Uitspraak
201208902/1/R2.
Datum uitspraak: 28 augustus 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
de vereniging Vereniging Banomgeving (hierna: de Banvereniging), gevestigd te Amsterdam, en anderen,
appellanten,
en
de deelraad van het stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 30 mei 2012 heeft de deelraad het bestemmingsplan "Banstraat 23-27" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben de Banvereniging en anderen beroep ingesteld.
De deelraad heeft een verweerschrift ingediend.
De Banvereniging en anderen hebben een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 juli 2013, waar de Banvereniging en anderen, vertegenwoordigd door mr. G.A. Offerhaus, advocaat te Amsterdam, en de deelraad, vertegenwoordigd door mr. G. van der Kuil en S.A. Izcandar, zijn verschenen.
Verder is ter zitting als partij gehoord de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Parkveste IV B.V., vertegenwoordigd door mr. E.M. van Bommel, advocaat te Amsterdam.
Overwegingen
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de deelraad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de deelraad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de deelraad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
1.1. Het plan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de bouw van een appartementengebouw, bestaande uit zes appartementen en een parkeerkelder, op de percelen aan de Banstraat 23 tot en met 27 in Amsterdam. Thans bevindt zich op deze percelen de voormalige Bangarage, die ten gevolge van het plan gesloopt zal worden.
Afwijking andere bestemmingsplannen en Keuzenotitie
2. De Banvereniging en anderen betogen dat het plan in strijd is met het voorheen geldend bestemmingsplan "Museumplein e.o.". Zij wijzen er op dat in het plan woningbouw is voorzien op locaties waarop in het voorheen geldend plan "Museumplein e.o." de bestemmingen "Tuinen II" en "Verkeersareaal" rustten. Verder was het op grond van het voorheen geldend plan niet mogelijk een parkeerkelder te realiseren, die in dit plan wel is toegestaan. Ook leidt het plan volgens de Banvereniging en anderen tot een groter bouwvolume dan op grond van het voorheen geldend plan was toegestaan. Gelet op deze afwijkingen had volgens de Banvereniging een indringende belangenafweging moeten plaatsvinden. Zij betogen dat deze ten onrechte niet heeft plaatsgevonden.
Ook is het plan volgens de Banvereniging en anderen strijdig met de conserverende uitgangspunten van het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" dat het plan "Museumplein e.o." grotendeels vervangen heeft, en met de daaraan ten grondslag liggende Keuzenotitie. De deelraad heeft ten onrechte niet toegelicht waarom in het onderhavige plan is afgeweken van deze uitgangspunten, met name met betrekking tot de bouwhoogte en het behoud van het groene karakter van de binnentuinen. Daarnaast is er sprake van overlap van het onderhavige plan met het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" voor zover het betreft het trottoir voor het thans aanwezige gebouw op de percelen Banstraat 23-27, zo voeren de Banvereniging en anderen aan.
Voorts wijzen de Banvereniging en anderen erop dat de verantwoordelijke wethouder tijdens vergaderingen steeds heeft aangegeven dat een bouwrecht bestaat. Volgens de Banvereniging en anderen heeft de deelraad hieruit ten onrechte afgeleid dat toezeggingen betreffende het plan en het bouwvolume zijn gedaan aan de initiatiefnemer en op grond daarvan het plan vastgesteld.
2.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat juist omdat het plan op diverse punten afwijkt van het voorheen geldend plan "Museumplein e.o.", hij over is gegaan tot het vaststellen van het onderhavige plan, waarbij een brede belangenafweging heeft plaatsgevonden.
De deelraad stelt verder dat het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" een conserverend karakter heeft. De percelen waar ontwikkelingen werden voorzien, zijn daarom niet in het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" meegenomen.
Ten aanzien van de Keuzenotitie stelt de deelraad dat deze is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010". De algemene uitgangspunten zoals die in de Keuzenotitie zijn opgenomen zijn daarmee ook niet van toepassing op het onderhavige plan, aldus de deelraad.
Verder heeft de deelraad er ter zitting op gewezen dat in het onderhavige plan is gekeken naar de planologische rechten wat de bouwhoogte betreft en dat die bouwhoogte waar mogelijk is teruggebracht. In dit verband is volgens de deelraad door de verantwoordelijke wethouder de term ‘bouwrecht’ gebezigd. Verder is in het plan, in tegenstelling tot het voorheen geldend plan, ruimte vrij gehouden voor een groene invulling van de binnentuin, aldus de deelraad.
2.2. Het betoog dat de in het plan voorziene ontwikkelingen onder het voorheen geldend plan "Museumplein e.o." niet mogelijk zijn, is juist, maar leidt niet tot het door de Banvereniging daarmee beoogde resultaat. De deelraad heeft onderkend dat de voorziene ontwikkelingen niet in overeenstemming zijn met het plan "Museumplein e.o." en heeft om die reden een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. In het algemeen kunnen aan een voorheen geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend. De deelraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Gelet op paragraaf 4.1.5 van de plantoelichting, waarin uitgebreid aandacht is besteed aan de verhouding van dit plan tot het voorheen geldende bestemmingsplan, alsmede de in opdracht van de deelraad uitgevoerde schaduwstudie van 7 november 2011, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de deelraad de belangen van omwonenden onvoldoende in zijn belangenafweging heeft betrokken.
