Uitspraak
201302393/1/A2.
Datum uitspraak: 22 januari 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Bennekom, gemeente Ede,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Arnhem van 7 augustus 2012 en de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland, zittingsplaats Arnhem, van
31 januari 2013 in zaak nr. 11/5240 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Ede.
Procesverloop
Bij besluit van 8 februari 2011 heeft het college, voor zover thans van belang, [appellante] € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 26 oktober 2011 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 7 augustus 2012 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om het in deze tussenuitspraak geconstateerde gebrek te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij uitspraak van 31 januari 2013 heeft de rechtbank het door [appellante] tegen het besluit van 26 oktober 2011 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraken heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 december 2013, waar [appellante], in persoon en bijgestaan door mr. A.A.S. Smulders, advocaat te Amersfoort, en het college, vertegenwoordigd door mr. T.M. Driever, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellante] is eigenaresse van de vrijstaande woning met ondergrond, erf, tuin en grasland aan de [locatie] te Bennekom (hierna: de woning). Op 30 november 2009 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding op 21 januari 2008 (hierna: de peildatum) van het bestemmingsplan ‘Voormalig terrein De Hoven - Bennekom’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan).
4. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van 1 december 2010 heeft de SAOZ een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden van de gronden ten westen en zuidwesten van de woning is in het advies uiteengezet dat de planologische wijziging voor [appellante] een relevante verslechtering van het uitzicht en de zonlichttoetreding betekent, maar dat deze niet de situeringswaarde van de woning heeft aangetast, gezien de zeer korte afstand van de woning tot de rijksweg A12 en een terrein met omvangrijke en intensieve gebruiksfuncties. Wat betreft de gebruiksmogelijkheden van die gronden is in het advies uiteengezet dat de planologische wijziging een verslechtering van de privacy betekent, maar dat deze niet tot een relevante toename van de gebruiksintensiteit heeft geleid, gezien de mate van overlast die onder het oude planologische regime mogelijk was. Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden van de gronden ten noorden van de woning is in het advies uiteengezet dat thans op kortere afstand van de woning een hoger geluidsscherm is te realiseren, maar dat het nadeel van dat geluidscherm voor het uitzicht door het voordeel ervan voor de geluidsbelasting wordt opgeheven. Volgens de SAOZ is [appellante] door de planologische wijziging in een nadeliger positie komen te verkeren en is de waarde van de woning op de peildatum van € 435.000,00 naar € 420.000,00 gedaald.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 8 februari 2011 ten grondslag gelegd.
5. Naar aanleiding van het door [appellante] tegen het besluit van 8 februari 2011 gemaakte bezwaar heeft het college nader advies gevraagd aan de SAOZ. In een brief van 15 juni 2011 heeft de SAOZ uiteengezet dat zij in de in bezwaar aangevoerde gronden geen aanleiding heeft gezien de conclusie van het advies te herzien. Bij besluit van 26 oktober 2011 heeft het college, in afwijking van het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften (hierna: de commissie) van 24 juni 2011, het besluit van 8 februari 2011 gehandhaafd.
6. In de tussenuitspraak van 7 augustus 2012 heeft de rechtbank een gebrek in het besluit van 26 oktober 2011 geconstateerd. Het college heeft, in de gelegenheid gesteld dat gebrek te herstellen, een geluidsdeskundige een akoestisch onderzoek laten verrichten en de resultaten daarvan bij brief van 31 augustus 2012 aan de rechtbank medegedeeld. Bij brief van 23 oktober 2012 heeft [appellante] daarop gereageerd onder verwijzing naar een notitie van akoestisch adviesbureau ABOVO van 22 oktober 2012.
In de einduitspraak heeft de rechtbank overwogen dat het college het door haar geconstateerde gebrek heeft hersteld en dat dit aanleiding is om, na gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van het besluit van 26 oktober 2011, de rechtsgevolgen van dat besluit in stand te laten.
7. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over de beroepsgronden met betrekking tot de procedurele gang van zaken bij het in behandeling nemen van de aanvraag en het toezenden van het nader advies van de SAOZ.
7.1. Hoewel de rechtbank ten onrechte geen oordeel over deze beroepsgronden heeft gegeven, leidt dat niet tot het door [appellante] gewenste resultaat. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij door die gang van zaken, wat daar van zij, is benadeeld.
8. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank haar ten onrechte niet is gevolgd in de beroepsgronden met betrekking tot de keuze van het college om advies aan de SAOZ te vragen en de schade die zij stelt te hebben geleden ten gevolge van andere gebeurtenissen dan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zoals het oprichten van een geluidscherm, het kappen van bomen en het achterwege blijven van een handhavingsbesluit wegens overtreding van het bestemmingsplan.
