Uitspraak
201310037/1/A1.
Datum uitspraak: 15 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Middelwatering Vastgoed B.V., gevestigd te Gouda,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 25 september 2013 in zaak nr. 11/8806 in het geding tussen:
Middelwatering
en
het college van burgemeester en wethouders van Gouda.
Procesverloop
Bij besluit van 24 februari 2011 heeft het college [belanghebbenden], (hierna: [belanghebbende]) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 90.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2010 tot de dag van uitbetaling.
Bij besluit van 12 oktober 2011 heeft het college het door Middelwatering daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 september 2013 heeft de rechtbank het door Middelwatering daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Middelwatering hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[belanghebbende] heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 augustus 2014, waar het college, vertegenwoordigd door mr. R. Oosterhuis, werkzaam bij de gemeente, is verschenen. Tevens is ter zitting gehoord [een van de belanghebbenden], vertegenwoordigd door mr. G.A. de Jong en drs. F.J. Kraan.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt als gevolg van een planologische wijziging genoemd in artikel 6.1, tweede lid, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [belanghebbende] is eigenaar van een vrijstaande woning op het perceel [locatie a] te Gouda. Bij besluit van 6 maart 2007 heeft het college met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening aan Middelwatering vrijstelling verleend van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Bloemendaal-Oost" voor de bouw van een appartementencomplex op het perceel [locatie b]. Bij besluit op bezwaar van 15 april 2008 is de verleende vrijstelling en bouwvergunning gewijzigd, welke wijziging betrekking had op de uitvoering van een deel van de ramen en het glas van de balkons in matglas. Dit besluit is op 12 juni 2008 onherroepelijk geworden. Op grond van een tussen Middelwatering en de gemeente Gouda gesloten planschadeovereenkomst heeft Middelwatering zich verbonden om aan de gemeente het totale bedrag dat als tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, te compenseren.
4. Op 22 januari 2010 is bij het college een aanvraag van [belanghebbende] om een tegemoetkoming in de als gevolg van de verleende vrijstelling en bouwvergunning geleden planschade ingediend. Het college heeft bij besluit van 24 februari 2011 dit verzoek onder verwijzing naar het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van december 2010 toegewezen. De SAOZ heeft in dat advies geconcludeerd dat de planologische maatregel voor [belanghebbende] tot een nadeliger positie heeft geleid waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
5. Middelwatering betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de door de SAOZ in november 2004 opgestelde planschaderisicoanalyse niet als uitgangspunt hoefde te worden genomen voor de waardebepaling van de woning van [belanghebbende]. Zij voert daartoe aan dat de planschaderisicoanalyse aanmerkelijk afwijkt van het in het advies vermelde bedrag van planschade en zij erop mocht vertrouwen dat het college uit zou gaan van de in planschaderisicoanalyse vermelde bedragen. Het college had daarom rekening moeten houden met de uitkomst van de planschaderisicoanalyse, aldus Middelwatering.
5.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 27 februari 2013 in zaak nr. 201109377/1/A2), is een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard dan de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade, wordt deze voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komt en vindt geen uitvoerige taxatie plaats. In dit verband wordt nog overwogen dat in de planschaderisicoanalyse van november 2004 is vermeld dat het advies niet meer is dan een indicatie omtrent de mogelijke schadelijke gevolgen van de bestemmingsplanwijziging, waaraan geen mogelijke rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid jegens onder meer derden of opdrachtgevers verbonden kunnen worden. De analyse kan niet in de plaats worden gesteld van het mogelijk te zijner tijd, door een dan optredende schadebeoordelingscommissie, aan de gemeente uit te brengen planschade advies. Dit heeft onder andere te maken met het hiervoor omschreven doel, het feit de planologie nog niet onherroepelijk is, het tijdsverloop, de omstandigheid dat de objecten niet binnen zijn beoordeeld en de belanghebbenden niet zijn gehoord, aldus de planschaderisicoanalyse. Middelwatering heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk, niet slechts een indicatief karakter heeft. Gelet hierop heeft de rechtbank aan de planschaderisicoanalyses niet de door Middelwatering gewenste betekenis hoeven toekennen. Het betoog faalt.