2.3. De deelraad heeft voorts toegelicht dat het oorspronkelijk de intentie was om de percelen Banstraat 23 tot en met 27 deel uit te laten maken van het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010", maar dat het initiatief om op deze percelen een appartementengebouw te realiseren aanleiding vormde om de percelen niet in dit plan op te nemen. De deelraad heeft onderkend dat een dergelijke ontwikkeling niet in overeenstemming was met het conserverende karakter van het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" en heeft om die reden voor de percelen een ander plan opgesteld dat de ontwikkelingen wel mogelijk maakt. Nu de percelen Banstraat 23 tot en met 27 geen deel uitmaken van het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010", kan het betoog van de Banvereniging en anderen dat het onderhavige plan in strijd is met dit plan niet slagen.
Voor zover de Banvereniging en anderen stellen dat sprake is van overlap van het onderhavige plan met het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010", is de Afdeling van oordeel dat de deelraad deze strook in redelijkheid in een nieuw bestemmingsplan heeft kunnen opnemen, teneinde de voorziene ontwikkelingen mogelijk te maken.
2.4. Ten aanzien van de Keuzenotitie stelt de Afdeling voorop dat deze ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010". Nu de percelen, zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 2.3, geen deel uitmaken van dit bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010", heeft de deelraad de conserverende uitgangspunten uit de Keuzenotitie niet bij het plan hoeven te betrekken. Verder overweegt de Afdeling met betrekking tot deze Keuzenotitie dat de deelraad ter zitting heeft toegelicht dat bij het opstellen hiervan als uitgangspunt is genomen dat zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de feitelijke bebouwing en dat waar mogelijk planologische rechten zoals die volgen uit de voorgaande bestemmingsplannen worden aangepast ter bescherming van stedenbouwkundig- en architectonisch waardevolle structuren. De deelraad heeft verder toegelicht dat dit uitgangspunt ook in het voorliggende plan is toegepast door niet zonder meer aan te sluiten bij de maximale bouwhoogtes zoals die in het voorgaande plan waren neergelegd, maar deze wel in de belangenafweging te betrekken. Daarbij heeft de deelraad tevens betrokken dat hogere bebouwing dan wat er feitelijk staat past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het bouwblok. Verder heeft de deelraad onweersproken gesteld dat de achterzijde van het perceel onder het voorheen geldende plan gedeeltelijk bebouwd was, en daarnaast in gebruik was als parkeerplaats. Thans is ervoor gekozen een deel van de achterzijde van het perceel onbebouwd te laten, om zo het open en groene karakter van de binnentuinen te versterken. De Afdeling overweegt dat in zoverre in het onderhavige plan alsnog inhoudelijk wel bij de uitgangspunten uit de Keuzenotitie is aangesloten.
De uitleg van de deelraad dat de verantwoordelijke wethouder met de term ‘bouwrecht’ bedoelde te wijzen op de planologische rechten zoals die voor het perceel in het voorheen geldend plan waren neergelegd, is niet onjuist gebleken. De Afdeling ziet in hetgeen de Banvereniging en anderen hebben aangevoerd geen aanknopingspunt om aan te nemen dat de deelraad bij de vaststelling van het plan uit is gegaan van toezeggingen die zijn gedaan aan de initiatiefnemer waaraan hij bij de vaststelling van het plan gebonden zou zijn.
Het betoog faalt.
Hoogte en volume appartementengebouw
3. De Banvereniging en anderen betogen voorts dat het plan ten onrechte voorziet in bouwmogelijkheden die groter zijn dan in de omgeving is toegestaan. Zij voeren hiertoe aan dat het plan voorziet in een bouwhoogte die hoger is dan de gebouwen in de omgeving en dat het aantal voorziene bouwlagen van vijf afwijkt van de naastgelegen gebouwen met drie bouwlagen. Hiermee wordt volgens de Banvereniging en anderen afbreuk gedaan aan het open karakter van de omgeving. Ook zullen de hoogte en het volume van het voorziene gebouw leiden tot onaanvaardbare schaduwhinder voor de omwonenden en het naastgelegen schoolplein. Daarnaast vrezen de Banvereniging en anderen dat de voorziene bebouwing op de gronden aan de achterzijde van het perceel zal leiden tot aantasting van het woon- en leefklimaat van direct omwonenden, verlies aan uitzicht en inbreuk op hun privacy. Zij vrezen vanwege voornoemde aspecten voor daling van de waarde van de woningen in de directe omgeving van het perceel.
