Uitspraak
201202819/1/A3.
Datum uitspraak: 17 juli 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraken van de rechtbank Utrecht van 12 augustus 2011 en 8 februari 2012 in zaak nrs. 10/1238 en 11/651 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
Procesverloop
Bij vijf besluiten van 18 en 23 november 2009 en 1 en 16 december 2009 heeft het college geweigerd aan [appellante] vergunningen te verlenen voor omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte op de adressen Patmosdreef 112 en 188, Rhodosdreef 172 en Theemsdreef 416 te Utrecht, en heeft het college onder voorwaarde van financiële compensatie een vergunning voor omzetting verleend voor het adres Hondsrug 231 te Utrecht.
Bij besluit van 22 februari 2010 heeft het college de tegen deze besluiten gemaakte bezwaren van [appellante] ongegrond verklaard.
Bij vier besluiten van 29 november 2010 heeft het college aan [appellante] onder voorwaarde van financiële compensatie vergunningen voor omzetting verleend voor de adressen Livingstonelaan 722 en 842, en Andeslaan 21 en 29 te Utrecht.
Bij besluit van 27 januari 2011 heeft het college de tegen deze besluiten gemaakte bezwaren van [appellante] ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 12 augustus 2011 heeft de rechtbank naar aanleiding van de door [appellante] ingestelde beroepen het college in de gelegenheid gesteld de in die uitspraak vermelde gebreken te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij brief van 21 september 2011 heeft het college de besluiten van 22 februari 2010 en 27 januari 2011 voorzien van een nadere motivering.
Bij uitspraak van 8 februari 2012 heeft de rechtbank de beroepen van [appellante] gegrond verklaard, de besluiten van 22 februari 2010 en 27 januari 2011 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraken heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 april 2013, waar [appellante], vertegenwoordigd door [directeur], en het college, vertegenwoordigd door mr. H.P. de Keijzer, advocaat te Utrecht, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 31 wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht, versies van 1 januari 2010 en 1 januari 2011 (hierna: de Huisvestingsverordening), is het verboden zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 3.1.1 is het bepaalde in hoofdstuk 3 van toepassing op alle woonruimten.
Ingevolge artikel 3.1.3, eerste lid, aanhef en onder c, wordt de aanvraag van een vergunning ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat deze vergezeld van een compensatievoorstel.
Ingevolge artikel 3.1.4, eerste lid, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het tweede lid wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning verleend, indien de aanvrager bereid is compensatie te bieden, als bedoeld in artikel 3.1.5, en wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders hiermee verband houdende gestelde voorwaarden en voorschriften.
Ingevolge het derde lid kunnen burgemeester en wethouders de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.
Ingevolge artikel 3.1.5, eerste lid, moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.
Ingevolge het derde lid, aanhef en onder c, is de aanvrager, indien en voor zover de compensatie, als bedoeld in het eerste lid, niet mogelijk is, een financiële bijdrage verschuldigd in geval van omzetting van woonruimte, als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend. Vanaf 1 januari 2010 geldt een prijs van € 211,00 per vierkante meter, vanaf 1 januari 2011 geldt een prijs van € 220,00 per vierkante meter.
Ingevolge artikel 4.1, eerste lid, zijn burgemeester en wethouders bevoegd in gevallen waarin toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
2. Tot 28 januari 2007 voerde het college het beleid dat bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur de belangenafweging standaard in het voordeel van de aanvrager uitviel en de aanvrager voor het verkrijgen van zodanige vergunning dus geen compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Huisvestingsverordening behoefde te bieden.
Vanaf 28 januari 2007 is het beleid gewijzigd en wordt bij de behandeling van dergelijke aanvragen in voorkomende gevallen compensatie overeenkomstig de Huisvestingsverordening verlangd (hierna: het gewijzigde beleid 2007).
3. Indien de belangenafweging bij een vergunningaanvraag in het nadeel van de aanvrager uitviel, kon deze in de periode van 4 maart 2009 tot 4 september 2009 in aanmerking komen voor toepassing van een door het college gehanteerde coulanceregeling. Hiervoor golden de volgende voorwaarden:
1. De aanvrager dient aan te tonen dat de situatie van kamerbewoning is ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007;
2. De aanvrager dient voor iedere kamer geldige huurcontracten te overhandigen van de huidige huurders;
3. De aanvrager dient aan te tonen dat de huidige huren van iedere kamer voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur.
