Uitspraak
201405747/1/A2.
Datum uitspraak: 13 mei 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Oudewater,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 mei 2014 in zaak nr. 12/2735 in het geding tussen:
[wederpartij]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 16 maart 2012 heeft het college aan [wederpartij] een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 33.750,00 toegekend.
Bij besluit van 3 juli 2012 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 mei 2014 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 3 juli 2012 vernietigd, het besluit van 16 maart 2012 herroepen, bepaald dat het college aan [wederpartij] een planschadevergoeding ten bedrage van € 82.150,00 betaalt onder aftrek van het bedrag dat door het college reeds is voldaan en te vermeerderen met de wettelijke rente over dat deel van het bedrag dat nog niet is voldaan vanaf 31 januari 2011 tot aan de dag van algehele voldoening en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 3 juli 2012. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2015, waar het college, vertegenwoordigd door A.B. de Boer, vergezeld van H.G. Elmendorp en mr. E.G.J.M. Meijer, beiden werkzaam bij de Johan van Oldenbarnevelt Stichting, en [wederpartij], bijgestaan door mr. R. Brouwer, advocaat te Zoetermeer, vergezeld door [gemachtigde], werkzaam bij [bedrijf], zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3. [wederpartij] is eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie 1] te Oudewater. Hij heeft verzocht om tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Kern Oudewater" (hierna ook: het nieuwe bestemmingsplan), omdat in dit bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op zijn perceel ten opzichte van het vorige planologische regime zijn verminderd, waardoor hij schade lijdt.
4. Het college heeft aan het besluit van 16 maart 2012 een door de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (hierna: de schadecommissie) opgesteld advies van 19 december 2011 ten grondslag gelegd. Daarin is op basis van een planvergelijking vermeld dat op het perceel van [wederpartij] voorheen ingevolge het bestemmingsplan "De Noort Sijde" een woning met bijgebouwen met een totale oppervlakte van 425 m2 was toegestaan en thans ingevolge het bestemmingsplan "Kern Oudewater" een woning met bijgebouwen met een totale oppervlakte van 259 m2, zodat ten gevolge van de planologische verandering de toegestane oppervlakte met 166 m2 is verminderd. Daarin is verder vermeld dat het nieuwe bestemmingsplan voor [wederpartij] ook voordelig is, omdat de Lijnbaan onder het oude planologische regime was bestemd als "Rijweg", op grond waarvan de weg kon worden ingericht als rondweg en ontsluitingsweg, en onder het nieuwe bestemmingsplan is bestemd als "Verblijfsgebied", op grond waarvan de weg is bestemd voor gemotoriseerd bestemmingsverkeer en langzaam verkeer. In het advies is dit voordeel geschat op een bedrag van € 6.000,00. De schadecommissie heeft de waarde van het perceel van [wederpartij] vóór de planologische verandering getaxeerd op een bedrag van € 750.000,00 en daarna op een bedrag van € 716.250,000 en aldus het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 33.750,00.
[wederpartij] heeft in bezwaar een door [makelaar], makelaars in landelijk onroerend goed, opgesteld taxatierapport van 11 juni 2012 overgelegd. Daarin is verwezen naar het oude en het nieuwe bestemmingsplan, het advies van de schadecommissie en een eerdere financieringstaxatie van het perceel van [wederpartij] uit 2004. Daarin is verder vermeld dat [wederpartij] ten gevolge van de planologische verandering een planologisch nadeel lijdt ten bedrage van € 117.000,00.
[wederpartij] heeft bij de rechtbank een door [bedrijf] opgesteld advies van 19 oktober 2012 overgelegd. Daarin is op basis van een planvergelijking vermeld dat ten gevolge van de planologische verandering voor de hoofdbebouwing de te bebouwen oppervlakte afneemt van 375 m2 tot 178 m2, dat de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en aanbouwen toeneemt van 50 m2 naar 75 m2 en dat de bij vrijstelling toegestane oppervlakte voor de realisering van een garage en kantoor van in totaal 70 m2 geheel is vervallen. In dat advies is tevens vermeld dat de verkeersbestemming voor de Lijnbaan ter hoogte van het perceel van [wederpartij] in het nieuwe bestemmingsplan is versmald van 5,5 m naar 3,5 m, maar dat deze planologische verandering niet valt aan te merken als een planologisch voordeel, omdat het betrokken gedeelte van de Lijnbaan kan worden gebruikt om een aan de Lijnbaan gelegen bouwmarkt te ontsluiten voor gemotoriseerd verkeer. Daarbij is vermeld dat in het nieuwe bestemmingsplan het bestemmingsvlak "Bedrijfsdoeleinden" voor de bouwmarkt is uitgebreid naar gronden met voorheen een groenbestemming langs die weg. [bedrijf] hebben de waarde van het perceel van [wederpartij] vóór de planologische verandering getaxeerd op een bedrag van € 945.000,00 en daarna op een bedrag van € 835.000,00 en aldus het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 110.000,00.
