Uitspraak
201308369/1/R1.
Datum uitspraak: 24 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WNM Bouwmarkten B.V., gevestigd te Amsterdam, en andere, (hierna tezamen en in enkelvoud: WNM Bouwmarkten)
appellanten,
en
de deelraad van het stadsdeel Nieuw-West (thans: de raad van de gemeente Amsterdam),
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 26 juni 2013 heeft de deelraad het bestemmingsplan "Nieuwe Meer e.o." vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft WNM Bouwmarkten beroep ingesteld.
De deelraad heeft een verweerschrift ingediend.
De deelraad heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 juli 2014, waar WNM Bouwmarkten, vertegenwoordigd door mr. A. Kamphuis, advocaat te Amsterdam, en de deelraad, vertegenwoordigd door ing. M.R. Hettinga en drs. S. Kaper, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de deelraad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de deelraad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de deelraad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
2. WNM Bouwmarkten richt zich in beroep tegen het plandeel met de bestemming "Gemengd - 2" met de functieaanduidingen "horeca van categorie G" en "wonen" en de aanduidingen "bouwvlak", "maximum bouwhoogte (m) = 33" en "maximum bebouwingspercentage terrein (%) = 50" ter plaatse van het oostelijk deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7.
Zij voert ten eerste aan dat het ten onrechte mogelijk is om op het oostelijk deel van het perceel bebouwing op te richten omdat hierdoor de op het tegenovergelegen perceel gevestigde Gamma aan het zicht van de zijde van de Aletta Jacobslaan zal worden onttrokken. Door het verlies van de zichtlocatie zal de bouwmarkt minder goed functioneren en wordt de verhuurbaarheid van het perceel verminderd. Als al wordt voorzien in bebouwing op het oostelijk deel van het perceel, dan dient hieraan de voorwaardelijke verplichting te worden gekoppeld dat eerst de inritten en ingangen van de vestiging van Gamma worden verlegd naar de Henk Sneevlietweg, aldus WNM Bouwmarkten. Verder voert zij aan dat er geen behoefte is aan bebouwing op dat deel van het perceel omdat de verleende omgevingsvergunning voor het hotel niet in bebouwing ter plaatse voorziet en deze gronden volgens de omgevingsvergunning nodig zijn voor parkeerplaatsen voor het voorziene hotel.
WNM Bouwmarkten voert verder aan dat op het oostelijk deel van het perceel ten onrechte de functies wonen en hotel mogelijk zijn gemaakt omdat in de "Structuurvisie Amsterdam 2040: Economisch sterk en duurzaam", vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam bij besluit van 17 februari 2011 (hierna: structuurvisie) staat dat de Aletta Jacobslaan wordt aangemerkt als stadsverzorgend bedrijventerrein waar de functies wonen en hotel niet zijn toegestaan. Met betrekking tot de functie wonen voert zij verder aan dat de deelraad ten onrechte doorslaggevend gewicht heeft toegekend aan een verleende omgevingsvergunning voor studentenhuisvesting nu van deze vergunning geen gebruik is gemaakt en ook niet meer kan worden gemaakt. Ten slotte wijst zij erop dat de ruimtelijke gevolgen van het realiseren van woningen ter plaatse niet zijn onderzocht. Deze kunnen niet gelijk gesteld worden met de ruimtelijke gevolgen van een hotel.
2.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat het plan niet in meer bebouwing voorziet dan mogelijk was op grond van het voorheen geldende planologische regime. Verder ligt het bouwvlak weliswaar ook op het oostelijk deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7 maar de bebouwingsmogelijkheden zijn beperkt door het opnemen van een maximaal bebouwingspercentage van 50, een maximale bouwhoogte, een maximaal aantal woningen en een maximaal aantal hotelkamers. Verder voorziet het plan in de mogelijkheid tot het omdraaien van de voor- en achterzijde van de bouwmarkt en verlegging van de publieksingang naar de Henk Sneevlietweg. Dit is echter niet noodzakelijk voor de bereikbaarheid van de bouwmarkt zodat hiervoor geen voorwaardelijke verplichting is opgenomen, aldus de deelraad.
