Uitspraak
201211362/1/A2.
Datum uitspraak: 28 augustus 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Heeten, gemeente Raalte,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 1 november 2012 in zaak nr. 11/1496 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Raalte.
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2011 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 31 mei 2011 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 november 2012 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 juli 2013, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.T.F. van Berkel, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V., en het college, vertegenwoordigd door mr. P.T. Brouwer, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. [appellant] is sinds 26 januari 1996 eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te Heeten (hierna: het perceel). Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 29 november 2009 in werking getreden bestemmingsplan "De Veldegge, fase 1 De Enk", omdat dit plan de realisering van de nieuwe woonwijk ‘De Veldegge’ op gronden tegenover het perceel (hierna: het bouwterrein) mogelijk maakt. Ingevolge het bestemmingsplan "Buitengebied" mochten op het bouwterrein voorheen agrarische bedrijven worden uitgeoefend, waarbij agrarische bebouwing alleen ter plaatse van een op de plankaart aangeduid bouwperceel mocht worden opgericht. Op de plankaart was voor gronden aan de overzijde van de Holterweg eerst op grote afstand van het perceel van [appellant] een bouwperceel aangeduid. Buiten de agrarische bouwpercelen mochten uitsluitend andere bouwwerken, niet zijnde sleufsilo’s en mestopslagplaatsen, met een maximale hoogte van twee meter worden opgericht. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel, door aantasting van zijn uitzicht, toename van verkeershinder vanaf de Holterweg en extra parkeerhinder nabij zijn perceel. Bij de aanvraag heeft [appellant] een door J.G. van Egmond, makelaar en taxateur te Nijverdal, opgesteld taxatierapport van 22 juli 2010 overgelegd, waarin de waarde van het perceel zonder tegenovergelegen nieuwbouwwijk op een bedrag van € 380.00,00 en na realisering van de nieuwbouwwijk op een bedrag van € 340.000,00 is getaxeerd.
3. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 15 februari 2011 een advies van de gemeentelijke planschadebeoordelingscommissie (hierna: de schadecommissie) van 28 januari 2011 ten grondslag gelegd. Volgens dat advies lijdt [appellant] ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel, nu het voorheen vrije uitzicht aan de voorzijde van zijn woning is beperkt en enige toename van verkeer op de Holterweg valt te verwachten, omdat de nieuwbouwwijk daarop is ontsloten. Volgens het advies valt, anders dan [appellant] heeft gesteld, van de planologische verandering niet meer parkeeroverlast nabij het perceel te verwachten. De schadecommissie heeft de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan "Buitengebied" getaxeerd op € 360.000,00 en onder het bestemmingsplan "De Veldegge, fase 1 De Enk" op € 355.000,00 en aldus het planologisch nadeel bepaald op € 5.000,00. De schadecommissie heeft geadviseerd het verzoek van [appellant] af te wijzen, omdat dit schadebedrag lager is dan het in dit geval ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro geldende forfaitair normaal maatschappelijk risico ten bedrage van € 7.200,00.
[appellant] heeft bij de rechtbank een door ing. F.W. Hudig, taxateur te Diepenveen, opgestelde planschadetaxatie van 27 januari 2012 overgelegd. Daarin is vermeld dat ten gevolge van de planologische verandering het uitzicht vanaf het perceel aan de voorkant wordt beperkt, hetgeen leidt tot een waardedaling van het perceel. Hudig heeft de waarde van het perceel voorafgaande aan de planologische verandering getaxeerd op € 365.000,00 en daarna op € 345.000,00. Volgens de planschadetaxatie zou aan [appellant], na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico ten bedrage van € 7.300,00, een vergoeding in planschade ten bedrage van € 12.700,00 moeten worden toegekend.
