Uitspraak
201400933/1/A2.
Datum uitspraak: 22 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Maastricht,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 18 december 2013 in zaak nr. 13/119 in het geding tussen:
[wederpartij]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 28 juni 2011 heeft het college een verzoek van [wederpartij] en [belanghebbende] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 3 december 2012 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 december 2013 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 3 december 2012 vernietigd, het besluit van 28 juni 2011 herroepen en de tegemoetkoming in de door [wederpartij] geleden planschade vastgesteld op € 27.800,00. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep en [wederpartij] incidenteel hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
Het college en [wederpartij] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op 24 september 2014 ter zitting behandeld, waar het college, vertegenwoordigd door mr. C.M.J.J. Erdkamp, werkzaam in dienst van de gemeente, vergezeld van mr. J.A.C.J.M. Willemse, werkzaam in dienst van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), en [wederpartij] zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het ervoor geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van dat regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of dat heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [wederpartij] is sinds 14 april 1999 eigenaar van het perceel met de daarop gelegen woning aan [locatie] te [plaats] (hierna: de woning).
4. Bij besluit van 20 maart 2009 heeft het college aan Woningstichting Maasvallei Maastricht onder vrijstelling van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, "Amby 1993, 1e herziening", krachtens artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een vergunning verleend voor de bouw van een zorgcomplex op het perceel Laurierhoven/Cypressenhoven te Maasticht. In de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstelling wordt het projectgebied onderscheiden in vijf deelgebieden. Het eerste deelgebied, deelgebied A, bestaat uit een zorgcentrum ten oosten van de woning. Het zorgcentrum is onderverdeeld in bouwdeel a en bouwdeel b. Bouwdeel a bestaat uit vijf units met elk zes woonzorgeenheden, geconcentreerd op één laag. Bouwdeel b bestaat uit een complex met 24 zorgwoningen en 52 appartementen in drie tot vier bouwlagen. Daarnaast is in dit deel een restaurant, een kantoorvleugel en een huisartsenpost voorzien.
5. Bij brief van 17 december 2009 hebben [wederpartij] en [belanghebbende] verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de woning aanzienlijk in waarde is gedaald als gevolg van de bouw van Woonzorgcentrum Hagerpoort.
6. Aan het bij besluit van 3 december 2012 gehandhaafde besluit van 28 juni 2011 heeft het college een advies van de SAOZ van december 2010 ten grondslag gelegd. In dit advies heeft de SAOZ geconcludeerd dat [wederpartij] en [belanghebbende] als gevolg van de vrijstelling in een nadeliger situatie zijn komen te verkeren en dat de woning € 40.000,00 in waarde is gedaald. Dit nadeel dient volgens de SAOZ evenwel voor rekening van [wederpartij] en [belanghebbende] te blijven, omdat de schadeveroorzakende planologische wijziging voor hen voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van de woning. In het destijds geldende planologische regime, het bestemmingsplan "Amby 1993, 1e herziening", is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op grond waarvan volgens de SAOZ 90 gestapelde woningen kunnen worden gerealiseerd. De vrijstelling voorziet in deels gestapelde bouw met deels een afwijkende functie, te weten woon en zorg. Hoewel de vrijstelling niet één op één overeenstemt met de wijzigingsbevoegdheid, is toch sprake van voorzienbaarheid, aldus het advies.
7. Niet in geschil is dat [wederpartij] als gevolg van het vrijstellingsbesluit in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren. In geschil is of de door het vrijstellingsbesluit veroorzaakte planschade voor zijn rekening dient te blijven. [wederpartij] heeft ter zitting het incidenteel hoger beroep ingetrokken, zodat dit geen bespreking behoeft.
8. Het college betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de realisatie van het zorgcentrum ten oosten van de woning los moet worden gezien van de gehele ontwikkeling die de op 20 maart 2009 verleende bouwvergunning heeft mogelijk gemaakt. De vrijstelling, die in het verzoek van [wederpartij] als schadeveroorzakende maatregel is aangemerkt, ziet alleen op deelgebied A en de rechtbank had zich dan ook dienen te beperken tot de door deze vrijstelling mogelijk gemaakte ontwikkeling, aldus het college.
8.1. Hoewel de rechtbank in overweging 15 met zoveel woorden overweegt dat het vrijstellingsbesluit, waarbij enkel het woonzorggebied - deelgebied A - mogelijk is gemaakt, niet los kan worden gezien van de woningbouwontwikkeling die deel uitmaakt van hetzelfde complex, kan het betoog van het college niet tot het door hem daarmee beoogde doel leiden, nu de rechtbank er in haar uitspraak blijk van heeft gegeven het juiste beoordelingskader te hebben gebruikt. Zo overweegt zij in het vervolg van overweging 15 dat [wederpartij] thans wordt geconfronteerd met aaneengesloten bebouwing in drie bouwlagen aan de oost- en zuidoostzijde van zijn perceel en aan de noordoostzijde met aaneengesloten bebouwing in één bouwlaag en dat in bouwdeel b van het zorgcomplex bovendien een restaurant, een kantoorvleugel en een huisartsenpost zijn gerealiseerd. Ook in de navolgende overwegingen beoordeelt de rechtbank slechts onderdelen van deelgebied A, dat [wederpartij] en [belanghebbende] in hun verzoek om tegemoetkoming in planschade als schadeoorzaak hebben aangemerkt.
