Uitspraak
201310636/1/A2.
Datum uitspraak: 6 augustus 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Westerbroek, gemeente Hoogezand-Sappemeer,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 oktober 2013 in zaak nr. 13/481 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Slochteren.
Procesverloop
Bij besluit van 12 juni 2012 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2010 tot de dag van uitbetaling en het reeds betaalde recht van € 500,00.
Bij besluit van 14 maart 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 oktober 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 juli 2014, waar [appellant], bijgestaan door mr. E.G.J.M. Meijer, directeur van de Johan van Oldenbarneveltstichting, Centrum voor bestuurlijk schadevergoedingsrecht (hierna: de JvO), en het college, vertegenwoordigd door C.F.R. Braafhart en E.T. Snoep, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, zoals deze luidde ten tijde hier van belang, kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, gelezen in verbinding met artikel 9.1.10, tweede lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, zijn een bepaling van een bestemmingsplan en een besluit tot vrijstelling, waartoe het verzoek is ingediend voor 1 juli 2008, oorzaken als bedoeld in het eerste lid.
2. Bij besluit van 7 november 2007 heeft het college voor het perceel Borgweg 108 te Scharmer, gemeente Slochteren, vrijstelling verleend van het bestemmingsplan ‘Buitengebied (herziening 1997)’ (hierna: het oude bestemmingsplan) ten behoeve van het op dat perceel realiseren van een paardenbedrijf met dertig pensionpaarden (hierna: het vrijstellingsbesluit).
Op 30 juli 2008 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied (herziening 1997), herziening Borgweg 108’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) in werking getreden. Ingevolge dit plan heeft het perceel Borgweg 108 de bestemming ‘Paardenfokkerij annex paardenpension’ gekregen.
[appellant] is eigenaar van de tegenover het perceel Borgweg 108 gelegen woning aan de [locatie] te Westbroek, gemeente Hoogezand-Sappemeer. Hij heeft het college op 25 januari 2010 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te lijden als gevolg van het vrijstellingsbesluit en het nieuwe bestemmingsplan. Aan die aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het paardenbedrijf zijn woon- en leefgenot en de waarde van zijn woning heeft verminderd.
3. Het college heeft aan de toekenning van een tegemoetkoming in planschade een advies van mr. T.A.P. Langhout, werkzaam bij Langhout & Wiarda Juristen B.V., van 8 mei 2012 ten grondslag gelegd. Volgens dat advies leidt het vrijstellingsbesluit ten opzichte van het oude bestemmingsplan tot een beperkt planologisch nadeel met betrekking tot de verkeersoverlast. Het nieuwe bestemmingsplan levert volgens het advies ten opzichte van het oude planologische regime een planologisch voordeel op. Langhout heeft geadviseerd om [appellant] een bedrag van € 5.000,00 toe te kennen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag tot de dag van uitbetaling. Het bedrag van € 5.000,00 betreft volgens Langhout het verschil tussen de waarde van de woning op het moment onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip van inwerkingtreding van het vrijstellingsbesluit en op het moment onmiddellijk daarna.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat Langhout geen juiste taxatie heeft uitgevoerd en als gevolg daarvan een onjuiste berekening heeft gemaakt van de waardedaling van de woning. Volgens hem is als gevolg van het vrijstellingsbesluit een grotere waardevermindering opgetreden en heeft Langhout niet afdoende gemotiveerd waarom hij tot een waardevermindering van slechts € 5.000,00 is gekomen.
Ter staving van zijn betoog heeft [appellant] een planschadeadvies van de JvO van 23 juni 2014 overgelegd. Volgens de JvO lijdt [appellant] ten opzichte van het oude bestemmingsplan schade als gevolg van het vrijstellingsbesluit en het nieuwe bestemmingsplan, welke schade bestaat uit een vermindering van de omgevingskwaliteit van de woning, een toegenomen inbreuk op de privacy en een intensivering van het verkeer voor de woning. Deze schadefactoren kunnen tezamen als middelzwaar worden aangemerkt en leveren een waardedaling op van de woning van ongeveer 4,5%. Volgens het bij het advies gevoegde taxatierapport komt dat neer op € 15.000,00. De JvO adviseert derhalve [appellant] een planschadevergoeding van € 15.000,00 toe te kennen.
