Uitspraak
201405136/1/A2.
Datum uitspraak: 8 april 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Oijen, gemeente Oss,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 14 mei 2014 in zaak nr. 13/3347 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oss.
Procesverloop
Bij besluit van 11 december 2012 heeft het college aan [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna ook tezamen en in enkelvoud: [belanghebbende]) € 9.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 2 mei 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 mei 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 2 mei 2013 vernietigd, het besluit van 11 december 2012 herroepen en bepaald dat aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 6.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, wordt toegekend en dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 maart 2015, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.T.F. van Berkel, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.M.L. Cortenbach, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is verschenen [belanghebbende], bijgestaan door drs. M.P.W. Brienissen-Sterkenburg.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals deze luidde ten tijde van belang, kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft, in geval van schade in de vorm van een vermindering van waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [belanghebbende] is sinds 27 mei 1992 eigenaar van de onroerende zaak (hierna: de woning), kadastraal bekend Oijen, sectie F, nummer 142, plaatselijk bekend als [locatie 1] te Oijen. Sinds 11 februari 2002 is hij tevens eigenaar van het aangrenzende perceel, kadastraal bekend Oijen, sectie F, nummer 235.
4. Bij besluit van 2 oktober 2007 heeft het college vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, verleend ten behoeve van het oprichten van twee woningen in het kader van de ruimte voor ruimte regeling, het herbestemmen tot burgerwoning van een cultuurhistorisch waardevol pand en het gedeeltelijk inrichten tot een natuurgebied op een perceel aan de Korenstraat te Oijen, kadastraal bekend Oijen, sectie F, nummer 236, en daarnaast het bestemmen tot burgerwoning van een voormalige agrarische bedrijfswoning en het oprichten van een bijgebouw ten behoeve van mantelzorg op een perceel aan de Korenstraat te Oijen, kadastraal bekend Oijen, sectie F, nummer 234.
5. Bij brief van 1 september 2011 heeft [belanghebbende] verzocht om een tegemoetkoming in de schade ten gevolge van de vrijstelling. Hij voert daartoe aan dat zijn woning voorheen volledig in het agrarisch buitengebied lag. In de huidige situatie is zijn privacy verminderd en ondervindt hij geluidsoverlast door meerdere bewoners, muziek en door activiteiten in het natuurgebied. Voorts zijn er meer verkeersbewegingen van en naar de woningen. Tot slot is er inkijk in zijn tuin, aldus [belanghebbende].
6. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: de SAOZ).
In een advies van september 2012 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe regime. Onder het oude planologische regime, het bestemmingsplan "Buitengebied Lith", diende [belanghebbende] ten westen van zijn perceel rekening te houden met een agrarisch bouwperceel met omvangrijke agrarische bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning. Op de gronden direct ten westen was het toegestaan bouwwerken ten behoeve van het agrarisch grondgebruik, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 2 meter, op te richten, alsmede informatieborden, zitbanken, en sport- en spelvoorzieningen in de vorm van trimtoestellen en dergelijke. Onder het nieuwe planologische regime is het mogelijk geworden op een kortste afstand van ongeveer 5 meter van de zijdelingse perceelgrens een vrijstaand woonhuis op te richten dat met de zijgevel naar het perceel van [belanghebbende] is gericht. Dit woonhuis, lokaal bekend als [locatie 2], heeft een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 9,10 meter. Door de toegenomen bouwhoogte op relatief korte afstand van het perceel van [belanghebbende] wordt het zicht van [belanghebbende] in zuidwestelijke richting verdergaand aangetast dan voorheen. Voorts kan in de nieuwe situatie inkijk in de tuin en woning van [belanghebbende] plaatsvinden vanaf onder andere de verdieping van het woonhuis, zodat de privacy van [belanghebbende] verdergaand wordt aangetast. Ook kan worden gesproken van enige vermindering van zonlichttoetreding dan wel schaduwwerking op het perceel van [belanghebbende]. Voor