Uitspraak
201107862/1/A2.
Datum uitspraak: 24 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Goes,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.V.V. Beheer B.V. (hierna: AVV), gevestigd te Middelburg,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 9 juni 2011 in zaak nr. 09/897 in het geding tussen:
AVV
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 24 februari 2009 heeft het college aan AVV een vergoeding voor planschade ten bedrage van € 110.000,00 toegekend.
Bij besluit van 1 september 2009 heeft het college de motivering van dat besluit aangevuld en het door AVV daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 juni 2011 heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het door AVV daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 1 september 2009 vernietigd, de vergoeding voor planschade vastgesteld op een bedrag van € 720.450,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2007 tot de dag van de uitbetaling, en bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben het college en AVV hoger beroep ingesteld.
Het college en AVV hebben ieder een verweerschrift ingediend.
Het college en AVV hebben ieder nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 april 2012, waar het college, vertegenwoordigd door mr. A.A. Broekman-de Feijter en mr. J.J. Jacobse, advocaten te Middelburg, en mr. M. Koole, werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door mr. drs. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), en AVV, vertegenwoordigd door haar [directeur], bijgestaan door [gemachtigde], werkzaam bij AVV, H.J.M. Marcus, consultant te Rucphen, K. Minderhoud, makelaar/taxateur te Westkapelle, en J.H. Fierloos, architect te Goes, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft bij brief van 30 augustus 2012 een schriftelijk verslag van het onderzoek (hierna: het eerste StAB-verslag) uitgebracht. Het college en AVV hebben ieder met betrekking tot het eerste StAB-verslag een zienswijze ingediend. De Afdeling heeft de StAB verzocht om een reactie op deze zienswijzen. De StAB heeft bij brief van 29 november 2012 een nader schriftelijk verslag (hierna: het tweede StAB-verslag) uitgebracht. Het college en AVV hebben ieder met betrekking tot het tweede StAB-verslag een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 maart 2013, waar het college, vertegenwoordigd door Broekman-de Feijter en Koole, beiden voornoemd, bijgestaan door Van der Lee, voornoemd, M.R. van Rutten en G.G.M. Rheenen, en AVV, vertegenwoordigd door Marcus, Minderhoud en [gemachtigde], allen voornoemd, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de StAB als deskundige benoemd voor het instellen van een nader onderzoek. De StAB heeft bij brief van 13 mei 2013 een nader schriftelijk verslag (hierna: het derde StAB-verslag) uitgebracht. Het college en AVV hebben ieder met betrekking tot het derde StAB-verslag een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 september 2013, waar het college, vertegenwoordigd door Broekman-de Feijter en Koole, beiden voornoemd, bijgestaan door Van der Lee, voornoemd, en AVV, vertegenwoordigd door Marcus, Minderhoud en [gemachtigde], allen voornoemd, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
3. AVV was van 22 december 2004 tot en met 23 juli 2009 eigenaar van het 1.190 m2 grote perceel met woning en praktijkruimte aan de Frans den Hollanderlaan 2 te Goes (hierna: het perceel). Zij heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het op 22 maart 2007 in werking getreden bestemmingsplan "Binnenstad-Zuid" (hierna: het bestemmingsplan), omdat hierdoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel worden beperkt.
4. Het college heeft zich op het standpunt gesteld, dat een door Maandag Planschadeadvies B.V. (hierna: Maandag) over de aanvraag opgesteld advies van 8 juli 2008, waarin is vermeld dat AVV ten gevolge van de planologische verandering planschade lijdt ten bedrage van € 1.207.600,00, gebreken bevatte. Het college heeft daarom de SAOZ om een second opinion gevraagd. Het college heeft een ongedateerd door de SAOZ opgesteld advies (hierna: de second opinion) aan het besluit van 24 februari 2009 ten grondslag gelegd en dat besluit met aanvulling van de motivering bij het besluit van 1 september 2009 gehandhaafd.
De SAOZ heeft in de second opinion een vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan en de gemeentelijke bouwverordening, zoals deze luidde na de op 2 februari 2007 in werking getreden 10e wijziging (hierna: de bouwverordening). Volgens de second opinion zijn bij de planvergelijking de ontheffingsbepalingen in de bouwverordening buiten beschouwing gelaten, omdat de verlening van een ontheffing een discretionaire bevoegdheid is van het college en de eigenaar van een perceel aan die ontheffingen geen rechten kan ontlenen. In de second opinion is vermeld dat het gedeelte van het perceel tussen de ingevolge de bouwverordening geldende voorgevel- en achtergevelrooilijnen een oppervlakte heeft van 770 m2. Dit gedeelte kon volgens de SAOZ niet geheel worden bebouwd, vanwege bepalingen in de bouwverordening over de achtergevelrooilijn en over verplichte onbebouwde erven. Volgens de second opinion kon op het perceel een woongebouw, bestaande uit vijf volwaardige bovengrondse lagen, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 m. In de second opinion is voorts vermeld dat, nu ingevolge het bestemmingsplan alleen de aanwezige bebouwing op het perceel is toegestaan, AVV ten gevolge van het bestemmingsplan planologisch nadeel lijdt, bestaande uit waardevermindering van het perceel.
Volgens de second opinion heeft de SAOZ de waarde van het perceel onder het regime van de bouwverordening bepaald door berekening van de residuele (grond)waarde van het perceel, te weten de prijs die een marktpartij maximaal voor het perceel wil betalen, gegeven de te verwachten opbrengsten en stichtingskosten bij de meest profijtelijke aanwending van het perceel. In de second opinion zijn drie berekeningen vermeld, waarbij is uitgegaan van parkeren op eigen grond met een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Volgens de second opinion ontleende het perceel voorheen zijn hoogste waarde ten bedrage van € 685.000,00 aan de mogelijkheid daarop een woongebouw zonder parkeerkelder te bouwen, waarbij op het perceel een woongebouw, bestaande uit vier woonlagen met ieder vier appartementen en ongeveer 26 parkeerplaatsen op de begane grond, zou zijn gerealiseerd. In de second opinion is de waarde van het perceel onder het regime van het bestemmingsplan getaxeerd op een bedrag van € 575.000,00. Aldus heeft de SAOZ het planologisch nadeel voor AVV ten gevolge van de planologische verandering bepaald op een bedrag van € 110.000,00.
De SAOZ heeft op verzoek van het college bij brief van 9 januari 2009 gereageerd op de door AVV ingebrachte zienswijze op de second opinion en bij brief van 30 augustus 2011 naar aanleiding van de aangevallen uitspraak een nader advies uitgebracht.
