Uitspraak
201307842/1/R2.
Datum uitspraak: 9 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1] en anderen, allen wonend te Eemnes,
2. de vereniging Vereniging van Eigenaars van het Flatgebouw Eemhof (hierna: de VvE), gevestigd te Eemnes,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Eemnes,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 24 juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Kern Eemnes 2012" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en anderen en de VvE beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 februari 2014, waar [appellant sub 1] en anderen, in de persoon van [appellant sub 1], de VvE, vertegenwoordigd door [voorzitter], en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.J.M. de Jong, werkzaam bij de BEL Combinatie, zijn verschenen.
Voorts zijn ter zitting [partij], vertegenwoordigd door [directeur], directeur, vergezeld door [werknemer], werkzaam bij [partij], De Alliantie Ontwikkeling B.V., vertegenwoordigd door drs. E.R. Berger, werkzaam bij De Alliantie, en Stichting Woongroep Happy Home, vertegenwoordigd door [bestuurslid], als partij gehoord.
Overwegingen
Toetsingskader
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Planbeschrijving
2. Het plan voorziet in een actueel planologisch regime voor de kern Eemnes. Het plan is overwegend conserverend van aard, maar maakt ook enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het plan voorziet onder andere in de mogelijkheid om twee appartementencomplexen van in totaal maximaal 22 woningen te bouwen aan de Meervalweg en Zonnebaarsweg in woonwijk De Weiden. Ook voorziet het plan in herbestemming van het bestaande parkeerterrein en de begane grond van voormalig winkelcentrum De Eemhof ten behoeve van de realisering van maximaal 16 onderscheidenlijk 24 wooneenheden met bijbehorende zorgvoorzieningen.
Het beroep van [appellant sub 1] en anderen
Procedureel aspect
3. [appellant sub 1] en anderen voeren aan dat het gemeentebestuur niet alle 21 ondertekenaars van de door hen ingediende zienswijze een persoonlijke reactie op die zienswijze heeft toegestuurd.
De Afdeling begrijpt deze beroepsgrond aldus dat de raad ten onrechte niet aan alle ondertekenaars van de ingediende zienswijze een mededeling heeft gedaan als bedoeld in artikel 3:43 en artikel 3:44 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze beroepsgrond heeft betrekking op een mogelijke onregelmatigheid van na de datum van het bestreden besluit en kan reeds om die reden de rechtmatigheid van het besluit niet aantasten. Deze mogelijke onregelmatigheid kan geen grond vormen voor de vernietiging van het bestreden besluit.
Woningdichtheid
4. [appellant sub 1] en anderen betogen dat destijds - in 2003 - bij de verkoop van woningen in nieuwbouwwijk "De Weiden" in het prospectus was vermeld dat in deze woonwijk maximaal 175 woningen zouden worden gebouwd. [appellant sub 1] en anderen gingen derhalve ervan uit dat zij een woning kochten in een ruim opgezette woonwijk en dat binnen het bestreden plandeel, waar thans een grasveld ligt, geen woningen meer zouden worden gebouwd. Door het voorliggende plan worden meer woningen in de wijk gebouwd dan destijds is meegedeeld en zij wijzen erop dat ook in het bestemmingsplan "Noordbuurt" uit 1999 was vastgelegd dat maximaal 175 woningen in de wijk zouden worden gebouwd. Nu worden daar zonder goede redenen nog 25 woningen aan toegevoegd. Volgens [appellant sub 1] en anderen mogen op basis van het bestemmingsplan "Noordbuurt" maximaal 20 tot 30 woningen per hectare worden gebouwd. Het bestreden plandeel heeft een oppervlakte van ongeveer 4.600 m2, zodat volgens die norm maximaal 10 tot 15 woningen binnen het bestreden plandeel zouden mogen worden gebouwd.
4.1. De raad onderkent dat ten tijde van de verkoop van woningen in de nieuwe woonwijk De Weiden op basis van het stedenbouwkundige plan, dat toen reeds beschikbaar was, duidelijk was dat op het bestreden plandeel geen woningen zouden worden gebouwd. Daarbij wijst de raad erop dat in de verkoopbrochure is vermeld dat op de locatie van het bestreden plandeel mogelijk wel een woon-zorgcomplex zou worden gebouwd, maar dat deze locatie uiteindelijk te klein werd bevonden. Volgens de raad was ten tijde van de verkoop van de woningen derhalve reeds duidelijk dat het bestreden plandeel zou worden bebouwd.
4.2. In het geldende bestemmingsplan "Noordbuurt" uit 1999 is aan alle gronden waar inmiddels de woonwijk De Weiden is gerealiseerd - waaronder de gronden van het bestreden plandeel - de globale eindbestemming "Woondoeleinden" toegekend. In artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van dat plan is in de beschrijving in hoofdlijnen opgenomen dat maximaal 175 woningen mogen worden gebouwd.
