Uitspraak
201304053/1/A2.
Datum uitspraak: 16 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Midwolde, gemeente Leek,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 maart 2013 in zaak nr. 12/1186 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Leek.
Procesverloop
Bij besluit van 17 januari 2012 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 2 oktober 2012 heeft het het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 maart 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 januari 2014, waar [appellant], bijgestaan door H.J. Smits, makelaar en taxateur te Groningen, en het college, vertegenwoordigd door M.D. Zijlstra en P.J. Arkema, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade in ieder geval voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekt het college met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij zijn beslissing op de aanvraag.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant] is sinds 3 mei 1984 eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te Midwolde (hierna: de woning). Bij besluit van 3 juli 2001 heeft het college hem vergunning verleend voor de uitbreiding van de woning.
[appellant] heeft verzocht om een tegemoetkoming in schade als gevolg van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Leeksterveld, fase 1" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan het verzoek heeft hij ten grondslag gelegd dat de waarde van zijn woning is verminderd, doordat het de ontwikkeling van een bedrijventerrein op de ten westen van zijn perceel gelegen gronden mogelijk heeft gemaakt, terwijl deze gronden onder het oude bestemmingsplan "Buitengebied Leek" (hierna: het oude bestemmingsplan) een agrarische bestemming hadden. Door het nieuwe bestemmingsplan verdwijnt het vrije uitzicht, aldus het verzoek.
4. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Thorbecke B.V. te Zwolle (hierna: Thorbecke). In oktober 2011 heeft Thorbecke het geadviseerd dat de planologische maatregel geen planologisch nadeel oplevert. Ingevolge het oude bestemmingsplan mocht in westelijke richting het gehele bestemmingsvlak worden verdicht met schaduwhallen met een hoogte van maximaal 3 meter. Dit kon resulteren in bebouwing over de volle breedte van het bestemmingsvlak van 3 meter hoog op ongeveer 110 meter van de woning. Onder het nieuwe planologische regime mag in westelijke richting op 110 meter over een breedte van 45 meter bedrijfsbebouwing worden opgericht met een hoogte van maximaal 10 meter. Op grotere afstand, meer zuidelijk gelegen en over een breedte van 55 meter, is bedrijfsbebouwing met een bouwhoogte van 12 meter toegestaan. Verder was het onder het oude planologische regime toegestaan om binnen de bestemming "Wegverkeer" een gebouw op te richten dat, samen met de reeds aanwezige beplantingsstrook, het uitzicht in westelijke richting nagenoeg geheel beperkte tot een afstand van ongeveer 35 meter. De schade, voor zover die is veroorzaakt door de uitbouw van de woning, waarvoor bij besluit van 3 juli 2001 vergunning is verleend, dient voor rekening van [appellant] te worden gelaten, nu ten tijde van dat besluit de komst van het bedrijventerrein voorzienbaar was op grond van het in december 1998 vastgestelde Omgevingsplan Regio Groningen (hierna: het ORG), aldus het advies.
Het college heeft dat advies aan het besluit van 7 januari 2012 ten grondslag gelegd.
5. [appellant] heeft in bezwaar een taxatierapport van G.J. Schreuder, makelaar en taxateur bij Markant Garantiemakelaars te Groningen, van maart 2012 overgelegd. Volgens dat rapport bedraagt de waardevermindering van de woning ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan € 18.975,00.