AVV heeft bij brief van 18 juni 2008, in reactie op het conceptadvies van Maandag van 8 mei 2008, een door Taxatie & Advieskantoor Rijk (hierna: Rijk) opgesteld taxatierapport van 17 juni 2008 overgelegd, waarin twee schadeberekeningen zijn opgenomen. Bij de eerste berekening is ervan uitgegaan dat op het perceel voorheen een woongebouw, bestaande uit 30 appartementen met een parkeergarage, kon worden gerealiseerd. Volgens de berekening bedroeg de waarde van het perceel in dat geval € 2.048.533,00 en lijdt AVV ten gevolge van de planologische verandering, na aftrek van de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan ten bedrage van € 550.000,00, vermogensschade ten bedrage van € 1.498.533,00. Volgens deze berekening lijdt AVV ten gevolge van de planologische verandering tevens schade door winstderving ten bedrage van € 986.117,00, omdat AVV de 30 appartementen niet heeft kunnen ontwikkelen. De totale planschade bedraagt volgens deze berekening derhalve € 2.484.650,00. In een tweede berekening gaat Rijk uit van de bouw van een kantoorgebouw, bestaande uit 5 bouwlagen en een parkeerkelder, in welk geval de waarde van het perceel € 3.197.700,00 bedroeg. Volgens deze berekening bedraagt de planschade, bestaande uit winstderving vanwege het niet realiseren van het kantoorgebouw, na aftrek van de aanschafwaarde en sloopkosten van de bestaande woning ten bedrage van € 615.000,00, € 2.582.700,00.
AVV heeft bij de rechtbank een door Rijk opgestelde reactie van 24 september 2009 op de second opinion en een door Taxatie- en Adviesbureau Minderhoud (hierna: Minderhoud) opgesteld rapport van 12 mei 2010 overgelegd, waarin een planvergelijking van het bestemmingsplan met de bouwverordening is opgenomen. Volgens Minderhoud ontleende het perceel voorheen zijn hoogste waarde aan de mogelijkheid daarop een woongebouw, bestaande uit vier woonlagen met ieder vijf appartementen boven een parkeergarage met 32 parkeerplaatsen en 20 bergingen op de begane grond, te bouwen. Volgens Minderhoud levert het vervallen van deze bouwmogelijkheid voor AVV een planologisch nadeel op ten bedrage van € 1.825.781,00, waarbij Minderhoud de waarde van de bestaande villa heeft getaxeerd op een bedrag van € 575.000,00, en lijdt AVV ten gevolge van de planologische verandering tevens exploitatieschade ten bedrage van € 407.699,00.
Het college heeft in hoger beroep een rapport van Rothuizen van Doorn 't Hoofd Architecten Stedenbouwkundigen (hierna: RDH) van 29 augustus 2011 overgelegd. Daarin is vermeld dat van het perceel een oppervlakte van 827 m2 kan worden bebouwd met een woongebouw, bestaande uit vier woonlagen met ieder vijf appartementen met inpandige berging boven 22 parkeerplaatsen en een fietsenstalling op de begane grond. Daarbij is vermeld dat het aantal van 22 parkeerplaatsen te weinig is om te voldoen aan de minimale parkeernorm die de gemeente in de praktijk hanteert en dat dit aantal tevens onvoldoende is voor het type dure appartementen dat op het perceel zou worden gerealiseerd. Het college heeft in hoger beroep voorts een door de SAOZ opgesteld nader advies van 30 augustus 2011 en een door Hanse adviseurs opgesteld rapport van 18 september 2011 overgelegd.
AVV heeft in hoger beroep een rapport van Minderhoud van 27 september 2011 overgelegd, ter aanvulling op het door Minderhoud opgestelde rapport van 12 mei 2010, met daarbij een, op basis van het rapport van RDH van 29 augustus 2011, door Fierloos Architecten opgestelde ‘massastudie 20 appartementen Goes’, bestaande uit twee indelingstekeningen voor een appartementengebouw op het perceel. De tekening, met als kenmerk S01, betreft een indeling van de begane grond met 32 parkeerplaatsen, een fietsenstalling en een centrale entree tot de woonlagen. De tekening, met als kenmerk S02, betreft een indeling van de woonlagen in vijf appartementen per woonlaag en een ruimte voor een centrale entree. Op grond hiervan is in het rapport van Minderhoud vermeld dat, uitgaande van een te bebouwen oppervlakte van 827,6 m2, op het perceel een woongebouw, bestaande uit vier woonlagen met ieder vijf appartementen boven een parkeergarage met 32 parkeerplaatsen op de begane grond, kon worden gebouwd. Volgens Minderhoud leidt het vervallen van deze bouwmogelijkheid voor AVV tot een planologisch nadeel ten bedrage van € 1.989.340,00, waarbij hij de waarde van de bestaande villa heeft getaxeerd op een bedrag van € 575.000,00. Volgens het rapport kon voorheen op het perceel ook een kantoorgebouw, bestaande uit vijf kantoorlagen boven een parkeerkelder met 32 parkeerplaatsen worden gerealiseerd en leidt het vervallen van deze bouwmogelijkheid, bij gelijke waarde en sloopkosten van de bestaande villa, tot een planologisch nadeel ten bedrage van € 1.834.931,00. Volgens Minderhoud lijdt AVV ten gevolge van de planologische verandering tevens exploitatieschade ten bedrage van € 435.139,00. In het rapport is voorts vermeld dat indien de ontheffingen in de bouwverordening bij de planvergelijking betrokken moeten worden, de door AVV ten gevolge van de planologische verandering te lijden vermogensschade € 3.064.918, bedraagt.
AVV heeft bij haar zienswijze reacties van Minderhoud van 5 oktober 2012 op het eerste StAB-verslag en van 2 april 2012 op het door het college overgelegde rapport van Hanse overgelegd. Het college heeft bij zijn zienswijze op het eerste StAB-verslag een rapport van RDH van 11 oktober 2012 en een rapport van DTZ Zadelhoff van 12 oktober 2012 overgelegd.
AVV heeft bij haar zienswijze op het tweede StAB-verslag een opinie van mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Rozendaal, van 9 januari 2013 over de maximale mogelijkheden van de bouwverordening, een reactie van Minderhoud van 11 januari 2013 en een brief van R.E.A. van Avermaete van 9 januari 2013 overgelegd. Het college heeft bij zijn zienswijze op het tweede StAB-verslag een rapport van DTZ Zadelhoff van 11 januari 2013 overgelegd.
AVV heeft bij haar zienswijze op het derde StAB-verslag een reactie van Minderhoud van 20 juni 2013 overgelegd.
Gronden van formele of procedurele aard
5. Het betoog van AVV dat het hoger beroep van het college niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat niet is gebleken dat het college voor het einde van de beroepstermijn heeft besloten hoger beroep in te stellen en dat het door mr. J.J. Jacobse, advocaat bij Adriaanse en Van der Weel advocaten, ondertekende hogerberoepschrift namens het college is ingesteld, faalt. Indien het hoger beroep wordt ingesteld door een advocaat wordt deze geacht op te treden namens zijn opdrachtgever, in dit geval het college. Het college heeft ten overvloede bij brief van 21 maart 2012 het besluit van 14 juli 2011 overgelegd inhoudende dat hoger beroep wordt ingesteld tegen de aangevallen uitspraak en dat de advocaat daartoe opdracht wordt gegeven.
