Uitspraak
201305842/2/A2.
Datum uitspraak: 27 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk,
2. [appellant sub 2], wonend te Rijswijk,
3. [appellant sub 3] en anderen, zoals vermeld in bijlage 1 bij deze uitspraak, (hierna gezamenlijk en in enkelvoud ook: [appellant sub 3]), allen wonend te Rijswijk,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 22 mei 2013 in
zaak nr. 12/10050 in het geding tussen:
[wederpartij A] en [wederpartij B] en de stichting Stichting Vidomes (hierna tezamen en in enkelvoud ook: [wederpartij])
en
het college.
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 15 maart 2012 heeft het college aan [appellant sub 3] en [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 130.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend.
Bij besluit van 25 september 2012 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 mei 2013 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 25 september 2012 vernietigd en het college opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben het college, [appellant sub 2] en [appellant sub 3] hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een reactie ingediend.
Bij besluit van 3 september 2013 heeft het college het door [wederpartij] gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, het aan [appellant sub 3] gerichte besluit van 15 maart 2012 in zoverre herzien en de tegemoetkoming gewijzigd in € 126.000,00.
[appellant sub 3], [appellant sub 2] en [wederpartij] hebben een reactie op dit besluit ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 mei 2014, waar het college, vertegenwoordigd door G.H. Groeneveld, werkzaam bij de gemeente Rijswijk, bijgestaan door mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), en [appellant sub 3], vertegenwoordigd door [gemachtigde], zijn verschenen. Voorts is verschenen [wederpartij], vertegenwoordigd door [gemachtigden], werkzaam bij respectievelijk [wederpartij] en Vidomes, bijgestaan door mr. J.R. Vermeulen en drs. J. van der Heijden, advocaat te Rotterdam respectievelijk deskundige bij Verhagen Advies.
Bij tussenuitspraak van 25 juni 2014 heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen 13 weken na de verzending van deze tussenuitspraak het daarin vastgestelde gebrek in het besluit op bezwaar te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Op verzoek van het college heeft de Afdeling de bij de tussenuitspraak bepaalde termijn voor het herstellen van het bij die uitspraak geconstateerde gebrek verlengd.
Bij besluit van 21 oktober 2014 heeft het college het door [wederpartij] gemaakte bezwaar gegrond verklaard, en de aan [appellant sub 3] toegekende tegemoetkoming in planschade gewijzigd naar € 14.000,00 en het verzoek van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
[gemachtigde appellant sub 3], [1 ander appellant sub 3] en [wederpartij] hebben zienswijzen naar voren gebracht.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2015, waar het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk, vertegenwoordigd door G.H. Groeneveld, werkzaam bij de gemeente Rijswijk, bijgestaan door mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de SAOZ, en [gemachtigde appellant sub 3] zijn verschenen. Voorts is verschenen [wederpartij], vertegenwoordigd door [gemachtigden], bijgestaan door mr. L. van Schie-Kooman, advocaat te Rotterdam.
Overwegingen
1. In de tussenuitspraak is overwogen dat [wederpartij] terecht betoogt dat het college, nu het aan het besluit van 3 september 2013 een nieuw advies van de SAOZ ten grondslag heeft gelegd, [wederpartij] had dienen te horen. [wederpartij] had dan op het nieuwe advies van de SAOZ kunnen reageren en had daarbij de door haar aangevoerde grond over het normaal maatschappelijk risico nog kunnen inbrengen.
2. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft het college op 24 juli 2014 een hoorzitting gehouden, waar [wederpartij], [1 ander appellant sub 3] en [gemachtigde appellant sub 3] bij aanwezig waren. Deze partijen zijn tijdens deze hoorzitting in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten.
