Uitspraak
201113346/1/A2.
Datum uitspraak: 5 juni 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aletes B.V., gevestigd te Kudelstaart, gemeente Aalsmeer,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 25 november 2011 in zaak nr. 11/4209 in het geding tussen:
Aletes
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 11 augustus 2008 heeft het college een verzoek van Aletes om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 4 augustus 2011 heeft het college het door Aletes daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 november 2011 heeft de rechtbank het door Aletes daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 4 augustus 2011 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op het door Aletes gemaakte bezwaar neemt. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben het college en Aletes hoger beroep ingesteld.
Aletes en het college hebben ieder een verweerschrift ingediend.
Het college heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 augustus 2012, waar Aletes, vertegenwoordigd door haar [bestuurders], bijgestaan door ir. G. Achterveld, adviseur te Leidmuiden, en het college, vertegenwoordigd door E.C. van der Salm-Zandvliet en E. van den Klinkenberg, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft bij brief van 21 november 2012 een schriftelijk verslag van het onderzoek uitgebracht. Het college en Aletes hebben ieder met betrekking tot het verslag een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 april 2013, waar Aletes, vertegenwoordigd door haar [bestuurder], bijgestaan door ir. G. Achterveld, en het college, vertegenwoordigd door E.C. van der Salm-Zandvliet en E. van den Klinkenberg, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Het college heeft ter zitting op 14 augustus 2012 de beroepsgrond over de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling ingetrokken.
2. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
3. Aletes is eigenaar van een perceel met woning aan de Hoofdweg 134 te Kudelstaart. Zij heeft bij brief van 8 december 2007 verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het op 20 september 2005 goedgekeurde en begin november 2005 in werking getreden bestemmingsplan "Landelijk Gebied", omdat op grond van dat plan, anders dan voorheen, gronden aan de overzijde van de Hoofdweg, tegenover het perceel van Aletes (hierna: het bouwperceel), voor een groot deel bebouwd mogen worden met bedrijfsgebouwen en kassen.
Het perceel van Aletes was in november 2005 ingevolge het door de raad van de gemeente Aalsmeer op 18 maart 1993 vastgestelde bestemmingsplan "Kudelstaart-Zuid 1992" bestemd als "Agrarische doeleinden III" en aldus bestemd voor de uitoefening van tuinbouwbedrijven met de daarbij behorende bouwwerken, waaronder bedrijfswoningen en kassen, en voor water. Volgens de bouwvoorschriften mocht op gronden met deze bestemming per bedrijf ten hoogste één bedrijfswoning worden gebouwd. Ingevolge artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, van de voorschriften kon het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer vrijstelling verlenen voor het gebruik als burgerwoonhuis van een bedrijfswoning en voor het bouwen ten behoeve van het gebruik als burgerwoonhuis, met dien verstande dat de vrijstelling uitsluitend mocht worden verleend indien ter plaatse de uitoefening van het tuinbouwbedrijf wordt of is beëindigd en voortzetting daarvan in redelijkheid niet meer te verwachten is.
4. Het college heeft bij besluit van 21 januari 2009 het door Aletes tegen het besluit van 11 augustus 2008 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. De rechtbank heeft bij uitspraak van 21 mei 2010 het daartegen door Aletes ingestelde beroep ongegrond verklaard. De Afdeling heeft bij uitspraak van 20 april 2011 in zaak nr. 201006409/1/H2 het daartegen door Aletes ingestelde hoger beroep gegrond verklaard en de rechtbankuitspraak en het besluit van 21 januari 2009 vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling overwogen: "Voorts kon het college ingevolge artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, van de planvoorschriften vrijstelling verlenen voor het gebruik als burgerwoonhuis en voor bouwen ten behoeve van dat gebruik. Het college heeft deze vrijstellingsmogelijkheid ten onrechte niet betrokken bij de uitgevoerde planologische vergelijking".
