Uitspraak
201305504/1/A2.
Datum uitspraak: 4 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Kudelstaart, gemeente Aalsmeer,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 17 mei 2013 in zaak nr. 11/4076 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer.
Procesverloop
Bij besluit van 21 april 2009 heeft het college het verzoek van [belanghebbende] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 7 juli 2011 heeft het college opnieuw beslist op het door [belanghebbende] daartegen gemaakte bezwaar, dat bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 21 april 2009 herroepen en aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) opdracht gegeven advies uit te brengen over de hoogte van het schadebedrag.
Bij besluit van 27 september 2011 heeft het college het besluit van 7 juli 2011 ingetrokken, het bezwaar van [belanghebbende] tegen het besluit van 21 april 2009 gegrond verklaard, het besluit van 21 april 2009 herroepen en aan [belanghebbende] een planschadevergoeding van € 50.000,00 toegekend, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 juni 2008 tot de dag van uitbetaling.
Bij uitspraak van 17 mei 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep voor zover dat is gericht tegen het besluit van 7 juli 2011 niet-ontvankelijk en voor zover dat is gericht tegen het besluit van 27 september 2011 ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 april 2014, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. O.V. Wilkens, werkzaam bij VvAA, en het college, vertegenwoordigd door T. van Wissen LLB, werkzaam bij Catch Legal, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [belanghebbende], bijgestaan door mr. O.W. Wagenaar, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals deze bepaling gold tot 1 juli 2008, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Artikel 49a luidde ten tijde van belang als volgt:
1. Voor zover schade die op grond van artikel 49 voor vergoeding in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wel om vrijstelling te verlenen, anders dan bedoeld in artikel 31a of 31b, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.
2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 49 terzake van de wijziging van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de vrijstelling waarom hij heeft verzocht.
2. [belanghebbende] is op 10 september 2001 eigenaar geworden van twee percelen aan de [locatie 1] in Kudelstaart. Op een van deze percelen, met nummer 5049, heeft [belanghebbende] - nadat het college daarvoor op 26 oktober 2004 krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van het bestemmingsplan "Kudelstaart 1949" alsmede een bouwvergunning had verleend - een woning gebouwd.
Bij besluit van 6 februari 2007 heeft het college aan [appellant] krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling verleend van het bestemmingsplan "Kudelstaart 1949" voor het oprichten van een woning op het perceel met nummer 4382 aan de [locatie 2] in Kudelstaart. Voorts heeft de gemeente Aalsmeer op 13 december 2006 met [appellant] een overeenkomst gesloten, inhoudende dat de gemeente eventuele planschadevergoedingen zal afwentelen op [appellant].
[belanghebbende] heeft bij het college op 18 juni 2008 een verzoek om vergoeding van planschade ingediend en gesteld dat hij schade heeft geleden door de komst van de woning van [appellant]. [belanghebbende] heeft toegelicht dat de waarde van zijn woning is gedaald, omdat hij thans vanuit zijn keuken zicht heeft op een blinde muur en vanuit zijn erker geen enkel uitzicht meer heeft. Ook heeft hij minder privacy en minder lichtinval en is zijn uitzicht op de Westeinderplassen verminderd, aldus [belanghebbende].
Het college heeft de afwijzing van het verzoek van [belanghebbende] bij besluit van 24 november 2009 gehandhaafd en daaraan de adviezen van de SAOZ van maart 2009 en 18 september 2009 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft daarin opgemerkt dat vóór het besluit van 6 februari 2007 op het perceel van [appellant] met nummer 4382 volgens het "Uitbreidingsplan in onderdelen Kudelstaart 1949" niet kon worden gebouwd en dat in dit geval derhalve planologisch nadeel kan zijn ontstaan. Volgens de SAOZ komt de daardoor ontstane schade echter niet voor vergoeding in aanmerking, omdat, gelet op de Aalsmeerse Structuurvisie (lees: Gebiedsvisie), op het moment van aankoop van de twee percelen voor [belanghebbende] kenbaar was dat aan de Herenweg lintbebouwing zou worden toegestaan.
Bij uitspraak van 30 december 2010 in zaak nr. 10/109 heeft de rechtbank het door [belanghebbende] tegen het besluit van 24 november 2009 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en het college opgedragen opnieuw op het bezwaar te beslissen. Hieraan heeft het college bij besluit van 7 juli 2011 gevolg gegeven en vervolgens, nadat de SAOZ op 2 augustus 2011 advies had uitgebracht, aan [belanghebbende] bij besluit van 27 september 2011 een planschadevergoeding van € 50.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 juni 2008 tot de dag van uitbetaling, toegekend.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de door de raad van de gemeente Aalsmeer op 15 maart 2001 vastgestelde Aalsmeerse Gebiedsvisie (hierna: de gebiedsvisie) geen concreet beleidsvoornemen bevat op grond waarvan [belanghebbende] de bouw van het woonhuis van [appellant] op het naastgelegen perceel had kunnen voorzien. Volgens [appellant] blijkt uit de gebiedsvisie dat de raad de bouw van woningen langs de linten als karakteristiek voor de gemeente Aalsmeer ziet en behoud en versterking van de bestaande lintenstructuur nastreeft. Dat de Herenweg niet in de gebiedsvisie is vermeld, betekent niet dat [belanghebbende] de bouw van het woonhuis op het naastgelegen perceel niet had kunnen voorzien. In dit verband wijst [appellant] erop dat er geen limitatieve opsomming is gegeven van de straten waarop het gemeentelijk beleid betrekking heeft en voorts dat bij de gebiedsvisie een kaart is gevoegd waarop de Herenweg als lintbebouwing staat aangegeven.
