Uitspraak
201310027/1/A2.
Datum uitspraak: 17 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Eindhoven,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 3 oktober 2013 in zaak nr. 13/1714 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven.
Procesverloop
Bij besluit van 21 februari 2012 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 februari 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 oktober 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 13 februari 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 augustus 2014, waar [appellant], vergezeld van zijn partner, en het college, vertegenwoordigd door H.W. van den Reek, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een besluit als bedoeld in artikel 3.23 van die wet, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
1.1. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt, en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan en kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2. [appellant] is sinds 1 juni 1989 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan [locatie 1] in Eindhoven. Hij heeft op 4 februari 2011 het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. [appellant] stelt schade te hebben geleden als gevolg van een besluit van het college van 18 maart 2010, waarbij met toepassing van artikel 3.23 van de Wro ontheffing is verleend van het bestemmingsplan "Tongelre buiten de ring 2005" voor de uitbreiding van de naastgelegen woning aan [locatie 2]. Op de garage van deze woning, die grenst aan de garage van [appellant], is de plaatsing van een dakopbouw mogelijk gemaakt. De dakopbouw heeft een diepte van ongeveer 12 m, een goothoogte van 2,96 m en een nokhoogte van 7,1 m. De dakopbouw heeft zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde een dakkapel.
[appellant] heeft een rapport van Van den Abeelen Taxaties en Adviezen van 14 november 2011 overgelegd, waarin de schade is getaxeerd op € 25.000,00.
3. Ingevolge het bestemmingsplan rust op de gronden van het bouwplan de bestemming "Woondoeleinden". Ingevolge artikel 3.3.2 van de planvoorschriften mogen op de gronden die op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding "te bebouwen erven" aan-, en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd met een goothoogte van maximaal 3,5 m en een bouwhoogte van maximaal 4,5 m. De gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 75 m2 met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 65% van de oppervlakte van het bouwperceel voor zover op de plankaart aangeduid als "te bebouwen erven" en voor zover gelegen buiten het bouwvlak.
4. Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde afwijzing van het verzoek een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van januari 2012, aangevuld met een nader advies van 3 oktober 2012, en een advies van de commissie voor bezwaarschriften van 3 januari 2013 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft toegelicht dat het ingevolge het bestemmingsplan al mogelijk is om op het perceel [locatie 2], direct evenwijdig aan de westelijke perceelgrens van [appellant], een aan-, uitbouw of een bijgebouw met een diepte van 15 m, een breedte van 5 m, een goothoogte van 3,5 m en een bouwhoogte van 4,5 m te bouwen. Gelet hierop en nu de ontheffing een hoger nokhoogte van 7,1 m mogelijk maakt, heeft de ontheffing volgens de SAOZ in planologisch opzicht geleid tot enige aantasting van het uitzicht van [appellant] en een geringe extra schaduwwerking en zonlichtvermindering op zijn perceel. Gelet op de ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan heeft de ontheffing niet geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy van [appellant]. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de ontheffing heeft geleid tot een in geringe mate nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Zij heeft de schade getaxeerd op € 5.000,00 en geconcludeerd dat deze schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt en derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komt. Daarbij is de SAOZ uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van € 6.500,00, zijnde 2% van de waarde van het object op de peildatum.
5. Het college heeft in beroep een nader advies van de SAOZ van 24 april 2013 ingebracht. De SAOZ heeft bij de planvergelijking alsnog betrokken dat volgens de plankaart en de van de ontheffing deel uitmakende bouwtekeningen de dakopbouw aan de voorzijde van de woning [locatie 2] de grens van de aanduiding "te bebouwen erven" met ongeveer 2 à 3,5 m overschrijdt. Aangezien dit gedeelte zich bevindt tussen de zijgevels van de hoofdgebouwen van de bestaande woningen [locatie 1 en 2], heeft dit volgens de SAOZ geen relevante extra aantasting van het uitzicht van [appellant], geen extra schaduwwerking dan wel zonlichtvermindering op het perceel van [appellant] en geen aantasting van de privacy in de woning of op het perceel van [appellant] tot gevolg. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de getaxeerde waardedaling van € 5.000,00, gelet op de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie, reëel is.
6. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college in navolging van de SAOZ bij de beoordeling van het verzoek ten onrechte eraan voorbijgegaan is dat ook ontheffing is verleend voor het overschrijden van de aanduiding "te bebouwen erven" aan de noordzijde van het perceel. De rechtbank heeft het besluit 13 februari 2013 wegens dit motiveringsgebrek vernietigd, maar aanleiding gezien om de rechtsgevolgen ervan in stand te laten. Zij heeft geoordeeld dat het college met het advies van de SAOZ van 24 april 2013 voldoende heeft gemotiveerd dat de overschrijding van 2 tot 3,5 m van de aanduiding "te bebouwen erven" aan de noordzijde niet leidt tot meer schaduwwerking en vermindering van zonlicht op het perceel van [appellant]. Dit deel van de bebouwing is namelijk gelegen tussen de woningen [locatie 1 en 2]. Ook is met deze toelichting voldoende weerlegd dat dit geen gevolgen heeft voor de privacy van [appellant]. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank het motiveringsgebrek hersteld. In het door [appellant] overgelegde rapport van Van den Abeelen heeft de rechtbank geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college niet op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan, omdat in dat rapport geen rekening is gehouden met artikel 6.2, tweede lid, van de Wro.
7. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat de door de SAOZ verrichte planvergelijking onjuist is, faalt. [appellant] heeft geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat het college op dit punt niet op de adviezen van de SAOZ heeft mogen afgaan, omdat die onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Dat volgens de eigen meting van [appellant] de aanduiding "te bebouwen erven" met 3,77 m is overschreden, is voor de planologische vergelijking niet van belang. Zoals hiervoor onder 1.1 is overwogen, is bij de planvergelijking niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude en het nieuwe planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd. De SAOZ is dan ook terecht uitgegaan van hetgeen planologisch mogelijk is gemaakt in onderscheidenlijk het bestemmingsplan en het ontheffingsbesluit en heeft daaruit terecht afgeleid dat de ontheffing leidt tot een overschrijding van de aanduiding "te bebouwen erven" aan de noordzijde van het perceel met 2 tot 3,5 m. Voorts heeft de SAOZ bij de planvergelijking terecht betrokken dat ingevolge het geldende bestemmingsplan ter plaatse reeds overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van maximaal 3 m hoog mochten en mogen worden gebouwd. Anders dan [appellant] stelt, kan een dergelijk bouwwerk wel degelijk ter plaatse, los van het hoofgebouw en de garage, worden gebouwd. [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat de SAOZ de schadefactoren schaduw en privacy onjuist heeft beoordeeld. De SAOZ heeft voldoende concreet beschreven dat ingevolge het bestemmingsplan direct ten westen van het perceel van [appellant] ook al een min of meer vergelijkbare aan- of uitbouw mogelijk is en daarbij onderkend dat de ontheffing een hogere nokhoogte mogelijk heeft gemaakt. Niet valt in te zien dat de SAOZ niet tot de conclusie heeft kunnen komen dat de ontheffing heeft geleid tot een geringe extra schaduwwerking en niet tot een verdergaande aantasting van de privacy. Tot slot heeft de SAOZ terecht de door [appellant] gestelde aantasting van het aanzicht van zijn woning niet bij de planvergelijking betrokken. In het kader van de planvergelijking is uitsluitend van belang welke bouw- en gebruiksmogelijkheden een planologische maatregel mogelijk maakt. De door [appellant] gestelde aantasting van het aanzicht van zijn woning is dan ook geen schadeaspect dat van belang is bij de planologische vergelijking. Vergelijk de uitspraken van de Afdeling van 28 november 2012 in zaak nr. 201106159/1A2 en van 4 april 2012 in zaak nr. 201110096/1/A2.
8. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte in het rapport van Van den Abeelen geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat het college voor de hoogte van de schade niet heeft mogen afgaan op de adviezen van de SAOZ. Dat Van Abeelen artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet heeft toegepast, is daarvoor onvoldoende, omdat dat los staat van de taxatie van de planschade. Diens rapport geeft volgens [appellant] een duidelijk inzicht in de totstandkoming van de getaxeerde schade, terwijl de SAOZ de wijze van taxatie niet heeft toegelicht. Tot slot voert [appellant] aan dat de door SAOZ getaxeerde waarde van zijn woning voor en na de aanbouw van onderscheidenlijk € 325.000,00 en € 320.000,00 niet begrijpelijk is gezien de WOZ-waarde van zijn woning voor de aanbouw van € 389.000,00.
8.1. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het feit dat Van Abeelen in zijn rapport voorbijgegaan is aan artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, op zich los staat van de door hem getaxeerde schade. De rechtbank heeft echter in het rapport van Van den Abeelen terecht geen grond gezien voor het oordeel dat de taxatie van de schade in de adviezen van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De SAOZ heeft bij de taxatie weliswaar niet de gebruikte referentiewoningen vermeld, zoals Van den Abeelen dat wel heeft gedaan in zijn rapport, maar dat is op zichzelf geen reden voor de conclusie dat de SAOZ tot een onjuist schadebedrag is gekomen. Voorts heeft de SAOZ in het advies van januari 2012 uiteengezet dat de door Van den Abeelen getaxeerde waardedaling van € 25.000,00 neerkomt op 7,7% van de waarde van de woning van [appellant] en dat dit, gelet op de aard en de ernst van de inbreuk, niet reëel is. Tot slot is in de WOZ-waarde van de woning van [appellant] evenmin een reden gelegen voor het oordeel dat het college voor de hoogte van de schade niet mocht afgaan op de adviezen van de SAOZ. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 november 2012 in zaak nr. 201202389/1/A2), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 september 2014
609.