Uitspraak
201305303/1/A3.
Datum uitspraak: 2 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Schaijk, gemeente Landerd,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 2 mei 2013 in zaak nr. 12/3291 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch.
Procesverloop
Bij besluit van 25 april 2012 heeft het college geweigerd aan [appellante] voor het gebruik van de woning aan de [locatie] te ’s-Hertogenbosch (hierna: de woning) als kantoor een onttrekkingsvergunning te verlenen.
Bij besluit van 12 september 2012 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 2 mei 2013 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 maart 2014, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. B.W.M. Toemen, advocaat te Boxtel, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.W.G.M. Christophe, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 30, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.
Ingevolge artikel 31 wordt Pro een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 3.1.1 van de Huisvestingsverordening 2005 gemeente ’s-Hertogenbosch is hoofdstuk 3 van de huisvestingsverordening van toepassing op alle woonruimten.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder a, is het verboden om zonder onttrekkingsvergunning een woonruimte geheel aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
Ingevolge artikel 3.1.4, eerste lid, verlenen burgemeester en wethouders de onttrekkingsvergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het derde lid kunnen burgemeester en wethouders, indien is vastgesteld dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, maar dat het belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, de gevraagde onttrekkingsvergunning verlenen indien de vergunningaanvrager voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 biedt en overigens aan door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften voldoet.
2. In het besluit van 12 september 2012 heeft het college overwogen dat er volgens de afdeling Wonen en Grondzaken van de gemeente grote vraag is naar zelfstandige (gezins-)woningen, de wachttijd om in aanmerking te komen voor een huurwoning ongeveer vijf jaar bedraagt en deze omstandigheden de doorstroming vanuit de huur- naar de koopsector bemoeilijken. Gelet hierop acht het college het belang van het behoud of de samenstelling van de gemeentelijke woonruimtevoorraad groter dan het belang van [appellante] bij onttrekking van de woning aan de woonbestemming. Voorts heeft het college zich op het standpunt gesteld dat, gezien de situatie op de woningmarkt te ‘s-Hertogenbosch, het verlies van de woning onvoldoende financieel kan worden gecompenseerd.
3. [appellante] klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet gemotiveerd is ingegaan op haar in beroep aangevoerde grond dat de woning niet geschikt is voor huisvesting van een gezin en stelt dat de woning alleen is gebruikt door ondernemers en nooit is gebruikt voor bewoning en daarom niet als woning kan worden aangemerkt.
3.1. De rechtbank heeft overwogen dat het pand als woning staat geregistreerd bij het Centraal Bureau voor de Statistiek en volgens de gegevens van de Gemeentelijke basisadministratie met enkele korte tussenpozen van leegstand tot 1 januari 2010 steeds bewoond is geweest. Verder heeft de rechtbank overwogen dat het pand overeenkomstig de door het college geïnventariseerde gegevens twee grote kamers, een keuken, een toilet, een badkamer en een tuin heeft. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat het pand volgens het geldende bestemmingsplan de bestemming "Wonen" heeft. Ter zitting bij de Afdeling is gebleken dat [appellante] de juistheid van deze gegevens als zodanig niet bestrijdt. De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank op basis van deze gegevens terecht heeft vastgesteld dat het pand een woning is die onderdeel uitmaakt van de woningvoorraad van de gemeente. De rechtbank heeft hierbij terecht overwogen dat het voor risico van [appellante] komt indien zij een pand zonder de benodigde vergunningen verhuurt als kantoorruimte en dat voor de beoordeling of het pand deel uitmaakt van de woonruimtevoorraad van belang is welke bestemming het pand volgens het bestemmingsplan heeft. Bovendien heeft [appellante] wel gesteld dat de woning feitelijk nooit is gebruikt als woning maar heeft zij dat niet aannemelijk gemaakt. Tijdens de zitting heeft zij erkend dat af en toe tijdelijk huurders in het pand hebben gewoond en dat het pand in het verleden is bewoond in combinatie met een kantoorfunctie. Dat dit mogelijk in strijd was met de huurovereenkomst doet daar niet aan af.
Nu de afdeling Wonen en Grondzaken de woning heeft aangemerkt als woonruimte die voor de gemeentelijke woonruimtevoorraad behouden dient te blijven, mocht het college, zoals de rechtbank heeft overwogen, in beginsel afgaan op die mededeling. De omstandigheid dat hierbij naar normaal spraakgebruik de woning ook als gezinswoning is omschreven, terwijl deze mogelijk niet geschikt is voor bewoning door een gezin, wat daarvan ook zij, doet hieraan niet af, nu de afdeling Wonen en Grondzaken de woning geschikt acht voor een huishouden en het belang van het behoud ervan voor de woonruimtevoorraad heeft onderschreven.
Het betoog faalt.
4. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte haar beroep op het vertrouwensbeginsel heeft verworpen. Daartoe voert zij aan dat de rechtbank heeft miskend dat het college in het kader van de onroerendezaakbelasting de woning jarenlang heeft aangemerkt als kantoorpand.
4.1. De omstandigheid dat de woning in het kader van de onroerendezaakbelasting is aangemerkt als kantoorpand leidt niet tot de conclusie dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat zij de woning als kantoorpand mocht gebruiken. Daartoe is redengevend dat de vraag of voor het gebruik van het object een vergunning als bedoeld in artikel 30, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet benodigd is, voor die heffing niet van belang is.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Langeveld-Mak, ambtenaar van staat.
w.g. Slump w.g. Langeveld-Mak
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 april 2014
317-797.