6. AVV betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat het college aan de SAOZ om een second opinion mocht vragen, heeft miskend dat de gemeentelijke planschadeverordening daarvoor geen grondslag biedt en dat het college de second opinion buiten de in die verordening vermelde termijnen heeft gevraagd.
6.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 12 maart 2008 in zaak nr. 200703629/1) staat het een bestuursorgaan vrij om van het advies van een door hem geraadpleegde deskundige af te wijken indien het dit advies of onderdelen ervan onjuist acht. Afwijking dient echter, al dan niet op basis van een ander deskundigenadvies, deugdelijk te worden gemotiveerd.
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat het college toereikend heeft gemotiveerd waarom het de second opinion heeft gevraagd. Het college heeft zich in het besluit van 1 september 2009 op het standpunt gesteld dat aan het door Maandag opgestelde advies zodanige gebreken kleefden, dat het niet aan een besluit op de aanvraag om vergoeding van planschade ten grondslag kon worden gelegd. Daarbij heeft het college in aanmerking genomen dat Maandag, door bij de berekening van de omvang van de planschade de zogenoemde grondquote methode te hanteren, een te globale en grofmazige methode heeft gehanteerd, bij de berekening van te ruime bouwmogelijkheden is uitgegaan en de in de berekening gebruikte stichtingskosten en opbrengsten van de nieuwbouw onvoldoende heeft onderbouwd. Nu de in de gemeentelijke procedureregeling planschadevergoeding 2005 vermelde termijnen voor het uitbrengen van een deskundigenadvies en voor de beslissing van het college op de aanvraag termijnen van orde zijn en de planschaderegeling geen bepalingen bevat die aan het vragen van een second opinion in de weg staan, kan daarin geen aanleiding worden gevonden voor een ander oordeel.
Het betoog faalt.
7. De Afdeling laat het betoog van het college dat in de aangevallen uitspraak ten onrechte is vermeld dat AVV het perceel tot medio 2010 in eigendom had en dat de door Rijk opgestelde second opinion is opgesteld naar aanleiding van een door Maandag opgesteld planschadeadvies, buiten bespreking, nu dit betoog zich niet richt tegen een dragende overweging voor de beslissing van de rechtbank.
Gronden over de planvergelijking
8. Het college betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat bij het besluit van 1 september 2009 van een onjuiste planvergelijking is uitgegaan, heeft miskend dat de rechtbank niet heeft overwogen dat de aan dat besluit ten grondslag gelegde second opinion van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan dusdanige gebreken kleven dat het college daar niet op af mocht gaan. Volgens het college is de rechtbank ten onrechte alleen afgegaan op een ter zitting door een medewerker van de SAOZ gegeven toelichting. Het college voert aan dat de rechtbank op basis daarvan niet mocht aannemen dat de SAOZ bij de planvergelijking een aanzienlijk gedeelte van de ingevolge de bouwverordening toegestane bouwmogelijkheden op het perceel buiten beschouwing heeft gelaten en daarom bij de planvergelijking niet van de maximale mogelijkheden van het vorige planologische regime is uitgegaan. In dit verband voert het college aan dat, gelet op de ingevolge de bouwverordening geldende parkeernormen, een appartementengebouw, bestaande uit vier bouwlagen met vijf appartementen per bouwlaag, waarvan de rechtbank is uitgegaan en zoals is vermeld in het in hoger beroep overgelegde rapport van RDH van 29 augustus 2011, niet op het perceel kon worden gerealiseerd.
8.1. Het betoog faalt. De rechtbank heeft terecht betekenis gehecht aan een ter zitting getoonde schets van de door de SAOZ in de second opinion betrokken bouwmogelijkheden en door de SAOZ gegeven toelichting op hetgeen in de second opinion is vermeld. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat in de second opinion niet toereikend is gemotiveerd waarom op het perceel voorheen ingevolge de bouwverordening slechts een appartementengebouw met vier woningen per bouwlaag mocht worden gerealiseerd. Uit het door het college in hoger beroep overgelegde rapport van RDH volgt dat op het perceel een appartementengebouw met vijf appartementen per woonlaag kon worden gerealiseerd. Anders dan het college heeft betoogd, staat artikel 2.5.30 van de bouwverordening aan een dergelijke realisering niet in de weg, nu die bepaling geen concrete parkeernormen bevat. Op de zitting van 4 april 2012 heeft het college bevestigd dat de bouwverordening niet in de weg staat aan de bouw van een appartementengebouw bestaande uit vier bouwlagen met ieder vijf woningen en 32 parkeerplaatsen op de begane grond op het perceel.
De rechtbank heeft dan ook met juistheid overwogen dat de SAOZ in de second opinion in zoverre niet is uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden op het perceel onder het regime van de bouwverordening en dat het college daarom op dit advies niet mocht afgaan.
9. AVV betoogt dat de rechtbank ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat het college bij de planvergelijking ten onrechte de ingevolge de bouwverordening geldende ontheffingsbevoegdheden niet bij de planvergelijking heeft betrokken. AVV voert aan dat, nu een vergelijking tussen het bestemmingsplan en de voorheen geldende gemeentelijke bouwverordening moet worden gemaakt, de ingevolge de bouwverordening mogelijke vrijstellingen of ontheffingen ten onrechte niet bij de planvergelijking zijn betrokken.
9.1. Het betoog faalt. In een geval als dit, waarbij het verzoek om vergoeding voor planschade betrekking heeft op een perceel dat is verworven voor herontwikkeling als woningbouw- of kantorenlocatie en verkoop of verhuur van de nieuwbouw na herontwikkeling, moet ervan worden uitgegaan dat bij het bepalen van de koopprijs van het perceel vrijwel uitsluitend de bij recht toegestane gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn betrokken en bestaande ontheffingsmogelijkheden niet of nauwelijks in de koopprijs zijn verdisconteerd, omdat over de verlening daarvan ten tijde van de koop geen zekerheid bestaat. De rechtbank heeft met juistheid geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college ten onrechte de ontheffingsmogelijkheden in de bouwverordening niet bij de planvergelijking heeft betrokken, nu de aanvraag van AVV om vergoeding voor planschade betrekking heeft op een verandering van het planologische regime op een eigen perceel, dat voor voormelde herontwikkelingsdoeleinden is gekocht.
10. Het betoog van AVV dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan de beperking van de gebruiksmogelijkheden van het perceel ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan faalt, reeds omdat het is gebaseerd op onjuiste lezing van de aangevallen uitspraak. De rechtbank is hierop onder 14 van de aangevallen uitspraak ingegaan.