5. Het college heeft aan het besluit van 4 augustus 2011 een door de SAOZ opgesteld advies van 13 mei 2011, zoals nader toegelicht bij brief van 5 juli 2011 naar aanleiding van een reactie van Aletes, ten grondslag gelegd. In het SAOZ-advies is vermeld dat het perceel Hoofdweg 134 en de omliggende gronden op de peildatum voor tuinbouw waren bestemd. Volgens het SAOZ-advies stond daarom op die datum niet vast dat voorzetting van de tuinbouwactiviteiten op het perceel niet valt te verwachten, hetgeen betekent dat op de peildatum niet was voldaan aan het ingevolge artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, van de voorschriften geldende vereiste voor verlening van een vrijstelling. In het SAOZ-advies is er daarom vanuit gegaan dat verlening van de vrijstelling met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten en is de vrijstelling niet bij de waardebepaling van de woning op perceel Hoofdweg 134 betrokken. Volgens het SAOZ-advies leidt een ander uitgangspunt, dat vrijstelling zou kunnen worden verleend, niet tot wijziging van het eerder in het SAOZ-advies van juli 2008 ingenomen standpunt dat de planologische verandering niet tot planologisch nadeel leidt. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat gelet op de planologische gebruiksmogelijkheden van de percelen in de omgeving van perceel Hoofdweg 134 de planologische verandering voor het tegenoverliggende perceel geen effect kan hebben op de waarde van de woning op perceel Hoofdweg 134, ook niet indien die woning als burgerwoning zou zijn bestemd.
6. Het college betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat het college de afwijzing van het verzoek om vergoeding van planschade ontoereikend heeft gemotiveerd, heeft miskend dat het besluit van 4 augustus 2011 met inachtneming van de door de SAOZ uitgebrachte adviezen op een juiste en correcte wijze tot stand is gekomen. Het college voert aan dat de woning op het perceel op de peildatum een agrarische bedrijfswoning was, nu daarvoor geen vrijstelling voor gebruik als burgerwoning is verleend. Volgens het college kon die vrijstelling met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet worden verleend, nu de agrarische bedrijfsvoering op het perceel op de peildatum niet was beëindigd, zodat niet was voldaan aan de vereisten voor het verlenen van de vrijstelling. De rechtbank is er volgens het college ten onrechte van uitgegaan dat de Afdeling in de uitspraak van 20 april 2011 heeft overwogen dat bij het bepalen van de omvang van de schade de vrijstelling in acht moet worden genomen. Het college voert voorts aan dat ook indien moet worden aangenomen dat de vrijstelling kan worden verleend, Aletes ten gevolge van de planologische veranderingen geen planologisch nadeel, bestaande uit waardevermindering van de woning, lijdt, gelet op de aard van de omgeving.
6.1. Het betoog faalt. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de Afdeling bij de hiervoor onder 4 vermelde uitspraak van 20 april 2011 het besluit van het college van 21 januari 2009 heeft vernietigd, omdat het college de vrijstelling ten onrechte niet had betrokken bij de beoordeling van het verzoek van Aletes om vergoeding van planschade. De rechtbank heeft ook met juistheid overwogen dat, anders dan het college betoogt, voor toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid ingevolge artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, van de planvoorschriften de feitelijke situatie ter plaatse van belang is. Het college en Aletes hebben ter zitting op 14 augustus 2012 bevestigd dat Aletes op de peildatum op haar perceel geen agrarisch bedrijf uitoefende en de aanwezige woning als burgerwoning in gebruik had. De rechtbank heeft voorts met juistheid overwogen dat het college niet toereikend heeft gemotiveerd waarom de beperking van het uitzicht vanaf perceel Hoofdweg 134 bij gebruik van de daarop staande woning als burgerwoning niet van invloed kan zijn op de waarde van dat perceel. De enkele omstandigheid dat de omgeving van dat perceel voor agrarische doeleinden wordt gebruikt, is daarvoor onvoldoende.
7. Het hoger beroep van het college is ongegrond.
8. Aletes betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij niet zelf in de zaak kan voorzien, omdat nader onderzoek door het college noodzakelijk is voor het nemen van een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar. Aletes voert aan eerder een deskundigenrapport te hebben overgelegd, waarin is vermeld dat zij ten gevolge van de planologische verandering planschade lijdt ten bedrage van € 69.500,00. Volgens Aletes had de rechtbank, nu zij in de aangevallen uitspraak dit advies heeft gevolgd, het voormelde bedrag als vergoeding voor planschade moeten toekennen.