Daargelaten het antwoord op de vraag of [appellant sub 1] en anderen ten tijde van de koop van de woningen ervan mochten uitgaan dat het bestreden plandeel niet zou worden bebouwd, overweegt de Afdeling dat in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. In het enkele feit dat het bestemmingsplan "Noordbuurt" niet voorziet in meer dan 175 woningen voor woonwijk De Weiden, heeft de raad dan ook geen aanleiding hoeven zien om van de vaststelling van het bestreden plandeel af te zien. Anders dan [appellant sub 1] en anderen stellen is ter zitting vast komen te staan dat in het geldende bestemmingsplan "Noordbuurt" niet als planvoorschrift is opgenomen dat maximaal 30 woningen per hectare mogen worden gebouwd. Bovendien zou - ook na realisering van de 22 nieuwe woningen waarin het bestreden plandeel voorziet - nog steeds aan die norm worden voldaan.
Voor zover [appellant sub 1] en anderen erop wijzen dat het streekplan voor de provincie Utrecht uit 1994 uitging van maximaal 150 woningen, kan dit betoog reeds niet slagen, omdat het streekplan thans geen geldend provinciaal beleid meer is.
Speelgelegenheid
5. Volgens [appellant sub 1] en anderen wordt het grasveld waar de nieuwe woningen zullen worden gebouwd veel gebruikt door kinderen als speel- en voetbalveld. Als gevolg van het plan gaat die speelgelegenheid verloren, terwijl in andere wijken in Eemnes wel openbare ruimte is ingericht als speelveld. De overige groenstroken in de wijk zijn te klein om als speelveld te worden gebruikt met schade aan geparkeerde auto’s als gevolg, aldus [appellant sub 1] en anderen.
5.1. De raad stelt dat in de directe nabijheid van het bewuste grasveld drie speelveldjes zijn aangelegd en dat aan de oostzijde van het plangebied een groot voetbalveld ligt. Volgens de raad is daarmee voldoende speelgelegenheid in de openbare ruimte aanwezig.
5.2. In hetgeen [appellant sub 1] en anderen hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding om de raad niet te volgen in het standpunt dat na realisering van het bestreden plandeel nog voldoende speelgelegenheid in de wijk aanwezig is. Dat andere speelvelden in de wijk kleinere afmetingen hebben, maakt dat niet anders. De door [appellant sub 1] en anderen aangevoerde schade aan auto’s is geen ruimtelijk relevant aspect, wat dan ook geen reden kan zijn voor vernietiging van het bestreden besluit.
Bouwvolume
6. [appellant sub 1] en anderen betogen dat de twee voorziene appartementencomplexen in werkelijkheid omvangrijker worden dan met de impressietekeningen wordt gesuggereerd. Anders dan is weergegeven op de impressietekeningen, zijn de goothoogte en maximale bouwhoogte niet gelijk aan de bestaande bebouwing in de wijk. Doordat het bestreden plandeel voorziet in een hogere bouwhoogte, wordt volgens [appellant sub 1] en anderen het aanzicht van de wijk aangetast en het woongenot verminderd.
6.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het voorliggende plan voor het bestreden plandeel een lagere maximale goot- en nokhoogte toestaat dan het bestemmingsplan "Noordbuurt". Daarnaast wijst de raad erop dat de maximaal toegestane bouwhoogte voor de nieuwe woningen één meter hoger is dan de toegestane voor de bestaande woningen aan de Meervalweg en Zonnebaarsweg, maar één meter lager is dan die voor sommige woningen aan de nabij gelegen Karperweg.
6.2. In hetgeen [appellant sub 1] en anderen naar voren hebben gebracht ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van het bestreden plandeel zodanig afwijkt van de maximale goot- en bouwhoogte die geldt voor de bestaande woningen in de woonwijk De Weiden, dat dit leidt tot een wezenlijke aantasting van het aanzicht van de wijk. Dat schetsen of andere impressies van de toekomstige gebouwen wellicht een onjuist beeld van de werkelijkheid geven, doet aan het voorgaande niet af aangezien die niet bindend zijn.
Nu [appellant sub 1] en anderen de gestelde aantasting van hun woongenot niet nader hebben onderbouwd, ziet de Afdeling - gezien de afstand van minstens 20 meter tussen de voorziene appartementen en de bestaande woningen in combinatie met het voorziene bouwvolume - geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat met een dergelijk bouwvolume op die afstand voor [appellant sub 1] en anderen geen onaanvaardbare aantasting van hun woongenot zal optreden.