wat betreft de gebruiksintensiteit kan worden gesproken van een voordeel, omdat voorheen in planologisch opzicht geluidhinder en stankhinder kon worden ondervonden van het gebruik van agrarische gronden, terwijl in de huidige planologische situatie een aan woongebruik gerelateerde hinder kan worden ondervonden. De oprichting van de woning [locatie 3] heeft, gelet op de relatief grote afstand van het object van [belanghebbende], de voorheen bestaande gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden en de aanwezigheid van de tussengelegen woning [locatie 2], geen relevant planologisch effect op het object van [belanghebbende], aldus de SAOZ. De situeringswaarde van het object van [belanghebbende] wordt slechts in beperkte mate aangetast. [belanghebbende] is derhalve volgens de SAOZ door het nieuwe planologisch regime in een nadeliger positie geraakt, waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De SAOZ heeft de schade getaxeerd op € 20.000,00, waarvan € 11.000,00 wegens het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, niet voor vergoeding in aanmerking komt. Zij heeft daarom een tegemoetkoming van € 9.000,00 geadviseerd.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 11 december 2012, gehandhaafd bij besluit van 2 mei 2013, ten grondslag gelegd en aan [belanghebbende] een tegemoetkoming van € 9.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente, toegekend.
7. Hangende de procedure bij de rechtbank heeft de SAOZ op 26 augustus 2013 en 7 oktober 2013 nadere adviezen uitgebracht.
In een aanvullend advies van 26 augustus 2013 heeft de SAOZ toegelicht waarom het normale maatschappelijke risico niet hoger uitvalt dan 2 %. In een aanvullend advies van 7 oktober 2013 heeft de SAOZ vermeld dat perceel F235 bij de waardering van het object en de vaststelling van het nadeel buiten beschouwing moet worden gelaten, en dat zij bij nader inzien van mening is dat de tegemoetkoming € 6.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, dient te bedragen.
8. De rechtbank heeft het tegen het besluit van 23 april 2013 gerichte beroep van [appellant] gegrond verklaard omdat het college het advies van de SAOZ op onderdelen niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen. Zij heeft daartoe overwogen dat de SAOZ in haar advies van september 2012 het feitelijk gebruik door [belanghebbende] van perceel F235 als tuin heeft betrokken en dat de SAOZ thans, gelet op haar aanvullend advies van 7 oktober 2013, van mening is dat dit niet juist is. Voorts stelt [appellant] terecht dat uit het oorspronkelijke advies niet blijkt waarom kan worden gesproken van een vermindering van 3,6% van de waarde van perceel F235 met een agrarische bestemming, zeker nu de effecten van de planologische aanpassing - een aan woongebruik gerelateerde hinder - zich mogelijkerwijze minder zullen doen gelden op een agrarisch bestemd perceel. Voor wat betreft het normale maatschappelijke risico heeft de SAOZ in het advies van september 2012 volstaan met de opmerking dat er vooralsnog geen aanleiding is te veronderstellen dat het hoger zou uitvallen dan 2% van de waarde van het object van [belanghebbende] op de peildatum, hetgeen onvoldoende gemotiveerd is, aldus de rechtbank.
De rechtbank heeft, gelet op de aanvullende adviezen van de SAOZ, aanleiding gezien zelf in de zaak te voorzien en een tegemoetkoming overeenkomstig het aanvullend advies van 7 oktober 2013 toegekend aan [belanghebbende].
9. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de door de SAOZ verrichte planvergelijking aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, voor zover het perceel F142 betreft. De SAOZ heeft onvoldoende rekening gehouden met de mogelijkheid onder het oude regime om een houtwal te plaatsen op het voormalig agrarisch perceel waardoor er in het geheel geen zicht zou zijn geweest in zuidwestelijke richting. Ook is onvoldoende rekening gehouden met de mogelijkheid onder het oude regime om grote informatieborden ten behoeve van recreatie op te richten. Het bestemmingsplan "Buitengebied Lith" kende geen beperking ten aanzien van de omvang van deze bouwwerken, zodat het bijvoorbeeld mogelijk was reclameborden van 15 meter hoog op te richten. Deze borden zouden het zonlicht en het uitzicht evenzeer beperken. Door de mogelijkheden onder het oude regime voor recreatie had ook hinder en verlies van privacy kunnen plaatsvinden. Verder heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat er vanaf de woning aan [locatie 2] inkijk is in de tuin en woning van [belanghebbende].