Gronden over de omvang van de planschade
11. AVV betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte niet alle in het taxatierapport van Rijk vermelde schadefactoren bij het bepalen van de omvang van de planschade heeft betrokken en haar op grond daarvan ten onrechte geen vergoeding voor planschade ten bedrage van € 2.582.000,00 heeft toegekend. Zij betoogt subsidiair dat de rechtbank heeft miskend dat het college haar ten onrechte niet op basis van het advies van Maandag een vergoeding voor planschade ten bedrage van € 1.207.600,00 heeft toegekend.
11.1. De betogen falen. In het taxatierapport van Rijk is, evenals in het advies van Maandag en anders dan in de second opinion, bij de berekening van de waarde van het perceel onder het vorige planologische regime de zogenoemde grondquote methode gebruikt. Zoals hiervoor onder 6.1 is overwogen, heeft het college zich op het standpunt gesteld dat deze methode niet geschikt is om in dit geval de waarde van het perceel te bepalen. AVV heeft niet uiteengezet waarom dit standpunt onjuist is. In het taxatierapport van Rijk is verder bij herontwikkeling van het perceel als kantorenlocatie niet de waarde van het perceel voorafgaande aan de planologische verandering bepaald, maar de winstderving wegens het niet realiseren van een kantoorgebouw, en zijn de vermelde stichtingskosten niet onderbouwd.
In het taxatierapport van Rijk is als schadefactor tevens winstderving als gevolg van het niet kunnen ontwikkelen van 30 appartementen vermeld. In het bij de rechtbank overgelegde rapport van Minderhoud van 12 mei 2010 is betoogd dat AVV, gezien de aankoop van het perceel, het verlenen van een opdracht aan een architect en de voorbesprekingen met de gemeente, een aanvang met de ontwikkeling van het project heeft gemaakt en dat de daaraan verbonden kosten als planschade voor vergoeding in aanmerking komen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 16 maart 2005 in zaak nr. 200400527/1, 15 februari 2006 in zaak nr. 200504305/1 en 21 mei 2008 in zaak nr. 200706776/1) komt gemist voordeel uit niet aangevangen bedrijfsvoering niet voor vergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO in aanmerking. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat AVV niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ontwikkeling van het project reeds zover was gevorderd dat de gestelde winstderving moet worden aangemerkt als planschade die voor vergoeding in aanmerking kan komen. Uit de door AVV vermelde voorbereidende werkzaamheden volgt niet dat met de herontwikkeling van het perceel al een aanvang was gemaakt.
Gezien het voorgaande heeft de rechtbank met juistheid geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat het college op grond van het taxatierapport van Rijk moest twijfelen aan de juistheid van de door de SAOZ opgestelde second opinion. Zoals hiervoor onder 6.1 is overwogen, heeft het college het advies van Maandag terecht gebrekkig bevonden en een second opinion gevraagd. Reeds hierom heeft het college terecht de in het advies van Maandag vermelde planschadevergoeding niet toegekend.
12. Het college betoogt dat de rechtbank bij het zelf voorzien in de zaak de hoogte van de planschadevergoeding onjuist heeft berekend. Het college voert aan dat de rechtbank bij de berekening ten onrechte is uitgegaan van de bouw van 20 appartementen met een oppervlakte van 110 m2 bruto vloeroppervlakte en een opbrengst van € 320.000,00 per appartement. Volgens het college heeft de rechtbank de opbrengsten ten onrechte uitgedrukt in bruto vloeroppervlakte in plaats van in netto gebruiksoppervlakte en is de door de rechtbank verwachte verkoopprijs te hoog in verhouding tot de netto gebruiksoppervlakte van de appartementen. Het college voert verder aan dat de rechtbank de bouw- en bijkomende kosten onjuist heeft berekend. Volgens het college heeft de rechtbank de bouwkosten ten onrechte uitgedrukt in netto gebruiksoppervlakte in plaats van in bruto vloeroppervlakte. Verder zijn de kostenposten in de berekening in de aangevallen uitspraak volgens het college onvoldoende onderbouwd, nu deze slechts gedeeltelijk kunnen worden herleid naar de verschillende tijdens de procedure ingebrachte deskundigenadviezen.
AVV betoogt, gelet op de hiervoor onder 4 vermelde door AVV overgelegde adviezen, dat de rechtbank de omvang van de planschade te laag heeft vastgesteld, althans het bedrag van de vastgestelde planschade niet heeft onderbouwd.
12.1. De rechtbank heeft met het oog op finale geschilbeslechting de omvang van de planschade zelf begroot en vastgesteld op een bedrag van € 720.450,00. In de aangevallen uitspraak is een berekening van de omvang van de planschade opgenomen, met daarin verschillende kostenposten en opbrengstenposten. Nu de aldus bepaalde omvang van de planschade niet zeer beperkt is, heeft de rechtbank echter ten onrechte niet gemotiveerd waarop zij deze posten heeft gebaseerd of hoe deze tot stand zijn gekomen.
De conclusie is dat de betogen slagen.
13. AVV betoogt tot slot dat de rechtbank haar ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend voor de kosten van de deskundigenrapporten die zij heeft overgelegd. Zij voert aan dat het inschakelen van de deskundigen noodzakelijk was om tot een goede beoordeling van de omvang van de door haar geleden planschade te kunnen komen.
14. De rechtbank heeft het verzoek van AVV om vergoeding van deskundigenkosten afgewezen omdat AVV de bij de pleitnota overgelegde facturen op geen enkele wijze heeft gespecificeerd.
AVV heeft in hoger beroep bij brief van 23 maart 2012 facturen van Rijk met als datum 9 juli 2008 ten bedrage van € 3.927,00 voor het door Rijk opgestelde taxatierapport van 17 juni 2008 en de reactie van 24 september 2009, van Fierloos met als datum 2 november 2010 ten bedrage van € 297,50 voor de door Fierloos gemaakte indelingstekeningen en van Minderhoud met als datum mei 2010 ten bedrage van € 2.975,00 voor het door hem opgestelde rapport planschade van 12 mei 2010 overgelegd. In voormelde brief heeft AVV gevraagd om vergoeding van deze kosten en om vergoeding van kosten die Minderhoud en Fierloos in deze procedure nog niet hebben gefactureerd.
Naar het oordeel van de Afdeling was het inschakelen van de deskundigen Rijk, Fierloos en Minderhoud redelijk en zijn de daarvoor in rekening gebrachte kosten, zoals hiervoor vermeld, ook redelijk. Een nadere specificatie van die kosten was in dit geval, anders dan de rechtbank heeft overwogen, niet nodig, omdat de facturen geen aanleiding geven voor het oordeel dat de gefactureerde kosten niet in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden. AVV heeft in hoger beroep geen onderbouwing van de in die instantie gemaakte deskundigenkosten overgelegd. Eventuele in hoger beroep gemaakte kosten voor deskundigenrapporten komen reeds daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
De conclusie is dat de hiervoor vermelde door AVV gemaakte kosten voor deskundigenrapporten ten bedrage van (€ 3.927,00+€ 297,50+€ 2.975,00=) € 7.199,50 voor vergoeding in aanmerking komen.