Verder wijzen de Banvereniging en anderen, mede in het licht van het vertrouwensbeginsel, op de beschikking van het dagelijks bestuur op het verzoek van ING Vastgoed Ontwikkeling B.V. van 2 april 2004, waaruit blijkt dat de maximale bouwhoogte ter plaatse maximaal 15,25 meter mag bedragen. Voorts wijzen zij op een e-mail van 8 november 2011 van de verantwoordelijke wethouder waaruit zou blijken dat ter plaatse een maximaal bouwvolume van 4.800 m3 mogelijk zou worden gemaakt.
De Banvereniging en anderen betogen verder dat het bouwplan binnen de grenzen van het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is. De Banvereniging en anderen vrezen dat het stadsdeel Zuid een zogenoemde salamitactiek hanteert, door bij de beslissing op een aanvraag van een omgevingsvergunning af te wijken van het plan en zo alsnog uitvoering van het bouwplan mogelijk te maken.
3.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat de in het plan voorziene maximale bouwhoogte is afgenomen ten opzichte van hetgeen onder het voorheen geldend plan mogelijk is. Voorts was op de gronden waarop in het voorheen geldend plan "Museumplein e.o." de bestemming "Tuinen II" was toegekend, ook bebouwing toegestaan. Verder zijn volgens de deelraad de bouwmogelijkheden in overeenstemming met de bebouwing in de omgeving van de percelen, nu gebouwen in de nabije omgeving ook vijf bouwlagen hebben. Ten aanzien van de door de Banvereniging en anderen gestelde schaduwwerking, stelt de deelraad dat uit een in zijn opdracht uitgevoerde schaduwstudie, van 7 november 2011, blijkt dat vanwege het plan minder schaduwwerking optreedt dan bij maximale benutting van de bouwmogelijkheden in het voorheen geldend plan.
Verder stelt de deelraad dat het bouwplan wel binnen de grenzen van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Hij wijst er in dit verband op dat thans een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen is ingediend die geheel past binnen het bestemmingsplan.
3.2. Blijkens de verbeelding geldt voor het voorziene appartementengebouw aan de voorzijde een maximaal toegestane bouwhoogte van 13,1 meter en aan de achterzijde een maximaal toegestane bouwhoogte van 16,7 meter. Voor de aanbouwen aan de achterzijde van het voorziene appartementengebouw geldt blijkens de verbeelding voorts een maximaal toegestane bouwhoogte van 3,15 meter. De kortste afstand tussen de meest nabijgelegen woningen en het voorziene appartementengebouw bedraagt aan de noordzijde ongeveer 15 meter, en aan de zuidzijde ongeveer 8 meter.
3.3. De Afdeling stelt allereerst vast dat in het plan gedetailleerde regels zijn opgenomen. Uit de plantoelichting en het gestelde ter zitting blijkt dat de deelraad hiertoe is overgegaan vanwege het langdurige proces van onderhandeling dat aan de vaststelling van het plan vooraf is gegaan. Zo is in het plan de maatvoering van het dak tot in detail bepaald en is in het plan geen binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor het realiseren van een extra bouwlaag opgenomen.
Wat betreft de maximaal toegestane hoogte betogen de Banvereniging en anderen terecht dat het plan een appartementengebouw mogelijk maakt dat hoger is dan het thans aanwezige gebouw en de naastgelegen gebouwen. De maximaal toegestane bouwmogelijkheden van het appartementengebouw zijn evenwel niet zodanig dat de deelraad dit niet in redelijkheid als passend in de omgeving heeft kunnen beschouwen. Daarbij betrekt de Afdeling dat ingevolge artikel 5, lid 5.2.2, aanhef en onder c, van de planregels, gelezen in samenhang met de verbeelding, de mogelijk te realiseren vijfde bouwlaag van het appartementengebouw dient in te springen, zodat aannemelijk is dat de nadelen voor omwonenden vanwege het voorziene gebouw minder merkbaar zullen zijn. Verder is daarbij van belang dat in het plan, in tegenstelling tot het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010", geen binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is opgenomen voor het realiseren van een extra bouwlaag. Voor zover in de nabije omgeving van het plangebied volgens het bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt 2010" maximaal drie of vier bouwlagen zijn toegestaan, kunnen deze met toepassing van de daarin neergelegde binnenplanse afwijkingsbevoegdheid met één bouwlaag worden verhoogd. Het aantal bouwlagen van het voorziene appartementengebouw is gelet daarop dan ook niet zodanig afwijkend van de bouwmogelijkheden van gebouwen in de nabije omgeving dat de deelraad het plan niet had mogen vaststellen. Wat betreft de aanbouwen aan de achterzijde van het perceel is van belang dat deze gronden thans ook gedeeltelijk bebouwd zijn en dat door de raad onweersproken is gesteld dat deze verder in gebruik zijn als parkeerplaats. Gelet hierop, en gelet op voornoemde afstanden van ongeveer 15 en 8 meter tot de dichtstbijzijnde woningen, heeft de deelraad een eventueel verlies aan uitzicht niet onevenredig nadelig behoeven te achten. Genoemde afstanden in aanmerking genomen is verder niet aannemelijk te achten dat de komst van het voorziene appartementengebouw zal leiden tot een ernstige aantasting van de privacy van de bewoners van de woningen in de directe omgeving van het plangebied.