Naar aanleiding van dat rapport heeft het college aanvullend advies aan Thorbecke gevraagd. In een op 14 mei 2012 uitgebracht advies is Thorbecke ingegaan op de gestelde vermindering van privacy, verandering van de bezonning en schade ten gevolge van de permanente verlichting van het bedrijventerrein. Thorbecke heeft deze planologische verslechtering aangemerkt als ‘enigszins nadelig’ en door middel van een taxatierapport van 7 maart 2011 de waardevermindering van de woning vóór en na de peildatum vastgesteld op € 4.000,00. Die waardevermindering bedraagt minder dan de forfaitaire drempel van 2% en behoort derhalve voor rekening van [appellant] te blijven. Voorts is de situeringswaarde niet verslechterd, maar veeleer verbeterd. Het oprichten van schaduwhallen is, gelet op de definitie van de term "Agrarische doeleinden" in artikel 1, eerste lid, onder 1, van de voorschriften van het oude bestemmingsplan, niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten. Er zijn geen aanwijzingen dat de verkeersintensiteit langs de Noorderweg en de Oude Postweg als gevolg van de vestiging van het bedrijventerrein toeneemt, aldus het nader advies.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 2 oktober 2012 ten grondslag gelegd.
6. [appellant] betoogt allereerst dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het nadeel dat is te herleiden tot het na 3 juli 2001 verbouwde deel van de woning terecht voor zijn rekening heeft gelaten, omdat het nadeel in zoverre redelijkerwijs voorzienbaar was op grond van het ORG.
6.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer de uitspraak van 7 januari 2009, in zaak nr. 200801417/1), dient de voorzienbaarheid te worden beoordeeld naar het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak. [appellant] heeft de woning in 1984 gekocht en op 3 mei 1984 de eigendom ervan verkregen. Niet in geschil is dat de planologische verslechtering op dat moment niet voorzienbaar was. Dat vervolgens bij besluit van 3 juli 2001 bouwvergunning is verleend voor een omvangrijke uitbreiding van de woning, maakt niet dat, voor zover het het verbouwde deel van de woning betreft, alsnog voorzienbaarheid moet worden aangenomen. Het college heeft het nadeel dat is te herleiden tot het na 3 juli 2001 uitgebouwde deel derhalve ten onrechte om die reden voor rekening van [appellant] gelaten en dit deel van de woning niet bij de planvergelijking betrokken.
Het betoog slaagt.
7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het tegen het besluit van 2 oktober 2012 ingestelde beroep gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor vernietiging in aanmerking. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling onderzoeken of aanleiding bestaat de rechtsgevolgen van dat besluit in stand te laten en in dat kader de door [appellant] bij de rechtbank voorgedragen beroepsgronden bespreken.
8. [appellant] betoogt dat het college de adviezen van Thorbecke niet ten grondslag heeft mogen leggen aan de besluitvorming.
Hij voert daartoe in de eerste plaats aan dat in die adviezen de vermindering van het uitzicht in westelijke richting onjuist is beoordeeld, nu er ten onrechte vanuit is gegaan dat het uitzicht vanuit de woning al in vergaande mate door de mogelijkheid om op de bestemming "Wegverkeer" bouwwerken en gebouwen op te richten, op 140 m afstand beplanting aan te brengen en het bestemmingsvlak met schaduwhallen met een hoogte van 3 meter geheel te verdichten, was aangetast. Schaduwhallen zijn aan te merken als kassen en ingevolge artikel 4, tweede lid, onder a, onderdeel 8, van het oude bestemmingsplan mocht de oppervlakte van kassen niet meer dan 600 m² per bedrijf bedragen.
Voorts heeft de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk gemaakt dat een bedrijventerrein nabij de woning wordt opgericht en heeft Thorbecke onvoldoende rekening gehouden met de nadelige gevolgen hiervan, zoals het verlies aan uitzicht, de vermindering van de situeringswaarde en de geluids- en lichthinder, aldus [appellant].
8.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan ingeschakelde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (onder meer uitspraak van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2).
Thorbecke heeft weliswaar ten onrechte het na 3 juli 2001 aangebouwde deel van de woning niet bij de planvergelijking betrokken, maar dit leidt op zichzelf niet tot de conclusie dat de adviezen van Thorbecke onjuist of onvolledig zijn en het college om die reden niet op die adviezen mocht afgaan. Daartoe wordt overwogen dat de afstand van de woning tot het bedrijventerrein door de uitbouw niet is veranderd en dat, zoals [appellant] zelf ook te kennen heeft gegeven, in de situatie, zoals die was vóór 3 juli 2001, al uitzicht vanuit de westgevel van de woning op het bedrijventerrein bestond. Daardoor zou de uitkomst van de planvergelijking niet in betekenende mate verschillen ingeval ook het verbouwde deel van de woning bij de planvergelijking zou zijn betrokken.