15. De hoger beroepen zijn gegrond.
16. De Afdeling ziet met het oog op definitieve geschilbeslechting aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zoals dat artikel luidde ten tijde hier van belang, zelf in de zaak te voorzien. Daartoe heeft zij met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb de StAB benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
In het eerste StAB-verslag van 30 augustus 2012 is het volgende vermeld. Voor het perceel golden ingevolge de bouwverordening geen beperkingen voor het ter plaatse toegestane gebruik. Het perceel heeft gelet op de bouwverordening een te bebouwen oppervlakte van 827 m2, waarop een gebouw van maximaal 15 m hoog, bestaande uit vijf bouwlagen, en een parkeergelegenheid met 32 parkeerplaatsen kon worden gerealiseerd. Gelet op deze uitgangspunten geven alleen de bij het rapport van Minderhoud van 27 september 2011 gevoegde indelingstekeningen van Fierloos Architecten een reële opzet van een op het perceel te realiseren appartementengebouw. Daarom zal deze tekening als basis voor de taxatie worden gebruikt. De taxatie zal verder volgens de residuele grondwaardenmethode worden uitgevoerd en daarbij zullen opbrengsten worden berekend aan de hand van de netto gebruiksoppervlakte en bouw- en bijkomende kosten aan de hand van de bruto vloeroppervlakte. Op verzoek van de StAB heeft J.C. Kustermans, taxateur te Bergen op Zoom, de waarde van het perceel onder het regime van de bouwverordening getaxeerd. Zij heeft volgens een bij het verslag gevoegd taxatierapport van 29 augustus 2012 (hierna: het taxatierapport) de waarde van het perceel bij gebruik voor woningbouw bepaald op € 1.066.746,00 en bij gebruik als kantorenlocatie bepaald op € 1.481.140,00.
In het tweede StAB-verslag van 29 november 2012 is de StAB ingegaan op de zienswijzen van AVV en het college. Bij het verslag zijn, naar aanleiding van de zienswijze van het college, twee nieuwe taxaties gevoegd. Kustermans heeft de waarde van het perceel bij realisering van een kantoorgebouw met vijf kantoorlagen boven een parkeerkelder met 23 parkeerplaatsen getaxeerd op € 1.362.854,00 en bij realisering van een kantoorgebouw met vier kantoorlagen boven een parkeergarage op de begane grond met 32 parkeerplaatsen getaxeerd op € 939.100,00.
In het derde StAB-verslag van 13 mei 2013 is de door Kustermans gemaakte berekening van de netto gebruiksoppervlakte nader toegelicht. In dat verslag is voorts vermeld dat Kustermans bij de berekening van de waarde van het perceel bij herinrichting als kantoorlocatie per abuis de sloopkosten van de bestaande villa op het perceel niet bij de stichtingskosten heeft betrokken. Bij het derde StAB-verslag zijn daarom twee nieuwe taxaties gevoegd. Kustermans heeft de waarde van het perceel bij realisering van een kantoorgebouw met vier kantoorlagen boven een parkeergarage met 32 parkeerplaatsen op de begane grond alsnog bepaald op € 909.100,00 en bij realisering van een kantoorgebouw met vijf kantoorlagen boven een parkeerkelder met 23 parkeerplaatsen bepaald op € 1.332.854,00.
17. Het betoog van AVV in de aanvullende zienswijze van 13 oktober 2012 dat de zienswijze van het college van 12 oktober 2012 niet bij de behandeling van deze zaak mag worden betrokken, omdat deze te laat is overgelegd, treft geen doel.
De Afdeling heeft het college en AVV bij brief van 11 september 2012 het eerste StAB-verslag toegezonden en hen daarbij in de gelegenheid gesteld tot en met 9 oktober 2012 een zienswijze op dat verslag naar voren te brengen. De zienswijze van het college is per faxbericht op 12 oktober 2012 en derhalve buiten de hiervoor vermelde termijn bij de Raad van State ingekomen. De Afdeling ziet in dit geval geen aanleiding hieraan gevolgen te verbinden. Daartoe wordt overwogen dat de zienswijze van het college geruime tijd voor de tweede zitting op 5 maart 2013 is overgelegd en AVV daarvan, gelet op de datum van haar aanvullende zienswijze, tijdig kennis heeft kunnen nemen. AVV is op de tweede zitting ruim de gelegenheid geboden op de in de zienswijze vermelde punten in te gaan, waarvan zij gebruik heeft gemaakt. AVV is door de te late indiening van de zienswijze van het college dan ook niet in haar belangen geschaad.
18. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 15 februari 2000 in zaak nr. 199901105/1) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Gebruik van het perceel als woningbouwlocatie
19. Het college betoogt in zijn zienswijze van 12 oktober 2012 dat het verschil tussen de in het taxatierapport van Kustermans vermelde opbrengsten per appartement en de opbrengsten per appartement waarvan de SAOZ en Hanse zijn uitgegaan, valt binnen gebruikelijke marges die doorgaans bij taxaties worden aangehouden. Het college handhaaft daarom zijn standpunt dat het op de adviezen van de SAOZ en Hanse heeft mogen afgaan.
19.1. Het betoog faalt. In het tweede StAB-verslag is, onweersproken, vermeld dat Kustermans van andere uitgangspunten is uitgegaan dan de SAOZ en Hanse en dat daarom overeenkomsten tussen de taxaties van Kustermans en de taxaties van de SAOZ en Hanse op toeval berusten en niet betekenen dat de door de SAOZ en Hanse gemaakte taxaties juist zijn.