4. De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijk Ordening (hierna: StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. Volgens het StAB-verslag van 14 juni 2012 is in het advies van de schadecommissie terecht vermeld dat de planologische verandering tot gevolg heeft dat het uitzicht vanaf het perceel van [appellant] wordt beperkt en de verkeersdruk op de Holterweg enigszins zal toenemen, maar niet zal leiden tot verhoging van de parkeerdruk nabij het perceel. Op verzoek van de StAB heeft A.R. Mundt, makelaar en taxateur te Deventer, de waarde van het perceel van [appellant] voor en na de planologische verandering getaxeerd. Volgens het door Mundt opgestelde taxatierapport heeft het perceel onder het bestemmingsplan "Buitengebied" een waarde ten bedrage van € 360.000,00 en onder het bestemmingsplan "De Veldegge, fase 1 De Enk" een waarde ten bedrage van € 355.000,00. De StAB heeft op grond hiervan de omvang van het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 5.000,00.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door op grond van het StAB-verslag aan te nemen dat het college zich mocht baseren op het advies van de schadecommissie, heeft miskend dat de bepaling van het planologisch nadeel in het StAB-verslag zodanige gebreken bevat dat daarop niet mag worden afgegaan. Hij voert aan dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de door hem overgelegde rapporten van Egmond en van Hudig. Volgens hem is in het rapport van Hudig de omvang van het planologisch nadeel beter onderbouwd dan in het advies van de schadecommissie en in het StAB-verslag. De StAB en de schadecommissie zijn er volgens [appellant] ten onrechte vanuit gegaan dat van beperking van uitzicht aan de voorzijde van een woning minder schade wordt ondervonden dan van beperking van uitzicht aan de achterzijde van een woning. In dit verband wijst hij erop dat hij het grootste gedeelte van de dag in zijn woonkamer aan de voorzijde van de woning verblijft. Hij voert verder aan dat nu hij volgens de StAB voorheen aan de voorzijde van zijn woning volledig vrij uitzicht had, terwijl dat uitzicht volgens de schadecommissie werd beperkt door verkeer op de Holterweg, niet begrijpelijk is dat de StAB en de schadecommissie het planologisch nadeel op hetzelfde bedrag hebben bepaald. Hij voert ook aan dat de StAB en de schadecommissie de toename van verkeer op de Holterweg en toegenomen parkeerdruk nabij zijn perceel ten onrechte niet bij hun advisering hebben betrokken. Voorts voert [appellant] aan dat een percentage van minder dan twee procent aan waardedaling van zijn perceel ten gevolge van de planologische verandering te laag is. Volgens hem volgt uit de literatuur en jurisprudentie dat bij een beperkt planologisch nadeel, waarvan de StAB in dit geval uitgaat, het percentage tussen twee en drie procent hoort te liggen.
5.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat niet is gebleken dat het StAB-verslag op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven, op grond waarvan het verslag niet aan de beoordeling van het geschil ten grondslag zou kunnen liggen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Volgens het StAB-verslag deelt de StAB in dit geval het standpunt van de schadecommissie dat de vrijheid- en uitzichtbeleving meer plaats heeft aan de achterzijde dan de voorzijde van de woning, ook al bevindt de woonkamer zich aan de voorzijde van de woning. Daarbij is vermeld dat de beleving van het uitzicht aan de voorzijde beperkt is, omdat de voorzijde van de woning, in verhouding tot de brede voorgevel, een gering raamoppervlak heeft en de tuin aan de voorzijde slechts enkele meters diep is, direct aan het trottoir en parkeerplaatsen grenst en zich dicht bij de rijbaan van de Holterweg bevindt. De achterzijde van de woning en de daar gelegen tuin van [appellant] zijn volgens het StAB-verslag op het zuiden georiënteerd en daar bevindt zich een aan de woning gebouwde halfopen serre, die de mogelijkheid biedt om van het vroege voorjaar tot het late najaar droog en uit de wind buiten te zitten. Dat de door de StAB ingeschakelde taxateur de waarde van het perceel voor en na de planologische verandering op gelijke bedragen heeft getaxeerd als de schadecommissie, hoewel volgens de StAB, anders dan volgens de schadecommissie, het uitzicht aan de voorkant voorheen niet door het verkeer op de Holterweg werd beperkt, betekent niet dat het StAB-verslag onjuist is. Kennelijk betekent dit verschil in beoordeling van de beperking van het voorheen bestaande uitzicht geen verschil in de waarde van het perceel.