3. Het college heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak een nader advies gevraagd aan de SAOZ. Het heeft alle belanghebbenden in de gelegenheid gesteld, alvorens te beslissen, daarop een reactie in te dienen. Het advies van 8 september 2014 is ten grondslag gelegd aan het besluit van 21 oktober 2014. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
4. De SAOZ heeft in haar advies van 8 september 2014 het normaal maatschappelijk risico in dit geval beoordeeld. De aard van de ontwikkeling, de komst van hoogbouw in een verstedelijkte omgeving, is in zijn algemeenheid aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee een aanvrager in abstracto rekening had kunnen houden. Gelet op de structuur van de omgeving, zijnde een centrumgebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid, waaronder omliggende, omringende hoogbouw, inclusief gestapelde woonbebouwing, kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid als passend worden aangemerkt. De ontwikkeling past ook in het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid. De afstand van de objecten van [appellant sub 3] en [appellant sub 2] tot de nieuwe ontwikkeling varieert van circa 49 tot circa 85 meter, zodat de gevolgen hiervan voor het woon- en leefklimaat in enige mate tot slechts in (zeer) geringe mate merkbaar zullen zijn. Voor zover het de objecten aan de Sir Winston Churchilllaan 859 en 865 en de Arnoldsonstraat 2, 4, 6, 8, 10, 30, 32, 36 en 38 betreft, moet de door de ontwikkeling ontstane schade als (zeer) gering worden aangemerkt. De schade bedraagt minder dan 2% van de waarde van de desbetreffende woningen en dient wegens het normaal maatschappelijk risico volledig voor rekening van de aanvragers te blijven. Voor zover het de objecten aan de Sir Winston Churchilllaan 873, 875, 877, 883, 891 en 893 betreft, heeft de SAOZ vastgesteld dat de waardeverminderingen van deze objecten circa 3% betreffen en daarmee als beperkt doch geenszins als gering kunnen worden aangemerkt. Zij is voor deze objecten tot de conclusie gekomen dat de schade niet volledig wegens het normaal maatschappelijk risico voor rekening van de desbetreffende aanvragers dient te blijven. Gezien de ernst van de inbreuk op het woon- en leefklimaat en het niet geringe schadepercentage is voor deze objecten een tegemoetkoming van 25% van het schadebedrag gerechtvaardigd, aldus de SAOZ. Zij adviseert daarom tot een tegemoetkoming van in totaal € 14.000,00.
Het college heeft dit advies aan zijn besluit van 21 oktober 2014 ten grondslag gelegd en € 2.250,00 per aanvrager voor zover het de woningen aan de Sir Winston Churchilllaan 873, 875, 877 en 891 betreft, toegekend, en € 2.500,00 per aanvrager voor zover het de woningen aan de Sir Winston Churchilllaan 883 en 893 betreft, hetgeen neerkomt op een totale tegemoetkoming van € 14.000,00, overeenkomstig het advies van de SAOZ.
5. [appellant sub 3], [15 anderen appellant sub 3] en [appellant sub 2] hebben naar aanleiding van het besluit van 21 oktober 2014 geen zienswijzen ingediend. De Afdeling leidt hieruit af dat zij geen bezwaren hebben tegen voornoemd besluit. Het van rechtswege ontstane beroep van deze appellanten is ongegrond.
6. [1 ander appellant sub 3] betoogt dat het college het advies van de SAOZ van 8 september 2014 niet aan het besluit van 21 oktober 2014 ten grondslag mocht leggen. Hij stelt dat zijn woning volledig afwijkt van de overige woningen aan de Sir Winston Churchilllaan. Zijn privacy is ernstig aangetast door inkijk in zijn tuin, op zijn terras en zijn slaapkamer aan de voorkant van zijn huis. Voorts heeft het college de WOZ-waarde van zijn huis niet correct weergegeven, aldus [1 ander appellant sub 3].
6.1. De SAOZ is in haar advies van 8 september 2014 uitgegaan van de getaxeerde waarde van de objecten - die, anders dan [1 ander appellant sub 3] kennelijk veronderstelt, niet gelijk hoeft te zijn aan de WOZ-waarde - en de schade, zoals zij die eerder heeft vastgesteld in haar adviezen van januari 2012 en 14 juni 2013, welke adviezen het college aan zijn besluiten van respectievelijk 15 maart 2012 en 3 september 2013 ten grondslag heeft gelegd. Daartegen heeft [1 ander appellant sub 3] geen gronden aangevoerd. Met dit betoog heeft [1 ander appellant sub 3] derhalve zijn beroepsgronden uitgebreid met nieuwe, niet eerder aangedragen beroepsgronden. Gelet op het belang van een efficiënte geschilbeslechting, dat ook ten grondslag ligt aan artikel 6:13 van Pro de Awb, alsmede de rechtszekerheid van de andere partijen, kan niet worden aanvaard dat na de tussenuitspraak nieuwe beroepsgronden worden aangevoerd die reeds tegen het oorspronkelijke besluit naar voren hadden kunnen worden gebracht. Dit betekent dat hetgeen [1 ander appellant sub 3] in dit opzicht aanvoert, buiten inhoudelijke bespreking blijft.