Parkeergelegenheid
7. [appellant sub 1] en anderen voeren aan dat een aantal bestaande parkeerplaatsen bij de woningen aan de Zonnebaarsweg en de Meervalweg verloren zullen gaan als gevolg van het door hen bestreden plandeel. Voorts was volgens hen afgesproken dat een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning zou worden gehanteerd, maar gaat het plan uit van een lagere parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning.
7.1. De Afdeling wijst erop dat ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Noorderbuurt" voor woonwijk De Weiden een parkeernorm geldt van 1,5 parkeerplaats per woning. De parkeernorm die is gebruikt voor de 22 nieuwe appartementen is hetzelfde. In de plantoelichting is vermeld dat de huidige parkeerplaatsen aan de Meervalweg en Zonnebaarsweg behouden blijven, met uitzondering van drie parkeerplaatsen die elders worden gecompenseerd. Voorts is in de plantoelichting een berekening gegeven van de parkeerbehoefte na realisering van de 22 nieuwe appartementen. Volgens de plantoelichting zijn in totaal 71 parkeerplaatsen voorzien rondom het bestreden plandeel, wat voor de 22 nieuwe woningen en de 20 bestaande woningen die afhankelijk zijn van openbare parkeergelegenheid voldoende is. [appellant sub 1] en anderen hebben niet onderbouwd dat de berekende parkeerbehoefte onjuist zou zijn, zodat de Afdeling geen aanleiding ziet om de raad niet te volgen in het standpunt dat na realisering van de 22 nieuwe appartementen nog steeds voldoende parkeergelegenheid aanwezig is in de omgeving.
Woningbehoefte
8. [appellant sub 1] en anderen betogen dat in Eemnes veel woningen te koop staan of niet verhuurd zijn. Volgens hen is de behoefte aan de beoogde nieuwe woningen niet onderbouwd en zal dit tot leegstand leiden.
8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat in de Woonvisie uit 2007 nader is onderbouwd dat er een grote vraag is naar betaalbare woningen voor ouderen en starters in Eemnes. Met de realisering van de 22 (sociale) huurwoningen waarin het bestreden plandeel voorziet, wordt aan die vraag voldaan, aldus de raad.
8.2. In de Woonvisie is vermeld dat onder andere behoefte bestaat aan betaalbare huurwoningen onder jongeren. Daarbij is tevens in de Woonvisie vermeld dat in De Weiden op de locatie van het bestreden plandeel op korte termijn plannen worden ontwikkeld voor de bouw van woningen voor jongeren, in combinatie met woningen voor senioren. Nu [appellant sub 1] en anderen niet hebben onderbouwd waarom de raad de Woonvisie niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft kunnen leggen, treft dit betoog reeds hierom geen doel.
Financiële uitvoerbaarheid
9. [appellant sub 1] en anderen voeren aan dat verwezenlijking van het bestreden plandeel een waardedaling van hun woningen tot gevolg zal hebben en dat de raad hiervoor ten onrechte geen financiële voorziening heeft getroffen.
9.1. In de plantoelichting is vermeld dat vooraf een inschatting is gemaakt van het risico op planschade en dat niet wordt verwacht dat realisering van het bestreden plandeel tot planschade zal leiden. Nu desgevraagd ter zitting namens de raad is meegedeeld dat geen grote bedragen aan planschade worden verwacht en de gemeente in staat is om die eventuele financiële consequenties te dragen, ziet de Afdeling geen aanknopingspunt voor het oordeel dat het bestreden plandeel financieel niet uitvoerbaar is.
Het beroep van de VvE
Planrealisering
10. De VvE betoogt dat de eigendomsverhoudingen binnen haar vereniging een belemmering vormen voor verwezenlijking van het plandeel dat betrekking heeft op herbestemming van de voormalige winkelruimtes op de begane grond van haar gebouw. Daarbij wijst zij erop dat het bouwplan voor dit plandeel niet kan worden verwezenlijkt zonder instemming van de eigenaren van de appartementen op de verdiepingen boven de voormalige winkelruimtes, want de winkelruimtes op de begane grond vertegenwoordigen slechts 35,2% van de stemrechten in de vergadering van de VvE. De eigenaren van de appartementen zijn tegen hetgeen mogelijk wordt gemaakt in het voorliggende plan en de raad gaat daarom ten onrechte ervan uit het plandeel kan worden gerealiseerd.
10.1. De raad bevestigt dat een meerderheid van de VvE moet instemmen met de beoogde ontwikkeling van de zorgeenheden op de begane grond van De Eemhof, voordat dit plandeel kan worden gerealiseerd. Volgens de raad is het niet uitgesloten dat een meerderheid van de leden van de VvE de komende 10 jaar zal instemmen met de beoogde herbestemming van De Eemhof.
