Uitspraak
201304400/1/A2.
Datum uitspraak: 9 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A], [appellant B] en [appellant C], allen wonend te Eesveen, gemeente Steenwijkerland, (hierna: [appellant A] en anderen)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 4 april 2013 in zaak nr. 12/2482 in het geding tussen:
[appellant A] en anderen
en
het college van burgemeester en wethouders van Steenwijkerland.
Procesverloop
Bij besluit van 13 maart 2012 heeft het college verzoeken van [appellant A] en anderen om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 31 oktober 2012 heeft het het door [appellant A] en anderen daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 april 2013 heeft de rechtbank het door [appellant A] en anderen daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en anderen hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 januari 2014, waar [appellant A] en anderen, vertegenwoordigd door ir. R.G. van Popta, taxateur onroerend goed en adviseur planschade te Steenwijk, en het college, vertegenwoordigd door L.J. Vis en C.D. Charité, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, voor zover thans van belang, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om zodanige tegemoetkoming dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen ingevolge deze regimes maximaal kon, onderscheidenlijk kan, worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
3. [appellant A] en anderen zijn de onderscheiden eigenaren van de onderscheiden percelen met woningen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] te Eesveen (hierna: de percelen). Zij hebben verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van het bestemmingsplan "Eeserwold", dat, voor zover thans van belang, voorziet in de bouw van 61 vrijstaande villa’s op gronden ten oosten en zuidoosten van de percelen.
4. Het college heeft de verzoeken ter advisering voorgelegd aan de Stichting adviesbureau onroerende zaken (hierna: SAOZ). Deze heeft het op 30 december 2011 geadviseerd dat de planologische maatregel voor [appellant A] en anderen per saldo niet tot een nadeliger situatie heeft geleid. Zij heeft een planologische vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het voorheen op de gronden ten oosten en zuidoosten van de percelen geldende bestemmingsplan "Bungalowpark Eesveense Hooilanden" en die van bestemmingsplan "Eeserwold". Het bestemmingsplan "Bungalowpark Eesveense Hooilanden" liet op gronden ten oosten, onderscheidenlijk zuiden, van de percelen de aanleg van golfterreinen en tennisvelden met bijbehorende voorzieningen en de bouw van bijbehorende gebouwen toe tot een maximum van 1.500 m². De goothoogte en de nokhoogte van deze gebouwen mochten onderscheidenlijk 7,5 m en 15 m bedragen. Dergelijke forse gebouwen mochten ingevolge het bij het plan behorende stedenbouwkundige plan in beginsel niet in de directe omgeving van de percelen worden opgericht. Aan de randen van dit gebied, op ongeveer 40 m ten zuidoosten van het perceel met nr. [locatie 1] en verder in zuidoostelijke richting, 150 m ten noordoosten en ongeveer 200 m ten zuidoosten van het perceel met nr. [locatie 2] en ongeveer 100 m ten oosten en 300 m ten zuidoosten van het perceel met nr. [locatie 3], was het toegestaan om maximaal 550 zomerhuizen - na het onthouden van goedkeuring van een deel van het bestemmingsplan 500 - met een maximale oppervlakte van elk 95 m² op te richten. Tussen het plangebied en de percelen met nrs. [locatie 2] en [locatie 3] zijn een relatief drukke doorgaande weg en de Eesveensche Wetering gelegen.
In de nieuwe situatie is het toegestaan om vanaf ongeveer 60 m ten oosten van de percelen met nrs. [locatie 2] en [locatie 3] en 40 m ten zuidoosten van het perceel met nr. [locatie 1] in totaal 61 vrijstaande villa’s in parkachtige setting en bestaande uit twee bouwlagen met daarboven een kap op te richten, alsmede bijgebouwen. Direct ten zuiden van perceel nr. [locatie 1] is de voormalige verkeersbestemming gewijzigd in de bestemming "Water".
