de uit te werken bedrijfsbestemming van de verder gelegen gronden heeft geleid tot een verruiming van de bebouwingsmogelijkheden, hetgeen het uitzicht op en over de plangronden in zeer beperkte mate verdergaand heeft aangetast. Van een verdergaande aantasting van de privacy is, gelet op onder meer de achter de percelen van [appellante] gelegen bebouwingsvrije strook, de tussengelegen afstanden en de reeds toegestane gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden, volgens de SAOZ geen sprake. Daarbij heeft de SAOZ betrokken dat de privacy reeds werd en wordt beïnvloed door de aan weerszijden gelegen aangrenzende - planologisch toegestane - woningen en bedrijfswoningen. Over de gebruiksmogelijkheden heeft de SAOZ uiteengezet dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" tot gevolg heeft dat het plangebied op andersoortige wijze en intensiever gebruikt zal worden dan onder het oude bestemmingsplan. Er zullen zich volgens de SAOZ meer mensen dan voorheen in het gebied ophouden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur, wat zich onder meer in extra verkeer- en parkeerbewegingen kan vertalen. Niet wordt uitgesloten dat de omgeving van de percelen van [appellante] in beperkte mate drukker en onrustiger zal worden, zodat de hinder en overlast in beperkte mate zullen toenemen. Volgens de SAOZ had de directe omgeving van de percelen voorheen, ondanks de onder het oude bestemmingsplan toegestane gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden, een zekere landelijke en open uitstraling en wordt deze door de planologische wijziging in beperkte mate aangetast.
De SAOZ heeft tevens een planvergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het bestemmingsplan "Rhoonse Baan". In dat kader heeft de SAOZ uiteengezet dat, in het bijzonder door de korte afstand van de weg de Rhoonse Baan tot de percelen van [appellante], de geluidsbelasting en de daarmee samenhangende hinder en overlast voor haar zullen toenemen als gevolg van dat bestemmingsplan. Van een toename van geuroverlast zal, gelet op een uitgevoerd onderzoek naar de luchtkwaliteit, geen sprake zijn. Volgens de SAOZ is ten slotte, gelet op de rijrichting op de Rhoonse Baan en rekening houdend met de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op de tussengelegen gronden, geen sprake van toegenomen lichtoverlast.
Volgens de SAOZ was de woning van [appellante] op het peilmoment medio november 2002 ongeveer € 305.000,00 waard en is die waarde door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" gedaald naar € 295.000,00, zodat de planschade als gevolg van die planologische wijziging € 10.000,00 bedraagt. Op het peilmoment medio september 2004 was de woning ongeveer € 325.000,00 waard en is die waarde als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Rhoonse Baan" gedaald tot ongeveer € 303.000,00, aldus de SAOZ. Dit betekent dat [appellante] als gevolg van de planologische wijzigingen € 32.000,00 aan schade heeft geleden.
De raad heeft deze adviezen aan het besluit van 31 mei 2007 ten grondslag gelegd.
6. Volgens de commissie voor de bezwaar- en beroepschriften heeft [appellante] aannemelijk gemaakt dat de SAOZ de percelen met nrs. 2562 en 2563 in grootte en gebruik onjuist heeft beoordeeld. Gelet hierop, heeft de raad op dit punt opnieuw advies gevraagd aan de SAOZ.
De SAOZ heeft in een nader advies van 12 november 2009 uiteengezet dat het perceel met nr. 2562, dat circa 105 m2 groot is, tot de voortuin van het object van [appellante] behoort en dat het perceel met nr. 2563, dat circa 70 m2 groot is, in gebruik is als verharding/parkeerplaats. Volgens de SAOZ is de waarde van het laatstgenoemde perceel niet beïnvloed door de planologische wijzigingen, maar het perceel met nr. 2562 wel. In overleg met de taxateur is de waarde van de woning van [appellante] op beide peilmomenten ongeveer € 7.000,00 hoger bepaald dan in de adviezen van maart en november 2006 uiteen was gezet, hetgeen neerkomt op een waarde van € 312.000,00 medio november 2002 en een waarde van € 332.000,00 medio september 2004. Volgens de SAOZ zou een rechtevenredige verhoging van de waardevermindering in dit geval resulteren in een aanvullende schadevergoeding van € 250,00 als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" en € 475,00 vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Rhoonse Baan".
De raad heeft dit nadere advies aan het besluit van 22 februari 2010 ten grondslag gelegd en [appellante] aanvullend € 725,00 aan planschadevergoeding toegekend.