8.1. Aletes heeft bij haar aanvraag om planschadevergoeding van 8 december 2007 een door Achterveld Advies B.V. opgesteld advies van 5 december 2007 overgelegd. Volgens dat advies lijdt Aletes ten gevolge van de planologische verandering schade, bestaande uit aantasting van uitzicht en privacy en toename van geluid- en lichthinder, ten bedrage van € 118.150,00. Nu daarin ten onrechte is aangenomen dat Aletes ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel bestaande uit aantasting van de privacy en toename van geluid- en lichthinder lijdt, kan dit rapport reeds hierom niet dienen als basis voor het bepalen van de door Aletes geleden of te lijden planschade. Een ander deskundigenadvies heeft Aletes niet overgelegd.
De rechtbank heeft in het ontbreken van de benodigde informatie voor de beoordeling van het verzoek van Aletes om vergoeding voor planschade, terecht aanleiding gevonden om niet zelf in de zaak te voorzien.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep van Aletes is ongegrond.
10. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
11. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zoals dat artikel luidde ten tijde hier van belang, zelf in de zaak te voorzien. Daartoe heeft zij met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de StAB benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
Volgens het StAB-verslag van 21 november 2012 behoeft de in het SAOZ-advies van juli 2008 vermelde beschrijving van de ingevolge de planologische regimes op het bouwperceel toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden, die grotendeels wordt onderschreven, de aanvulling dat ingevolge het nieuwe bestemmingsplan "Landelijk Gebied" op het bouwperceel ook warmtebuffertanks met een maximale bouwhoogte van 11,2 m mogen worden gerealiseerd. Het uitzicht van Aletes in de richting van het bouwperceel kon volgens het StAB-verslag voorheen slechts worden belemmerd door kleine gebouwtjes, terwijl dat uitzicht door de thans toegestane bebouwing op het bouwperceel geheel kan worden weggenomen. Volgens het StAB-verslag levert het nieuwe bestemmingsplan daarom ten aanzien van het uitzicht enig planologische nadeel op. In hoeverre dit nadeel tot waardevermindering van perceel Hoofdweg 134 lijdt, kan volgens het StAB-verslag alleen op basis van een taxatie worden beoordeeld. Volgens het op verzoek van de StAB door T. de Boer, rentmeester, makelaar en taxateur (hierna: de taxateur), opgestelde taxatierapport van november 2012 bedroeg de waarde van perceel Hoofdweg 134 vóór de planologische verandering € 460.00,00 en daarna € 455.000,00. De StAB heeft op grond hiervan de door Aletes geleden planschade bepaald op € 5.000,00.
11.1. Aletes betoogt in haar zienswijze van 20 december 2012 dat aan deze schadebepaling geen behoorlijke planvergelijking ten grondslag is gelegd, nu in het StAB-verslag niet is vermeld hoeveel kleine gebouwtjes voorheen op het bouwterrein mochten worden gebouwd. Zij handhaaft haar eerdere standpunt dat op dat perceel voorheen slechts enkele kleine gebouwtjes mochten worden gerealiseerd en dat daarom bij de planvergelijking moet worden aangenomen dat zij voorheen vanaf haar perceel een vrij uitzicht van enkele kilometers had. Volgens Aletes ontbreekt in het taxatierapport ook een toereikende onderbouwing van de hoogte van het schadebedrag. In dat verband voert zij aan dat drie van de vier in het taxatierapport vermelde vergelijkingspanden kleiner zijn en in een slechtere staat van onderhoud verkeren dan haar eigen woning. Aletes verwijst naar andere vergelijkingspanden, die volgens haar hadden moeten worden gebruikt. Volgens een door Aletes bij de zienswijze overgelegde brief van Mantel Makelaardij van 12 oktober 2012 bedraagt de waarde van de woning Hoofdweg 134 op de peildatum € 610.000,00.