Verder voorziet het plan in voldoende parkeergelegenheid, zowel ongebouwd als gebouwd. Over de functies wonen en hotel stelt de deelraad dat het gebied in de structuurvisie weliswaar is aangewezen als stadsverzorgend bedrijventerrein maar dat dat niet overeenkomt met de bestaande situatie. Er is sprake van een gebied met functiemenging zonder zware bedrijvigheid en het transformeren van het gebied naar een meer stedelijke gemengde zone met woningen en een hotel past binnen het streven naar de uitrol van het centrum zoals opgenomen in de structuurvisie en in de gebiedsvisie RID+, vastgesteld door de deelraad bij besluit van 26 juni 2013 (hierna: de gebiedsvisie). Verder voert de deelraad aan dat hij bestaande rechten dient te respecteren en om die reden de omgevingsvergunning voor studentenhuisvesting in het plan heeft opgenomen. Bij het verlenen van die omgevingsvergunning is bezien of de woonfunctie ruimtelijk inpasbaar is. Voorts stelt de deelraad dat hij in het plan reeds rekening heeft gehouden met de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een hotel op het perceel.
2.2. Het bestemmingsplan voorziet onder meer in de herontwikkeling van het voormalig kantoorpand op het perceel Aletta Jacobslaan 7, gelegen tegenover de percelen Aletta Jacobslaan 5 en 9. Op het perceel Aletta Jacobslaan 5 exploiteert WNM Bouwmarkten een bouwmarkt. Dit pand huurt zij van mede-appellante de Nederlandsche Woningfinancieringsmaatschappij.
Ingevolge artikel 1, lid 1.39, van de planregels is horeca van categorie G een inrichting met een logiescapaciteit.
Ingevolge artikel 7, lid 7.1, zijn de gronden aangewezen voor "Gemengd - 2" bestemd voor:
a. maatschappelijke voorzieningen;
b. bedrijven;
met de daarbij behorende:
g. parkeervoorzieningen ten dienste van de bestemming;
k. verkeersareaal;
q. horeca van categorie G, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "horeca van categorie G";
s. wonen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "wonen".
Ingevolge lid 7.2.1 mag op en onder de in artikel 7, lid 7.1, genoemde gronden slechts worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde bestemming.
Ingevolge lid 7.2.2 gelden voor het bouwen van gebouwen de volgende regels:
a. gebouwen zijn alleen toegestaan binnen de bouwvlakken;
b. maximum bebouwingspercentage bouwvlak: 100%, tenzij anders is aangeduid;
c. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding "maximale bouwhoogte (m)" staat aangegeven.
2.3. In maart 2012 heeft het dagelijks bestuur van het stadsdeel Nieuw-West een omgevingsvergunning verleend aan Newcon Vastgoed B.V. voor het oprichten van drie woongebouwen ten behoeve van studentenhuisvesting en een fietsenberging op het perceel Aletta Jacobslaan 7.
Op 16 juli 2013 heeft het dagelijks bestuur van het stadsdeel Nieuw-West een omgevingsvergunning verleend aan Sloten Hotels B.V. voor het oprichten van een hotel met bijbehorend restaurant, spa (welness) en parkeervoorziening op het perceel Aletta Jacobslaan 7.
2.4. In de plantoelichting staat dat in 2012 aan Newcon Vastgoed B.V. een omgevingsvergunning is verleend voor het oprichten van 3 woongebouwen ten behoeve van studentenwoningen op het perceel aan de Aletta Jacobslaan 7. In eerste instantie wil de huidige eigenaar een hotelfunctie op het perceel realiseren. Maar de eigenaar kan zich in de toekomst ook uitbreiding met de functie wonen voorstellen. Omdat zowel het stadsdeel Nieuw-West als de aanvrager van het hotel de bestemming wonen op deze locatie willen opnemen is gekozen voor een gemengde bestemming.
2.5. In de structuurvisie staat dat de Aletta Jacobslaan wordt behouden als binnenstedelijk stadsverzorgend bedrijventerrein. Op binnenstedelijke stadsverzorgende bedrijventerreinen mogen alleen de volgende typen bedrijven zich vestigen: industrie, ambacht, groothandel, opslag en/of transport. Dit betekent dat er vanwege de milieuhinder geen ruimte is voor woningbouw binnen deze gebieden.
