Uitspraak
201404665/1/A2.
Datum uitspraak: 21 januari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Asten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 24 april 2014 in zaak nr. 13/5809 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Asten.
Procesverloop
Bij besluit van 4 juni 2013 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente. Voorts is hem een vergoeding van de kosten van deskundige bijstand toegekend van € 218,50.
Bij besluit van 15 november 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 april 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 december 2014, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. N.M.C.H. Crooijmans, advocaat te Deurne, en het college, vertegenwoordigd door R.B.A. Derijck, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekt het college bij zijn beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoedt het college, wanneer zij een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
2. [appellant] is sinds 1 oktober 2004 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen vrijstaande woning aan [locatie] in Asten (hierna: het perceel). Hij heeft op 2 april 2012 een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade bij het college ingediend. Hij stelt planschade te hebben geleden als gevolg van het door de raad op 14 december 2010 vastgestelde en op 21 maart 2011 in werking getreden en onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Loverbosch fase 1a 2010" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit plan heeft op de gronden ten oosten en ten noorden van het woongebied waarin het perceel is gelegen de realisering van minstens 104 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "De Loverbosch omgeving Koestraat" (hierna: het oude bestemmingsplan) hadden die gronden de bestemming "Agrarisch gebied". [appellant] stelt, onder verwijzing naar een rapport van Gloudemans van 31 mei 2013, dat het perceel ten gevolge van de planologische wijziging € 45.000,00 in waarde is gedaald. Gloudemans heeft het normaal maatschappelijk risico van 2% bepaald op een bedrag van € 14.000,00 en geconcludeerd dat [appellant] in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade van € 31.000,00.
3. Het college heeft aan het besluit van 15 november 2013 een advies van de SAOZ van januari 2013, een aanvulling daarop van 19 augustus 2013 en een advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften van 10 oktober 2013 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging heeft geleid tot een voor [appellant] nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Zij heeft de waardevermindering getaxeerd op € 35.000,00. Volgens de SAOZ komt daarvan € 20.000,00 wegens actieve risicoaanvaarding voor rekening van [appellant]. Voorts heeft zij vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op het verzoek van toepassing, zodat ook een bedrag van € 14.000,00 wegens het normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten. De SOAZ heeft geconcludeerd dat [appellant] in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de planschade van € 1.000,00.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat op de gronden waarop de nieuwe woningen mogelijk zijn gemaakt ingevolge het oude bestemmingsplan al bebouwing mogelijk was. Hij voert aan dat uit de artikelen 5, aanhef en onder A, en 1, aanhef en onder 5, van de planvoorschriften volgt dat bebouwing alleen mogelijk was bij bestaande of nog op te richten bebouwing die op de plankaart was ingetekend. Nu die bebouwing op de in geding zijnde gronden niet op de plankaart was ingetekend, kon op die gronden volgens [appellant] niet worden gebouwd. Voorts voert hij aan dat de toelichting bij het oude bestemmingsplan nieuwe agrarische bedrijven op gronden met de bestemming "Agrarisch gebied" uitsloot en dat het ook om die reden niet mogelijk was op de in geding zijnde gronden te bouwen. Volgens [appellant] zou hij bij een maximale invulling van het oude plan dan ook een vrij uitzicht hebben en heeft de SAOZ dit ten onrechte niet meegenomen bij de planvergelijking.
4.1. Ingevolge artikel 5, aanhef en onder A, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan mogen op of in de tot "Agrarisch gebied" bestemde gronden slechts bouwwerken, geen woningen, worden gebouwd, die uit het oogpunt van doelmatige agrarische bedrijfsvoering, gehoord de Adviescommissie, ter plaatse noodzakelijk zijn zoals melkstallen, schuilgelegenheden voor vee, veldschuren en dergelijke, mits de oppervlakte van het bouwperceel 1 ha bedraagt.
Ingevolge artikel 1, aanhef en onder 5, wordt onder bouwperceel verstaan: de aaneengesloten bebouwde en/of onbebouwde grond, behorende bij een bestaand of op te richten bouwwerk of complex van bouwwerken.
4.2. Uit artikel 5, aanhef en onder A, kan worden afgeleid dat alleen op agrarische gronden met een oppervlakte van minimaal 1 ha bouwwerken, geen woningen zijnde, konden worden gebouwd. Anders dan [appellant] betoogt, kan uit de tekst van deze bepaling en het bepaalde in artikel 1, aanhef en onder 5, niet worden afgeleid dat de bouw van bouwwerken alleen mogelijk was bij bestaande of nog op te richten bebouwing die op de plankaart is ingetekend. De rechtbank heeft dan ook terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat ingevolge het oude bestemmingsplan op de gronden ten noorden en ten oosten van het perceel bebouwing mogelijk was. De stelling van [appellant] dat in de toelichting bij het oude bestemmingsplan is vermeld dat op gronden met de bestemming "Agrarisch gebied" nieuwe agrarische bedrijven zijn uitgesloten, leidt evenmin tot het oordeel dat die conclusie van de SAOZ onjuist is.
Het betoog faalt.