6. Middelwatering betoogt dat de rechtbank ten onrechte op grond van het advies van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) heeft aangenomen dat het college zich mocht baseren op het advies van de SAOZ. Zij voert daartoe aan dat aanleiding bestaat te twijfelen aan de juistheid van het deskundigenbericht van de StAB.
6.1. Naar aanleiding van hetgeen Middelwatering in beroep heeft aangevoerd, heeft de rechtbank aanleiding gezien de StAB als deskundige in te schakelen. De StAB heeft haar advies neergelegd in het deskundigenbericht van 5 april 2013. In het deskundigenbericht wordt onder meer ingegaan op de beroepsgronden van Middelwatering die waren gericht tegen het advies van de SAOZ.
6.2. De rechtbank heeft, anders dan Middelwatering betoogt, met juistheid overwogen dat in het deskundigenbericht terecht voorbij is gegaan aan de stelling van Middelwatering dat de vervanging van twee verwaarloosde huizen door het appartementencomplex heeft geleid tot een rijkere uitstraling. Niet de feitelijke situatie is immers van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd.
6.3. De rechtbank heeft eveneens met juistheid overwogen dat [belanghebbende] ten tijde van de aankoop van zijn woning in 1994 niet heeft kunnen voorzien dat het appartementencomplex zou worden gebouwd. De stelling van de Middelwatering dat de bouw van het complex wel voorzienbaar was, is op geen enkele wijze onderbouwd.
6.4. Naar aanleiding van de stelling van Middelwatering dat de planvergelijking niet naar behoren is uitgevoerd, overweegt de Afdeling als volgt. Middelwatering heeft naar aanleiding van het concept-advies van de SAOZ het rapport 'advies second opinion' van 2 november 2010 van Ten Have Advies overgelegd. In het definitieve advies heeft de SAOZ op dat rapport gereageerd. De StAB is in het deskundigenbericht ingegaan op de in het rapport en de ter zitting van de rechtbank gegeven kritiek van Ten Have Advies op het rapport van de SAOZ. In het deskundigenbericht is vermeld dat als gevolg van het vrijstellingsbesluit de planologische mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan niet zijn komen te vervallen, nu niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden gesteld dat van de bouwmogelijkheden op grond van de geldende bestemming geen gebruik zal worden gemaakt. Volgens de StAB is dan ook geen sprake van de door Ten Have Advies vermelde voordelen door het in westelijke richting oprichten van het appartementencomplex, de grotere zijdelingse perceelsgrens, de geringere bouwhoogte en het ontbreken van bouwmogelijkheden direct achter het appartementencomplex. Voor zover in het rapport van Ten Have Advies is vermeld dat ingevolge het geldende bestemmingsplan een bedrijfswoning kon worden gerealiseerd op gronden direct grenzend aan het perceel van [belanghebbende], is in het deskundigenbericht vermeld dat een bedrijfswoning weliswaar is toegestaan op gronden met de bestemming "Bedrijfsdoeleinden", maar dat deze gronden op een minimale afstand van 20 m van de perceelsgrens liggen. Hoewel volgens de StAB in het rapport van Ten Have Advies terecht is opgemerkt dat de SAOZ ten onrechte de flexibiliteitsbepalingen uit het bestemmingsplan bij de beoordeling heeft betrokken, leidt het niet meenemen van die bepalingen volgens de StAB juist tot een groter waardeverschil. De StAB concludeert dat zij met de SAOZ van mening is dat op grond van het nieuwe planologische regime een grotere bouwmassa mogelijk is dan op grond van het bestemmingsplan mogelijk was en dat er sprake is van een verslechtering wat de gebruiksintensiteit, privacy en situering betreft.
