Uitspraak
201304414/1/A2.
Datum uitspraak: 14 mei 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te Helmond, (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]),
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats
’s-Hertogenbosch, van 29 maart 2013 in zaak nr. 12/1442, in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Helmond.
Procesverloop
Bij besluit van 3 maart 2009 heeft het college aan [appellant] € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan planschadevergoeding toegekend.
Bij besluit op bezwaar van 3 april 2012 heeft het college de planschadevergoeding gewijzigd in € 26.000,00.
Bij uitspraak van 29 maart 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2014, waar [appellant], bijgestaan door mr. I.L. van Geel, advocaat te Helmond, en het college, vertegenwoordigd door mr. M.C. Boelens-Horn, werkzaam bij gemeente Helmond, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wro blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de WRO, zoals deze wet luidde ten tijde van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
3. Bij de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [appellant] is sinds 20 maart 1974 eigenaar van de woning met bijbehorende grond aan [locatie] te Stiphout, gemeente Helmond (hierna: de woning).
5. Bij besluit van 16 oktober 2006 heeft het college, met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de WRO, vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan "Rootakkers 80" (hierna: het bestemmingsplan), ten behoeve van de bouw van het appartementencomplex "Kloostertuin". Dit appartementencomplex, gelegen ten zuidoosten van de woning, op de hoek van de Dorpsstraat en de Sint Trudostraat, is voorzien van een parkeergarage en appartementen over een viertal verdiepingen.
6. Bij brief van 23 juni 2008 heeft [appellant] het college verzocht om vergoeding van planschade, die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van het besluit van 16 oktober 2006. Daartoe voert hij aan dat hij door inkijk verlies van privacy in de tuin en de woning ondervindt en dat de verkeerssituatie drukker en onveiliger is geworden doordat de aansluiting van de Sint Trudostraat op de Dorpsstraat, welke voorheen slechts toegankelijk was voor fietsers, nu ook toegankelijk is voor auto’s.
7. Het college heeft advies gevraagd aan "De Makelaer" makelaardij te Helmond (hierna: De Makelaer).
In een advies van 12 januari 2009 heeft De Makelaer een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Uit deze vergelijking blijkt volgens De Makelaer dat [appellant] in een planologisch nadeliger situatie is terecht gekomen als gevolg van het besluit van 16 oktober 2006, doordat de privacy zwaarwegender is aangetast dan mogelijk was geweest onder het bestemmingsplan "Rootakkers 80", omdat het aantal appartementen van waaruit inkijk in de tuin en de woning van [appellant] kan plaatsvinden, groter is dan onder de bestemming "gemengde bebouwing klasse b" en "eensgezinshuizen klasse a" van het bestemmingsplan mogelijk zou zijn geweest. Voor wat betreft de verkeerssituatie kan volgens De Makelaer niet worden gesproken van een planologisch nadeliger situatie, nu het onder het bestemmingsplan reeds mogelijk was de aansluiting van de Sint Trudostraat op de Dorpsstraat open te stellen voor autoverkeer. De Makelaer heeft de schade getaxeerd op € 15.000,00, uitgaande van de staat waarin de woning zich bevond voor de renovatie ervan in 2003.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 3 maart 2009 ten grondslag gelegd en aan [appellant] € 15.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente, aan planschadevergoeding toegekend.
8. De rechtbank ’s-Hertogenbosch (thans: Oost-Brabant) heeft ten behoeve van de beoordeling van het door [appellant] daartegen ingestelde beroep de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) verzocht een onderzoek in te stellen naar de (gedeeltelijke) voorzienbaarheid van de schade, gelet op de renovatie in 2002 en 2003, en de inzichtelijkheid van de begroting van de schade door De Makelaer.
Op 14 juni 2011 heeft de StAB geadviseerd dat, hoewel ten tijde van de verbouwing in 2002 en 2003 voorzienbaar was dat de planologische situatie zou gaan wijzigen, dit niet aan [appellant] kan worden tegengeworpen omdat de verbouwing een redelijke investering is in een bestaand belang. In het advies is verder geconcludeerd dat er verschillende kanttekeningen zijn te plaatsen bij de begroting van de planschade door de adviseur van de gemeente.
Bij uitspraak van 27 september 2011, in zaak nr. 09/5511, heeft de rechtbank het beroep van [appellant] tegen het besluit van 8 oktober 2009 gegrond verklaard en het college opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen, met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen.
9. Bij besluit van 3 april 2012 heeft het college, ter voldoening aan de uitspraak van de rechtbank, aan [appellant] een planschadevergoeding van € 26.000,00 toegekend. Aan dit besluit heeft het college een aanvullend advies van De Makelaer van 15 december 2011 ten grondslag gelegd. Hierin is de woning opnieuw getaxeerd, ditmaal uitgaande van de gerenoveerde staat.
10. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college het advies en het aanvullend advies van De Makelaer niet aan zijn besluit van 3 april 2012 ten grondslag had mogen leggen. [appellant] voert daartoe aan dat De Makelaer niet over de vereiste deskundigheid beschikt op het gebied van planschaderecht, hetgeen zou blijken uit het gegeven dat De Makelaer zijn advies meerdere malen heeft moeten toelichten en aanpassen. [appellant] stelt dat uit de uitspraak van de rechtbank van 27 september 2011 en het advies van de StAB volgt dat er kanttekeningen zijn te plaatsen bij de deskundigheid van De Makelaer. Ook de onafhankelijkheid en objectiviteit van De Makelaer zijn volgens [appellant] in het geding, omdat het risico bestaat dat het college De Makelaer niet meer zal inschakelen. Tot slot stelt [appellant] dat het college niet inzichtelijk heeft gemaakt welke opleiding de desbetreffende taxateur heeft genoten en hij wijst er op dat De Makelaer slechts werkzaamheden verricht voor de gemeente Helmond, en dat die alleen eenvoudige planschadekwesties betreffen.
10.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 24 december 2008, in zaak nr. 200802495/1/H2; www.raadvanstate.nl), mag een bestuursorgaan bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van het advies van een door hem ingeschakelde deskundige uitgaan, indien uit dit advies blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies bestaan. Het is aan [appellant] om aannemelijk te maken dat er aanleiding is om te twijfelen aan de deskundigheid en/of objectiviteit van de De Makelaer (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 10 maart 2004, in zaak nr. 200301636/1).
10.2. Dat een advies meerdere malen is aangepast, behoeft op zichzelf geen reden te zijn om te twijfelen aan de deskundigheid van de desbetreffende adviseur. De Makelaer heeft in zijn advies van 12 januari 2009 ten behoeve van het bepalen van de schade, de woning getaxeerd in de staat waarin deze zich bevond, voorafgaand aan de renovatie in 2003. Het advies van de StAB en de daarin geplaatste kanttekeningen bij het advies van De Makelaer zijn beperkt tot de vraag of dit een juist uitgangspunt is. Uit de uitspraak van de rechtbank van 27 september 2011 volgt slechts dat dat niet het geval is en dat het college om die reden opnieuw diende te beslissen op het gemaakte bezwaar. Ter beoordeling staat thans of het college het voorliggende bijgestelde advies van De Makelaer van 15 december 2011 aan zijn besluit van 3 april 2012 ten grondslag mocht leggen.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat in het advies van 15 december 2011 is vermeld dat de waarde van de woning is bepaald met gebruikmaking van verkoopgegevens van het Kadaster en marktgegevens van de website www.funda.nl, waarbij rekening is gehouden met de gemêleerde opbouw van het Stiphoutse woningbestand zowel in ligging als in uitvoering. Derhalve blijkt welke feiten en omstandigheden aan de waardebepaling ten grondslag zijn gelegd en welke gedachtegang is gevolgd. Bij voormeld advies is verder een lijst met referentie-objecten gevoegd, zodat evenmin kan worden geoordeeld dat de waardebepaling niet inzichtelijk en onvoldoende gemotiveerd is. Daarbij is van belang dat [appellant] niet heeft bestreden dat de in de lijst genoemde referentie-objecten vergelijkbaar zijn met zijn woning.
Tot slot is er geen aanleiding om te twijfelen aan de onafhankelijkheid dan wel objectiviteit van De Makelaer. De enkele stelling van [appellant] dat De Makelaer er, gelet op toekomstige opdrachten, belang bij heeft zijn advies in stand te houden, is daarvoor onvoldoende (vergelijk de uitspraak van 20 oktober 2004, in zaak nr. 200402982/1). De rechtbank heeft, gelet op het voorgaande, terecht geoordeeld dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er aanleiding is om te twijfelen aan de deskundigheid dan wel objectiviteit van De Makelaer. Dat aan [appellant] niet inzichtelijk zou zijn gemaakt welke opleiding de desbetreffende adviseur heeft genoten en dat de werkzaamheden van De Makelaer zich beperken tot de gemeente Helmond, maakt dit niet anders.
Het betoog faalt.
11. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte geen betekenis heeft gehecht aan een door hem overgelegd rapport van Meeuwsen RTO (hierna: Meeuwsen), van 13 augustus 2012, waaruit zou blijken dat de planschade € 35.000,00 dient te bedragen. De desbetreffende taxateur wordt zeer frequent ingeschakeld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), welke volgens vaste jurisprudentie als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade heeft te gelden, aldus [appellant].
11.1. Zoals de Afdeling hiervoor onder 10.2 heeft overwogen, mocht het college de advisering door De Makelaer aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen. De enkele omstandigheid dat Meeuwsen de waardevermindering op een hoger bedrag taxeert, is onvoldoende om de taxatie door De Makelaer terzijde te stellen. Daarbij is van belang dat het verschil tussen beide taxaties, van € 9.000,00, binnen in beginsel aanvaardbare marges valt (vergelijk de uitspraak van 1 augustus 2012, in zaak nr. 201109480/1/A2). Voorts heeft Meeuwsen, anders dan De Makelaer, niet vermeld welke referentie-objecten hij heeft gebruikt bij de door hem verrichte waardebepaling. Dat Meeuwsen regelmatig wordt ingeschakeld door de SAOZ, wat daar verder ook van zij, doet niet ter zake.
Het betoog faalt.
12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Koeman w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2014
97-729.