3.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft.
3.2. In paragraaf 1 van de gebiedsvisie is uiteengezet dat deze bestaat uit een tekstuele toelichting, kaartbeelden van de bestaande situatie en de autonome ontwikkelingen en een grote kaart van de ontwikkelingen tot 2010, met een doorkijk naar 2020. De gebiedsvisie is richtinggevend voor het toekomstig ruimtelijk beleid en zal als toetsingskader voor plannen en gewenste ontwikkelingen worden gebruikt. In paragraaf 2.3 is toegelicht dat de woonbebouwing langs de linten karakteristiek is voor de gemeente Aalsmeer. Met name langs de Oosteinderweg, de Aalsmeerderweg, de Uiterweg en de Hornweg is deze bebouwing te vinden. Gestreefd wordt naar behoud en verbetering van de bestaande lintenstructuur, met name door op maat gesneden bestemmingsregelingen en een consequent handhavingsbeleid. Bedrijvigheid in de linten wordt geweerd en verdere verdichting wordt tegengegaan. Op deze wijze wordt voorkomen dat de ruimtelijke kwaliteit en de afwisseling tussen bebouwde en onbebouwde delen van de linten verloren gaat. Met het realiseren van open, groene doorkijkjes vanaf de weg wordt bovendien recht gedaan aan de groene ambitie voor de langere termijn. Op de bij de gebiedsvisie gevoegde kaart "Toekomstbeeld 2010" zijn deze ontwikkelingen weergeven.
In de op 22 juni 2000 vastgestelde beleidsregels is vermeld dat de raad in beginsel planologische medewerking zal verlenen aan een verzoek om vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO indien dit verzoek in overeenstemming is met de uitgangspunten van één of meer onder punt 1 genoemde stukken, waaronder de gebiedsvisie. Verder heeft de raad daarbij als uitgangspunt vermeld dat nieuwbouw van woningen bij een perceelsbreedte van ten minste 25 meter mogelijk wordt geacht.
3.3. [appellant] heeft ter zitting bij de Afdeling de bij de gebiedsvisie gevoegde kaart "Toekomstbeeld 2010" getoond, waarop de Herenweg donker is ingekleurd. Deze weg is volgens de bijbehorende legenda, zoals ook het college heeft beaamd, voor lintbebouwing bedoeld. Dat in de gebiedsvisie is vermeld dat een verdere verdichting in de linten wordt tegengegaan, biedt op zichzelf geen grond voor het oordeel dat [belanghebbende] de oprichting van de woning van [appellant] op het naastgelegen perceel aan de [locatie 2] redelijkerwijs niet heeft kunnen verwachten. Behalve dat in de gebiedsvisie is toegelicht dat daarmee wordt beoogd te voorkomen dat de ruimtelijke kwaliteit en de afwisseling tussen bebouwde en onbebouwde delen van de linten verloren gaat, is immers niet nader gespecificeerd wat de gemeente onder het tegengaan van een verdere verdichting in de linten verstaat. Mede de ligging en de omvang van het naastgelegen perceel in aanmerking genomen, diende [belanghebbende] ten tijde van de aankoop van zijn percelen aan de [locatie 1] dan ook rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op dat perceel in voor hem ongunstige zin zou kunnen veranderen. De schade, zoals ontstaan door het besluit van 6 februari 2007, moet dus voor rekening van [belanghebbende] worden gelaten. Hieruit volgt dat het verzoek van [belanghebbende] om vergoeding van planschade, zoals het college ook aanvankelijk heeft gedaan bij besluit van 21 april 2009, dient te worden afgewezen.
Het betoog slaagt.
4. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd voor zover de rechtbank daarbij het beroep van [appellant] tegen het besluit van 27 september 2011 ongegrond heeft verklaard. Hetgeen [appellant] overigens heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking.
Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [appellant] tegen het besluit van 27 september 2011 gegrond verklaren. De Afdeling zal dat besluit vernietigen voor zover het college daarbij het bezwaar van [belanghebbende] tegen het besluit van 21 april 2009 gegrond heeft verklaard, het besluit van 21 april 2009 heeft herroepen en aan [belanghebbende] een planschadevergoeding van € 50.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 juni 2008 tot de dag van uitbetaling, heeft toegekend. De Afdeling zal op na te melden wijze zelf in de zaak voorzien.
5. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 17 mei 2013 in zaak nr. 11/4076, voor zover de rechtbank daarbij het beroep van [appellant] tegen het besluit van 27 september 2011 ongegrond heeft verklaard;
III. verklaart het door [appellant] bij de rechtbank tegen het besluit van 27 september 2011 ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer van 27 september 2011, kenmerk 2011/12706-VH&D, voor zover het college daarbij het bezwaar van [belanghebbende] tegen het besluit van 21 april 2009 gegrond heeft verklaard, het besluit van 21 april 2009 heeft herroepen en aan [belanghebbende] een planschadevergoeding van € 50.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 juni 2008 tot de dag van uitbetaling, heeft toegekend;
V. verklaart het door [belanghebbende] tegen het besluit van 21 april 2009 gemaakt bezwaar ongegrond;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het besluit van 27 september 2011;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1948,00 (zegge: negentienhonderdachtenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 391,00 (zegge: driehonderdeenennegentig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, ambtenaar van staat.
w.g. Hagen w.g. De Heer
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2014
636.