Hoewel het uitzicht vanuit de woningen in de oude situatie al enigszins door de binnen het gebied toegelaten bouwwerken kon worden aangetast, zal het uitzicht in de nieuwe situatie in, zij het beperkt, verdergaande mate dan voorheen mogelijk was, worden aangetast. Ook zal het gebied een iets versteender karakter krijgen, hetgeen ongunstig is voor de situeringswaarde. Wat betreft het perceel met nr. [locatie 1], wordt door de bouw van de woningen aan de overzijde van de weg, door het permanente gebruik ervan, de privacy in verdergaande mate dan voorheen aangetast. In dit verband is van belang dat het om een aantasting van de privacy aan de aan de weg gelegen zijde van de woning gaat. Vanaf die kant werd en wordt de privacy in de woning met nr. [locatie 1] al in belangrijke mate beïnvloed door de ligging ervan langs de openbare weg en door gebruikers van het recreatiegebied, waardoor dit nadeel zich zeer beperkt voordoet. Door het vervallen van de recreatieve bestemming en de mogelijkheid 550 zomerhuizen binnen het gebied op te richten in combinatie met het vervallen van een ontsluitingsweg direct aan de voorzijde van het perceel, is de woning met nr. [locatie 1] aanzienlijker rustiger komen te liggen, hetgeen gunstig is voor de situeringswaarde ervan. Wat betreft de percelen met nrs. [locatie 2] en [locatie 3], doet, doordat de woningen de hoogste waarde ontlenen aan de vrije ligging aan de ongewijzigde achterzijde van de woning en vanaf de voorzijde van de woning slechts beperkt uitzicht is op het plangebied, dit nadeel zich zeer beperkt voor. De privacy vanuit de woningen met nrs. [locatie 2] en [locatie 3] zal niet in verdergaande mate dan voorheen worden aangetast. Daarbij zijn, zowel de ruime afstanden, als de omstandigheid dat het om een aantasting aan de voorzijde van de woningen gaat, van belang. Vanaf die kant werd en wordt de privacy van de woningen al in belangrijke mate beïnvloed door de ligging ervan langs de openbare weg en door gebruikers van het recreatiegebied, waardoor dit nadeel zich zeer beperkt voordoet. Door het vervallen van de recreatieve bestemming en de mogelijkheid 550 zomerhuizen op te richten, zal het aantal verkeersbewegingen op de voor de woning gelegen weg afnemen en zal het gebied minder intensief worden gebruikt. Tot slot zal de eigenaar van het perceel met nr. [locatie 3] door het vervallen van de ontsluitingsweg ten noordoosten van de woningen minder geconfronteerd worden met licht- en geluidsoverlast, aldus de SAOZ.
Het college heeft deze adviezen aan het besluit van 13 maart 2012 ten grondslag gelegd.
5. Naar aanleiding van het door [appellant A] en anderen gemaakte bezwaar heeft het college de SAOZ om nader advies verzocht. Bij brief van24 augustus 2012 heeft de SAOZ het college bericht dat in de adviezen van 30 december 2011 abusievelijk is vermeld dat de hoogte van de bijgebouwen binnen de bestemming "Wonen 1" maximaal 3 m mocht bedragen, nu in de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan de hoogte van de bijgebouwen niet is opgenomen. Bij een maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan zou dan ook, gelet op de toegestane oppervlakte van de bijgebouwen, het oprichten van bijgebouwen met een aanzienlijke goothoogte en een forse kap tot de mogelijkheden behoren. Gelet op hetgeen in de beschrijving in hoofdlijnen en het bij het plan behorende beeldkwaliteitplan is bepaald, in combinatie met de definitie van het begrip bijgebouw in artikel 1 van de planvoorschriften, is bij een redelijke invulling van het bestemmingsplan ter plaatse een maximale nokhoogte van de bijgebouwen van ongeveer 6 m aannemelijk. Hoewel dat aanzienlijk hoger is dan waarvan oorspronkelijk is uitgegaan, leidt deze aanpassing niet tot de conclusie dat het uitzicht in verdergaande mate wordt aangetast. Het wegvallen van de ontsluitende verkeersweg naar de Eesveenseweg en het wegvallen van de zomerhuisjes zijn terecht in de planologische vergelijking betrokken. De nieuw op te richten woningen, afgezet tegen de mogelijkheden van het oude plan en rekening houdend met hetgeen in het beeldkwaliteitsplan is opgenomen, leiden tot een iets versteender karakter van het gebied. De ligging van een woning in een woonomgeving is zeker niet nadeliger dan de ligging in de nabijheid van een omvangrijk en uitgaande van een maximale invulling intensief te gebruiken recreatiegebied met zomerhuizen met de daarbij horende voorzieningen. Gelet op het bovenstaande en mede gelet op de in het beeldkwaliteitsplan opgenomen typologie waaraan onderhavig gebied moet voldoen, waaronder de zinsnede "door de royale kavelmaten ontstaat een opvallend groen woonmilieu met een luxe uitstraling", is een evenwichtige afweging gemaakt tussen de maximale bouwmogelijkheden in de oude en nieuwe planologische situatie, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit nadere advies mede aan het besluit van 31 oktober 2012 ten grondslag gelegd.