5. [appellant] betoogt voorts, onder verwijzing naar het advies van Gloudemans van 31 mei 2013, dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ de gevolgen van het nieuwe planologische regime onjuist heeft beoordeeld. Hij voert aan dat de SAOZ de aan het gebruik van de nieuwe woonwijk verbonden hinder niet bij de planvergelijking heeft betrokken. Voorts heeft de SAOZ volgens [appellant] onvoldoende rekening gehouden met de inbreuk op zijn privacy, omdat zij ten onrechte is uitgegaan van een situering van zijn woning met de voorgevel richting het plangebied. Nu de woning met de zijgevel is gesitueerd richting het plangebied, is vanuit de eerste en tweede verdieping van de nieuwe woningen inkijk in zijn tuin mogelijk en dat leidt tot een grote inbreuk op de privacy. Volgens [appellant] is het advies van de SAOZ van januari 2013 en de aanvulling daarop van 19 augustus 2013, waarin is gesteld dat alle schadefactoren zijn betrokken bij de planvergelijking maar niet zijn genoemd, niet inzichtelijk en evenmin controleerbaar en mocht het college daarop niet afgaan. De door de SAOZ verrichte planvergelijking is onjuist en heeft geleid tot een te laag schadebedrag, aldus [appellant].
5.1. Volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2) mag een bestuursorgaan een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
5.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de in het rapport van Gloudemans gemaakte kanttekeningen bij het advies van de SAOZ van januari 2013 niet met zich brengen dat het college niet op dat advies heeft mogen afgaan. Het rapport bevat geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ, in die zin dat de SAOZ onvoldoende rekening heeft gehouden met de hinder en de inbreuk op de privacy onder het nieuwe bestemmingsplan. De SAOZ heeft in het aanvullend advies van 19 augustus 2013 toegelicht dat in het advies van januari 2013 weliswaar niet alle schadefactoren expliciet zijn genoemd, maar dat bij de beoordeling van het verzoek wel alle relevante aspecten zijn betrokken, zo ook de met het woongebruik samenhangende hinder. Dit blijkt volgens de SAOZ ook uit de getaxeerde waardevermindering die duidt op een als zwaar te kwalificeren inbreuk. Voorts heeft de SAOZ in het aanvullend advies erkend dat Gloudemans terecht heeft opgemerkt dat de woning van [appellant] niet met de voorgevel, maar met de zijgevel is gericht op het plangebied. Zij heeft toegelicht dat deze verschrijving geen gevolgen heeft voor de taxatie, omdat bij de planvergelijking alle relevante schadefactoren zijn meegenomen en het verschil met de taxatie door Gloudemans aanvaardbaar is. Gelet op deze toelichting heeft de rechtbank terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college zich niet op de adviezen van de SAOZ heeft mogen baseren. Ook in de door Gloudemans verrichte taxatie heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor dit oordeel. Nu Gloudemans de waarde van de woning onder het nieuwe plan heeft getaxeerd op € 655.000,00 en de SAOZ op € 665.000,00, valt het verschil in taxatie van € 10.000,00 binnen in beginsel aanvaardbare marges.
Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat van het schadebedrag van € 35.000,00 een bedrag van € 20.000,00 wegens voorzienbaarheid voor zijn rekening dient te blijven. Hij voert aan dat hij onder het oude planologische regime zou worden geconfronteerd met twee vrijstaande woningen nabij het perceel. Volgens de SAOZ leidt dat tot een waardevermindering van € 20.000,00, terwijl de niet voorzienbare komst van 104 woningen leidt tot een waardevermindering van € 15.000,00. Dit staat volgens [appellant] niet in verhouding tot elkaar.
6.1. De SAOZ heeft in haar adviezen toegelicht dat ten tijde van de koop van de woning voor [appellant] voorzienbaar was dat ten noorden van het perceel twaalf woningen zouden worden gebouwd. In de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstelling van het oude bestemmingsplan voor de realisering van het woongebied "Loverbosch fase 1", waarin de woning van [appellant] is gelegen, en het bijbehorende kaartmateriaal is vermeld dat ten noorden van fase 1 eveneens een fase 2 zal worden gerealiseerd. Daarbij is uitgegaan van een in oppervlakte kleiner woongebied met twaalf vrijstaande woningen op ruime kavels. [appellant] gaat in zijn betoog er dan ook ten onrechte vanuit dat hij rekening had moeten houden met de komst van slechts twee woningen. De SAOZ heeft in het geval dat alleen de ten tijde van de aankoop voorzienbare twaalf woningen zouden zijn gerealiseerd, de waardevermindering getaxeerd op € 20.000,00. De SAOZ heeft benadrukt dat dit een heel andere invulling is dan die ingevolge het oude bestemmingsplan ter plaatse mogelijk was. De enkele stelling van [appellant] dat dit bedrag niet in verhouding staat tot de waardevermindering ten gevolge van het niet voorzienbare gedeelte van de schade, leidt niet tot het oordeel dat het college niet op de adviezen van de SAOZ heeft mogen afgaan. Hij heeft geen rapport van een deskundige overgelegd waarin tot een andere taxatie is gekomen. In het door [appellant] overgelegde rapport van Gloudemans van 31 mei 2013 is hierop niet ingegaan. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de SAOZ ten onrechte is uitgegaan van een voorzienbare waardevermindering van € 20.000,00.
Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt tot slot evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college bij de toekenning van de vergoeding van de kosten van deskundige bijstand terecht is uitgegaan van twee samenhangende zaken. Deze kosten hebben betrekking op de indiening van een zienswijze over een conceptadvies van de SAOZ. Het college heeft bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding van deze kosten aansluiting gezocht bij het Besluit proceskosten bestuursrecht en het bedrag verdeeld over [appellant] en [verzoeker]. Namens deze verzoekers is door dezelfde gemachtigde in één brief een zienswijze ingediend met precies dezelfde gronden over nagenoeg identieke conceptadviezen van de SAOZ. Gelet hierop is het college terecht uitgegaan van twee samenhangende zaken.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. Th.G. Drupsteen en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 januari 2015
609.