Voorts heeft de deelraad met juistheid gesteld dat uit de schaduwstudie volgt dat bij een vergelijking van de te verwachten schaduwhinder bij hetgeen onder het voorheen geldend plan "Museumplein e.o." was toegestaan en de thans in het plan opgenomen bouwmogelijkheden, een afname van de te verwachten schaduwhinder ter plaatse van de omliggende woningen en het naastgelegen schoolplein zal optreden. Ook anderszins hebben de Banvereniging en anderen niet aannemelijk gemaakt dat de ter plaatse toegestane bouwhoogte zal leiden tot onaanvaardbare schaduwhinder. Daarbij is voorts van belang dat de Banvereniging en anderen niet aannemelijk hebben gemaakt dat voornoemde studie onvolledig is of gebreken bevat.
Gelet op het voorgaande heeft de deelraad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat bij afweging van de bij het plan betrokken belangen het voorziene appartementengebouw niet tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden zal leiden.
3.4. Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van de huizen in de directe omgeving van het plangebied betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de deelraad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn.
3.5. Over het betoog van de Banvereniging en anderen dat het vertrouwensbeginsel is geschonden, wordt overwogen dat de Banvereniging en anderen niet aannemelijk hebben gemaakt dat door of namens de deelraad verwachtingen zijn gewekt dat het plan niet zou voorzien in een bouwhoogte hoger dan 15,25 meter en een bouwvolume van meer dan 4.800 m3. Voor zover de Banvereniging en anderen in dit verband hebben gewezen op de beschikking van het dagelijks bestuur dan wel de e-mail van de verantwoordelijke wethouder, overweegt de Afdeling dat de bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan niet berust bij het dagelijks bestuur dan wel de wethouder, maar bij de deelraad. De deelraad is aan de beschikking van het dagelijks bestuur, die overigens zag op een ander bouwplan, dan wel de e-mail van de wethouder, niet gebonden, teminder daar sprake kan zijn van gewijzigde beleidsinzichten. De deelraad heeft het plan derhalve niet in strijd met het vertrouwensbeginsel vastgesteld.
3.6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, biedt hetgeen de Banvereniging en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de deelraad niet in redelijkheid tot de in het plan voorziene maximale bouwmogelijkheden heeft kunnen komen. Verder hebben de Banvereniging en anderen niet aannemelijk gemaakt dat het bouwplan niet binnen de grenzen van het bestemmingsplan uitvoerbaar zal zijn.
Het betoog faalt.
Sloop Bangarage
4. De Banvereniging en anderen betogen dat het plan ten koste gaat van het thans aanwezige gebouw. Zij voeren hiertoe aan dat de op de percelen aanwezige Bangarage wegens de typologie, beeldbepalende ligging, en de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en architectonische waarde voor de buurt behouden moet blijven. Zij wijzen in dit verband onder meer naar adviezen van het Bureau Monumenten en Archeologie en de Commissie Welstand en Monumenten.
4.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat de Bangarage niet is aangewezen als beschermingswaardig gebouw.
4.2. Bij brief van 25 juli 2011 heeft het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam advies uitgebracht over de monumentwaardigheid van het op de percelen aanwezige gebouw. In dit advies staat dat dit gebouw enige stedenbouwkundige waarde heeft en vanuit cultuurhistorisch oogpunt interessant is. Volgens de brief is in de huidige situatie in de onderbouw van het gebouw weinig meer dat herinnert aan de functie van garage van voor 1940. Zo is van de oorspronkelijke vormgeving van de garagedeuren niets meer over. Om die reden wordt geadviseerd het gebouw op de percelen Banstraat 23 tot en met 27 niet aan te wijzen als gemeentelijk monument en is aan het gebouw op de door het stadsdeel Zuid vastgestelde waarderingskaarten de basisorde toegekend. Bij brief van 6 maart 2012 heeft het Bureau Monumenten en Archeologie, in reactie op door de Banvereniging en anderen opgestelde rapporten, het advies van 25 juli 2011 bevestigd.
Bij brief van 22 september 2011 heeft voorts de Commissie voor Welstand en Monumenten advies uitgebracht over de monumentwaardigheid van het gebouw. In dit advies staat dat vanwege de geringe architectonische waarde en het gebrek aan gaafheid plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst niet kan worden gerechtvaardigd. Om die reden wordt geadviseerd het gebouw niet als gemeentelijk monument te beschermen. Vanwege de opmerkelijke typologie en de beeldbepalende ligging, zou het gebouw wel voor de stad behouden moeten blijven, aldus het advies. Bij brief van 20 maart 2012 heeft de Commissie voor Welstand en Monumenten, in reactie op door de Banvereniging en anderen opgestelde rapporten, het advies van 22 september 2011 bevestigd.
