Uitspraak
201209493/1/A2.
Datum uitspraak: 5 juni 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], beiden wonend te Spijkenisse,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 juni 2012 in zaak nr. 11/1333 in het geding tussen:
[appellanten]
en
het college van burgemeester en wethouders van Spijkenisse.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 16 februari 2010 heeft het college de verzoeken van respectievelijk [appellanten] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 8 februari 2011 heeft het college het door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 juni 2012 heeft de rechtbank het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellanten] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 mei 2013, waar [appellanten], in persoon en bijgestaan door mr. E.B. van den Ouden, advocaat te Oude Tonge, en het college, vertegenwoordigd door H.F.J. Noppen en mr. J.M. Verwey, beiden werkzaam bij de gemeente Spijkenisse, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling gold ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
1.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.
2. [appellant a] is sinds 7 juni 1991 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie a] in Spijkenisse. [appellant b] is sinds 14 mei 1976 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie b] in Spijkenisse. Zij hebben elk verzocht om vergoeding van planschade die zij stellen te lijden ten gevolge van de bij besluiten van 4 juli 2005 met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO verleende vrijstellingen van het bestemmingsplan "Hekelingen, Plan in hoofdzaak", die de bouw mogelijk hebben gemaakt van een zorgcentrum en 30 huurappartementen alsmede 3 koopappartementengebouwen en bijbehorende voorzieningen aan de Maaswijkweg in Spijkenisse. De nieuwe bebouwing ligt op een kortst gemeten afstand van respectievelijk ongeveer 55 m en 59 m ten westen van de percelen van respectievelijk [appellanten]. In het zuidwestelijk gedeelte van het plangebied is een woontoren met een hoogte van 49 m gelegen.
3. Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde afwijzing van de verzoeken ten grondslag gelegd de adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van januari 2010 en het advies van de algemene bezwaarcommissie van 27 januari 2011. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een voor [appellanten] nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
4. [appellanten] betogen tevergeefs dat het college ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om bij de planologische vergelijking te concluderen dat de maximale invulling van het bestemmingsplan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Daargelaten dat zij dit voor het eerst in hoger beroep betogen, hebben zij geen gronden aangevoerd die tot die conclusie leiden. Dat zij geen bebouwing behoefden te verwachten met een omvang als die de vrijstellingsbesluiten mogelijk maken gezien de ten tijde van de koop van hun percelen van gemeentezijde gegeven informatie dat er geen bouwplannen waren voor de in geding zijn locatie en de latere toezegging van de toenmalige wethouder dat daar geen omvangrijke bebouwing zou komen, kan die conclusie niet dragen. Daargelaten of dit hier van belang is, heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat niet is gebleken van een aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezegging door een daartoe bevoegde persoon, waar rechtens te honoreren verwachtingen aan kunnen worden ontleend. Voor zover [appellanten] in dit kader hebben beoogd aan te voeren dat de planologische wijziging niet voorzienbaar was, wordt overwogen dat het college hun de voorzienbaarheid van die wijziging niet heeft tegengeworpen, zodat dit punt reeds hierom geen bespreking behoeft.
5. [appellanten] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld zij geen concrete aanknopingspunten hebben aangedragen voor het oordeel dat de adviezen van de SAOZ van januari 2010 onjuist of onvolledig zijn. Zij voeren aan dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat de woontoren van 49 m hoog grotendeels aan hun zicht wordt onttrokken, gezien de afstand tussen hun woningen en die toren en de tussenliggende bebouwing. De tussenliggende bebouwing is veel lager dan de woontoren. Zij stellen dat zij vanuit hun hoger gelegen woningen zicht hebben op de boven de woonwijk uitstekende woontoren die tweemaal hoger is dan het hoogste gebouw in de wijk. Verder staat de afstand tussen hun woningen en de toren volgens [appellanten] niet in de weg aan de conclusie dat sprake is van planschade. Zij voeren voorts aan dat de SAOZ heeft miskend dat het woon-zorgcomplex een veel hogere gebruiksintensiteit heeft en een grotere belasting voor de omgeving met zich brengt dan de ingevolge het bestemmingsplan mogelijke laagbouw met enkele voorzieningen. De adviezen van de SAOZ zijn derhalve onjuist en onvolledig, aldus [appellanten] .