8.2. De gronden, waarop het bedrijventerrein is gesitueerd, waren ingevolge het oude bestemmingsplan bestemd voor "Agrarische doeleinden". Binnen het bestemmingsvlak "Agrarische doeleinden", op 200 meter van de woning van [appellant], was een agrarisch bouwblok gelegen over een breedte van 100 meter en een omvang van 1 ha. Binnen het bouwblok kon bebouwing van 14 m hoogte worden gerealiseerd. Ingevolge artikel 4, tweede lid, aanhef en onder b, onderdeel 1 van de voorschriften, mochten binnen het bestemmingsvlak ook buiten het bouwblok, andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden opgericht van ten hoogste 3 meter. Alleen voor kassen was een maximum van 600 m² per bedrijf voorgeschreven en voor andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, golden geen beperkingen in oppervlakte, zodat het gehele deel van het bestemmingsvlak, gelegen tussen de woning en het bouwblok, kon worden verdicht met ‘andere bouwwerken’ van ten hoogste 3 meter.
Thorbecke is ervan uitgegaan dat onder het vorige bestemmingsplan binnen het gehele bestemmingsvlak schaduwhallen in de vorm van open constructies ten behoeve van de teelt van gewassen in de vollegrond konden worden opgericht. Anders dan [appellant] stelt, zijn dergelijke open constructies, die bestaan uit een frame van buizen met een scherminstallatie, geen gebouwen maar ‘andere bouwwerken’, als bedoeld in artikel 4, tweede lid, aanhef en onder b, onderdeel 1, van de planvoorschriften van het oude bestemmingsplan, waarop artikel 4, tweede lid, onder a, onderdeel 8, van die planvoorschriften, niet van toepassing is. Thorbecke heeft derhalve rekening mogen houden met de mogelijkheid om, bij maximale invulling van het oude bestemmingsplan, het gehele deel van het bestemmingsvlak, gelegen tussen de woning en het bouwblok, te verdichten met schaduwhallen.
Reeds vanwege die mogelijkheid kon het uitzicht vanuit de woning op het westelijk van de woning gelegen gebied in de oude planologische situatie al in vergaande mate beperkt zijn. Derhalve wordt aan hetgeen [appellant] overigens heeft aangevoerd over de beperking van het uitzicht door de mogelijkheid om beplanting aan te brengen en door de mogelijkheid om de gronden met de bestemming "Wegverkeer" te bebouwen niet toegekomen.
8.3. In het aanvullende advies van 14 mei 2012 is Thorbecke alsnog ingegaan op de door [appellant] gestelde schadefactoren vermindering van situeringswaarde en de toename van de licht- en geluidhinder ten gevolge van de ingebruikname van het bedrijventerrein. Thorbecke vermeldt dat een permanent verlicht bedrijventerrein, met name ’s avonds en ’s nachts, hinder kan toe brengen aan de directe woonomgeving. Deze planologische verslechtering heeft Thorbecke vastgesteld op ‘enigszins nadelig’. [appellant] heeft, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 8.2 is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat Thorbecke onvoldoende met de nadelige gevolgen van de mogelijkheid om in de nieuwe planologische situatie een bedrijventerrein nabij de woning te vestigen rekening heeft gehouden.
8.4. Gelet op het voorgaande, geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat het college de adviezen van Thorbecke niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen.
Het betoog faalt.