4. Het college is voorts op 2 april 2008 het beleid gaan voeren dat voor woningen in de zogeheten Utrechtse Krachtwijken Ondiep, Zuilen, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland/Transwijk in beginsel geen vergunning meer wordt verleend voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Bestaande kamersituaties in deze wijken kunnen nog wel in aanmerking komen voor een omzettingsvergunning, maar daarbij geldt een verzwaarde leefbaarheidstoets ten opzichte van zogeheten niet-Krachtwijken in die zin, dat de aangetaste leefbaarheid die structureel grote delen van de Krachtwijken onder druk zet als factor bij de leefbaarheidstoets dient te worden betrokken. In dit kader heeft het college ter zitting bij de rechtbank toegelicht dat volgens het beleid van 2 april 2008 bij de behandeling van aanvragen om omzettingsvergunningen in Krachtwijken een driedeling wordt gemaakt. Indien de omzetting heeft plaatsgevonden vóór 2 april 2008 en de aanvraag om een omzettingsvergunning ook vóór deze datum bij het college is ingediend, vindt een leefbaarheidstoets plaats die gelijk is aan die voor omzettingsvergunningen in andere wijken. Zijn zowel de aanvraag als de omzetting van na 2 april 2008, dan wordt in beginsel geen omzettingsvergunning verleend. Voor situaties zoals deze, waarin de omzetting heeft plaatsgevonden vóór 2 april 2008 maar de aanvraag is ingediend na 2 april 2008, kan de omzettingsvergunning worden verleend, voor zover geen sprake is van een exces. Daarbij dient de reeds aangetaste leefbaarheid in de wijk te worden betrokken (hierna: het beleid van 2 april 2008).
5. Aan de in bezwaar gehandhaafde, bij besluiten van 18 en 23 november 2009 en 1 en 16 december 2009 geweigerde vergunningen voor de adressen Patmosdreef 112 en 188, Rhodosdreef 172 en Theemsdreef 416 heeft het college ten grondslag gelegd, dat de woningen staan in de wijk Overvecht, één van de Utrechtse Krachtwijken. In deze wijken staat de leefbaarheid sterk onder druk en het college verleent dan ook in beginsel geen medewerking aan omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Verlening van de gevraagde omzettingsvergunningen zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte. Gelet op artikel 3.1.4, derde lid, van de Huisvestingsverordening heeft het college de vergunningen daarom geweigerd.
6. Bij de in bezwaar gehandhaafde vijf besluiten van 1 december 2009 en 29 november 2010 heeft het college omzettingsvergunningen verleend voor de adressen Hondsrug 231, Livingstonelaan 722 en 842, en Andeslaan 21 en 29 te Utrecht, onder voorwaarde van financiële compensatie. Het college heeft geoordeeld dat verlening van de vergunningen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, maar dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij kamerverhuur. Omdat [appellante] te kennen heeft gegeven bereid te zijn financieel te compenseren, heeft het college de vergunningen verleend, onder voorwaarde van financiële compensatie. Het college heeft wat het adres Hondsrug 231 betreft toepassing gegeven aan de coulanceregeling.
7. [appellante] betoogt dat de rechtbank in haar tussenuitspraak van 12 augustus 2011 heeft miskend, dat het gewijzigde beleid 2007 onredelijk is. Daartoe voert [appellante] aan dat het college er ten onrechte niet van uit is gegaan dat de voor 28 januari 2007 gerealiseerde woningomzettingen tot het gewenste evenwicht behoren. Volgens [appellante] is het gewijzigde beleid 2007 op onjuiste gegevens gebaseerd. Het college doelt op wachttijden voor huurwoningen in de gereguleerde sector, terwijl het in dit geval gaat om koopwoningen die worden verhuurd in de vrije sector. Voorts voert [appellante] aan dat het college met het stellen van de tweede en derde voorwaarde in de coulanceregeling misbruik maakt van zijn bevoegdheid. Volgens [appellante] mag het college in het kader van het verdelen van schaarse woonruimte niet een bepaalde contractvorm eisen, en ook niet eisen dat wordt voldaan aan het zogeheten puntensysteem. Voorts is door de tijdelijke verzwaring van de leefbaarheidstoets ten tijde van de volgens [appellante] te laat ingevoerde coulanceregeling de onevenredige benadeling niet weggenomen, en ook daarom is het gewijzigde beleid 2007 van het college onredelijk. Volgens [appellante] moeten aanvragen die ten tijde van de coulanceregeling zijn ingediend reeds daarom worden beoordeeld op grond van de normale leefbaarheidstoets.