11.2. Het college heeft bij haar zienswijze van 20 maart 2013 een e-mail van de SAOZ van 4 maart 2013 en een door Reijden Makelaardij opgestelde taxatie gevoegd. Volgens de e-mail en de taxatie bedroeg de waarde van perceel Hoofdweg 134 vóór de planologische verandering indien wordt aangenomen dat de daarop staande woning een burgerwoning is € 450.000,00 en indien wordt aangenomen dat de daarop staande woning een agrarische bedrijfswoning is € 390.000,00. Volgens de SAOZ is de waarde van de woning na de planologische verandering niet gewijzigd.
11.3. In het StAB-verslag is vermeld dat op het bouwperceel ingevolge de voorheen geldende bestemming "Agrarische doeleinden I" bij recht geen gebouwen waren toegestaan. Met vrijstelling mocht op het bouwperceel, ten behoeve van agrarische bedrijven op naastgelegen percelen, één agrarisch bedrijfsgebouw per agrarisch bedrijf, met een oppervlakte van 50 m2, een goothoogte van 3 m en een bouwhoogte van 6 m, op een minimale afstand van 15 m tot aan de weg worden gebouwd. Nu op voorhand niet bekend is hoeveel agrarische bedrijven zich op de naastgelegen percelen zullen vestigen, kan op grond van de planregeling niet worden bepaald hoeveel van dergelijke gebouwen op het bouwperceel waren toegestaan. Gezien het voorgaande heeft de StAB bij de planvergelijking er terecht rekening mee gehouden dat voorheen op het bouwperceel enkele kleine gebouwen konden worden gebouwd. Volgens pagina 5 van het taxatierapport is de taxateur hiervan bij de taxaties uitgegaan. Aletes heeft in haar zienswijze niet aannemelijk gemaakt dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingspercelen niet met haar perceel vergelijkbaar zijn. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat Mantel in een bij de zienswijze gevoegde brief van 24 oktober 2012 slechts de verkoopprijzen van enkele percelen in Kudelstaart heeft vermeld, maar niet waarom deze percelen volgens hem met het perceel van Aletes vergelijkbaar zijn.
Het college heeft met de overgelegde e-mail van de SAOZ en de daarbij gevoegde taxatie niet aannemelijk gemaakt dat aan de juistheid van het StAB-verslag moet worden getwijfeld, nu deze stukken alleen de voormelde taxaties van de woning van Aletes als burgerwoning en als agrarische bedrijfswoning betreffen. Dat, zoals van de zijde van het college ook ter zitting is aangevoerd, op het bouwperceel voorheen opslag, bijvoorbeeld van kuubkisten, was toegestaan, betekent niet dat de planologische wijziging niet tot gevolg heeft dat het uitzicht vanaf het perceel van Aletes enigszins wordt beperkt. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat, anders dan de thans toegestane bebouwing, de mogelijke opslag van kuubkisten op het perceel steeds van tijdelijke aard is en daardoor het uitzicht niet permanent geheel wordt beperkt.
Gezien het voorgaande volgt de Afdeling het StAB-verslag. De Afdeling zal het bezwaar van Aletes gegrond verklaren, het besluit van het college van 11 augustus 2008 herroepen en het college veroordelen aan Aletes ter vergoeding van planschade € 5.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van betaling, te betalen. De Afdeling zal verder bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit. Het college hoeft geen nieuw besluit op het door Aletes gemaakte bezwaar te nemen.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. verklaart het door Aletes b.v. gemaakte bezwaar gegrond;
III. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn van 11 augustus 2008, kenmerk 07.004699;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn om aan Aletes b.v. te betalen een vergoeding van € 5.000,00 (zegge: vijfduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 december 2007 tot aan de dag van algehele voldoening;
V. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn aan Aletes b.v. het door haar betaalde recht voor de behandeling van het verzoek om vergoeding van planschade vergoedt;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn van 4 augustus 2011, kenmerk 11.009147;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn tot vergoeding van bij Aletes b.v. in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.456,60 (zegge: veertienhonderdvijfenzestig euro en zestig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn aan Aletes b.v. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 454,00 (zegge: vierhonderdvierenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt;
IX. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn een griffierecht van € 454,00 (zegge: vierhonderdvierenvijftig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 5 juni 2013
507.