6. [appellant A] en anderen betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college de adviezen van de SAOZ niet aan de besluiten van 13 maart 2012 en van 31 oktober 2012 ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft ten onrechte aangenomen dat de SAOZ bij de planvergelijking is uitgegaan van hetgeen maximaal mogelijk is en dat de invulling van het bestemmingsplan "Eeserwold" op grond van de beschrijving in hoofdlijnen aan het stedenbouwkundig- en het beeldkwaliteitsplan dient te voldoen. Uit deze plannen volgt niet dat geen rekening hoefde te worden gehouden met de mogelijkheid om ingevolge het bestemmingsplan "Eeserwold", met aanvullende werking van de gemeentelijke bouwverordening, bijgebouwen tot 15 m op te richten. Voorts heeft zij miskend dat zij door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Eeserwold" in een nadeliger positie zijn komen te verkeren dan door de SAOZ is aangenomen. De SAOZ heeft onvoldoende rekening gehouden met de toename van de toegestane bebouwing, de vermindering van de privacy, het verlies van uitzicht en de vermindering van situeringswaarde. Voorts is de overweging van de rechtbank dat de ontsluitingsweg aan de voorzijde van de woningen in zijn volledige capaciteit is blijven bestaan in tegenspraak met het standpunt van de SAOZ ten aanzien van de percelen nrs. [locatie 1] en [locatie 3]. De rechtbank gaat ten onrechte voorbij aan de overlast van inschijnende koplampen in de woning op nr. [locatie 2] door de mogelijkheid om een rotonde aan te leggen. Zij heeft ten onrechte de gestelde toename van stank- en geluidhinder niet besproken. Tot slot heeft de rechtbank ten onrechte geen deskundige benoemd, aldus [appellant A] en anderen. Zij verzoeken de Afdeling om zelf een deskundige te benoemen.
6.1. De SAOZ is een onafhankelijke deskundige. Een bestuursorgaan mag op het advies van een zodanige deskundige afgaan, tenzij dat onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
6.2. Ingevolge artikel 5, vierde lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Eeserwold" is de in artikel 4 neergelegde beschrijving in hoofdlijnen tevens op de bestemming "Woondoeleinden 1" van toepassing. Ingevolge artikel 4, onder II, onderdeel 1, dient de invulling van het plangebied aan te sluiten bij het stedenbouwkundig plan voor dit gebied en de daarin beschreven deelgebieden en daarvoor vastgestelde beeldkwaliteit. Gelet hierop, heeft de SAOZ, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, bij de planvergelijking terecht het stedenbouwkundig- en het beeldkwaliteitsplan betrokken, alsmede de daarin vastgelegde typologie en karakteristiek van een klassieke villaverkaveling met slingerende lanen en plantsoenen voor het desbetreffende deelgebied "Eeser Landgoed".
Zij heeft evenzeer terecht uit de adviezen afgeleid dat de SAOZ bij de planvergelijking is uitgegaan van de maximale invulling op grond van het bestemmingsplan "Bungalowpark Eesveense Hooilanden" en het bestemmingsplan "Eeserwold" en geen grond gevonden voor de conclusie dat dit laatste bestemmingsplan meer mogelijkheden biedt dan de SAOZ heeft aangenomen.
6.3. De SAOZ heeft in de brief van 24 augustus 2012 te kennen gegeven dat zij in de adviezen van 30 december 2011 ten onrechte is uitgegaan van een maximum hoogte voor bijgebouwen van 3 m in de nieuwe planologische situatie en heeft in dit nader advies een nokhoogte van 6 m aannemelijk geacht, doch geconcludeerd dat de mogelijkheid om hogere bijgebouwen op te richten, dan waarvan zij in de adviezen van 30 december 2011 was uitgegaan, niet tot een andere uitkomst van de planvergelijking leidt.
Uit de voorschriften van het bestemmingsplan kan niet worden afgeleid dat een nokhoogte van 6 m aannemelijk is, nu in de planvoorschriften geen maximum hoogte voor bijgebouwen is opgenomen en ook het stedenbouwkundig- en het beeldkwaliteitsplan de oprichting van bijgebouwen hoger dan 6 m niet uitsluit. De maximum hoogte van bijgebouwen is evenwel geen 15 m, maar er kan van 12 m worden uitgegaan, aangezien ingevolge artikel 1, onder 7, van de planvoorschriften een bijgebouw ten dienste van het hoofdgebouw staat en door zijn ligging, constructie of afmetingen daaraan ondergeschikt is. Nu voor hoofdgebouwen een maximum hoogte geldt van 12 m, moeten bijgebouwen met een hoogte van 15 m dan ook uitgesloten worden geacht. Gelet op de beperkte oppervlakte van de bijgebouwen ten opzichte van de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw bestaat geen grond om [appellant A] en anderen te volgen in het betoog dat de rechtbank heeft miskend dat, zelfs als van een maximum bouwhoogte wordt uitgegaan die gelijk is aan de maximum bouwhoogte van het hoofdgebouw, de conclusie van de SAOZ, dat de nadelen van de toegenomen verstening van het plangebied niet tegen de voordelen van het minder intensieve gebruik van dat gebied opwegen, geen stand kan houden.