9. [appellant] betoogt evenzeer tevergeefs dat het college ten onrechte geen onderzoek heeft gedaan naar de toename van het verkeer over de Oude Postweg en de Noorderweg bij een volledige ingebruikname van het bedrijventerrein. Het college heeft uit gemeentelijke en provinciale en gemeentelijke verkeerstellingen uit 2008 en 2011 mogen afleiden dat de ingebruikname van bijna een derde deel van het bedrijventerrein niet tot een toename van de verkeersintensiteit op de Oude Postweg en de Noorderweg heft geleid. Het heeft uit die verkeerstellingen voorts mogen afleiden dat het verkeer van en naar het bedrijventerrein zich via de rijksweg A7 en de Midwolderweg afwikkelt in plaats van naar het noorden over de Oude Postweg en de Noorderweg. Het heeft zich evenzeer op het standpunt mogen stellen dat niet mag worden verwacht dat deze situatie zich bij het verder in gebruik nemen van het bedrijventerrein zal wijzigen. Daarvoor is redengevend dat de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein langs de rijksweg A7 ligt, zodat auto’s en vrachtwagens geen gebruik hoeven te maken van de Noorderweg of de Oude Postweg om het bedrijventerrein te bereiken. Voorts zijn de aanvankelijk voorziene ontsluitingen van het bedrijventerrein langs de Noorderweg vervallen en geldt op de noordelijke route een breedtebeperking, onderscheidenlijk een lengtebeperking, voor vrachtwagens, zodat de noordelijke route over onder meer de Oude Postweg en het oostelijk deel van de Noorderweg niet waarschijnlijk is. [appellant] heeft met de door hem overgelegde berekeningen niet aannemelijk gemaakt dat bij volledig in gebruik nemen van het bedrijventerrein de verkeersintensiteit op de Oude Postweg en de Noorderweg zal toenemen, nu die berekeningen niet stroken met de verkeerstellingen uit 2008 en 2011 en daarin ten onrechte is uitgegaan van een verkeersafwikkeling via de Oude Postweg en de Noorderweg in plaats van via de rijksweg A7 en van een niet voorziene wegverbreding van de Fanerweg.
10. Het betoog van [appellant] dat het college de schade ten gevolge van de planologische verslechtering te laag heeft vastgesteld faalt ook. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de in het nader advies van Thorbecke aangenomen waardevermindering van de woning van € 4.000,00 onjuist is. Het rapport van Schreuder gaat uit van de onjuiste aanname dat de verkeersintensiteit op de Noorderweg ten gevolge van het in gebruik nemen van het bedrijventerrein toeneemt en de situeringswaarde verslechtert en biedt reeds daarom onvoldoende aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of de volledigheid van het nader advies van Thorbecke.
11. Gelet op het voorgaande, geeft het aangevoerde geen aanleiding om een deskundige te benoemen. Evenmin bestaat aanleiding om het college op te dragen om een andere deskundige in te schakelen. Voorts bestaat aanleiding te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 2 oktober 2012 geheel in stand blijven.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. Daartoe wordt overwogen dat [appellant] in hoger beroep heeft verzocht om vergoeding van de in verband met het deskundigenrapport van Schreuder bij hem opgekomen kosten. Deze kosten zijn in bezwaar opgekomen. Nu het besluit van 17 januari 2012 niet is herroepen en niet hoefde te worden herroepen, geeft het aangevoerde geen aanleiding om de kosten van het deskundigenrapport van Smits te vergoeden. Tot slot heeft [appellant] in de proceskostenformulieren te kennen gegeven dat hij geen kosten van een door een derde beroepsmatige rechtsbijstandsverlener heeft gehad. Dit betekent dat [appellant] alleen in aanmerking komt voor een vergoeding van de bij hem en Smits in verband met het bijwonen van de zitting in beroep en hoger beroep opgekomen reiskosten.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Groningen van 8 maart 2013 in zaak nr. 12/1186;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Leek van 2 oktober 2012, kenmerk 2012007175;
V. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Leek tot vergoeding aan [appellant] van bij deze in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 121,36 (honderdeenentwintig euro en zesendertig cent);
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Leek aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 395,00 (zegge: driehonderdvijfennegentig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. D. Krokké, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Krokké
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 april 2014
502-680.