8. Indien toetsing van de redelijkheid van de belangenafweging die aan door een bestuursorgaan vastgesteld beleid ten grondslag ligt aan de orde is, noopt de verhouding tussen bestuursorgaan en bestuursrechter tot terughoudendheid van de rechterlijke toetsing. Aan de bestuursrechter is dan slechts ter beoordeling of het bestuursorgaan bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het beleid heeft kunnen komen.
8.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in uitspraken van 5 december 2012 (onder meer in zaak nr. 201110468/1/A3), heeft het college bij de vaststelling van het gewijzigde beleid in aanmerking genomen dat uit onderzoek van de Universiteit Utrecht in 2007 is gebleken dat 75% van de studenten binnen drie maanden een kamer vindt. Volgens het college is deze positieve ontwikkeling onder meer het resultaat van nieuwbouw die op verschillende plaatsen in de stad is gerealiseerd. Zo heeft het college gewezen op de ontwikkeling van de citycampus MAX aan de Europalaan, waar ongeveer 1000 zelfstandige huur- en koopeenheden zijn gerealiseerd voor zowel studenten als afgestudeerden en andere starters. Daarnaast heeft het college zich op het standpunt gesteld dat het kamertekort wordt teruggedrongen door bestaande panden, niet zijnde woningen, te herinrichten voor studentenhuisvesting. Voorts worden sloopwoningen tijdelijk verhuurd.
Bij de vaststelling van het gewijzigde beleid is het college uitgegaan van een verstoord evenwicht in de woningmarkt en een dreiging van verdere verstoring daarvan. Daarbij heeft het college in aanmerking genomen dat de wachtlijsten voor kamerverhuur ten behoeve van studenten langer zijn dan gewenst, evenals de wachttijd. Het college heeft daarbij ook betrokken dat degenen die zelfstandige woonruimte zoeken worden geconfronteerd met zeer lange wachttijden en dat studenten die kamers zoeken in verhouding daarmee veel sneller een oplossing vinden voor hun huisvestingsprobleem. Weliswaar wil het college de woningnood onder studenten terugdringen, maar het wil dit naar eigen zeggen niet bereiken ten koste van de schaars beschikbare zelfstandige woonruimte. Mede gelet hierop heeft het college bij het vaststellen van het gewijzigde beleid meer gewicht willen toekennen aan het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad dan aan financiële belangen van partijen zoals [appellante].
Zoals de Afdeling voorts in voormelde uitspraak heeft overwogen, heeft het college met de coulanceregeling willen bewerkstelligen dat de zwaarste financiële gevolgen voor een bepaalde groep eigenaren die in een bepaalde periode zonder de daartoe vereiste vergunning zelfstandige woonruimte heeft omgezet in onzelfstandige woonruimte, worden verlicht. Om in aanmerking te komen voor deze coulanceregeling heeft het college de drie voorwaarden gesteld, waaraan deze eigenaren dienen te voldoen.
De Afdeling heeft in voormelde uitspraak het gewijzigde beleid 2007, de coulanceregeling en de daarin gestelde voorwaarden niet onredelijk geacht.