8.1. De rechtbank heeft in de tussenuitspraak overwogen dat de communicatie over de keuze van het college om advies aan de SAOZ te vragen weliswaar niet op alle punten even helder is geweest, maar het college uit de brief van [appellante] van 9 april 2010 heeft mogen afleiden dat zij geen bezwaar tegen het inschakelen van de SAOZ had, zodat zij niet wordt gevolgd in het betoog dat de aanwijzing van de SAOZ onzorgvuldig is geweest. Tevens heeft zij overwogen dat de door [appellante] bedoelde andere gebeurtenissen geen oorzaken van planschade, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, zijn, zodat het college de aanvraag heeft mogen splitsen en afzonderlijk een besluit over de vergoeding van planschade heeft mogen nemen, maar dat dat niet wegneemt dat het college alsnog dient te beslissen op de aanvraag wat betreft de andere gebeurtenissen die, naar [appellante] heeft gesteld, tot schade hebben geleid.
In het hogerberoepschrift zijn geen redenen aangevoerd waarom die overwegingen onjuist of onvolledig zijn.
Het betoog faalt.
9. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat voor zover het op de gronden ten westen en zuidwesten van de woning, gezien de geluidsbelasting ter plaatse, onder het oude planologische regime niet mogelijk was om gebouwen ten behoeve van een ziekenhuis te realiseren, het binnen de bestemming van deze gronden mogelijk was om gebouwen met een vergelijkbare uitstraling ten behoeve van minder geluidsgevoelige functies op te richten. Daartoe voert zij aan dat de rechtbank niet heeft vermeld welke andere functies dat zijn. Voorts voert zij aan dat gebruik ten behoeve van andere functies, gezien de geringe afstand tot de snelweg, uitgesloten was.
9.1. In het advies van de SAOZ is uiteengezet dat het onder het oude planologische regime mogelijk was op de gronden ten westen en zuidwesten van de woning, binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken, gebouwen op te richten ten behoeve van een veelheid van maatschappelijke functies, zoals openbaar bestuur, dienstverlening van overheidswege, onderwijs, godsdienstuitoefening, volksgezondheid, het verenigingsleven en het culturele leven. [appellante] heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat, rekening houdend met de geluidsbelasting ter plaatse als gevolg van de geringe afstand tot de snelweg, het oprichten van gebouwen ten behoeve van een andere functie dan een ziekenhuis met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten en dat die planologische mogelijkheid ten onrechte in de vergelijking met het nieuwe bestemmingsplan is betrokken.
Het betoog faalt.
10. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in het nader advies van de SAOZ van 15 juni 2011 afdoende is gemotiveerd dat de wijziging van de bestemming van de gronden ten noorden van de woning niet tot een intensiever gebruik van deze gronden heeft geleid. Daartoe voert zij aan dat het nader advies berust op een verkeerde uitleg van de onder het oude planologische regime geldende bestemming van de gronden als multifunctioneel bos.
10.1. In het nader advies is vermeld dat de gronden direct ten noorden van het perceel van [appellante] voor verkeersdoeleinden waren bestemd en een diepte van 6 m hadden. Voorts is vermeld dat de gronden ten noorden daarvan voor multifunctioneel bos waren bestemd, een diepte van 15 m hadden en ingevolge de doeleindenomschrijving voor behoud en ontwikkeling van bos en houtteelt, natuur en landschap, maar tevens - nevengeschikt - voor onder meer dagrecreatie in de vorm van wandelen, fietsen en paardrijden op paden waren bedoeld. [appellante] had derhalve onder het oude planologische regime in het gebied ten noorden van de woning te maken met een openbare weg met bijbehorende voorzieningen met aansluitend daaraan een beboste strook met paden voor wandelen, fietsen en paardrijden, waardoor dat gebied ook destijds al een bepaalde recreatieve functie had, zodat dit geen volledig nieuw element is, aldus het nader advies.
Dat de voor multifunctioneel bos bestemde gronden onder het oude planologische regime feitelijk als bos zijn gebruikt, zoals [appellante] heeft gesteld, laat onverlet dat, gelet op de ruime doeleindenomschrijving van de bestemming, een intensiever gebruik van de gronden voor recreatieve functies ook destijds al mogelijk was. [appellante] heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat de betekenis daarvan in de planvergelijking is overschat.
Het betoog faalt.
11. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek heeft hersteld door alsnog te onderbouwen dat het planologische nadeel voor het uitzicht, als gevolg van de mogelijkheid op kortere afstand van de woning een hoger geluidscherm te realiseren, door het voordeel hiervan voor de geluidsbelasting teniet wordt gedaan. Daartoe voert zij aan dat het onderzoek door het college zelf is gedaan en dus niet onafhankelijk of onpartijdig is. Voorts voert zij aan dat de rechtbank heeft miskend dat, zoals zij in beroep heeft aangevoerd, het realiseren van een hoger geluidscherm in de oude situatie voor de geluidsbelasting niet nodig was, zodat dit geen voordeel oplevert, maar slechts een groot nadeel.