4.3. De deelraad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de waarde van de Bangarage niet zodanig is dat aan het behoud hiervan een doorslaggevend gewicht had moet worden toegekend. Daarbij is van belang dat, hoewel de Banvereniging en anderen terecht betogen dat uit de in 4.2 genoemde rapporten volgt dat de thans op de percelen aanwezige Bangarage enige stedenbouwkundige, cultuurhistorische en architectonische waarde heeft, in deze adviezen voorts wordt geconcludeerd dat deze waarde niet zodanig is dat hieraan een status als monument moet worden toegekend, gelet op de huidige staat van het gebouw en de vormgeving van de garagedeuren. Verder betrekt de Afdeling daarbij dat de deelraad er ter zitting op heeft gewezen dat de Bangarage in het voorheen geldende bestemmingsplan "Museumplein e.o." niet opgenomen was als waardevolle bebouwing die door middel van een aanlegvergunningstelsel voor sloop extra bescherming zou worden geboden. Daarnaast is ter zitting gebleken dat door de Banvereniging en anderen geen beroep is ingesteld tegen de handhaving van het besluit van het college om de Bangarage niet als gemeentelijk monument aan te wijzen. Het betoog faalt.
Structuurvisie, Woonvisie en Welstandsnota
5. De Banvereniging en anderen betogen dat het plan in strijd is met de Structuurvisie Amsterdam 2040 (hierna: Structuurvisie), die door de gemeenteraad van Amsterdam is vastgesteld op 17 februari 2011. Zo voorziet het plan in nadrukkelijk van de omgeving afwijkende bouwhoogtes, terwijl van een zorgvuldige inpassing van het plan volgens de Banvereniging en anderen geen sprake is.
Daarnaast is het plan volgens de Banvereniging en anderen in strijd met de doelstellingen uit de Woonvisie stadsdeel Oud-Zuid 2008-2012 (hierna: Woonvisie), vastgesteld door de deelraad op 26 juni 2008, nu daaruit blijkt dat voldoende aanbod voor de laagste inkomensgroepen geboden dient te worden en bij nieuwbouw gestreefd dient te worden naar een gemiddelde van 30% aan sociale huurwoningen, terwijl het plan een luxe appartementengebouw behelst. Verder is niet gebleken dat behoefte is aan dergelijke dure appartementen, aldus de Banvereniging en anderen.
Voorts betogen de Banvereniging en anderen dat het plan in strijd is met de Welstandsnota Oud Zuid (hierna: Welstandsnota), die de deelraad op 27 oktober 2009 heeft vastgesteld. Zij wijzen er in dit verband op dat niet kan worden voldaan aan de welstandscriteria voor de zone waarin het plan is gelegen en de gebiedsgerichte criteria die in de Welstandsnota zijn opgenomen.
5.1. Ten aanzien van de Structuurvisie stelt de deelraad dat de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam een positief advies heeft gegeven over de toets van het plan aan de gemeentelijke Structuurvisie. Verder wijst de deelraad erop dat de toegestane bouwhoogte reeds ruimer was op grond van het voorheen geldend plan.
Wat betreft de Woonvisie stelt de deelraad dat het plan voldoet aan het uitgangspunt dat de woningvoorraad behouden of zelfs uitgebreid moet worden. Verder wijst de deelraad erop dat binnen het stadsdeel Zuid een tekort bestaat aan woningen in alle segmenten en dat per nieuwbouwplan een afzonderlijke afweging met betrekking tot de betaalbaarheid van de woningen wordt gemaakt. In dit geval is gelet op het type woningen in de omgeving en gelet op het feit dat de thans aanwezige woningen ook geen sociale huurwoningen betreffen, gekozen voor appartementen in het luxere segment.
Ten aanzien van de Welstandsnota stelt de deelraad dat de Commissie Welstand en Monumenten IIB, die bouwplannen op basis van de Welstandsnota beoordeelt en adviseert, geen bezwaar heeft tegen het plan.
5.2. In de Structuurvisie is opgenomen dat Amsterdam, naast het gebied binnen de Singelgracht, meer gebieden van bijzondere waarde kent. Gedacht kan worden aan bijzondere stedenbouwkundige en architectonische ensembles en cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. Nieuwbouw, zeker wanneer sprake is van afwijkende bouwhoogten, dient altijd zorgvuldig te worden ingepast.
In de Woonvisie staat aangegeven dat het stadsdeel ernaar streeft dat tenminste 45% van de woningvoorraad betaalbaar blijft, en dat bij nieuwbouw wordt gestreefd naar een gemiddelde van 30% aan sociale huurwoningen. Ook staat in de Woonvisie dat het met het oog op het behoud van de woonvoorraad van belang is dat ook in de verdere toekomst mogelijke bouwlocaties zullen worden benut of dat locaties worden herontwikkeld.
5.3. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 3.3, heeft de deelraad de maximale hoogte van het voorziene appartementengebouw in redelijkheid als passend in de omgeving kunnen beschouwen. Daarbij is door de Afdeling onder meer de hoogte van de panden in de omgeving en het inspringen van het dak van belang geacht. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat in zoverre sprake is van strijdigheid met het beleid.