5. De rechtbank heeft volgens het verkort proces-verbaal van de zitting het college in de gelegenheid gesteld om de schadecommissie te verzoeken een nadere toelichting te geven op haar taxatie en [wederpartij] in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Het college heeft vervolgens bij de rechtbank een door de schadecommissie opgestelde nadere toelichting van 29 januari 2013 overgelegd. [wederpartij] heeft daarop gereageerd en bij zijn reactie een nader advies van [bedrijf] van 21 februari 2013 overgelegd.
De rechtbank heeft bij brief van 29 mei 2013 op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) verzocht om een verslag en advies over de door [wederpartij] ingediende aanvraag om vergoeding van planschade. Daarbij heeft de rechtbank de StAB verzocht een planologische vergelijking te maken tussen de oude en nieuwe planologische situatie en aan de hand daarvan te beoordelen of die vergelijking volgens de StAB dient te leiden tot vergoeding van schade en zo ja, op welke gronden. De rechtbank heeft de StAB daarbij verder verzocht om in het kader van haar onderzoek tevens te reageren op de adviezen van de schadecommissie en van [bedrijf] en mee te delen of de StAB zich in één van die adviezen kan vinden. Voorts heeft de rechtbank de StAB verzocht zo nodig bij de bepaling van het planologisch nadeel een taxateur in te schakelen.
6. In het verslag van de StAB van 30 oktober 2013 is het volgende vermeld. Het perceel van [wederpartij] bestaat uit de kadastrale percelen gemeente Oudewater sectie B, nr. 6118, met een oppervlakte van 625 m2, nr. 6480, met een oppervlakte van 154 m2, nr. 6588, met een oppervlakte van 104 m2, en nr. 6521, met een oppervlakte van 158 m2. Verder heeft [wederpartij] een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Oudewater, sectie B, nr. 5122 in gebruik. De StAB heeft de maximale mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan "Kern Oudewater" vergeleken met de maximale mogelijkheden van de voorheen, ten tijde van de peildatum, voor deze percelen geldende planologische regimes. Het bestemmingsplan "De Noort Syde" gold voorheen voor perceel nr. 6588, voor 35 m2 van perceel nr. 6621 en voor het in gebruik zijnde gedeelte van perceel nr. 5122. De "4e uitwerking van het bestemmingsplan De Noort Syde" (hierna: de vierde uitwerking) gold voorheen voor de percelen nr. 6118 en 6480 met een gezamenlijke oppervlakte van 779 m2. Het bestemmingsplan "De Noort Syde, 6e uitwerkingsvoorschrift" (hierna: de zesde uitwerking) gold voorheen voor het grootste gedeelte van perceel nr. 6521. Voorts heeft het college bij besluit van 13 januari 2005 vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening verleend van het bestemmingsplan "De Noort Syde" voor de bouw van een garage en een berging op perceel nr. 6588 en een gedeelte van perceel nr. 6521.
Ingevolge het bestemmingsplan "De Noort Syde" mocht op het perceel van [wederpartij] geen bebouwing worden opgericht. De vierde uitwerking maakte de bouw van een woning met een maximale oppervlakte van 365 m2 en bijgebouwen, aan- en uitbouwen met een maximale oppervlakte van 50 m2, gezamenlijk maximaal 415 m2, mogelijk, de zesde uitwerking maakte de bouw van 35 m2 aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogelijk en de vrijstelling maakte bebouwing met een oppervlakte van 68 m2 mogelijk. Dit betekent dat [wederpartij] op grond van de vorige planologische regimes op zijn perceel een woning met een maximale oppervlakte van 365 m2 en bijgebouwen en aan-, en uitbouwen met gezamenlijk een maximale oppervlakte van 153 m2, tezamen bebouwing met een oppervlakte van 518 m2, mocht realiseren. Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan "Kern Oudewater", en mede gelet op de uitspraak van de Afdeling van 20 februari 2008 in zaak nr. 200702474/1, mag [wederpartij] thans op zijn perceel een woning met een maximale oppervlakte van 176 m2 en bijgebouwen en aan- en uitbouwen met een maximale oppervlakte van 79 m2, tezamen bebouwing met een oppervlakte van 255 m2, realiseren.