8.2. Hetgeen [appellante] in haar hoger beroep naar voren heeft gebracht geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Niet gebleken is dat het college onjuiste gegevens aan zijn gewijzigde beleid 2007 ten grondslag heeft gelegd. Voor zover [appellante] stelt dat het college ten onrechte de illegale omzettingen niet bij het gewijzigde beleid 2007 heeft betrokken, wordt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 5 december 2012 (in zaak nr. 201110231/1/A3) overwogen dat bij het college ten tijde van het gewijzigde beleid 2007 weliswaar geen volledig beeld bestond over de gehele omvang, maar dat de problemen met illegaal omgezette woonruimtes bekend waren. Gelet daarop en in aanmerking genomen dat illegale omzettingen naar hun aard niet altijd bekend zullen zijn, kan niet staande worden gehouden dat het college geen rekening heeft gehouden met de illegale omzettingen.
Uit het gewijzigde beleid 2007 blijkt niet dat het college zich baseert op wachttijden die gelden voor huurwoningen in de gereguleerde sector. De stelling dat uit de later ingevoerde coulanceregeling blijkt dat het college met de vaststelling van het gewijzigde beleid 2007 partijen zoals [appellante] onevenredig heeft benadeeld, gaat eraan voorbij dat het college, zoals onder 8.1 is overwogen, de financiële belangen van deze partijen reeds heeft meegewogen bij vaststelling van dat gewijzigde beleid. Dat de financiële gevolgen voor bepaalde partijen aanzienlijk zijn moet derhalve worden geacht te zijn verdisconteerd in het gewijzigde beleid 2007.
8.3. Dat de coulanceregeling niet ten tijde van het gewijzigde beleid 2007 is ingevoerd maakt niet dat dat beleid onredelijk is, in aanmerking genomen dat met de coulanceregeling is beoogd de zwaarste financiële gevolgen voor bepaalde partijen weg te nemen. Dat ten tijde van de coulanceregeling voor de aanvragen van [appellante] de verzwaarde leefbaarheidstoets gold, maakt evenmin dat het gewijzigde beleid 2007 of de coulanceregeling onaanvaardbaar zijn. De in het beleid van 2 april 2008 neergelegde verzwaarde leefbaarheidstoets staat niet in relatie tot het gewijzigde beleid 2007 of de coulanceregeling, maar is ingegeven door de omstandigheid dat in wijken zoals de wijk Overvecht de leefbaarheid volgens het college het meest onder druk staat.
8.4. Ten aanzien van het betoog dat betrekking heeft op de tweede en derde voorwaarde van de coulanceregeling wordt als volgt overwogen.
Over de derde voorwaarde heeft de Afdeling in haar uitspraak van 5 december 2012 (in zaak nr. 201110468/1/A3) overwogen dat het college daarmee heeft willen bewerkstelligen dat slechts die groep van eigenaren voor coulance in aanmerking komt, die een huurprijs berekent die kan worden aangemerkt als een redelijke huurprijs. Dat het college voor die voorwaarde in de coulanceregeling aansluiting heeft gezocht bij de maximale huurprijsgrens als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek en artikel 1, vierde lid, van de Huisvestingswet, is niet onredelijk te achten, gelet op doel en strekking van zijn beleid. Dit beleid vormt het resultaat van een afweging tussen het huisvestingsbelang van enerzijds starters en doorstarters die in aanmerking wensen te komen voor zelfstandige woonruimte, en anderzijds woningzoekenden, veelal studenten, die zijn aangewezen op onzelfstandige woonruimte. Gelet daarop mocht het college naar het oordeel van de Afdeling in het belang van de laatste groep, die volgens het beleid in het algemeen minder prioriteit heeft, aan de coulanceregeling een voorwaarde verbinden betreffende de maximale huurprijs voor kamergewijze verhuur.
Nu de tweede voorwaarde blijkens de toelichting van het college bij de rechtbank dient ter controle, of is voldaan aan de derde voorwaarde, is deze evenmin onredelijk te achten. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat geen sprake is van misbruik van bevoegdheid. Met het stellen van deze voorwaarden om voor toepassing van de coulanceregeling in aanmerking te komen maakt het college geen inbreuk op de contractsvrijheid van partijen.