2.6. In de gebiedsvisie staat dat de strook Aletta Jacobslaan-Vlaardingenlaan in de structuurvisie is aangewezen als "werken" en daarbij de bedrijventerrein typering "stadsverzorgende bedrijvigheid" heeft gekregen. Het stadsdeel streeft echter naar meer flexibiliteit in functies en wil wonen ook voor de gehele strook mogelijk maken.
In de gebiedsvisie staat verder dat voor het gebied tussen de Aletta Jacobslaan en de Henk Sneevlietweg menging van wonen, werken en voorzieningen gewenst is. Door de goede OV- en autobereikbaarheid en de locatie aan de A10 en de metro is het gebied kansrijk voor alle soorten (stedelijke) functies om zich hier te vestigen, zoals bijvoorbeeld hotels. Ook wil het stadsdeel op termijn wonen mogelijk maken.
2.7. De Afdeling overweegt dat de enkele omstandigheid dat het voorheen geldende bestemmingsplan voorzag in - volgens de deelraad - vergelijkbare bebouwingsmogelijkheden, niet wegneemt dat in het kader van het vaststellen van een bestemmingsplan steeds weer alle betrokken belangen moeten worden afgewogen, waarbij wordt bezien in hoeverre het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
Over het betoog dat er geen behoefte is aan bouwmogelijkheden op het oostelijk deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7 omdat de omgevingsvergunning van 16 juli 2013 voor het hotel niet in bebouwing ter plaatse voorziet, overweegt de Afdeling dat een bestemmingsplan zich leent voor herhaalde toepassing. De enkele omstandigheid dat aan Sloten Hotels B.V. een omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel op het westelijk deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7 is verleend, betekent niet dat er geen behoefte kan zijn aan een bouwvlak op het oostelijk deel van dat perceel. Ter zitting is door de deelraad toegelicht dat het hotel 20-25% van het bouwvlak bestrijkt. Aangezien het bouwvlak voor 50% kan worden bebouwd, resteert derhalve ruimte voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van de binnen de bestemming toegelaten functies. Voorts is ter zitting door de deelraad toegelicht dat de functieaanduiding "wonen" niet uitsluitend is ingegeven door de omgevingsvergunning van maart 2012, maar ook door de wens om in de toekomst ter plaatse woningbouw te ontwikkelen, waar de deelraad positief tegenover staat. Verder kunnen binnen de bestemming "Gemengd - 2" overal parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestemming worden gerealiseerd. Aangezien het bouwvlak voor 50% kan worden bebouwd, resteert derhalve ruimte voor parkeervoorzieningen.
Het betoog faalt.
2.8. Wat het verlies van de zichtlocatie betreft stelt de Afdeling vast dat de thans aanwezige bouwmarkt grenst aan de Henk Sneevlietweg, maar dat de ingang, de parkeerplaats en de reclame-uitingen zijn gericht op de Aletta Jacobslaan. Het thans onbebouwde oostelijke deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7 ligt tussen de ingang en de parkeerplaatsen van de bouwmarkt en de Aletta Jacobslaan. Het plan voorziet in de mogelijkheid om op dat deel van het perceel bebouwing op te richten met een hoogte van 33 m. Gelet hierop is een invulling van de bebouwing op dat perceel die de bouwmarkt bijna geheel aan het zicht vanaf de Aletta Jacobslaan onttrekt, denkbaar. De Afdeling is evenwel van oordeel, dat die enkele omstandigheid onvoldoende is voor het oordeel, dat de deelraad niet tot een juiste afweging van belangen is gekomen. In dit verband heeft de deelraad van belang mogen achten dat het mogelijk is om de reclame-uitingen en de publieksingang van de bouwmarkt te verplaatsen naar de zijde van de Henk Sneevlietweg, zodat de bouwmarkt aan die weg een zichtlocatie heeft. Verder voorziet het bestemmingsplan binnen de bestemming "Gemengd - 2" in de functie verkeersareaal, zodat het ook mogelijk is om de in- en uitritten naar de parkeerplaatsen te verplaatsen. Nu dit mogelijk is op de gronden die WNM Bouwmarkten huurt, kan zij deze in- en uitritten zelf realiseren. Derhalve heeft de deelraad geen doorslaggevend gewicht hoeven toekennen aan de belangen van WNM Bouwmarkten bij het behoud van een ongewijzigde zichtlocatie.