De ten oosten van het perceel van [wederpartij] gelegen Lijnbaan was in het voorheen geldende bestemmingsplan "De Noort Syde" bestemd als "Rijweg - Vw (r)" en aldus bestemd voor rijwegen. Het bestemmingsvlak "Rijweg - Vw (r)" had volgens de plankaart een breedte van ongeveer zes meter. Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan "Kern Oudewater" is de Lijnbaan thans bestemd als "Verblijfsgebied (VG)" en aldus bestemd voor onder meer wegen met een functie voor verblijf en verplaatsing, bepaald door en gericht op de aangrenzende bestemmingen, voet- en fietspaden en parkeerplaatsen. Het bestemmingsvlak "Verblijfsgebied (VG)" heeft ter hoogte van het perceel van [wederpartij] volgens de plankaart een breedte van ongeveer drie meter. Ter hoogte van het perceel van [wederpartij] is een strook grond oostelijk aansluitend aan het bestemmingsvlak "Verblijfsgebied (VG)" bestemd als "Groenvoorzieningen (GR)" en aldus bestemd voor onder meer in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen. Oostelijk van deze bestemming zijn gronden bestemd als "Bedrijfsdoeleinden (B)", op welke gronden thans een bouwmarkt is gevestigd. Gelet op de voorschriften sluit de bestemming "Verblijfsgebied (VG)" niet uit dat aan de Lijnbaan ter hoogte van het perceel van [wederpartij] feitelijk een verkeersfunctie wordt toegekend. Door de beperkte breedte van drie meter van dit bestemmingsvlak kan dan ter plaatse echter slechts een weg met eenrichtingverkeer worden gerealiseerd. De bestemming "Groenvoorzieningen(GR)" maakt de realisering van een in- en uitrit voor de thans aanwezige bouwmarkt op de Lijnbaan ter hoogte van het perceel van [wederpartij] mogelijk.
De planologische verandering betekent dat de maximale bouwmogelijkheden op het perceel van [wederpartij] zijn verminderd, waardoor [wederpartij] planologisch nadeel lijdt. De planologische verandering betekent verder dat ter hoogte van het perceel van [wederpartij] voorheen een rijweg met verkeer in twee richtingen mogelijk was, terwijl daar thans, gezien de geringere breedte van het bestemmingsvlak "Verblijfsgebied (VG)", slechts een rijweg met eenrichtingsverkeer mogelijk is. Deze planologische verandering moet worden aangemerkt als een licht planologisch voordeel, nu van de nieuwe bestemming minder verkeershinder valt te verwachten.
De door de StAB ingeschakelde taxateur heeft de waarde van het perceel van [wederpartij] onder het oude planologische regime op een bedrag van € 828.000,00 en onder het nieuwe planologische regime op een bedrag van € 745.850,00 getaxeerd. De StAB heeft aldus het planologisch nadeel van [wederpartij] bepaald op € 82.150,00.
7. Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
8. Het college betoogt allereerst dat de rechtbank, door uit te gaan van het advies van de StAB en zelf in de zaak te voorzien, inbreuk heeft gemaakt op de goede procesorde of het beginsel van fair play. Het college voert aan dat ter zitting van de rechtbank is vastgesteld dat de door [bedrijf] uitgevoerde planvergelijking niet wezenlijk verschilt van de door de schadecommissie gemaakte planvergelijking en dat tussen partijen daarmee onbetwist vaststond dat ten gevolge van de planologische verandering de maximale toegestane oppervlakte aan bebouwing met 166 m2 is verminderd. Volgens het college betekende dit dat de planvergelijking na die zitting geen onderdeel meer uitmaakte van het geschil tussen partijen. In dit verband betoogt het college voorts dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan de nadere toelichting van de schadecommissie van 29 januari 2013.