7. [gemachtigde appellant sub 3] betoogt dat het college zich ten onrechte op het standpunt stelt dat, met toepassing van het normale maatschappelijk risico, hem geen tegemoetkoming in planschade wordt toegekend. Voor hem was niet voorzienbaar dat de kantoorbebouwing zou worden omgezet naar woningen. Uit het document "Hoogbouwvisie Rijswijk", van 24 april 2007, volgt dat hoogbouw van woningen aan de Sir Winston Churchilllaan ter plaatse van de huidige locatie niet in het langdurig gemeentelijk beleid past. Voorts is volgens [gemachtigde appellant sub 3] van belang dat met een andere bewoner van een object aan de Sir Winston Churchilllaan een schikking is getroffen. Het college heeft zich tot slot niet betrouwbaar opgesteld, nu het eerst aan hem een tegemoetkoming heeft toegekend en daar tot en met de tussenuitspraak aan heeft vastgehouden, en thans het standpunt inneemt dat geen tegemoetkoming moet worden toegekend, aldus [gemachtigde appellant sub 3].
7.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 4 juni 2014, in zaak nr. 201310656/1/A2), moet de vraag of schade als in dit geval tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
7.2. De SAOZ heeft in haar advies van 8 september 2014 aan de voormelde criteria getoetst, en is tot de conclusie gekomen dat in het geval van [gemachtigde appellant sub 3] de schade als (zeer) gering moet worden aangemerkt en daarmee in zijn geheel tot het normale maatschappelijke risico behoort. Dat bij de koop van zijn huis in 1975 niet voorzienbaar was voor [gemachtigde appellant sub 3] dat de kantoorbebouwing zou worden omgezet naar woningen, is voor de beoordeling van het normale maatschappelijk risico niet relevant. Het gaat thans om de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij heeft de SAOZ van belang geacht dat de planologische ontwikkeling mogelijk is gemaakt en in zoverre als passend in het ruimtelijk beleid wordt beschouwd. De "Hoogbouwvisie Rijswijk" is, zoals het college ter zitting op 14 april 2015 heeft toegelicht, slechts indicatief.
Dat [wederpartij] met een andere bewoner een schikking heeft getroffen, is in dit geschil niet van belang. Evenmin is van belang dat het college eerder een ander standpunt heeft ingenomen. In de eerdere fase van deze procedure was het normale maatschappelijk risico immers niet aan de orde. Eerst met de tussenuitspraak van de Afdeling van 25 juni 2014 is komen vast te staan dat het normale maatschappelijk risico in de beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade had moeten worden betrokken.
Het betoog faalt.
8. [wederpartij] betoogt dat het college het advies van de SAOZ van 8 september 2014, waarin wordt verwezen naar het advies van 14 juni 2013, niet aan zijn besluit van 21 oktober 2014 ten grondslag mocht leggen, omdat het voordeel dat is ontstaan door het illusoir worden van de bouwmogelijkheden tussen de torens volgens de SAOZ alleen geldt voor woningen die zijn gelegen binnen de directe invloedssfeer van, dan wel een directe zichtrelatie hebben met de ruimte tussen de middelste en de oostelijk gelegen torens. Het vervallen van de mogelijkheid van kantoorbebouwing in de tussenliggende ruimte geeft een opener beeld in de woonomgeving van de Sir Winston Churchilllaan, zodat voor alle woningen kan worden gesproken van een voordeel. Hiermee is geen rekening gehouden in de herziene indicatie van de schadebedragen, aldus [wederpartij].
8.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2008, in zaak nr. 200802495/1/H2), mag een bestuursorgaan bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van het advies van een door hem ingeschakelde deskundige uitgaan, indien uit dit advies blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies bestaan.
Wat betreft de oostelijke ruimte heeft de SAOZ in het advies van 14 juni 2013 een voordeel berekend, dat van invloed is op de vastgestelde tegemoetkomingen in de planschade, die betrekking hebben op de woningen die zijn gelegen binnen de directe invloedssfeer van, dan wel een directe zichtrelatie hebben met deze ruimte. In dit advies zijn, zoals vermeld op pagina 5, alle aanvragen om een tegemoetkoming in planschade betrokken. [wederpartij] heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat er aanleiding is om aan de deskundigheid en/of objectiviteit van de SAOZ te twijfelen (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 10 maart 2004, in zaak nr. 200301636/1). Het deskundigenbericht van Verhagen van 22 mei 2012 biedt daartoe onvoldoende aanknopingspunten, nu de SAOZ met het advies van 14 juni 2013 tegemoet is gekomen aan het punt van de maximale invulling van de nieuwe planologische situatie. De enkele omstandigheid dat Verhagen de waardevermindering als gevolg van de planschade lager taxeert, is onvoldoende om de taxatie door de SAOZ terzijde te schuiven (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 juni 2007, in zaak nr. 200608861/1).