Met betrekking tot de Woonvisie overweegt de Afdeling dat de deelraad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan in lijn met het beleid bijdraagt aan de woonvoorraad in het stadsdeel, nu daaraan met het plan drie woningen worden toegevoegd. Dat in het plan woningen in het duurdere segment zijn voorzien, heeft de deelraad gelet op het woonaanbod in de omgeving in dit geval aanvaardbaar mogen achten. Daarbij is voorts van belang dat de thans aanwezige woningen ook geen sociale huurwoningen betreffen en dat de deelraad ter zitting heeft toegelicht dat het percentage van 30% ziet op de totale woningbouw in het stadsdeel. Verder heeft de deelraad met betrekking tot de behoefte gesteld dat een tekort aan woningen bestaat in alle segmenten. Aanwijzingen voor het tegendeel zijn niet gebleken.
Voor zover wordt betoogd dat het plan niet passend is in het welstandsbeleid, overweegt de Afdeling dat welstandsaspecten niet in deze procedure aan de orde kunnen komen, maar eerst bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen.
Het betoog faalt.
Parkeergarage
6. De Banvereniging en anderen betogen dat het aantal voorziene parkeerplekken in de parkeergarage in strijd is met de Nota Parkeren 2011 "Parkeren in Zuid" (hierna: Nota Parkeren), die op 25 mei 2011 door de deelraad is vastgesteld. Zij voeren daartoe aan dat uit de Nota Parkeren volgt dat de aanleg van (ondergrondse) parkeerplekken beperkt dient te blijven tot één parkeerplek per woning, terwijl in de parkeergarage thans twaalf parkeerplaatsen zijn voorzien en het plan maar zes appartementen behelst.
Verder betogen de Banvereniging en anderen met verwijzing naar de Uitgangspuntennotitie Ondergronds Bouwen van 7 juli 2009, dat ondergronds bouwen, anders dan in het onderhavige plan, alleen mogelijk dient te worden gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid.
Voorts vrezen de Banvereniging en anderen voor problemen met het grondwater vanwege de aanleg van de parkeergarage. Zij wijzen er in dit verband op dat al eerder grondwaterproblemen in de buurt zijn voorgekomen. De Banvereniging en anderen voeren aan dat de in opdracht van de deelraad door Fugro GeoServices B.V. opgestelde rapporten "Aanvullend onderzoek Banstraat 23 t/m 27 te Amsterdam" en "Effecten ontwerpaanpassing Banstraat op grondwaterstanden" (hierna: rapporten grondwaterstanden), van respectievelijk 15 februari 2010 en 25 oktober 2011, niet volledig zijn en dat ten onrechte slechts op één punt een grondwaterstand is opgenomen. Bovendien betwisten de Banvereniging en anderen dat er geen grondwaterprobleem te verwachten zijn, nu er aan de oostzijde van het plangebied sprake is van een hoger waterpeil dan aan de westzijde. Daarnaast zijn de rapporten gebaseerd op onjuiste uitgangspunten met betrekking tot de verticale bouwdiepte en is geen rekening gehouden met het feit dat de parkeergarage onder het gehele oppervlak van het perceel is voorzien. Verder kunnen de conclusies van de rapporten volgens de Banvereniging en anderen niet goed worden beoordeeld, omdat de computermodellen waarop deze rapporten zijn gebaseerd niet aan de rapporten zijn gehecht. Ten slotte zien de rapporten grondwaterstanden niet op de aanzienlijke risico’s tijdens de bouw van de parkeergarage, aldus de Banvereniging en anderen.
6.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat met het realiseren van een parkeergarage in het plangebied de parkeerdruk in de openbare ruimte zal worden ontlast, zodat sprake zal zijn van een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Verder wijst de deelraad erop dat in de Nota Parkeren een minimum aantal parkeerplaatsen aan nieuwbouwplannen wordt gesteld, maar geen maximum. Conform de Nota Parkeren zal het parkeren op eigen terrein (bij voorkeur) ondergronds worden opgelost, aldus de deelraad.
Wat betreft het ondergronds bouwen, wijst de deelraad erop dat het bij het faciliteren van een zeer beperkt plangebied vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijker is om parkeerkelders bij recht toe te staan ter bescherming van tuinen en de realisatie van groen. Daartoe dient dan wel aangetoond te zijn dat het ondergronds bouwen geen negatieve gevolgen heeft voor bijvoorbeeld de archeologie. Daarvan is in het onderhavige geval sprake, aldus de deelraad.
Ten aanzien van de door de Banvereniging en anderen gevreesde grondwaterproblemen stelt de deelraad dat Waternet op 21 december 2011 een positief advies heeft afgegeven met betrekking tot het plan. Wat betreft de bouwdiepte stelt de deelraad dat een maximaal toegestane verticale diepte van 3,5 meter omgerekend betekent dat volgens het plan tot een diepte van -2,7 meter NAP mag worden gebouwd. Nu in de rapporten is uitgegaan van -2,6 NAP, is sprake van een afwijking van 10 centimeter. Volgens de deelraad is in de rapporten echter reeds rekening gehouden met een ruimere marge voor de keldervloerdiepte. Deze geringe afwijking doet aan de conclusies van de rapporten grondwaterstanden daarom niet af, aldus de deelraad.