De rechtbank heeft gelet op hetgeen Middelwatering in beroep heeft aangevoerd terecht overwogen dat geen aanleiding bestaat aangaande de planvergelijking te twijfelen aan de juistheid van het deskundigenbericht. De enkele verwijzing in hoger beroep naar het rapport van Ten Have Advies biedt, nu daarop in het deskundigenbericht gemotiveerd is ingegaan, geen aanleiding voor een ander oordeel.
6.5. De rechtbank heeft tot slot terecht geen grond gezien voor het oordeel dat reden bestaat te twijfelen aan het deskundigenbericht voor zover daarin is ingegaan op de waardebepaling en de kwalificatie van de schade.
Het betoog van Middelwatering over de WOZ-waarde leidt niet tot het door haar beoogde doel. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld uitspraak van 28 november 2012 in zaak nr. 201202389/1/A2), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. Dit neemt evenwel niet weg dat van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2010 in zaak nr. 200906130/1/H2). Dat deze situatie zich hier voordoet, is niet gebleken.
Middelwatering kan voorts niet worden gevolgd in haar betoog dat de taxatie niet objectief was. De SAOZ heeft in samenspraak met W.J. Spreij, taxateur te Rotterdam, de taxatiewaarde vastgesteld. Spreij is, anders dan Middelwatering stelt, niet een door [belanghebbende] ingeschakelde deskundige. Dat de taxatiewaarde overeenkomt met een taxatie die is opgesteld door een wel door [belanghebbende] ingeschakelde deskundige, maakt het vorenstaande niet anders.
Wat betreft de stelling van Middelwatering dat de bij de waardebepaling door de SAOZ gebruikte referentiepanden niet maatgevend zijn, wordt overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat in het deskundigenbericht ten onrechte is vermeld dat, gelet op de gegevens die daarover zijn verstrekt, niet blijkt dat de waarde van de woning door de SAOZ op basis van onjuiste referentiepanden is bepaald. Voor zover Middelwatering een overzicht heeft gegeven van panden die ook bij de waardebepaling hadden moeten worden betrokken, geldt dat, zoals in het deskundigenbericht is vermeld, dat overzicht alleen de perceelgroottes bevat en deze alle kleiner zijn dan het perceel van [belanghebbende].
De rechtbank heeft bij haar oordeel van belang kunnen achten dat Middelwatering geen tegenadvies heeft overgelegd. Dat Ten Have Advies ter zitting van de rechtbank heeft verklaard dat zij de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 1.200.000,00 op de peildatum leidt niet tot een ander oordeel, nu deze waarde niet is onderbouwd met objectieve gegevens. Er bestaat tot slot geen grond voor het oordeel dat de rechtbank Middelwatering in de gelegenheid had moeten stellen alsnog een tegenadvies over te leggen, nu zij voldoende in de gelegenheid is geweest dat te doen.
Het betoog faalt.
7. Middelwatering betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college een tweede deskundige had moeten inschakelen. Door dit in deze complexe zaak niet te doen, heeft het college gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, aldus Middelwatering.
7.1. Bij besluit van 28 januari 2009 heeft de raad van de gemeente de 'Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Gouda 2009' vastgesteld. Artikel 4, derde lid, van de verordening biedt het college de mogelijkheid voor het inschakelen van een tweede deskundige, indien het college, na advies te hebben ingewonnen van de in het eerste lid bedoelde adviseur, van oordeel is dat de aanvraag betrekking heeft op planschade bestaande uit waardevermindering van een onroerende zaak en er, gezien de complexiteit, aard en omvang van de aanvraag, behoefte bestaat aan extra deskundigheid.
7.2. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, is het aan het college om te beoordelen of een tweede deskundige moet worden ingeschakeld. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat het college in dit geval in redelijkheid had moeten besluiten toepassing te geven aan de in artikel 4, derde lid, van de verordening neergelegde bevoegdheid. De enkele omstandigheid dat een advies door een tegenadvies wordt weersproken, is daarvoor niet voldoende. Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R. van der Spoel, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier.
w.g. Van der Spoel w.g. Pieters
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2014
473.