9. Voorts voert [appellante] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich met betrekking tot de geweigerde vergunningen voor de Patmosdreef, Rhodosdreef en Theemsdreef in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat moet worden aangenomen dat verlening van vergunningen leidt tot een ontoelaatbare aantasting van de leefbaarheid van de wijk. Volgens [appellante] heeft de rechtbank miskend dat de betrokken woningen al voor 2007 waren omgezet en verlening van een omzettingsvergunning geen gevolgen zal hebben voor de leefbaarheid van de wijk. [appellante] stelt dat volgens het beleid van het college een mogelijke aantasting van het leefmilieu niet moet worden meegewogen bij een situatie die voor 2007 is ontstaan. Daarnaast zijn er geen relevante klachten geuit met betrekking tot de specifieke adressen en zijn er geen excessen. Volgens [appellante] legt de Wijkenmonitor 2008 geen relatie tussen de wijkproblemen en omzettingen. Volgens haar is Overvecht niet aan te merken als een daadwerkelijk bedreigde buurt, en scoort deze wijk zelfs beter dan die waarin de Livingstonelaan en Andeslaan zijn gelegen en waarvoor het college wel omzettingsvergunningen heeft verleend. Volgens [appellante] heeft de rechtbank miskend dat de omgeving van de flats er redelijk netjes uitziet, het aantal omzettingen laag is, en aan in ieder geval een deel van de algemene klachten geen overlast ten grondslag ligt.
9.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college bij de vraag of verlening van de omzettingsvergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu een ruime mate van beoordelingsvrijheid toekomt. Met betrekking tot aanvragen in de wijk Overvecht past het college gelet op het beleid van 2 april 2008 een verzwaarde leefbaarheidstoets toe. Aanvragen van na 2 april 2008 die betrekking hebben op omzettingen voor die datum kunnen worden toegewezen, tenzij sprake is van een exces. Daarbij dient dan wel de reeds aangetaste leefbaarheid van de wijk te worden betrokken.
9.2. Aan de geweigerde vergunningen heeft het college onder meer de Wijkenmonitor 2008 ten grondslag gelegd. Uit de door het college gegeven toelichting ter zitting bij rechtbank volgt dat uit de Wijkenmonitor 2008 naar voren komt dat de subwijk waarin de om te zetten woningen zijn gelegen, Overvecht betreft, waar de leefbaarheid het meest wordt bedreigd. Bezien op stadsniveau neemt deze subwijk zelfs de tweede plaats in op de ranglijst van subwijken waar de leefbaarheid het meest onder druk staat, aldus het college bij de rechtbank. Ter zitting bij de Afdeling heeft het college voorts benadrukt dat in de wijk gevoelens van onveiligheid bestaan en de wijk een groot aantal bijstandsgerechtigden en werklozen telt.
Voorts heeft het college aan de weigeringen ten grondslag gelegd dat in deze subwijk klachten van omwonenden met betrekking tot onzelfstandige bewoning geregistreerd zijn. Specifiek met betrekking tot de Patmosdreef, Rhodosdreef en Theemsdreef is volgens het college sprake van een klachtenpatroon. Met betrekking tot de Patmosdreef, Rhodosdreef en de Theemsdreef heeft het college gesteld te zijn benaderd door bewoners en door de verenigingen van eigenaren van de appartementencomplexen waarin de woningen zich bevinden. Voorts heeft het college ter zitting bij de Afdeling verwezen naar handhavingsverzoeken, waaruit blijkt dat er overlast is. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat alle klachten betrekking hebben op de leefbaarheid in de buurt en de leefbaarheid door verlening van de vergunningen in negatieve zin zou wijzigen.