8.1. [wederpartij] heeft in zijn beroepschrift bij de rechtbank betoogd, dat ten gevolge van de planologische verandering op zijn perceel bouwmogelijkheden met een oppervlakte van 284 m2 zijn vervallen, dat het college in het besluit op bezwaar van 3 juli 2012 ten onrechte heeft verwezen naar de door de schadecommissie gemaakte planvergelijking en dat bij dat besluit ten onrechte niet van een oppervlakte van 284 m2 aan vervallen bouwmogelijkheden is uitgegaan. In het door [wederpartij] bij de rechtbank overgelegde advies van [bedrijf] is in hoofdstuk 5 ingegaan op de planvergelijking in het advies van de schadecommissie, waarbij is gesteld dat aan die planvergelijking ernstige gebreken kleven. In het nader advies van [bedrijf] van 21 februari 2013, dat [wederpartij] na de zitting bij de rechtbank op 16 januari 2013 heeft overgelegd, is vermeld dat de constatering in de nadere toelichting van de schadecommissie van 29 januari 2013 dat de planologische vergelijkingen van de schadecommissie en [bedrijf] niet noemenswaardig van elkaar afwijken, onjuist is. Uit het verkort proces-verbaal, noch anderszins is gebleken dat [wederpartij] zijn beroepsgronden over de planvergelijking ter zitting bij de rechtbank heeft ingetrokken. De rechtbank heeft het college en [wederpartij] voorts geïnformeerd over het verzoek aan de StAB, zoals hiervoor onder 5 is vermeld, en het college en [wederpartij] de gelegenheid geboden om over het StAB-verslag een zienswijze in te dienen. Niet is gebleken dat het college bezwaar heeft gemaakt tegen het verzoek aan de StAB en het college heeft in zijn zienswijze van 25 november 2013 niet aangevoerd dat de planvergelijking geen onderdeel meer uitmaakte van het geschil bij de rechtbank. Gezien het voorgaande heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat na de zitting de planvergelijking geen onderdeel meer uitmaakte van het bij de rechtbank aanhangige geschil.
De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak overwogen dat zij aanleiding heeft gezien om de StAB tot deskundige te benoemen voor het doen van een onderzoek, omdat zij zowel bij de adviezen van de schadecommissie als die van [makelaar] en [bedrijf] - naar hierna blijkt terechte - vraagtekens had omtrent de juistheid van de uitgevoerde planologische vergelijkingen en de daaruit voortvloeiende taxaties. De rechtbank mocht om deze reden met toepassing van artikel 8:47 van de Awb de StAB tot deskundige benoemen met de hiervoor onder 5 vermelde opdracht. Uit deze overweging van de rechtbank volgt tevens dat zij de adviezen van de schadecommissie bij haar beslissing om de StAB als deskundige te benoemen heeft betrokken. De rechtbank is voorts ingevolge artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb bevoegd te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
Gezien het voorgaande bestaat er geen grond voor het oordeel dat de rechtbank de goede procesorde heeft geschonden of inbreuk heeft gemaakt op het beginsel van fair-play.
Het betoog faalt.
9. Het college betoogt verder dat de rechtbank, door te overwegen dat er geen aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat de planologische vergelijking in het verslag van de StAB niet juist is, heeft miskend dat deze planologische vergelijking gebreken bevat. Het college voert in de eerste plaats aan dat in het StAB-verslag ten onrechte is aangenomen dat [wederpartij] voorheen op perceel nr. 6521 bijgebouwen met een maximum oppervlakte van 35 m2 mocht bouwen. Volgens het college behoort deze oppervlakte aan bijgebouwen bij het aangrenzende perceel [locatie 2] en dienen de bouwmogelijkheden op perceel nr. 6521 niet te worden bepaald in relatie tot de op perceel [locatie 2] aanwezige woning, zoals de StAB heeft gedaan, maar in relatie tot de woning van [wederpartij], nu [wederpartij] perceel nr. 6521 op de peildatum in eigendom had.