6.2. Ingevolge artikel 5, lid 5.2.3, aanhef en onder c, gelden voor het bouwen van ondergrondse parkeervoorzieningen de volgende regels: maximum aantal parkeerplaatsen: 12.
Blijkens de plantoelichting zal het voorziene woongebouw bestaan uit zes appartementen, verdeeld over twee appartementen op de begane grond en één appartement per bovenliggende verdieping.
6.3. Blijkens de Nota Parkeren geldt binnen de Ring A10, waarbinnen het plan is gelegen, een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Verder blijkt uit de Nota Parkeren dat binnen de Ring A10 het stadsdeel dichtbebouwd is, er weinig parkeerplaatsen zijn en de parkeerdruk hoog is. Daarom stelt het stadsdeel hier minimum parkeernormen waaraan bij nieuwbouw voldaan moet worden, aldus de Nota Parkeren.
6.4. Wat betreft de Nota Parkeren overweegt de Afdeling dat nu het plan voorziet in zes appartementen en twaalf parkeerplaatsen, en de Nota Parkeren een norm stelt van minimaal 1 parkeerplaats per woning, geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de deelraad in zoverre heeft gehandeld in strijd met zijn beleid. Het betoog faalt.
6.5. In de Uitgangspuntennotitie Ondergronds Bouwen staat dat deze notitie een leidraad betreft en geen beleidsdocument waaraan rechten ontleend kunnen worden. Het Dagelijks Bestuur kan bij een afweging om medewerking te verlenen aan een concreet bouwinitiatief afwijken van de uitgangspunten die in deze notitie zijn verwoord, zolang dit ten goede komt aan de woon- en leefomgeving en/of het ondergrondse bouwwerk anders redelijkerwijs niet tot stand kan komen.
6.6. Ten aanzien van de Uitgangspuntennotitie Ondergronds Bouwen is allereerst van belang dat uit dit document volgt dat het een leidraad betreft. Dit bekent dat het stadsdeel Zuid van de uitgangspunten die in deze notitie zijn neergelegd kan afwijken. De Afdeling is van oordeel dat de deelraad in het onderhavige geval in redelijkheid ondergronds bouwen bij recht mogelijk heeft kunnen maken, gelet op de grootte van het plangebied en de onderzoeken met betrekking tot onder meer het grondwater die aan het plan ten grondslag zijn gelegd. Het betoog faalt.
6.7. In het rapport grondwaterstanden van 25 oktober 2011 staat dat niet aannemelijk is dat het plan zal leiden tot een nadelige opstuwing of daling van de grondwaterstand. Verder staat in het rapport grondwaterstanden van 15 februari 2010 dat uit de metingen blijkt dat de grondwaterstanden ter plaatse van het schoolplein circa 0,1 à 0,2 meter lager zijn dan de grondwaterstanden ter plaatse van de Banstraat. Verwacht wordt, gezien de aangetroffen grondwaterstanden, dat het effect dat de kelder in de toekomstige inrichting heeft op de grondwaterstand verwaarloosbaar is, aldus het rapport. Voorts blijkt uit dit rapport dat de grondwaterstand op twee locaties is gemeten.
6.8. In aanmerking genomen dat uit de rapporten grondwaterstanden volgt dat geen nadelige opstuwing of daling van de grondwaterstand te verwachten is en Waternet een positief advies over het plan heeft afgegeven, is de Afdeling van oordeel dat de deelraad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat niet hoeft te worden gevreesd voor aanzienlijke nadelige gevolgen voor de waterhuishouding die de fundering van woningen aantast. Daarbij is voorts van belang dat, anders dan de Banvereniging en anderen betogen, uit de rapporten volgt dat op twee locaties grondwaterstanden zijn opgenomen en het verschil in peilhoogte tussen de oost- en westzijde blijkens de rapporten in de onderzoeken is betrokken. Verder is de afwijking van 10 centimeter, ten aanzien van de verticale bouwdiepte, niet zodanig te achten dat de deelraad zich op deze rapporten niet in redelijkheid heeft mogen baseren. Ook overigens hebben de Banvereniging en anderen geen argumenten naar voren gebracht waardoor aan de conclusies uit de rapporten grondwaterstanden zou moeten worden getwijfeld.
Met betrekking tot het betoog dat ondergrondse bebouwing niet kan worden gerealiseerd zonder dat dit tijdens de bouwfase leidt tot schade aan bestaande woningen en dat dit ten onrechte niet in de rapporten grondwaterstanden is meegenomen, overweegt de Afdeling dat dit betoog geen betrekking heeft op het plan zelf, maar op de uitvoering daarvan. Uitvoeringsaspecten kunnen in de bestemmingsplanprocedure niet aan de orde komen. De Banvereniging en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake is van dusdanige schade, zo daarvan al sprake is, dat de deelraad hieraan desondanks een doorslaggevend gewicht had moeten toekennen.