De rechtbank heeft voorts ten onrechte geoordeeld dat de SAOZ voldoende gewicht heeft toegekend aan de door [appellant] benoemde voordelen. De gebruiksintensiteit is drastisch verminderd door de overgang van intensieve veehouderij naar woningen, waardoor bovendien de situeringswaarde is toegenomen, aldus [appellant].
9.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 4 juni 2014, in zaak nr. 201310656/1/A2), mag een bestuursorgaan bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van het advies van een door hem ingeschakelde deskundige uitgaan, indien uit dit advies blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies bestaan. Het is aan [appellant] om aannemelijk te maken dat dergelijke aanknopingspunten aanwezig zijn (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 20 oktober 2004, in zaak nr. 200402982/1).
9.2. Ten aanzien van de mogelijke houtwal heeft de rechtbank terecht overwogen dat daarvoor in het oude planologische regime geen voorziening was getroffen en dat deze daarom buiten beschouwing mocht blijven. De rechtbank heeft evenzeer terecht overwogen dat er geen aanleiding is voor het oordeel dat de SAOZ rekening had dienen te houden met reclameborden van 15 meter hoog. De desbetreffende gronden waren bestemd voor agrarisch gebruik, waar ingevolge artikel 3.3.1 van het bestemmingsplan bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het agrarisch grondgebruik van maximaal 2 meter hoog konden worden opgericht. Daarnaast waren de desbetreffende gronden bestemd voor extensief recreatief medegebruik. Ingevolge artikel 1 van het bestemmingsplan dient onder extensief recreatief medegebruik als bedoeld in dit plan te worden verstaan een vorm van openluchtcreatie, gericht op de beleving van het landschap of bepaalde delen ervan, waarbij weinig of geen gebouwde voorzieningen nodig zijn en waarbij tevens in het algemeen het aantal recreanten per oppervlakte-eenheid beperkt is, zoals wandelen, fietsen, verpozen en natuur- en landschapsbeleving; onder extensieve recreatie wordt in ieder geval niet begrepen lawaaisporten. Gelet op deze definitie, alsmede de door het college ter zitting gegeven toelichting, dat uit de plansystematiek volgt dat voor wat betreft de bouwvoorschriften ten aanzien van extensief recreatief medegebruik moet worden aangesloten bij de hoofdbestemming, kan niet worden aangenomen dat ingevolge artikel 3.3.3 van het bestemmingsplan reclameborden van 15 meter hoog zouden zijn toegestaan. In hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht is evenmin grond gelegen voor het oordeel dat de SAOZ onvoldoende rekening heeft gehouden met de hinder en het verlies van privacy die onder het oude regime konden optreden ten gevolge van recreatie. Voor zover [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er inkijk is vanaf de woning aan de [locatie 2] in de woning aan de [locatie 1], kan dit betoog niet slagen, reeds omdat dit van een verkeerde lezing van de aangevallen uitspraak getuigt. Voorts heeft hij zijn stelling dat niet kan worden gesproken van inkijk op geen enkele wijze onderbouwd, zodat ook daarmee niet aannemelijk is gemaakt dat getwijfeld kan worden aan het advies van de SAOZ.
In hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht is evenmin grond gelegen voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het advies van de SAOZ, voor wat betreft de verrekening van de planvoordelen met het planologisch nadeel, geen onjuistheden of onvolledigheden bevat en concludent is. De rechtbank heeft dan ook terecht overwogen dat het college het advies ook op dit punt heeft kunnen overnemen en zich op het standpunt heeft mogen stellen dat er geen grond is voor het oordeel dat aan de afname van hinder, door de overgang van agrarisch gebruik waarbij geluids- en stankhinder kon worden ondervonden, naar een woongebruik, een groter gewicht toekomt dan de SAOZ daar in zijn advies aan heeft toegekend.
Het betoog faalt.
10. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het erkennen van de agrarische bestemming van perceel F235 gevolgen moet hebben voor de beoordeling van de gevolgen van de planologische wijziging. Op een agrarisch bestemd perceel kan niet worden gesproken van verlies van uitzicht en zonlichttoetreding of toename van schaduwwerking en inkijk. De SAOZ is bovendien ten onrechte uitgegaan van de afstand tussen perceel F235 en de woning aan [locatie 2]. De SAOZ had echter de afstand tussen het woonperceel, perceel F142, en de woning als uitgangspunt moeten nemen, welke afstand groter is.
10.1. Uit het aanvullend advies van de SAOZ van 7 oktober 2013 volgt dat perceel F235, gelet op de agrarische bestemming ervan, bij de waardering van het object en bij de vaststelling van de waardevermindering buiten beschouwing moet blijven en dat de waardevermindering daarom moet worden verlaagd. [appellant] heeft niet met het bericht van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat de SAOZ de betekenis van de agrarische bestemming van perceel F235 heeft onderschat. Dat [appellant] het niet met de SAOZ eens is, betekent niet dat het door de SAOZ verrichte onderzoek zodanig onzorgvuldig of onvolledig is geweest of dat de rechtbank de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan haar oordeel ten grondslag had mogen leggen. Uit de door [appellant] gemaakte kanttekeningen volgt niet dat het advies van de SAOZ niet juist is. De rechtbank is terecht en op goede gronden tot hetzelfde oordeel gekomen.
Het betoog faalt.
11. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de in opdracht van de SAOZ uitgevoerde taxatie, zoals opgenomen in het advies van september 2012, aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Dit betoog mist feitelijke grondslag, nu de rechtbank aan haar oordeel het aanvullend advies van 7 oktober 2013, met daarin een nieuwe taxatie, ten grondslag heeft gelegd.
12. [appellant] betoogt tot slot dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de desbetreffende ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag en dat er daarom geen reden is een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. Hij wijst in dat verband op de uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012 in zaak nr. 201104750/1/A2 en stelt dat de omstandigheden in het geval van [appellant] gelijk zijn. Woningbouw lag in de lijn der verwachtingen en het plan heeft geen grote invloed om de stedenbouwkundige structuur, aldus [appellant]. Hij wijst voorts op de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstelling.
12.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 4 juni 2014, in zaak nr. 201310656/1/A2), moet de vraag of schade als in dit geval tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
12.2. Uit het aanvullend advies van de SAOZ van 26 augustus 2013 volgt dat er geen aanleiding is een verhoogd normaal maatschappelijk risico aan te nemen, omdat de ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen lag en niet past in de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur van de woning van [belanghebbende]. Voorts is de afstand tussen de woning van [belanghebbende] en de ontwikkeling gering. Tot slot is de schade niet als gering aan te merken.
De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college dit aanvullend advies van de SAOZ mocht volgen. De enkele omstandigheid dat het plangebied onderdeel is van de kernrandzone, maakt niet dat woningbouw in de lijn der verwachtingen lag. Evenmin volgt uit de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstelling dat woningbouw in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank heeft derhalve terecht geen grond gezien voor het oordeel dat er aanleiding is om in dit geval een hoger normaal maatschappelijk risico aan te nemen dan het forfait als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, dat reeds in mindering is gebracht op de begrote waardevermindering. Voorts is niet gebleken dat de omstandigheden van dit geval gelijk zijn aan de omstandigheden van het geval dat heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012.
Het betoog faalt.
13. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. B. van Dokkum, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Van Dokkum
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 april 2015
480-729.