11.1. Uit de brief van 23 oktober 2012 blijkt niet dat [appellante] heeft aangevoerd dat de door het college geraadpleegde deskundige niet
onafhankelijk of onpartijdig is en dat de rechtbank niet op de resultaten van diens onderzoek mag afgaan. Dat de deskundige bij de gemeente werkzaam is, is overigens op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat hij, bij het opstellen van het rapport, niet onafhankelijk of onpartijdig heeft gehandeld.
Dat het oprichten van een geluidscherm met een hoogte van meer dan 3 m in de oude situatie, gelet op de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting, niet nodig was, laat onverlet dat het thans mogelijk is een geluidscherm met een hoogte van 6 m op te richten en dat dit, naar [appellante] heeft erkend, tot een afname van de geluidsbelasting aan de gevel van de woning zal leiden. Voor zover het realiseren van een geluidscherm met een hoogte van meer dan 5 m niet doelmatig is, zoals [appellante] ter zitting van de Afdeling heeft gesteld, betekent dat voorts niet dat realisatie met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. Derhalve kan niet staande worden gehouden dat de planologische mogelijkheid om op kortere afstand van de woning een hoger geluidscherm te realiseren in dat opzicht voor [appellante] geen voordeel oplevert.
Het betoog faalt.
12. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de door haar overgelegde rapporten van T.R.R. Hijnekamp van 8 november 2010 en I. Pesie van 9 november 2010 geen aanknopingspunten zijn te vinden voor het oordeel dat de in opdracht van de SAOZ door J.H. Bennink uitgevoerde taxatie van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime niet juist is. Daartoe voert zij aan dat van die taxatie geen verslag is overgelegd, dat ook in het advies van de SAOZ niet inzichtelijk is gemaakt hoe die waarde is vastgesteld, dat Bennink, taxateur te Gorssel, onvoldoende deskundig is om in een andere regio te kunnen taxeren en dat de SAOZ de rapporten van Hijnekamp en Pesie ten onrechte terzijde heeft geschoven.
12.1. Uit het advies van SAOZ van 1 december 2010 blijkt dat de waarde van de woning onder het oude planologische regime is vastgesteld met de bijstand van een taxateur. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel is vereist dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
In het advies is vermeld dat de waarde van de woning op de peildatum in de oude situatie, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, door een zeer ervaren en met de prijsontwikkeling in de regio goed bekende makelaar-taxateur is vastgesteld, dat diens beschrijving en waardering integraal in het advies zijn verwerkt en dat het ontbreken van een taxatieverslag, wat geen enkele meerwaarde heeft, daaraan niet afdoet.
Gezien deze motivering kan niet staande worden gehouden dat in het advies niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van de woning op de peildatum in de oude situatie is vastgesteld. Dat Bennink in Gorssel, gemeente Lochem, kantoor houdt, is voorts onvoldoende voor de conclusie dat, zoals [appellante] heeft gesteld, hij niet over de voor het taxeren van de woning vereiste deskundigheid beschikt.
Dit onderdeel van het betoog faalt.
12.2. Bij rapport van 8 november 2010 heeft Hijnekamp de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik in december 2007 op € 525.000,00 geschat. Bij rapport van 9 november 2010 heeft Pesie die waarde in december 2007 op € 520.000,00 geschat. Dat, zoals [appellante] stelt, een groot verschil bestaat met de door Bennink getaxeerde waarde op de peildatum van € 435.000,00, betekent niet dat het college dit onderdeel van het advies van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen, omdat uit dat verschil nog niet volgt dat de door Bennink getaxeerde waarde niet juist is. In dit verband is van belang dat uit de rapporten van Hijnekamp en Pesie niet valt af te leiden dat bij het vaststellen van de waarde van de woning rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Derhalve kan aan deze rapporten niet de door [appellante] gewenste waarde worden toegekend.
Dit onderdeel van het betoog faalt evenzeer.
13. [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college van het advies van de commissie van 24 juni 2011 heeft mogen afwijken. Daartoe voert zij aan dat in dat advies concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ zijn te vinden.
13.1. In artikel 7:13, zevende lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) is bepaald dat indien de beslissing op het bezwaar afwijkt van het advies van de commissie, in de beslissing de reden voor die afwijking wordt vermeld en het advies met de beslissing wordt meegezonden.
Het college heeft in het besluit op bezwaar uiteengezet waarom het bezwaar van [appellante] ongegrond is verklaard. Het college heeft daarbij, onder meer met verwijzing naar het nader advies van de SAOZ van 15 juni 2011, de redenen gegeven waarom het advies van de commissie niet is gevolgd. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:13, zevende lid, van de Awb is genomen.
14. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen, dienen te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rusten.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 januari 2014
452.