9.3. In aanmerking genomen de verzwaarde leefbaarheidstoets die op deze aanvragen van [appellante] van toepassing is, in die zin dat de aangetaste leefbaarheid die structureel delen van een Krachtwijk zoals Overvecht onder druk zet als factor bij de leefbaarheidstoets dient te worden betrokken, heeft de rechtbank, gelet op de Wijkenmonitor 2008 en de klachten, terecht geoordeeld dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen, dat moet worden aangenomen dat verlening van de gevraagde vergunningen zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de leefbaarheid in de wijk. Voor zover [appellante] stelt dat het college zich voor zijn oordeel dat de leefbaarheid in Overvecht in vergelijking met andere wijken het meest wordt bedreigd niet op de Wijkenmonitor 2008 kan baseren, wordt overwogen dat deze Wijkenmonitor 2008 volgens het college is gebaseerd op de belangrijkste feitelijke ontwikkelingen uit de bestandsgegevens en de mening van Utrechtenaren uit een jaarlijkse enquête en in de Wijkenmonitor 2008 deze gegevens inzichtelijk worden gemaakt. [appellante] heeft niets aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het college zich niet op de Wijkenmonitor 2008 zou mogen baseren. De door [appellante] gemaakte vergelijking met de wel verleende omzettingsvergunning voor het pand aan de Hondsrug treft geen doel, reeds omdat de Hondsrug zich in de wijk Lunetten bevindt en die wijk redelijk tot gemiddeld scoort in de Wijkenmonitor 2008. Anders dan wat de woningen aan de Andeslaan en de Livingstonelaan betreft, zijn over de Patmosdreef, Rhodosdreef en Theemsdreef klachten geuit door omwonenden dan wel de vereniging van eigenaren van de betreffende appartementencomplexen. Dat de verenigingen van eigenaren naar [appellante] heeft gesteld vaak en standaard handhavingsverzoeken indienen en deze niet altijd tot handhaving leiden doet er niet aan af dat in relatie tot de woningen handhavingsverzoeken zijn gedaan dan wel klachten zijn geuit.
10. Voorts voert [appellante] aan dat de rechtbank in haar uitspraak van 8 februari 2012 niet heeft onderkend dat het college de omzettingen van de woningen aan de Fregatstraat 105, de realisering van woonruimte aan de Bankastraat 19, de omzetting van de opslagruimte aan de Cobradreef 10 en de omzetting van de kantoorruimte aan de Antonius Matthaeuslaan 20 te Utrecht als reële compensatie had moeten accepteren. Voorts voert zij aan dat de rechtbank eraan voorbij is gegaan dat het college geen onderscheid mag maken naar type woning. Voor zover het type woning wel bij de afweging van gelijkwaardigheid mag worden betrokken stelt [appellante] zich op het standpunt dat het wel om dezelfde type woningen gaat. Bovendien heeft de rechtbank in haar tussenuitspraak van 12 augustus 2011 niet onderkend dat het kortingspercentage van 75% ook in geval van reële compensatie moet worden toegekend, aldus [appellante].
10.1. Ook bij de vraag of andere, vervangende woonruimte gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte, komt het college beoordelingsvrijheid toe. De rechterlijke toetsing daarvan is terughoudend. Het college heeft blijkens zijn brief van 21 september 2011 bij de beoordeling van de vraag of de vervangende woonruimte gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte het type woning van zowel de om te zetten woonruimte als de ter compensatie aangeboden woonruimte betrokken. Deze wijze van beoordeling door het college is niet onredelijk te achten.
10.2. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de woning aan de Fregatstraat 105 een maand voor de aangevraagde omzettingsvergunningen een bouwvergunning is verleend voor het intern verbouwen van een woning tot drie woningen en het realiseren van een dakkapel aan de voorkant, en een geveloptrekking aan de achterkant. Het college heeft deze woonruimten, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, op de Fregatstraat 105 terecht aangemerkt als drie appartementen en niet als eengezinswoningen zoals de om te zetten woonruimte. Het college heeft ter zitting bij de Afdeling benadrukt dat daarmee woonruimte voor drie kleine huishoudens is gecreëerd, maar dat dit een ander type woning betreft. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat het college deze woonruimten in redelijkheid niet heeft kunnen aanmerken als gelijkwaardige woonruimte in de zin van artikel 3.1.5, eerste lid, van de Huisvestingsverordening. Daarbij mocht het college bovendien in aanmerking nemen dat de bestaande ruimte slechts anders is verdeeld zonder dat er vierkante meters woonruimte zijn toegevoegd. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat het college dat aanbod om reële compensatie in redelijkheid heeft kunnen afwijzen.
Met betrekking tot de woning op het adres Bankastraat 19 gaat het betoog van [appellante] eraan voorbij dat dit aanbod pas in beroep is gedaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college dat aanbod niet bij zijn besluitvorming heeft kunnen betrekken.