20. AVV heeft in haar zienswijze verwezen naar daarbij overgelegde rapporten van Minderhoud. Minderhoud vermeldt dat Kustermans in het taxatierapport van onjuiste referentiepanden is uitgegaan en dat de door haar gehanteerde verkoopprijs ten bedrage van € 2.173 per m2 netto gebruiksoppervlakte daarom te laag is. Volgens Minderhoud mogen, gelet op de peildatum 22 maart 2007, alleen transacties die in 2007 hebben plaatsgevonden bij het bepalen van de verkoopprijzen worden gebruikt en heeft Kustermans ten onrechte referentiepanden gebruikt die in de periode 2009 - 2012 zijn verkocht. Dit is temeer van belang, omdat de verkoopprijzen van onroerend goed sinds 2008 aan het dalen zijn. Kustermans heeft ten onrechte geen nieuwbouwprojecten die omstreeks 2007 zijn verkocht als referentie gebruikt. Minderhoud verwijst naar een groot aantal verkooptransacties van appartementen, die volgens hem in 2007 en 2008 hebben plaatsgevonden. Volgens Minderhoud heeft Kustermans ten onrechte verkoopprijzen gebruikt van bestaande appartementen die in de periode 1994 - 2005 zijn gebouwd. Bestaande appartementen zijn gedateerd wat betreft onderhoud en inrichting en worden daarom voor lagere prijzen worden verkocht dan nieuwe appartementen, aldus Minderhoud. Kustermans heeft ten onrechte slechts enkele verkooptransacties van appartementen in een appartementengebouw aan de Oostsingel in Goes, naar welk appartementengebouw Minderhoud in zijn rapport van 12 mei 2010 heeft verwezen, als referentie gebruikt. Volgens Minderhoud is een groot aantal appartementen in dat appartementengebouw in 2007 en de tweede helft van 2008 tegen hogere prijzen verkocht dan de verkoopprijs per m2 waarvan Kustermans bij haar berekeningen is uitgegaan. Kustermans heeft deze transacties ten onrechte niet bij haar taxaties betrokken. Kustermans heeft volgens Minderhoud eveneens ten onrechte bij haar taxaties slechts enkele verkooptransacties van appartementen in dit appartementengebouw, die twee tot drie jaar na gereedkomen van dat gebouw hebben plaatsgevonden, betrokken.
20.1. Volgens bij het taxatierapport van Kustermans gevoegde bijlagen, waaronder een tabel met de taxatieberekening, heeft Kustermans verkoopgegevens gebruikt van vier door AVV en in het rapport van Minderhoud van 12 mei 2010 vermelde appartementen aan de Oostsingel met als bouwjaar 2009, die in 2006, 2010 of 2011 zijn verkocht, drie nieuwbouwappartementen met bouwjaar 2007, die ook in dat jaar zijn verkocht, en elf appartementen die in de periode 1994 - 2005 zijn gebouwd en waarvan er zes in 2007 en vijf in 2008 zijn verkocht. Volgens de tabel waren de verkoopprijzen van de appartementen, behalve van twee nieuwbouwappartementen, lager dan de oorspronkelijke vraagprijzen. Uit het voorgaande volgt dat, zoals ook in het tweede StAB-verslag van 29 november 2012 is vermeld, Kustermans bij haar berekening van de verkoopprijs per m2 transactiegegevens van in 2007 of aanpalende jaren verkochte nieuwbouwappartementen en bestaande appartementen heeft gebruikt en transactiegegevens van door AVV en Minderhoud aangedragen referentiepanden. Uit het voorgaande volgt tevens dat de StAB zich, in navolging van Kustermans, met juistheid op het standpunt heeft gesteld dat de eerder door Minderhoud gebruikte, op oorspronkelijke vraagprijzen gebaseerde vierkante meterprijs, te hoog was, omdat deze prijs niet kon worden gerealiseerd bij gereedkomen van het project. Dat in het door Minderhoud opgestelde rapport van 11 januari 2013 naar andere verkooptransacties is verwezen, betekent niet dat het taxatierapport van Kustermans onjuist is. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat deze transacties niet objectief controleerbaar zijn, omdat deze, zoals op pagina 5 van dat rapport is vermeld, veelal ondershands tot stand zijn gekomen.
21. In het rapport van Minderhoud wordt verder vermeld dat Kustermans bij de herinrichting van het perceel voor woningbouw de netto gebruiksoppervlakte onjuist heeft berekend en daarom bij haar taxaties van een te geringe te verkopen netto gebruiksvloeroppervlakte is uitgegaan. Kustermans heeft daarbij ten onrechte de oppervlakten van inpandige balkons afgetrokken van de bruto vloeroppervlakte. Volgens Minderhoud moet bij het bepalen van de netto gebruiksoppervlakte de ‘Meetinstructie voor het bepalen van gebruiksoppervlakte van woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie) worden gebruikt en is volgens de meetinstructie niet relevant of balkons in- of uitpandig worden aangebracht, omdat het te verkopen vierkante meters gebruiksoppervlakte blijven. Kustermans is ten onrechte niet uitgegaan van de indelingstekening van Fierloos, waarop voor de centrale hal een oppervlakte van ongeveer 64 m2 is ingetekend. Kustermans heeft volgens Minderhoud ten onrechte aangenomen dat voor de centrale hal een oppervlakte van 116 m2 moet worden aangehouden en deze oppervlakte ten onrechte van de bruto vloeroppervlakte afgetrokken.
21.1. Volgens het tweede StAB-verslag van 29 november 2012 heeft Kustermans de meetinstructie bij de taxaties gehanteerd. In het derde StAB-verslag is de berekening die Kustermans heeft gemaakt om te komen tot de netto gebruiksoppervlakte bij gebruik van het perceel voor woningbouw als volgt toegelicht. Kustermans is bij die berekening uitgegaan van een bruto bebouwbare oppervlakte van het perceel van 827 m2, hetgeen bij een woongebouw met vier woonlagen een totale vloeroppervlakte van (4 x 827 m2 =) € 3.308 m2 betekent. Van deze vloeroppervlakte heeft Kustermans eerst de centrale hal met een oppervlakte van (4 x 116 m2 =) 464 m2 afgetrokken, waarna een bruto vloeroppervlakte van 2.844 m2 resteert. Op deze bruto vloeroppervlakte heeft Kustermans vervolgens 12,5% in mindering gebracht voor de buitengevels, tussenmuren, corridors of galerijen en inpandige balkons, zodat een netto gebruiksoppervlakte van (87,5% van 2.844 m2 =) 2.489 m2 resteert. Volgens het derde StAB-verslag heeft Kustermans bij de hiervoor vermelde tweede aftrek mede de oppervlakte van de inpandige balkons betrokken, omdat bij het aan- en afmelden van transactiegegevens de woonoppervlakte wordt gehanteerd, waartoe balkons niet behoren. De door Kustermans voor het berekenen van de verkoopprijs per vierkante meter gehanteerde referentiegegevens betreffen derhalve woonoppervlakten, waarvan balkons geen deel uitmaken.
21.2. AVV heeft de in het derde StAB-verslag gegeven motivering voor aftrek van inpandige balkons, zoals hiervoor weergegeven, niet bestreden. Reeds hierom faalt het betoog in zoverre.