Het betoog faalt.
Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid
7. De Banvereniging en anderen betogen dat geen maatschappelijk draagvlak voor het plan bestaat, nu de gehele buurt nadrukkelijk tegen het plan is.
Verder betogen de Banvereniging en anderen dat niet gebleken is dat het plan financieel uitvoerbaar is. Zij voeren daartoe aan dat geen rekening gehouden is met eventuele uit te keren schadevergoedingen vanwege verzakkingen en de te verwachten saneringskosten. De door de deelraad gestelde planschaderisicoanalyse is bovendien nimmer ter inzage gelegd, zo voeren de Banvereniging en anderen aan. Verder betwijfelen zij of de initiatiefnemer de eventueel te verhalen kosten zou kunnen dragen.
7.1. De deelraad stelt zich op het standpunt dat alle in het geding zijnde belangen zorgvuldig zijn afgewogen.
Met betrekking tot de financiële uitvoerbaarheid stelt de deelraad dat de kosten anderszins zijn verzekerd, nu een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer is gesloten. Verder wijst de deelraad erop dat een planschaderisicoanalyse heeft plaatsgevonden voorafgaand aan het sluiten van de planschadeovereenkomst.
7.2. Ten aanzien van het betoog dat voor het plan geen draagvlak bestaat, is de Afdeling van oordeel dat het enkele feit dat een groot aantal buurtbewoners zich niet met het plan kan verenigen niet met zich meebrengt dat de deelraad, bij afweging van alle relevante belangen, reeds daarom het plan in redelijkheid niet heeft mogen vaststellen. Het betoog faalt.
7.3. De Afdeling is van oordeel dat de Banvereniging en anderen niet aannemelijk hebben gemaakt dat het plan niet financieel uitvoerbaar is. Daarbij betrekt de Afdeling dat tussen de deelraad en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst is gesloten, op grond waarvan deze alle met het plan gemoeide kosten voor zijn rekening neemt. Niet aannemelijk is dat de door de Banvereniging en anderen gestelde kosten zodanig zijn dat het plan daardoor niet financieel uitvoerbaar zou zijn. Dat de planschaderisicoanalyse niet door de deelraad is overgelegd, maakt dit niet anders. Het betoog faalt.
Privaat- en publiekrechtelijke belemmeringen
8. Voorts betogen de Banvereniging en anderen dat ten onrechte geen rekening is gehouden met artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Zij wijzen in dit verband op de mogelijkheid van het realiseren van een dakterras op de bebouwing aan de achterzijde van het perceel en voeren aan dat de afstand van het dakterras tot de erfgrens van de meest dichtbijgelegen woning minder bedraagt dan de ingevolge artikel 5:50 BW Pro voorgeschreven twee meter.
Daarnaast wijzen de Banvereniging en anderen erop dat zij ook beroep hebben ingesteld tegen het Besluit wegonttrekking Banstraat 23-27. Volgens de Banvereniging en anderen staat eventuele vernietiging van dit besluit aan de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan in de weg.
8.1. Ten aanzien van de door de Banvereniging gestelde privaat- en publiekrechtelijke belemmeringen stelt de deelraad dat deze pas aan de orde komen bij de aanvraag om een omgevingsvergunning. Overigens is de deelraad niet gebleken van privaatrechtelijke belemmeringen die in de weg zouden staan aan de vaststelling van het plan.
8.2. Ingevolge artikel 5:50, eerste lid, van het BW, is het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
8.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 28 april 2010 in zaak nr. 200906091/1) is voor het oordeel door de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van vrijstelling in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden, of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.
De Banvereniging en anderen hebben niet met concrete gegevens onderbouwd dat, gelet op de afstand en de ligging van het voorziene appartementengebouw ten opzichte van de buurpercelen, artikel 5:50, eerste lid, van het BW, in de weg staat aan de eventuele realisering van een dakterras. Reeds hierom is geen sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. Het betoog faalt.
8.4. Wat het besluit wegonttrekking betreft, overweegt de Afdeling dat de deelraad op 30 mei 2012, tegelijkertijd met het vaststellen van het bestemmingsplan, besloten heeft het trottoir ter hoogte van het perceel Banstraat 23-27 te onttrekken aan de openbaarheid. Dit besluit is een noodzakelijke voorwaarde om het plan te kunnen realiseren. Met het nemen van dit besluit heeft de deelraad de uitvoerbaarheid van het plan in zoverre voldoende gewaarborgd. Dat tegen dat besluit beroep is ingesteld doet hieraan niet af, nu op dit beroep nog niet is beslist en het besluit tegelijk met het plan in werking is getreden. Het betoog faalt.
Conclusie en proceskostenveroordeling
9. Gelet op het voorgaande is het beroep van de Banvereniging en anderen ongegrond.
9.1. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. E. Helder en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.J.A.M. Broekman, ambtenaar van staat.
w.g. Hagen w.g. Broekman
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2013
343-704.