10.2. Niet in geschil is dat voor de verbouwplannen van de begane grond van De Eemhof toestemming benodigd is van de meerderheid van de leden van de VvE en dat in dit geval nog geen meerderheid van de leden toestemming heeft verleend. Onder verwijzing naar de uitspraak van 19 november 2009 in zaak nr. 200809147/1/R1 overweegt de Afdeling dat de omstandigheid dat de VvE de benodigde toestemming niet heeft gegeven, niet uitsluit dat dit in de toekomst alsnog kan gebeuren.
Voorts is ter zitting desgevraagd namens de VvE meegedeeld dat zij niet zozeer bezwaren heeft tegen de bestemming die in het voorliggende plan is toegekend aan De Eemhof, maar dat niet is voldaan aan een aantal voorwaarden die de VvE heeft gesteld met betrekking tot de verbouwplannen. De Afdeling overweegt dat het voorliggende plan geen beletsel vormt om tegemoet te komen aan de voorwaarden die de VvE heeft gesteld en dat het derhalve mogelijk is dat de verbouwplannen worden uitgevoerd op een wijze waarmee een meerderheid van de leden van de VvE zou kunnen instemmen.
Gelet op het voorgaande geeft het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de benodigde toestemming niet aan de verwezenlijking van het bestreden plandeel in de weg staat, zodat dit betoog faalt.
Wijzigingsbevoegdheid
11. De VvE voert aan dat de raad geen planologische onderbouwing heeft gegeven voor het toekennen van een wijzigingsbevoegdheid aan het plandeel dat ziet op De Eemhof, waarmee de geldende bestemming "Maatschappelijk" kan worden gewijzigd in de bestemming "Wonen". Deze wijzigingsbevoegdheid is volgens de VvE in strijd met het beleid en daarnaast is niet onderbouwd dat het realiseren van reguliere woningen realistisch is als de beoogde zorgappartementen niet haalbaar blijken.
11.1. De raad stelt zich op het standpunt dat in het plan is gekozen voor herbestemming om verpaupering van de leegstaande winkelruimtes op de begane grond van De Eemhof te voorkomen. De toegekende bestemming "Maatschappelijk" ten behoeve van wonen met zorg acht de raad een passende bestemming om langdurige leegstand tegen te gaan. De bestreden wijzigingsbevoegdheid is opgenomen als alternatief voor de beoogde zorgwoningen en om de VvE tegemoet te komen, aldus de raad.
11.2. De Afdeling volgt de VvE niet in haar betoog dat de bestreden wijzigingsbevoegdheid in strijd met het beleid zou zijn. Ter zitting is namens de raad meegedeeld dat de verbouwplannen van De Eemhof binnen de regionale afspraken omtrent de woningbouwbehoefte passen, wat de VvE niet heeft weersproken. Gezien het voorgaande ziet de Afdeling geen grond om de raad niet te volgen in het standpunt dat behoefte bestaat aan het soort en aantal reguliere woningen - 20 appartementen en 4 grondgebonden woningen - waarin de wijzigingsbevoegdheid voorziet. Derhalve bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat van de wijzigingsbevoegdheid geen gebruik zal worden gemaakt wegens een gebrek aan behoefte als de beoogde zorgwoningen niet zouden worden gerealiseerd.
Belangenafweging
12. De VvE voert aan dat het plan tot waardedaling van de appartementen van haar leden zal leiden en dat het woongenot van haar leden zal afnemen. Met deze nadelige gevolgen heeft de raad volgens de VvE onvoldoende rekening gehouden bij de belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
12.1. Zoals hiervoor onder 4.2 reeds is overwogen kunnen in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend en kan de raad op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen.
Wat betreft de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van de appartementen van de leden van de VvE, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan hij heeft gedaan.
12.2. De gestelde aantasting van het woongenot wordt volgens de VvE voornamelijk veroorzaakt door het beoogde nieuwe gebouw voor 16 wooneenheden op het bestaande noordelijke parkeerterrein van De Eemhof. Gelet op de afstand van ongeveer 15 meter tot dat voorziene gebouw in combinatie met de maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale breedte van 20 meter daarvan, heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat met een dergelijk bouwvolume op die afstand voor de bewoners van De Eemhof geen onaanvaardbare aantasting van hun woongenot zal optreden.
Conclusie
13. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen ongegrond.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.C. Kranenburg, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. R.J.J.M. Pans, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.V. Vreugdenhil, ambtenaar van staat.
w.g. Kranenburg w.g. Vreugdenhil
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 april 2014
571.