Het college voert verder aan dat in het StAB-verslag ten onrechte is aangenomen dat [wederpartij] op basis van de verleende vrijstelling van 13 januari 2005 op zijn perceel 68 m2 aan bijgebouwen mocht bouwen aanvullend aan de 50 m2 aan bijgebouwen die hij ingevolge de vierde uitbreiding op zijn perceel mocht bouwen. Volgens het college zijn de bij de vrijstelling verleende bouwmogelijkheden gerelateerd aan de bijgebouwenregeling in de vierde uitwerking en dient daarom bij de planvergelijking te worden aangenomen dat de vrijstelling slechts een oppervlakte van 18 m2 aan bijgebouwen toestaat aanvullend aan de oppervlakte van 50 m2 die ingevolge de vierde uitbreiding op het perceel van [wederpartij] was toegestaan.
Het college voert ook aan dat het onrealistisch is en met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat [wederpartij] op zijn perceel bijgebouwen en aan- en uitbouwen met een oppervlakte van 153 m2 zou realiseren. Volgens het college zou daardoor op het perceel van [wederpartij] een abnormale verhouding tussen de oppervlakte aan bijgebouwen en het hoofdgebouw ontstaan.
Het college voert voorts aan dat in het StAB-verslag ten onrechte is vermeld dat ingevolge het bestemmingsplan "Kern Oudewater" vanaf het terrein van de bestaande bouwmarkt een in- en uitrit op de Lijnbaan kan worden gerealiseerd. Volgens het college staat de breedte van het bestemmingsvlak "Verblijfsgebied "(VG)" van drie meter niet toe dat een bevoorradingswagen vanaf de Lijnbaan het terrein van de bouwmarkt oprijdt.
9.1. Ingevolge de plankaart van de zesde uitwerking maakt perceel nr. 6521 grotendeels deel uit van een bestemmingsvlak "Woondoeleinden, vrijstaand -Wo(c)-" (hierna: het bestemmingsvlak).
Ingevolge artikel 2, lid A, van de voorschriften van de zesde uitwerking zijn gronden met deze bestemming bestemd voor woningen, met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken en de bijbehorende erven. Ingevolge lid B, onder 1e, aanhef en onder 1, mogen bij iedere woning bijgebouwen worden gebouwd, waarbij de gezamenlijke grondoppervlakte van de bijgebouwen niet meer dan 35 m2 mag bedragen.
Volgens het StAB-verslag mocht, gelet op een verleende bouwvergunning, ten tijde van de peildatum binnen het bestemmingsvlak een woning worden gebouwd. Gelet op het bepaalde in artikel 2, lid B, onder 1e, aanhef en onder 1, van de voorschriften van de zesde uitwerking betekent dit, zoals met juistheid in het StAB-verslag is vermeld, dat op perceel nr. 6521 bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 35 m2 mochten worden gebouwd. Dat niet de eigenaar van de woning op dat bestemmingsvlak, maar [wederpartij] eigenaar is van perceel nr. 6521 betekent niet dat [wederpartij] van die bouwmogelijkheden geen gebruik kon maken. Verder heeft [wederpartij] er ter zitting bij monde van Kraan met juistheid op gewezen, dat bij een onderzoek naar de omvang van gestelde planschade de verkoopwaarde van een perceel in het economisch verkeer wordt getaxeerd en dat die verkoopwaarde van perceel nr. 6521 mede wordt bepaald door de planologische mogelijkheid daarop bijgebouwen te bouwen. Het relateren van de bouwmogelijkheden op perceel nr. 6521 aan de woning van [wederpartij], zoals het college voorstaat, is voorts niet mogelijk. Nu de zesde uitwerking geen betrekking heeft op het gedeelte van het perceel van [wederpartij] waarop zijn woning is gebouwd, zijn de voorschriften van de zesde uitwerking op dat gedeelte niet van toepassing.
9.2. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat bij het besluit van het college van 13 januari 2005 vrijstelling is verleend van bepalingen van het bestemmingsplan "De Noort Syde" voor bebouwing op perceel nr. 6588 en een klein gedeelte van perceel nr. 6521. De vierde uitwerking heeft geen betrekking op deze percelen, maar op de percelen nr. 6118 en nr. 6480. Nu de vrijstelling betrekking heeft op andere percelen dan de vierde uitwerking, is in het StAB-verslag met juistheid vermeld dat bij de planvergelijking in aanmerking moet worden genomen dat voorheen op het perceel van [wederpartij] op grond van de vrijstelling bijgebouwen met een oppervlakte van 68 m2 en op grond van de vierde uitwerking bijgebouwen met een oppervlakte van 50 m2 mochten worden gebouwd.