7. In haar tussenuitspraak van 14 maart 2013 heeft de rechtbank onder meer geoordeeld dat onduidelijkheid bestaat over de juiste inhoud van de woning van [appellante] en de eventuele invloed daarvan op de waarde van de woning. In dat kader heeft zij overwogen dat uit een door de raad overgelegd rapport van 3 maart 2005 van de taxateur van de SAOZ volgt dat de inhoud van de woning 380 m3 zou bedragen, terwijl [appellante] gemotiveerd heeft gesteld dat de inhoud 500 m3 bedraagt. Nu uit het rapport van de taxateur van de SAOZ niet volgt hoe de inhoud is berekend, niet blijkt hoe de taxateur tot de waardebepaling van de woning op het peilmoment medio september 2004 is gekomen en of daarbij is uitgegaan van de maximale planologische invulling en voorts niet duidelijk is per welke datum de waarde is vastgesteld, heeft de rechtbank de raad opgedragen om zo nodig een andere deskundige taxateur in te schakelen voor onderzoek naar de waarde van de woning van [appellante], uitgaande van de maximale invulling van de planologische regimes, voor en na de twee peilmomenten.
8. De raad heeft, gevolg gevend aan de tussenuitspraak, door Hanse Adviseurs Taxatie & Advies (hierna: Hanse) een nieuwe taxatie laten uitvoeren. Hanse heeft in een advies van 17 april 2013 uiteen gezet dat de inhoud van het woonhuis 480 m3 bedraagt. Volgens Hanse bedroeg de waarde van de woning, uitgaande van de maximale planologische invulling, op het peilmoment medio november 2002 € 375.000,00 en is die waarde één dag na inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" gedaald met € 13.000,00 naar € 362.000,00. De waarde van de woning op het peilmoment medio september 2004 bedroeg, uitgaande van de maximale planologische invulling, € 390.000,00 en is als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Rhoonse Baan" met € 27.000,00 gedaald naar € 363.000,00, aldus Hanse.
De raad heeft naar aanleiding van dit advies bij besluit van 10 juni 2013 aan [appellante] een aanvullende planschadevergoeding toegekend van € 7.275,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 15 augustus 2005.
Bij uitspraak van 19 mei 2014 heeft de rechtbank het tegen dit besluit gerichte beroep ongegrond verklaard.
9. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de feitelijke omstandigheden bepalend zijn voor de WOZ-waardering. Voor de WOZ moet rekening worden gehouden met de voorschriften van een bestemmingsplan. De achtergrond daarvan is dat potentiële kopers bij hun prijsbepaling rekening houden, naast de (bouw)mogelijkheden van het aan te kopen object, met mogelijke toekomstige ontwikkelingen op naastgelegen gronden, aldus [appellante].
9.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld uitspraak van 28 november 2012 in zaak nr. 201202389/1/A2), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. [appellante] heeft geen gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2003 acht is geslagen op de criteria die voor een verzoek om vergoeding van planschade van belang zijn. Daar komt bij dat de SAOZ uiteen heeft gezet dat het verschil tussen de taxatie van de woning in het kader van de planvergelijking en de WOZ-waarde verklaard wordt door de omstandigheid dat de maximale invulling van het planologisch regime sterk afweek van de feitelijke omstandigheden die bepalend zijn geweest voor de WOZ-waardering. Gelet hierop heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de SAOZ terecht niet de betekenis aan de WOZ-waarde heeft gehecht die [appellante] daaraan gehecht wenst te zien.
Het betoog faalt.
10. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat er een juiste vergelijking is gemaakt tussen de planologische regimes, uitgaande van een maximale invulling ten aanzien van bouw- en gebruiksmogelijkheden. In dat kader voert zij aan dat het perceel met nr. 2563 in gebruik is als moestuin en dat dat perceel, evenals het perceel met nr. 2562, door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" een verkeersbestemming heeft gekregen. Deze directe planschade is ten onrechte niet door de SAOZ beoordeeld, aldus [appellante].
10.1. De Afdeling stelt voorop dat ter zitting is komen vast te staan dat het perceel met nr. 2563 buiten het plangebied van bestemmingsplan "Overhoeken III" valt, zodat deze planologische wijziging geen directe planschade op dat perceel tot gevolg kan hebben gehad. Over het perceel met nr. 2562 overweegt de Afdeling dat [appellante] zich pas in haar aanvullend beroepschrift van 7 juni 2010 op het standpunt heeft gesteld dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Overhoeken III" op dit perceel tot directe planschade heeft geleid. Nu haar verzoek om vergoeding van planschade slechts betrekking had op door haar gestelde indirecte planschade en voorts uit de stukken niet blijkt dat zij in haar reactie op de adviezen van de SAOZ van maart en november 2006 of in de bezwaarfase te kennen heeft gegeven dat zij tevens verzocht om vergoeding van door haar gestelde directe planschade, kan die gestelde directe planschade in deze procedure niet meer aan de orde komen. Hoewel [appellante] aldus, gelet op het voorgaande, terecht betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de planvergelijking tussen partijen niet in geschil was, kan dit niet tot een geslaagd hoger beroep leiden.
11. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de door haar aangedragen referentie markttransacties vergelijkbaar zijn met haar eigen object, nu bij nagenoeg alle vergelijkingstransacties sprake is van een nabijgelegen (planologische) agrarische bouwstede. Volgens [appellante] had het op de weg van de raad en zijn deskundigen gelegen om referentie markttransacties over te leggen die de taxaties onderbouwen. Nu dat niet is gebeurd had de rechtbank uit de door haar aangedragen referentie markttransacties moeten concluderen dat de waardebepaling door de SAOZ van het object onjuist is geweest, aldus [appellante].
11.1. De SAOZ heeft in nadere adviezen van 10 juni 2011 en 27 maart 2012 gemotiveerd uiteengezet dat de referentieobjecten waar [appellante] naar verwijst zowel feitelijk als planologisch gezien niet vergelijkbaar zijn met het object van [appellante]. In hetgeen [appellante] over die referentie markttransacties heeft aangevoerd en de omstandigheid dat de deskundige van [appellante] over de vergelijkbaarheid een andere mening heeft, heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de raad de adviezen van de SAOZ op dit punt niet heeft mogen volgen. Dat de taxaties die in opdracht van de raad zijn uitgevoerd niet zijn onderbouwd met referentie markttransacties kan evenmin tot een ander oordeel leiden, nu inzichten van een taxateur zijn gebaseerd op kennis en ervaring en referentie markttransacties niet altijd voorhanden zijn.
Het betoog faalt.
12. [appellante] betoogt tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat de taxatie die Hanse heeft uitgevoerd onvolledig is geweest, omdat Hanse het perceel met nr. 2563 niet bij de taxatie heeft betrokken. Zoals uit het hiervoor onder 10.1 overwogene volgt, heeft de SAOZ terecht niet de door [appellante] in het aanvullend hogerberoepschrift gestelde directe planschade ten aanzien van dit perceel bij de planvergelijkingen betrokken. [appellante] heeft verder geen gronden aangevoerd tegen deze planvergelijkingen, zodat Hanse terecht deze planvergelijkingen als uitgangspunt heeft genomen. Nu de SAOZ in het advies van 12 november 2009 uiteen heeft gezet dat het perceel met nr. 2563 niet gevoelig is voor de ruimtelijke gevolgen van de beoordeelde planologische maatregelen, heeft Hanse dat perceel terecht niet bij de taxatie betrokken.
13. [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank haar een integrale proceskostenvergoeding had moeten toekennen omdat de raad haar op hoge kosten heeft gejaagd.
13.1. Ingevolge artikel 2, eerste lid, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), gelezen in samenhang met artikel 1, eerste lid, onder a, wordt het bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij de uitspraak vastgesteld overeenkomstig het in de bijlage opgenomen tarief.
Ingevolge het derde lid kan in bijzondere omstandigheden van het eerste lid worden afgeweken.
13.2. Het in de bijlage bij het Besluit neergelegde vergoedingsstelsel, waaraan in de aangevallen uitspraak toepassing is gegeven, heeft een forfaitair karakter. Indien zich bijzondere omstandigheden voordoen, kan op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit van dit forfaitaire stelsel worden afgeweken. Blijkens de nota van toelichting bij deze bepaling (Stb. 1993, 763) moet het daarbij gaan om uitzonderlijke gevallen, waarin strikte toepassing van dit forfaitaire stelsel onrechtvaardig uitpakt, bijvoorbeeld een geval waarin de burger door gebrekkige informatieverstrekking door de overheid op uitzonderlijk hoge kosten voor het verzamelen van het benodigde feitenmateriaal is gejaagd.
De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat een dergelijk uitzonderlijk geval zich hier niet voordoet. Dat de raad het bezwaar van [appellante] in een eerder besluit ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard waardoor de procedure langer heeft geduurd, is in dat kader onvoldoende. Voorts kan de omstandigheid dat de raad niet heeft meegewerkt aan mediation en een gemachtigde van de raad bij de rechtbank geen mandaat had om zelfstandig een ander besluit te nemen dan het besluit dat ter toetsing voorlag, anders dan [appellante] betoogt, niet tot een ander oordeel leiden. Niet aannemelijk is gemaakt dat de raad besluiten heeft genomen en gehandhaafd terwijl hij wist dat die besluiten onjuist zouden zijn.
Het betoog faalt.
14. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraken dienen te worden bevestigd.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraken.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Ouwehand
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2015
752.