Anders dan [appellant] betoogt hebben de StAB en de schadecommissie enige toename van het verkeer op de Holterweg ten gevolge van de realisering van de nieuwbouwwijk bij de bepaling van de omvang van de planschade betrokken. In het StAB-verslag is voldoende toegelicht waarom van de planologische verandering slechts een beperkte toename van het verkeer op de Holterweg valt te verwachten.
Volgens pagina 46 van de toelichting bij het bestemmingsplan "De Veldegge, fase 1 De Enk" worden in de nieuwbouwwijk honderd woningen gebouwd, waarbij 192 parkeerplaatsen nodig zijn. Daarbij is vermeld dat, bij de voorziene verkaveling, op eigen terrein 103 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, 43 parkeervakken in de openbare ruimte aanwezig zullen zijn en 46 parkeerplaatsen moeten worden opgevangen op de rijbaan. In het StAB-verslag is dan ook met juistheid vermeld dat, nu in de nieuwbouwwijk ook langs de rijbaan mag worden geparkeerd, het niet aannemelijk is dat bewoners en bezoekers van de nieuwbouwwijk buiten die wijk zullen parkeren.
De rechtbank heeft het door [appellant] overgelegde taxatierapport van Egmond van 22 juli 2010 terecht niet bij haar beoordeling betrokken, reeds omdat aan dat rapport geen planologische vergelijking ten grondslag ligt en daarin geen schadefactoren zijn vermeld. De rechtbank heeft in de door Hudig opgestelde planschadetaxatie van 27 januari 2012 terecht gaan aanleiding gevonden het StAB-verslag onjuist te achten, reeds omdat deze taxatie, nu zij eerder is opgesteld, geen reactie op het StAB-verslag is. De rechtbank is ingegaan op de reactie op het StAB-advies van [appellant] van 19 juli 2012 en de reactie van Hudig van 28 juli 2012.
Anders dan [appellant] betoogt, is op zichzelf niet relevant dat de schadecommissie en de taxateur van de StAB de planschade hebben bepaald op een bedrag lager dan twee procent van de waarde van het perceel. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie uitspraak van 29 augustus 2007 in zaak nr. 200701960/1; www.raadvanstate.nl) vloeit de waardevermindering voort uit de getaxeerde waarden voor en na de peildatum. Het vermelden van een percentage dient louter als controle.
6. [appellant] beroept zich voorts op het gelijkheidsbeginsel. Hij voert aan dat het college aan eigenaren van woningen aan de Johannalaan een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 15.000,00 heeft toegekend. Volgens hem is het uitzicht vanuit die woningen ten gevolge van de planologische verandering niet beperkt, omdat dit al werd beperkt door in de achtertuinen bij die woningen aanwezige heggen en bebouwing.
6.1. Volgens de ondergrond van de plankaart van het bestemmingsplan "De Veldegge, fase 1 De Enk" liggen de woningen aan de Johannalaan direct ten westen van de nieuwe woonwijk en ligt het perceel van [appellant] ten zuiden daarvan, aan de overzijde van de Holterweg. Het college heeft in het verweerschrift vermeld dat de achtertuinen van de woningen aan de Johannalaan direct aan de nieuwe woonwijk grenzen. Gelet hierop verschilt de situering van de woningen aan de Johannalaan van de situering van het perceel van [appellant] ten opzichte van de nieuwbouwwijk. De situatie dat gelijke gevallen ongelijk zijn behandeld doet zich dan ook niet voor.
Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2013
507.