Nog daargelaten de vraag of verplaatsing van de in- en uitritten noodzakelijk is voor een goede bedrijfsvoering van de bouwmarkt, ziet de Afdeling daarbij derhalve evenmin aanleiding voor het oordeel dat een voorwaardelijke verplichting voor het verplaatsen van de in- en uitritten in het bestemmingsplan dient te worden opgenomen.
Het betoog faalt.
2.9. Met betrekking tot het betoog dat op het oostelijk deel van het perceel ten onrechte de functies "wonen" en "hotel" mogelijk zijn gemaakt omdat die functies ingevolge de structuurvisie niet zijn toegestaan, stelt de Afdeling voorop dat de deelraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan niet aan het gemeentelijk beleid van Amsterdam is gebonden. Wel dient de deelraad daarmee rekening te houden, hetgeen betekent dat dit beleid in de belangenafweging dient te worden betrokken.
In de plantoelichting heeft de deelraad onderkend dat de strook Aletta Jacobslaan-Vlaardingenlaan als werkgebied en als binnenstedelijk stadsverzorgend bedrijventerrein is aangewezen in de structuurvisie. Dit wordt ook in de gebiedsvisie onderkend, waarna uiteen wordt gezet dat de deelraad streeft naar meer flexibiliteit alsmede dat menging van wonen, werken en voorzieningen gewenst is. Voorts heeft de deelraad ter ondersteuning van zijn standpunt om van de structuurvisie af te wijken, ter zitting onweersproken aangevoerd dat het desbetreffende gebied thans niet als stadsverzorgend bedrijventerrein fungeert, nu op de gronden een politiebureau, perifere detailhandel, twee scholen en een kliniek gevestigd zijn. Voorts heeft de deelraad toegelicht dat de beoogde ontwikkeling wel past binnen de uitrol van het centrum van Amsterdam, hetgeen in de structuurvisie ook wordt beoogd. Uit het voorgaande volgt dat de deelraad het gemeentelijk beleid van Amsterdam in de belangenafweging heeft betrokken.
Het betoog faalt.
2.10. De vergunning van maart 2012 voor studentenhuisvesting was ten tijde van het nemen van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in rechte onaantastbaar. Dat een bestaand legaal bouwwerk in beginsel bij de vaststelling van een bestemmingsplan als zodanig dient te worden bestemd, geldt ook voor een bouwwerk dat weliswaar nog niet is opgericht, maar wel onherroepelijk is vergund. Een uitzondering hierop kan worden gemaakt als een dienovereenkomstige bestemming op basis van nieuwe inzichten niet langer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. In hetgeen WNM Bouwmarkten heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de deelraad zich ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat van de vergunning voor de studentenhuisvesting nog gebruik zal worden gemaakt. Voorts blijkt uit de plantoelichting dat de huidige eigenaar in eerste instantie een hotelfunctie op het perceel wil realiseren, maar zich in de toekomst ook uitbreiding met de, ook door de deelraad gewenste, functie wonen kan voorstellen.
Met betrekking tot het betoog dat de ruimtelijke gevolgen van het realiseren van woningen niet zijn onderzocht, overweegt de Afdeling dat deze gevolgen in het kader van de omgevingsvergunning van maart 2012 zijn onderzocht. Dat hoefde bij de vaststelling van het bestemmingsplan gelet op het voorgaande niet opnieuw te gebeuren.
Het betoog faalt.
2.11. Gelet op het voorgaande heeft de deelraad in redelijkheid de bestemming "Gemengd - 2" met de functieaanduidingen "horeca van categorie G" en "wonen" en de aanduidingen "bouwvlak", "maximum bouwhoogte (m) = 33" en "maximum bebouwingspercentage terrein (%) = 50" aan het plandeel ter plaatse van het oostelijk deel van het perceel Aletta Jacobslaan 7 mogen toekennen.
Het betoog faalt.
3. WNM Bouwmarkten voert aan dat op het perceel Aletta Jacobslaan 9 ten onrechte zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Ter plaatse zijn reeds geruime tijd kantoorruimten gevestigd en als zodanig in gebruik en er bestaan geen plannen dit gebruik op korte termijn te beëindigen.