In het eerste StAB-verslag is met juistheid vermeld dat, uitgaande van 32 parkeerplaatsen op de begane grond, alleen de door Fierloos gemaakte indelingstekeningen een reële opzet geven van een op het perceel te realiseren appartementengebouw. Op de door Fierloos gemaakte indelingstekening voor de woonlagen zijn de bruto vloeroppervlakten van de vijf appartementen vermeld, maar niet de oppervlakte van de ingetekende centrale entree. De vermelde bruto vloeroppervlakten van de vijf appartementen tellen op tot afgerond 762 m2. Uitgaande van de eerder vermelde bruto bebouwbare oppervlakte op het perceel van 827 m2 heeft Fierloos derhalve voor de centrale entree een ruimte van ongeveer (827 - 762 =) 65 m2 ingetekend. Kustermans is bij de berekening van de bruto vloeroppervlakte ten onrechte niet van deze oppervlakte voor de centrale entree uitgegaan. Zij is daardoor ten onrechte uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 2.844,00 m2 en niet van een bruto vloeroppervlakte van 3.048,00 m2, zoals Fierloos heeft gedaan. Uitgaande van het door Kustermans gehanteerde percentage van 87,5 voor de berekening van bruto vloeroppervlakte naar netto gebruiksoppervlakte had zij in haar berekening niet moeten uitgaan van een netto gebruiksoppervlakte van (87,5% x 2.844 m2 =) 2.489,00 m2, zoals zij heeft gedaan, maar van een netto gebruiksoppervlakte van (87,5% x 3.048,00 m2 =) 2.667,00 m2. Dit betekent dat Kustermans bij haar berekening is uitgegaan van een (2.667,00 - 2.489,00 =) 178 m2 te kleine netto gebruiksoppervlakte. Uitgaande van de door Kustermans gehanteerde gemiddelde verkoopprijs van afgerond € 2.173,00 per m2 betekent dit dat zij de verkoopopbrengst te laag heeft begroot ten bedrage van (178 m2 x € 2.173,00 =) € 386.794,000.
Naar het oordeel van de Afdeling volgt uit het bij het eerste StAB-verslag gevoegde taxatierapport en hetgeen hiervoor is overwogen dat de waarde van het perceel bij bebouwing met een appartementengebouw bestaande uit vier woonlagen met ieder vijf appartementen boven een parkeergarage met 32 parkeerplaatsen op de begane grond (€ 1.066.746,00 + € 386.794,00 =) € 1.453.540,00 bedraagt.
Gebruik van het perceel als kantorenlocatie
22. Zoals hiervoor is vermeld, heeft AVV in haar zienswijze naar de daarbij overgelegde rapporten van Minderhoud verwezen. Minderhoud vermeldt dat Kustermans de waarde van het perceel bij ontwikkeling als kantorenlocatie op een te laag bedrag heeft getaxeerd. De StAB heeft volgens Minderhoud ten onrechte naar aanleiding van de zienswijze van het college aan Kustermans gevraagd een taxatie te maken voor de bouw van een kantoorgebouw met vijf kantoorlagen boven een parkeerkelder met 23 parkeerplaatsen. Volgens Minderhoud kon op het perceel een parkeerkelder met 32 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, omdat een parkeerkelder een grotere oppervlakte kon hebben dan 827 m2.
Kustermans heeft volgens Minderhoud haar taxatie niet zonder meer mogen baseren op de gebruikte referentiepanden uit 2005. Ook heeft zij een te lage gemiddelde huurprijs heeft gehanteerd. Volgens Minderhoud liggen de door Kustermans gehanteerde referentiepanden op grotere afstand van het stadscentrum dan het perceel en mag daarom worden verwacht dat de huurprijzen van een kantoorgebouw op het perceel minimaal gelijk, maar waarschijnlijk hoger zullen liggen. Kustermans is volgens Minderhoud verder van een te lage gemiddelde huurprijs uitgegaan, omdat zij de referentiepanden uit 2005 niet heeft geïndexeerd naar het huurprijsniveau in 2007. Volgens Minderhoud had Kustermans de door haar gehanteerde gemiddelde huurprijs daarom met 4,9% moeten verhogen tot een bedrag van € 135,01 per m2. Kustermans heeft volgens Minderhoud voorts ten onrechte het nabij het perceel gelegen kantoorgebouw "De Stadspoort" niet bij haar taxatie betrokken, nu dit een relatief nieuw kantoorgebouw is op een met het perceel vergelijkbare locatie ten opzichte van het stadscentrum en het station. Volgens Minderhoud had Kustermans bij haar taxaties van een gemiddelde verhuurprijs ten bedrage van € 140,00 per m2 moeten uitgaan.
Kustermans heeft bij een kantoorgebouw, bestaande uit vier kantoorlagen en 32 parkeerplaatsen op de begane grond, ten onrechte voor de begane grondlaag de bouwkosten voor de kantoorlagen ten bedrage van € 866,00 per m2 gehanteerd. Volgens Minderhoud bedragen de bouwkosten van een open begane grondlaag met 32 parkeerplaatsen slechts € 325,00 per m2.
22.1. Het college heeft bij zijn zienswijze van 12 oktober 2012 een door DTZ Zadelhoff opgesteld rapport van dezelfde datum gevoegd. Daarin is vermeld dat bij het bepalen van de waarde van een kantoorgebouw met een parkeerkelder rekening moet worden gehouden met een binnen de rooilijnen te realiseren hellingbaan met een oppervlakte van ongeveer 80 m2, waardoor in een parkeerkelder niet meer dan 23 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Volgens het tweede StAB-verslag heeft Kustermans daarom voor de volledigheid taxaties van de waarde van een kantoorgebouw, bestaande uit vijf kantoorlagen met een parkeerkelder met 23 parkeerplaatsen, en van de waarde van een kantoorgebouw, bestaande uit vier kantoorlagen en 32 parkeerplaatsen op de begane grond, gemaakt. Nu de Afdeling bij brief van 18 oktober 2012 de StAB heeft verzocht in een nader verslag op de zienswijzen in te gaan en aan te geven of deze aanleiding geven het eerste StAB-verslag te wijzigen of aan te vullen, stond het de StAB vrij deze taxaties bij het tweede StAB-verslag te voegen en zodoende het eerste StAB-verslag aan te vullen.
Niet in geschil is dat op het perceel ingevolge de bouwverordening alleen na een verkregen ontheffing buiten de rooilijnen mag worden gebouwd. De artikelen 2.5.8 en 2.5.14 van de bouwverordening geven het college de bevoegdheid ontheffingen te verlenen voor het bouwen met overschrijding van de voorgevel- en achtergevelrooilijn voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders. Zoals hiervoor onder 9.1 is overwogen, dienen in dit geval de ontheffingsmogelijkheden in de bouwverordening niet bij de planvergelijking te worden betrokken. Reeds hierom heeft de StAB terecht bij het bepalen van de waarde van het perceel geen rekening gehouden met een parkeerkelder met een grotere oppervlakte dan binnen de rooilijnen kon worden gerealiseerd.
22.2. In het tweede StAB-verslag is vermeld dat volgens Kustermans voor kantoren in het centrum van een gemeente, anders dan Minderhoud heeft gesteld, niet altijd een hogere huurprijs kan worden gevraagd dan voor kantoren elders, omdat veel bedrijven die een groot kantoorpand nodig hebben de voorkeur geven aan een goed bereikbare locatie buiten het centrum, waar meer en goedkopere parkeergelegenheid beschikbaar is. Daarbij is vermeld dat dit geval de taxatie van een kantoorpand, bestaande uit vijf bouwlagen met niet meer dan 32 parkeerplaatsen, betreft, waarvoor de markt beperkt zal zijn.