Het betoog faalt.
9. [wederpartij] betoogt voorts dat de SAOZ in haar advies van 8 september 2014 de door de Afdeling geformuleerde criteria ter bepaling van het normale maatschappelijke risico onjuist invult, voor zover het de woningen aan de Sir Winston Churchilllaan 873, 875, 877, 883, 891 en 893 betreft. De afstand tussen de desbetreffende objecten en de ontwikkeling is groter dan de afstand in onder meer het geschil dat heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, in zaak nr. 201104750/1/A2, waarbij de schade in zijn geheel binnen het normale maatschappelijke risico viel.
Verder betekent het feit dat de schade hoger dan 2% van de waarde van de desbetreffende objecten uitkomt, niet dat de schade om die reden niet voor rekening van de aanvrager zou moeten blijven. Een percentage is geen doorslaggevende motivering. Slechts indien de schade zodanig zwaar is dat die als onevenredig moet worden aangemerkt valt deze niet (geheel) binnen het normale maatschappelijk risico. Absoluut gezien is de schade bij deze objecten gering.
De realisering van nieuwe woningen in de bebouwde kom betreft een normale maatschappelijke ontwikkeling waarvan de gevolgen geheel binnen het normale maatschappelijk risico vallen. De locatie is een woongebied. Gelet op het grote overschot aan kantoorruimte lag het in de lijn der verwachtingen dat er geen kantoorbebouwing meer zou worden gerealiseerd, maar een andere bestemming. Gelet op de omliggende woonbebouwing ligt een woonbestemming met commerciële ruimten dan in de lijn der verwachtingen, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Daarbij geldt dat, gelet op de omringende hoogbouw, de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past.
Het college heeft tot slot niet gemotiveerd waarom in dit geval een gedeelte van 25% van de planschade niet onder het normale maatschappelijk risico zou moeten vallen, aldus [wederpartij].
9.1. De SAOZ heeft ter zitting in aanvulling op haar advies van 8 september 2014 nader toegelicht dat het bij de bouw van de woontorens gaat om een forse ontwikkeling met een grote impact op de omgeving, waarbij de schade voor zover het de woningen aan de Sir Winston Churchilllaan 873, 875, 877, 883, 891 en 893 betreft onevenredig hoog is. Zij heeft aldus voldoende inzichtelijk gemaakt dat het niet te verwaarlozen effect op het woon- en leefklimaat en de hoogte van de schade de conclusie rechtvaardigde dat de schade niet volledig tot het normale maatschappelijk risico behoorde. Dat [wederpartij] bij deze twee aspecten van het normale maatschappelijk risico een andere inschatting heeft gemaakt, is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat het college niet van het advies van de SAOZ mocht uitgaan. De door [wederpartij] aangehaalde uitspraken leiden niet tot een ander oordeel, omdat die betrekking hebben op andere gevallen en andere planologische wijzigingen dan hier aan de orde zijn.
Het betoog faalt.
10. De hoger beroepen van het college, [appellant sub 2] en [appellant sub 3] zijn ongegrond. Het van rechtswege ontstane beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 3 september 2013 is gegrond. Dat besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met artikel 3:2 van Pro de Awb. De van rechtswege ontstane beroepen van [appellant sub 2], [appellant sub 3] en [wederpartij] tegen het besluit van 21 oktober 2014 zijn ongegrond.
11. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten van [wederpartij] te worden veroordeeld. Voor een proceskostenveroordeling ten gunste van [appellant sub 2] en [appellant sub 3] bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. verklaart het beroep van [wederpartij A] en [wederpartij B] en de stichting Stichting Vidomes tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk van 3 september 2013, kenmerk 13.068689, gegrond;
III. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk van 3 september 2013, kenmerk 13.068689;
IV. verklaart de beroepen tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk van 21 oktober 2014, kenmerk 14.106146, ongegrond;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk tot vergoeding van bij [wederpartij A] en [wederpartij B] en de stichting Stichting Vidomes gezamenlijk in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 980,00 (zegge: negenhonderdtachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, voor zover het het van rechtswege ontstane beroep van beiden tegen het besluit van 3 september 2013, kenmerk 13.068689, betreft;
VI. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk een griffierecht van € 478,00 (zegge: vierhonderdachtenzeventig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. van Zanten, griffier.
w.g. Van Altena
voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2015
97-729.