Uit het voorgaande volgt dat in het StAB-verslag met juistheid is vermeld, dat onder het vorige planologische regime op het perceel van [wederpartij] bijgebouwen met een totale oppervlakte van maximaal 153 m2 mochten worden gebouwd. Dat het college de realisering van een dergelijke oppervlakte aan bijgebouwen op het perceel niet realistisch vindt, betekent niet dat realisering van de bijgebouwen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.
In het StAB-verslag is voorts toereikend onderbouwd dat het nieuwe bestemmingsplan "Kern Oudewater" de realisering van een in- en uitrit van de bestaande bouwmarkt op de Lijnbaan ter hoogte van het [locatie 1] planologisch mogelijk maakt. Dat, zoals het college heeft gesteld, bevoorrading van de bouwmarkt via de Lijnbaan planologisch niet mogelijk is, wat daarvan ook zij, betekent niet dat het planologisch onmogelijk is om die weg in te richten voor gemotoriseerd verkeer in één richting, zoals in het StAB-verslag is vermeld.
De conclusie is dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat geen aanleiding kan worden gevonden voor het oordeel dat niet mag worden afgegaan op de planvergelijking in het StAB-verslag.
Het betoog faalt.
10. Het college betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat de op verzoek van de StAB uitgevoerde taxaties niet onjuist zijn, heeft miskend dat aan deze taxaties gebreken kleven. Het college voert aan dat de woning van [wederpartij] onder architectuur is gebouwd en dat daarom niet elke aan-, uitbouw of bijgebouw waarde aan het pand zal toevoegen. Het college voert voorts aan dat de taxaties niet toereikend zijn onderbouwd, nu in het in opdracht van de StAB opgestelde taxatierapport geen vergelijkingspanden zijn vermeld. Volgens het college is de rechtbank ten onrechte voorbij gegaan aan de door de schadecommissie gemaakte taxaties van de waarde van het perceel van [wederpartij].
10.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat uit het StAB-verslag en het daarbij gevoegde taxatierapport blijkt dat de taxateur de waarde van het perceel van [wederpartij] op basis van de in het StAB-verslag vermelde planologische vergelijking heeft getaxeerd. Volgens het StAB-verslag zijn op het perceel van [wederpartij] ten gevolge van de planologische verandering bouwmogelijkheden met een oppervlakte van 263 m2 vervallen. In het StAB-verslag is gemotiveerd aangegeven dat de planvergelijking in het advies van de schadecommissie gebreken bevat, waaronder de vermelding dat ten gevolge van de planologische verandering op het perceel van [wederpartij] bouwmogelijkheden met een oppervlakte van 166 m2 zijn vervallen. Reeds hierom komt aan de door de schadecommissie gemaakte taxaties en bepaalde omvang van de planschade, die op deze planvergelijking zijn gebaseerd, geen betekenis toe.
Dat in het bij het StAB-verslag gevoegde taxatierapport geen vergelijkingspercelen zijn opgenomen, vormt in dit geval, anders dan het college betoogt, geen reden om aan de juistheid van de in het StAB-verslag vermelde omvang van het planologisch nadeel te twijfelen. Daartoe is van belang dat volgens het taxatierapport bij de taxatie van de waarde van het perceel niet alleen de vergelijkingsmethode is gebruikt, dat het planologisch nadeel per saldo is bepaald door verrekening van enerzijds een planologisch nadeel door het vervallen van bouwmogelijkheden op het perceel van [wederpartij] en anderzijds een licht planologisch voordeel door een bestemmingsverandering voor de nabijgelegen Lijnbaan en dat de woning van [wederpartij] onder architectuur op een vrij groot perceel is gebouwd, wat het aantal mogelijke vergelijkingspercelen beperkt. Gezien al deze omstandigheden valt te billijken dat de StAB in dit geval geheel is afgegaan op de goede trouw, kennis en ervaring van de taxateur.
De rechtbank heeft terecht in hetgeen het college heeft aangevoerd geen grond gezien voor het oordeel dat zij voor het bepalen van de omvang van het planologisch nadeel niet mocht afgaan op het StAB-verslag.
Het betoog faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Oudewater tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 980,00 (zegge: negenhonderdtachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
III. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Oudewater een griffierecht van € 478,00 (zegge: vierhonderdachtenzeventig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. van Zanten, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Van Zanten
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2015
507.