Voorts kan, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 5 december 2012 (in zaak nr. 201110233/1/A3), uit artikel 3.1.5, eerste lid, van de Huisvestingsverordening niet worden afgeleid dat reële compensatie kan worden geboden door het aanbieden van zelfstandige woonruimte die reeds voor de datum van een aanvraag deel uitmaakt van de voorraad zelfstandige woonruimte. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de woonruimte op de Antonius Matthaeuslaan 20 te Utrecht niet is gecreëerd ter vervanging van de woonruimten waarvoor [appellante] de omzettingsvergunningen heeft aangevraagd. De stelling van [appellante] dat de bouwaanvraag voor de Antonius Matthaeuslaan 20, die is ingediend op 11 juli 2008, niet langer is aangehouden omwille van financiële redenen gaat eraan voorbij dat [appellante] op 11 juli 2008 ook de aanvragen voor de omzettingsvergunningen had kunnen indienen.
Voor de woning aan de Cobradreef 10 is op 19 november 2007, derhalve ruimschoots voor de aanvraag van de omzettingsvergunning, een bouwvergunning verleend. Ook ten aanzien van deze woning heeft het college, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, zich daarom in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat deze woonruime niet kan worden aangemerkt als vervangende gelijkwaardige woonruimte.
Het betoog faalt.
10.3. De rechtbank heeft het betoog van [appellante] dat het college ook bij reële compensatie een kortingspercentage van 75% als bedoeld in de coulanceregeling had moeten toepassen terecht niet gevolgd. Daarbij heeft de rechtbank terecht overwogen dat de coulanceregeling ziet op financiële compensatie en niet op reële. Voorts heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat het college dient te beoordelen of de geboden compensatie gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte en dat niet valt in te zien hoe deze beoordeling zich verdraagt met een kortingspercentrage van 75%.
Het betoog faalt.
11. Voorts verzoekt [appellante] de Afdeling te bepalen dat het college haar tijdelijke vergunningen verleent onder dezelfde voorwaarden die het college verbindt aan vergunningen op basis van een zogeheten ouder-kind-constructie. Daarnaast verzoekt [appellante] de Afdeling om alle kosten en gederfde inkomsten die in verband staan met, al dan niet dreigende, aan haar opgelegde dan wel op te leggen lasten onder dwangsom. Tot slot verzoekt zij de Afdeling dat het college wordt opgedragen subsidie te verstrekken conform de prijslijst uit het fonds voor realisering van omgezette woonruimten.
11.1. Geen grond bestaat voor het oordeel dat het college de aanvragen van [appellante] had moeten behandelen als ware het aanvragen om een tijdelijke vergunning voor een studerende dochter of zoon. Een verzoek om vergoeding van kosten en gederfde inkomsten in verband met een onterecht opgelegde of op te leggen dwangsom kan in deze procedure niet aan de orde komen. Dat geldt ook voor een verzoek om subsidieverlening in verband met de kosten voor de verbouwingen.
Het betoog faalt.
12. Het betoog van [appellante] dat het gewijzigde beleid 2007 pas op 28 januari 2007 in werking is getreden, terwijl [appellante] op basis van informatie van de gemeente in de veronderstelling verkeerde dat het gewijzigde beleid op 26 januari 2007 in werking was getreden, heeft [appellante] voor het eerst in hoger beroep aangevoerd. Dat geldt ook voor het betoog over de omzettingsvergunningen op de Livingstonelaan en Andeslaan, ten aanzien waarvan de rechtbank volgens [appellante] in haar tussenuitspraak niet heeft onderkend dat het college de termijn waarbinnen [appellante] een beroep kon doen op de coulanceregeling had moeten verlengen, zodat [appellante] in de gelegenheid was gesteld alsnog de huurcontracten aan te leveren.
Aangezien het hoger beroep is gericht tegen de aangevallen uitspraken en er geen reden is aan te nemen dat zij deze betogen niet bij de rechtbank heeft kunnen aanvoeren, kunnen deze betogen reeds om die reden niet leiden tot het ermee beoogde resultaat.
13. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraken dienen te worden bevestigd.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraken.
Aldus vastgesteld door mr. A.W.M. Bijloos, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. P.A. Koppen, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Langeveld-Mak, ambtenaar van staat.
w.g. Bijloos w.g. Langeveld-Mak
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2013
317-671.