Uitspraak
201402550/2/A2.
Datum uitspraak: 8 april 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Drunen, gemeente Heusden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 11 februari 2014 in zaken nrs. 12/2883,12/2884,12/2886,12/2889,12/2890,12/2891,12/2892 en 12/2893 voor zover gewezen tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Heusden.
Procesverloop
Bij besluit van 10 januari 2012 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 8.921,00, vermeerderd met de wettelijke rente.
Bij besluit van 31 juli 2012 heeft college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, een tegemoetkoming in planschade van € 11.460,50 en een vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase van € 874,00 toegekend. Het besluit van 10 januari 2012 is in zoverre herroepen. Het bezwaar is ongegrond verklaard voor zover dat ziet op de weigering de kosten van rechtsbijstand voorafgaand aan het primaire besluit te vergoeden.
Bij uitspraak van 11 februari 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard voor zover dat ziet op de kosten van rechtsbijstand die zijn gemaakt voorafgaande aan het primaire besluit en daarvoor aan [appellant] en zes anderen gezamenlijk een vergoeding van € 730,50 toegekend. Het beroep is voor het overige ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 oktober 2014, waar [appellant], vertegenwoordigd door R. van Laarhoven, werkzaam bij Adviesbureau De Meierij, en het college, vertegenwoordigd door J.E.W. van Baardwijk, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Bij tussenuitspraak van 26 november 2014 in 201402550/1/A2 heeft de Afdeling het college opgedragen binnen 15 weken na de verzending van de uitspraak met inachtneming van de overwegingen een nieuw besluit te nemen en dit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en de Afdeling de uitkomst mede te delen.
Bij besluit van 10 februari 2015 heeft het college het bezwaar tegen het besluit van 10 januari 2012 gegrond verklaard, dat besluit herroepen en aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 15.960,50, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede een vergoeding voor rechtsbijstandskosten van € 730,50 en aan [appellant] en zes anderen gezamenlijk een vergoeding voor proceskosten in de bezwaarfase van € 874,00.
[appellant] heeft een zienswijze naar voren gebracht.
Met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft de Afdeling bepaald dat een tweede onderzoek ter zitting achterwege blijft en dat het onderzoek wordt gesloten.
Overwegingen
1. In de tussenuitspraak van 26 november 2014 is geoordeeld dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college het advies van de de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) aan de besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen, voor zover dat ziet op de waarde van de woning van [appellant] voorafgaand aan de peildatum en op de waardevermindering van de woning als gevolg van het op 24 oktober 2008 in werking getreden bestemmingsplan Schoolstraat-Noord Drunen. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil heeft de Afdeling het college opdragen een nieuw besluit op het door [appellant] gemaakte bezwaar te nemen
2. Uit de tussenuitspraak volgt dat het hoger beroep gegrond is en dat de aangevallen uitspraak, voor zover de rechtbank daarbij heeft bepaald dat het college zich op het advies van de SAOZ mocht baseren voor zover dat ziet op de vaststelling van de waarde van de woning op de peildatum en de berekende waardevermindering, dient te worden vernietigd. Het besluit van 31 juli 2012 dient in zoverre te worden vernietigd, nu dit in strijd met artikel 7:12, eerst lid, van de Awb niet toereikend is gemotiveerd.
3. Het college heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak een nader advies gevraagd aan de SAOZ. Het advies van 21 januari 2015 is ten grondslag gelegd aan het besluit van 10 februari 2015. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
Volgens het advies bedraagt de maximale waarde van de woning op de peildatum € 325.000,00 en de maximale waardevermindering € 25.000,00. Daarbij is gemotiveerd aangegeven dat [appellant] op basis van de oude planologische omstandigheden geen vrije zichtlijnen had vanuit zijn perceel en/of woning op de ten noordwesten gelegen gronden en dat het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" op deze gronden tot een zeer beperkte toename van hinder en overlast van leef- en woongeluiden heeft geleid. Rekening houdend met het anderszins verzekerd zijn van vergoeding van de schade voor een bedrag van € 5.079,00 en de drempel van 2%, het forfaitaire normale maatschappelijke risico, komt de SAOZ tot een tegemoetkoming van € 13.421,00.