Volgens bij het taxatierapport van Kustermans gevoegde bijlagen, waaronder een tabel met de taxatieberekening, waren twee van de vier referentiepanden die Kustermans in haar berekening heeft betrokken verhuurd per mei of juni 2005 en waren de twee andere panden verhuurd per juni 2006 onderscheidenlijk maart 2008. Volgens de tabel hadden drie panden een huurprijs van € 130,00 per m2 en het sinds mei 2005 verhuurde pand een huurprijs van € 125,00 per m2 en heeft Kustermans op grond van deze huurprijzen bij haar taxaties een gemiddelde huurprijs van € 128,75 per m2 gehanteerd. Het standpunt van Minderhoud dat deze gemiddelde huurprijs met 4,9% moet worden geïndexeerd, kan niet worden gevolgd, reeds omdat hij dit indexcijfer alleen op de referentiepanden uit 2005 heeft gebaseerd en Kustermans mede referentiepanden uit 2006 en 2008 heeft gebruikt. Dat, zoals Minderhoud heeft aangegeven, ook andere panden als referentie hadden kunnen worden gebruikt, betekent niet dat het taxatierapport van Kustermans onjuist is. Gezien het voorgaande heeft AVV met de rapporten van Minderhoud niet aannemelijk gemaakt dat, zoals zij heeft gesteld, bij de taxatie van de waarde van het perceel bij gebruik als kantorenlocatie een gemiddelde huurprijs ten bedrage van € 140,00 moet worden gehanteerd.
22.3. Volgens de bij het derde StAB-verslag gevoegde taxaties heeft Kustermans opnieuw de waarde van het perceel bij de bouw van een kantoorgebouw, bestaande uit vijf bouwlagen getaxeerd. In één van deze taxaties is vermeld dat, indien ervan wordt uitgegaan dat de begane grond van het kantoorgebouw wordt gebruikt voor 32 parkeerplaatsen, het perceel voorheen een waarde vertegenwoordigde ten bedrage van € 909.100,00. AVV heeft niet aannemelijk gemaakt dat het bedrag van deze taxatie lager is dan de waarde van een kantoorgebouw, bestaande uit vier kantoorlagen boven een open begane grondlaag met 32 parkeerplaatsen. Daartoe is in de eerste plaats van belang dat Minderhoud in zijn rapport de door hem gestelde bouwkosten van € 325,00 per m2 voor de bouw van een open begane grondlaag met parkeerplaatsen niet heeft onderbouwd. Minderhoud hanteert verder zonder nadere onderbouwing in de bij het rapport van 20 juni 2013 gevoegde berekening eenzelfde huuropbrengst van 32 parkeerplaatsen als Kustermans heeft gedaan. Zonder nadere onderbouwing is echter niet aannemelijk dat de huuropbrengsten van 32 parkeerplaatsen in een overdekte parkeergarage en op een open begane grond gelijk zijn.
23. De zienswijze van het college strekt ertoe dat het perceel bij ontwikkeling als kantorenlocatie een lagere waarde heeft dan in het derde StAB-verslag is vermeld. Hierop hoeft, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, niet te worden ingegaan.
Vaststellen omvang planschade
24. Het is van algemene bekendheid dat een ondergrondse parkeergarage verbonden moet zijn met de begane grond en dat dit veelal geschiedt via een hellingbaan die in een parkeergarage ruimte inneemt die niet kan worden gebruikt voor parkeerplaatsen. Nu in het taxatierapport bij de taxatie van de waarde van het perceel bij ontwikkeling als kantorenlocatie niet de ruimte van een verbinding tussen de parkeerkelder en de begane grond is betrokken, kan die taxatie niet dienen als basis voor het bepalen van de omvang van de planschade.
De Afdeling heeft hiervoor onder 21.2 de waarde van het perceel bij ontwikkeling als woningbouwlocatie vastgesteld op een bedrag van € 1.453.540,00. Volgens de bij het derde StAB-verslag gevoegde taxaties van Kustermans bedraagt de waarde van het perceel bij ontwikkeling als kantorenlocatie € 909.100,00 of € 1.332.854,00. Hieruit volgt dat het perceel voorheen zijn hoogste waarde ontleende aan de ontwikkeling als woningbouwlocatie. Tussen partijen is niet meer in geschil dat het perceel op de peildatum onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde ten bedrage van € 575.000,00 vertegenwoordigde.
Gezien het voorgaande stelt de Afdeling de door AVV ten gevolge van de planologische verandering geleden planschade vast op een bedrag van (€ 1.453.540,00 - € 575.000,00 =) € 878.540,00.
25. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd voor zover de rechtbank daarbij de tegemoetkoming in de schade heeft vastgesteld op een bedrag van € 720.450,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2007 tot de dag van uitbetaling, heeft bepaald dat het college dit bedrag aan AVV moet betalen, heeft nagelaten AVV een vergoeding voor de hiervoor vermelde deskundigenkosten toe te kennen en heeft bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 1 september 2009. De Afdeling zal het besluit van 24 februari 2009 herroepen en bepalen dat het college aan AVV als vergoeding voor planschade een bedrag van € 878.540,00 betaalt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2007 tot aan de dag van algehele voldoening. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 1 september 2009.
26. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. Daartoe wordt het volgende overwogen. Nu AVV in hoger beroep geen ingevuld proceskostenformulier heeft overgelegd, kunnen alleen de in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor vergoeding in aanmerking komen. Tevens komen de hiervoor onder 14 vermelde kosten van deskundigenrapporten als proceskosten voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 9 juni 2011 in zaak nr. 09/897, voor zover de rechtbank daarbij de tegemoetkoming in de schade heeft vastgesteld op een bedrag van € 720.450,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2007 tot de dag van uitbetaling, heeft bepaald dat het college dit bedrag aan AVV moet betalen, heeft nagelaten AVV een vergoeding voor deskundigenkosten toe te kennen en heeft bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 1 september 2009;
III. herroept het besluit van 24 februari 2009, kenmerk 2009/01184;
IV. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 1 september 2009;
V. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Goes aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.V.V. Beheer B.V. een vergoeding van € 878.540,00 (zegge: achthonderdachtenzeventig duizend vijfhonderdveertig euro) betaalt, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2007 tot aan de dag van algehele voldoening;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Goes tot vergoeding van bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.V.V. Beheer B.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 9.323,50 (zegge: negenduizend driehonderddrieëntwintig euro en vijftig cent), waarvan € 2.124,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Goes aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.V.V. Beheer B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 454,00 (zegge: vierhonderdvierenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.R. Poot, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Poot
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 24 december 2013
507.