4.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste rechtspraak (onder meer uitspraak van de Afdeling van 26 juni 2013 in zaak nr. 201210305/1/A2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
In het advies van Langhout is vermeld dat het oude bestemmingsplan het stallen en africhten van gefokte paarden reeds mogelijk maakte en het houden van fokpaarden niet wezenlijk van het houden van pensionpaarden verschilt. Echter, omdat eigenaren van pensionpaarden regelmatig naar hun paarden zullen toegaan om deze te berijden en verzorgen, zal de functieverandering leiden tot een beperkte toename van de verkeersaantrekkende werking, aldus Langhout.
Gelet hierop, is duidelijk welke feiten en omstandigheden Langhout ten grondslag heeft gelegd aan zijn conclusie dat het vrijstellingsbesluit ten opzichte van het oude bestemmingsplan leidt tot een beperkt planologisch nadeel met betrekking tot de verkeersoverlast. Deze conclusie is niet onbegrijpelijk. Dat daarover een verschil van inzicht bestaat met de JvO, die zich in haar advies op het standpunt heeft gesteld dat de verkeers- en publieksaantrekkende werking niet beperkt, maar aanzienlijk is en tot de onder 4. vermelde schade leidt, betekent op zichzelf niet dat het college het advies van Langhout op dat punt niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Uit het advies van de JvO blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van Langhout over de schade.
4.2. Ten aanzien van de taxatie wordt het volgende overwogen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2) zijn inzichten van een taxateur gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
Langhout heeft de woning ter plaatse bezocht en op basis van de vergelijkingsmethode de waarde van de woning, met inachtneming van de planologische mogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood, vastgesteld op € 270.000,00. Hij heeft de woning op de dag van het rechtskracht verkrijgen van het vrijstellingsbesluit, met inachtneming van de planologische mogelijkheden die het schadeveroorzakende planologische regime biedt, getaxeerd op € 265.000,00. Bij de taxatie heeft hij rekening gehouden met de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en omvang van de kavel, de aard en constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden. Bij brief van 30 november 2012 heeft Langhout nader uiteengezet dat hij de waarde van de woning heeft vastgesteld na een analyse van de markt voor woningen in Westerbroek en nabije omgeving, waarbij onder andere verkooptransacties zijn betrokken die hebben plaatsgevonden aan de Borgweg. Gelet hierop, bestaat geen grond voor het oordeel dat de gedachtegang van Langhout onvoldoende duidelijk of oncontroleerbaar is.
De JvO heeft bij het advies een taxatie van ir. I.J.E.A. Huntjens gevoegd. Volgens Huntjens was de waarde van de woning direct vóór het vrijstellingsbesluit € 330.000,00 en direct daarna € 315.000,00. De Afdeling is van oordeel dat de taxatie van Huntjens onvoldoende concrete aanknopingspunten biedt om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie van Langhout. Daarbij is van belang dat Huntjens in zijn taxatie niet vermeld waarom de taxatie van Langhout niet juist is. Verder is daarbij niet zonder belang dat ter zitting is gebleken dat Huntjens evenals Langhout de vergelijkingsmethode heeft toegepast, maar dat Huntjens niet zelf ter plaatse is geweest en de taxatie heeft gebaseerd op de omschrijving van de woning en de schade zoals neergelegd in het advies van de JvO.
4.3. Gezien het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college zich bij de besluitvorming op het advies van Langhout en de nadere toelichting heeft mogen baseren.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. de Vries-Biharie, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. De Vries-Biharie
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 augustus 2014
611.