5.1. Volgens vaste rechtspraak (onder meer de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2; www.raadvanstate.nl) mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusie van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
5.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat [appellanten] geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de adviezen van de SAOZ naar voren hebben gebracht. Zij hebben geen deskundigenrapport overgelegd waarin de adviezen gemotiveerd zijn bestreden. Voorts worden [appellanten] niet gevolgd in hun betoog dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat de 49 m hoge woontoren grotendeels aan hun zicht wordt onttrokken. De SAOZ heeft bij haar beoordeling van het uitzicht betrokken dat nu de woontoren op een afstand van ongeveer 100 m van de percelen van [appellanten] ligt en op de gronden gelegen tussen de percelen en de nieuwe bebouwing ingevolge het bestemmingsplan bebouwing met een maximale hoogte van 15 m en voor het overige onbeperkt in omvang mogelijk is, vanaf de bovenverdieping van de woningen van [appellanten] slechts een beperkt deel van de woontoren te zien is. [appellanten] hebben geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat de adviezen van de SAOZ op dit punt onjuist zijn. Dat de feitelijke situatie was dat de bestaande bouwmogelijkheden op de tussenliggende gronden ongebruikt waren, is niet van belang. De door [appellanten] aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2005 in zaaknr. 200406899/1 en 200406900/1 biedt evenmin een aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de adviezen van de SAOZ op dit punt. Nu deze uitspraak betrekking heeft op geheel andere planologische regimes, kan het enkele gegeven dat daarin de afstand tot de nieuwbouw 85 tot 150 m bedroeg en is geconcludeerd tot planschade, niet tot de conclusie leiden dat in deze zaak ook sprake is van planschade. Dit geldt evenzeer voor het door [appellanten] overgelegde advies van de SAOZ van juni 2003 in een andere zaak waarin de afstand tot de nieuwbouw 125 m bedroeg en de conclusie is dat er planschade is. Zij hebben evenmin gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat de SAOZ de gevolgen van het nieuwe gebruik onjuist heeft beoordeeld. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de gebruiksintensiteit van de gronden waarop de nieuwbouw is gelegen niet in relevante mate is toegenomen, nu van het op grond van het bestemmingsplan toegestane gebruik al een aanzienlijke mate van hinder uitgaat op de directe omgeving. Daarbij heeft de SAOZ tevens betrokken de afstand tussen de percelen en woningen van aanvragers tot de nieuwbouw. Dat [appellanten] het niet eens zijn met deze conclusie van de SAOZ is onvoldoende voor het oordeel dat de adviezen van de SAOZ op dit punt onjuist zijn. Voorts biedt de door hen aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 5 december 2007 in zaaknr. 200702657/1 evenmin een aanknopingspunt voor dat oordeel. Dat in die zaak nagenoeg dezelfde schadeaspecten aan de orde waren als hier en is geconcludeerd tot planschade, betekent niet dat ook hier de nieuwe gebruiksmogelijkheden leiden tot planschade, aangezien in die zaak geheel andere planologische regimes aan de orde waren. Tot slot bieden de door [appellanten] overgelegde bezonningstekeningen die bij het vrijstellingsbesluit zijn betrokken geen reden voor het oordeel dat de conclusie van de SAOZ dat de nieuwe bebouwing wegens de afstand en ligging ten opzichte van de woningen van aanvragers, geen relevante invloed heeft op de zonlichtinval in hun woningen en tuin, onjuist is.
Het betoog faalt.
6. [appellanten] betogen dat de rechtbank niet dan wel onvoldoende is ingegaan op hun beroepsgrond dat de WOZ-waarde voor het jaar 2005 in de bezwaarprocedure is verlaagd met € 60.000,00. Zij stellen dat het college met deze verlaging heeft erkend dat de planologische wijziging heeft geleid tot een aanzienlijke waardevermindering.
6.1. Los van de omstandigheid dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, zoals bij planvergelijking, maar vooral de feitelijke situatie bepalend is, slaagt dit betoog ook om een andere reden niet. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 13 oktober 2004 in zaaknr. 200403980/1) en door de rechtbank terecht als uitgangspunt is genomen, kan de WOZ-waarde van de woning pas aan de orde komen in het kader van de bepaling van de omvang van eventuele schade, nadat is vastgesteld dat een bestemmingsplan of een andere in artikel 49 van de WRO genoemde planologische maatregel daadwerkelijk tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor geldende planologische regime. Nu in dit geval geen sprake is van een planologische verslechtering, heeft de rechtbank terecht overwogen dat zij niet toekomt aan een inhoudelijke bespreking van de beroepsgrond over de WOZ-waarde.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, ambtenaar van staat.
w.g. Polak w.g. Jansen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 5 juni 2013
609.