Uitspraak
201309534/1/A2.
Datum uitspraak: 16 juli 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Ruinen, gemeente De Wolden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 september 2013 in zaak nr. 13/174 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van de Wolden.
Procesverloop
Bij besluit van 16 april 2012 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 35.000,00 toegekend.
Bij besluit van 17 januari 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 september 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 03 De Gilden B.V. (hierna: De Gilden) heeft een zienswijze ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 juni 2014, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door mr. T. van der Weijde, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door R. ter Stege, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen. Voorts is daar De Gilden, vertegenwoordigd door mr. T.A.P. Langhout, juridisch adviseur te Oranjewoud, en door R. Vos, gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant] is eigenaar van de vrijstaande woning aan [locatie] te Ruinen (hierna: de woning). Op 10 oktober 2011 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Oldenhave Bos (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 25 februari 2010 (hierna: de peildatum). Dit plan is de juridisch-planologische basis voor het realiseren van een woonwijk op in de buurt van de woning gelegen gronden. De Gilden, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
4. Het college heeft advies gevraagd aan de SAOZ. In een advies van maart 2012 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit deze vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat [appellant] als gevolg van de planologische wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woning op de peildatum van € 750.000,00 naar € 700.000,00, is voortgevloeid. Voorts is vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 16 april 2012 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de quickscan, die hij naar aanleiding van het conceptadvies van de SAOZ van januari 2012 door mr. H.J.A. van Hoogmoed (hierna: Van Hoogmoed) heeft laten maken, niet aan het advies van de SAOZ kan afdoen. Gezien die quickscan, waarvan de resultaten in een e-mail zijn bekendgemaakt, is de planschade op een te laag bedrag vastgesteld, aldus [appellant].
5.1. In het advies van de SAOZ van maart 2012 is vermeld dat Van Hoogmoed op basis van een quickscan het standpunt heeft ingenomen dat de woning onder het oude planologische regime een waarde van € 850.000,00 had en dat die waarde als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan met € 57.000,00 is gedaald. In dat advies is uiteengezet dat uit de quickscan op geen enkele wijze blijkt welke planologische vergelijking aan de beoordeling ten grondslag ligt, dat de gestelde hogere waarde van de woning onder het oude planologische regime niet met een taxatie of met marktgegevens is onderbouwd en dat uit de stukken niet blijkt of Van Hoogmoed de woning van binnen heeft opgenomen of dat het slechts om een geveltaxatie gaat.
5.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat, nu [appellant] geen rapport van de quickscan heeft overgelegd, niet is na te gaan op welke wijze Van Hoogmoed tot zijn waardebepaling is gekomen en of hij daarbij is uitgegaan van de maximale invulling van de oude planologische situatie, in plaats van de bestaande situatie. In die quickscan is derhalve geen grond te vinden voor het oordeel dat de SAOZ de waarde van de woning onder het oude planologische regime en de waardedaling als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft onderschat en dat het college zich niet in redelijkheid op dit onderdeel van het advies van maart 2012 heeft kunnen baseren.
Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 juli 2014
452.