6.4. De rechtbank heeft evenzeer terecht overwogen dat de SAOZ in haar adviezen rekening heeft gehouden met de verdergaande aantasting van het uitzicht vanuit de woningen van [appellant A] en anderen, de vermindering van hun privacy, de aantasting van de situeringswaarde van de woningen en de toename van de bebouwing ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Eeserwold". De SAOZ heeft het college geadviseerd dat die aantasting zich in beperkte mate voordoet. Zij heeft in dat verband rekening gehouden met de ligging van de woningen aan de openbare weg en, wat betreft de woningen met nrs. [locatie 2] en [locatie 3], de ruime afstand tot de nieuw op te richten woningen. Voor de woning met nr. [locatie 1] is ter zitting gebleken dat in de oude planologische situatie aan de voorzijde van die woning een weg was voorzien en deze weg een ontsluitingsfunctie had voor het noordelijk deel van het recreatiegebied. Zoals het college ter zitting nader heeft toegelicht, heeft deze weg in de nieuwe planologische situatie geen ontsluitingsfunctie meer. De SAOZ heeft derhalve, anders dan [appellant A] en anderen ter zitting hebben gesteld, rekening mogen houden met het vervallen van de ontsluitingsweg, gelegen aan de voorzijde van de woning met nr. [locatie1], waardoor die woning in de nieuwe planologische situatie rustiger is komen te liggen. De SAOZ heeft voorts in het advies van 24 augustus 2012 uiteengezet dat de ligging van een woning in een woonomgeving met luxueuze villa’s op ruime kavels niet nadeliger is dan de nabijheid van een omvangrijk en, bij maximale invulling, intensief te gebruiken recreatiegebied met 500 zomerhuizen met de daarbij horende voorzieningen. [appellant A] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ op dit punt feitelijk onjuist is. Onder die omstandigheden is er geen grond om hen te volgen in het betoog dat de rechtbank heeft miskend dat zij in een nadeliger positie zijn komen te verkeren dan de SAOZ heeft aangenomen en het college om die reden niet op haar adviezen mocht afgaan.
6.5. Het betoog van [appellant A] en anderen dat de overweging van de rechtbank dat de ontsluitingsweg aan de voorzijde van de woningen in zijn volledige capaciteit is blijven bestaan in tegenspraak is met de adviezen van de SAOZ, berust op een onjuiste lezing van de desbetreffende overweging. Die ziet op de feitelijke situatie, niet op de planologische vergelijking. De rechtbank heeft terecht niet aannemelijk gemaakt geacht dat het verkeer door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Eeserwold" ter hoogte van de percelen zal toenemen. Het college heeft zich in dit verband, onder verwijzing naar de adviezen van de SAOZ, op het standpunt mogen stellen dat door het vervallen van de recreatieve bestemming en de mogelijkheid om 500 zomerhuizen op te richten, het aantal verkeersbewegingen, zoals dat onder het bestemmingsplan "Bungalowpark Eesveense Hooilanden" in het gebied zal afnemen, waardoor ook geen toename van de geluidshinder en stankoverlast ten gevolge van het verkeer valt te verwachten. De rechtbank hoefde derhalve niet nader in te gaan op hetgeen [appellant A] en anderen daarover naar voren hebben gebracht. De rotonde die in de nieuwe planologische situatie op 100 m van het perceel met nr. [locatie 2] is voorzien, is op een zo grote afstand gelegen, dat de SAOZ de mogelijke hinder van inschijnende koplampen in de woning met nr. [locatie 2] zo beperkt heeft kunnen achten, dat daarmee geen rekening hoefde te worden gehouden. [appellant A] en anderen hebben het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
6.6. Gelet op het voorgaande, heeft de rechtbank in het beroep aangevoerde terecht geen aanleiding gezien voor de conclusie dat het college de adviezen van de SAOZ niet ten grondslag heeft mogen leggen aan de besluitvorming.
Het betoog faalt.
7. Er is voor de Afdeling geen aanleiding om zelf een deskundige te benoemen.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. J. Wieland, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Wieland
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 april 2014
502-680.