Het college heeft vervolgens overwogen dat slechts de helft van € 5.079,00 (€ 2.539,50) als anderszins verzekerd kan worden aangemerkt en de tegemoetkoming vastgesteld op € 15.960,50.
4. [appellant] betoogt in zijn zienswijze onder verwijzing naar het taxatierapport van 28 juni 2006 dat het college ten onrechte niet is uitgegaan van € 340.550,00 als waarde van de woning op de peildatum. Daarnaast is het college volgens hem ten onrechte niet uitgegaan van een waardevermindering van de woning van 8%, nu het perceel in de nieuwe planologische situatie aan beide zijden door woningbouw wordt begrensd.
5. Anders dan [appellant] betoogt, volgt uit de tussenuitspraak van 26 november 2014 niet dat het college zonder meer uit diende te gaan van de in het door [appellant] overgelegde taxatierapport genoemde waarde van de woning. Uit de uitspraak volgt dat het taxatierapport een voldoende concreet aanknopingspunt biedt voor twijfel aan de juistheid dan wel volledigheid van het eerdere advies van de SAOZ inzake de waarde van de woning direct voorafgaand aan de peildatum. In het nadere advies van 21 januari 2015 heeft de SAOZ op basis van referentiecijfers geconcludeerd dat de eerder berekende waarde van de woning, € 300.000,00, overeenkomt met vergelijkbare objecten in Drunen. Op grond van een enigszins andere grondwaardeberekening is de taxateur van de SAOZ vervolgens uitgekomen op een waarde van € 325.000,00. De enkele stelling van [appellant] dat een verschil van bijna € 15.000,00 ten opzichte van de getaxeerde waarde van de woning in het taxatierapport van 28 juni 2006 te groot is, leidt niet tot de conclusie dat het college had moeten uitgaan van de door [appellant] gestelde taxatiewaarde op de peildatum.
Anders dan [appellant] betoogt, is er evenmin grond voor de stelling dat de SAOZ bij de vaststelling van de waardevermindering onvoldoende rekening heeft gehouden met het cumulatieve effect van de aan twee zijden van het perceel te ontwikkelen woningbouw. De SAOZ heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak de planologische vergelijking tussen het bestemmingsplan Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen en het bestemmingsplan Schoolstraat Noord Drunen opnieuw uitgevoerd. De SAOZ heeft voldoende gemotiveerd dat de planologische ontwikkelingen op de gronden ten noordwesten van het perceel van [appellant], van zeer beperkte invloed zijn geweest op de waardeontwikkeling van de onroerende zaak. De waardevermindering is vervolgens vastgesteld met in achtneming van de planologische ontwikkeling op de ten oosten van het perceel gelegen gronden en de waarde van de woning op de peildatum.
De slotsom is dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het college het besluit van 10 februari 2015 niet mocht baseren op het advies van de SAOZ.
6. Het beroep van rechtswege tegen het besluit van 10 februari 2015 is ongegrond.
7. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 11 februari 2014 in zaken nrs. 12/2883, 12/2884, 12/2886,12/2889, 12/2890, 12/2891, 12/2892 en 12/2893, voor zover daarbij het beroep van [appellant] tegen het besluit van 31 juli 2012 ongegrond is verklaard;
III. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heusden van 31 juli 2012, kenmerk 00294925, voor zover daarin de waarde van de woning op de peildatum en de waardevermindering ontoereikend zijn gemotiveerd;
IV. bevestigt die uitspraak, voor zover aangevallen, voor het overige;
V. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van 10 februari 2015 ongegrond;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Heusden tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.225,00 (zegge: twaalfhonderdvijfentwintig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Heusden aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 246,00 (zegge: tweehonderdzesenveertigeuro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Planken
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 april 2015
299.