Het betoog faalt.
9. Het college betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat een voor [wederpartij] nadelige planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning voorzienbaar was. De in het bestemmingsplan "Amby 1993, 1e herziening" opgenomen wijzigingsbevoegdheid bood de mogelijkheid om niet minder dan 70 en niet meer dan 90 woningen te realiseren. Hierbij werd geen onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Er werden verder ook geen beperkingen opgelegd of eisen gesteld met betrekking tot de woonvorm die ter plaatse gerealiseerd kon worden. Ook zorgwoningen waren derhalve niet uitgesloten. Nu het door de vrijstelling mogelijk gemaakte restaurant, de kantoorvleugel en de huisartsenpost deel uitmaken van een woonvorm met zorgvoorzieningen, had [wederpartij] ook hiermee rekening dienen te houden, aldus het college.
9.1. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 12 februari 2014 in zaak nr. 201302351/1/A2) is planschade voorzienbaar indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Ingeval planschade voorzienbaar is, dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. De in het bestemmingsplan "Amby 1993, 1e herziening" opgenomen wijzigingsbevoegdheid bood de mogelijkheid om maximaal 90 woningen te realiseren op het perceel Laurierhoven/Cypressenhoven. Het vrijstellingsbesluit maakt de bouw van 30 woonzorgeenheden - bouwdeel a -, 24 zorgwoningen, 52 appartementen, een restaurant, een kantoorvleugel en een huisartsenpost - bouwdeel b - mogelijk. Hoewel de wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van de woonvorm geen beperkingen bevat - en dus ook zorgwoningen en de daarbij horende faciliteiten niet waren uitgesloten - bestaat geen grond voor het oordeel dat een redelijk denkende en handelende koper ten tijde van de aankoop van de woning uit het bestemmingsplan "Amby 1993, 1e herziening" moest afleiden dat hij ook rekening diende te houden met de bouw van een zorgcomplex met een omvang zoals thans gerealiseerd. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat sprake is van beperkte risicoaanvaarding, zodat de door [wederpartij] gestelde schade niet volledig te zijnen laste behoort te blijven. Zij heeft daarom het besluit van 3 december 2012 terecht vernietigd.
Het betoog faalt.
10. Het college betoogt ten slotte dat de rechtbank de aan [wederpartij] toekomende tegemoetkoming op een onjuiste wijze heeft vastgesteld, nu zij hierbij geen rekening heeft gehouden met de rechtspraak van de Afdeling op dit punt. Uit deze rechtspraak volgt dat moet worden beoordeeld of een schadeveroorzakende maatregel in de lijn der verwachtingen lag. Hierbij is onder meer van belang of de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving en het door de gemeente gevoerde planologische beleid past en wat de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel is, aldus het college.
10.1. In het advies van de SAOZ dat het college aan het besluit van 3 december 2012 ten grondslag heeft gelegd, wordt de tegemoetkoming waarop [wederpartij] aanspraak heeft vastgesteld op € 27.800,00. Dit is het totale schadebedrag, dat is begroot op € 40.000,00, minus het normaal maatschappelijk risico van [wederpartij] , dat, in aansluiting bij het uitgangspunt van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, is vastgesteld op twee procent van de waarde van de woning, te weten € 12.200,00. Nu het college ervoor heeft gekozen het advies van de SAOZ aan het besluit van 3 december 2012 ten grondslag te leggen en bij de rechtbank dit besluit ter toetsing voorlag, valt niet in te zien waarom de rechtbank de tegemoetkoming niet in overeenstemming met het advies van de SAOZ mocht vaststellen. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding het normaal maatschappelijk risico op een hoger percentage vast te stellen of het college hiertoe in de gelegenheid te stellen door het opnieuw op het bezwaar van [wederpartij] te laten beslissen.
Het betoog faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
12. Het college dient ten aanzien van [wederpartij] op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. In dit verband merkt de Afdeling op dat ingevolge artikel 1, aanhef en onder a, gelezen in samenhang met artikel 2, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) uitsluitend betrekking kan hebben op een aantal in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht limitatief opgesomde kosten van door een derde beroepsmatig verrichte proceshandelingen. De kosten van het geven van juridisch advies komen niet voor vergoeding in aanmerking. Ook de kosten die [wederpartij] heeft gemaakt voor het aangetekend versturen van stukken komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu ingevolge artikel 1, aanhef en onder e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht de veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb uitsluitend betrekking kan hebben op de kosten van uittreksels uit de openbare registers, telegrammen, internationale telexen, internationale telefaxen en internationale telefoongesprekken. De door [wederpartij] gemaakte reiskosten komen wel voor vergoeding in aanmerking. Nu niet is komen vast te staan dat gebruikmaking van het openbaar vervoer voor [wederpartij] niet of onvoldoende mogelijk was, wordt de vergoeding van zijn reiskosten vastgesteld op basis van de kosten van het openbaar vervoer.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Maastricht tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 54,94 (zegge: vierenvijftig euro en vierennegentig cent);
III. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Maastricht een griffierecht van € 493,00 (zegge: vierhonderddrieënnegentig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. P. Lodder, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Lodder
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2014
17-735.