3.1. De deelraad voert aan dat het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan was om het bestaande gebruik positief te bestemmen. In 1996 is een bouwvergunning verleend voor een kantoorfunctie op het perceel Aletta Jacobslaan 9. Er bestaat geen ruimtelijk bezwaar tegen het voortzetten van deze kantoorfunctie, aldus de deelraad.
3.2. Het beroep van WNM Bouwmarkten is mede ingesteld door de stichting Stichting RTV Noord-Holland. Zij huurt het pand op het perceel Aletta Jacobslaan 9. In dit pand exploiteert zij een zelfstandig kantoor en een studioruimte.
Aan dit plandeel is de bestemming "Gemengd - 2" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1" toegekend.
Ingevolge artikel 7, lid 7.1, onder t, van de planregels zijn de gronden bestemd voor "Gemengd - 2" aangewezen voor een opnamestudio voor radio en tv, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1".
Ingevolge lid 7.4.6 bedraagt het maximum vloeroppervlak van de opnamestudio voor radio en tv 4.000 m2.
3.3. De Afdeling stelt vast dat het bestemmingsplan, anders dan de deelraad heeft beoogd, niet voorziet in de mogelijkheid om op het perceel Aletta Jacobslaan 9 zelfstandige kantoren te exploiteren. Gelet hierop heeft de deelraad niet bereikt wat hij heeft beoogd en moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit wat betreft dit onderdeel niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid.
Het betoog slaagt.
4. In hetgeen WNM Bouwmarkten heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit voor zover het betreft artikel 7, lid 7.1, onder t, van de planregels en artikel 7, lid 7.4.6, van de planregels is genomen in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Het beroep is gegrond, zodat het bestreden besluit in zoverre dient te worden vernietigd.
5. Nu niet aannemelijk is dat derdebelanghebbenden in hun belangen zouden kunnen worden geschaad, ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb op de hierna te melden wijze zelf in de zaak te voorzien en te bepalen dat deze uitspraak ten aanzien van dit planonderdeel in de plaats treedt van het bestreden besluit voor zover dit is vernietigd.
Hierbij betrekt de Afdeling dat de kantoorfunctie reeds legaal ter plaatse wordt uitgeoefend en dat deze functie binnen de bestemming "Gemengd - 2" in het ontwerpplan was opgenomen en dat daartegen geen zienswijzen naar voren zijn gebracht.
6. Uit oogpunt van rechtszekerheid en gelet op artikel 1.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening, ziet de Afdeling aanleiding de deelraad op te dragen het hierna in de beslissing nader aangeduide onderdeel van deze uitspraak binnen vier weken na verzending van de uitspraak te verwerken in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl.
7. De deelraad dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep gegrond;
II. vernietigt het besluit van de deelraad van het stadsdeel Nieuw-West (thans: de raad van de gemeente Amsterdam) van 26 juni 2013 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Nieuwe Meer e.o." voor zover het betreft artikel 7, lid 7.1, onder t, van de planregels en artikel 7, lid 7.4.6, van de planregels;
III. bepaalt dat
a. artikel 7, lid 7.1, onder t, van de planregels komt te luiden: "opnamestudio voor radio en tv en kantoren, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1";
b. artikel 7, lid 7.4.6, van de planregels komt te luiden: "Het maximum vloeroppervlak ten behoeve van opnamestudio voor radio en tv en kantoren bedraagt 4000 m²";
IV. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
V. draagt de raad van de gemeente Amsterdam op om binnen vier weken na verzending van deze uitspraak ervoor zorg te dragen dat de onderdelen III, onder a en b, worden verwerkt in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl;
VI. veroordeelt de raad van de gemeente Amsterdam tot vergoeding van bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WNM Bouwmarkten B.V. en andere in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 974,00 (zegge: negenhonderdvierenzeventig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de anderen;
VII. gelast dat de raad van de gemeente Amsterdam aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WNM Bouwmarkten B.V. en andere het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 318,00 (zegge: driehonderdachttien euro) vergoedt, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de anderen.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. J.G.C. Wiebenga en mr. M.A.A. Mondt-Schouten, leden, in tegenwoordigheid van mr. B.C. Bošnjaković, griffier.
w.g. Polak w.g. Bosnjakovic
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 september 2014
533-812.