Uitspraak
201211683/1/R4.
Datum uitspraak: 11 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te Sassenheim, gemeente Teylingen,
2. [appellante sub 2], gevestigd te Waalre, en Motel Sassenheim Exploitatie B.V. (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellante sub 2]),
3. [appellant sub 3], wonend te Sassenheim, gemeente Teylingen,
4. het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland,
en
de raad van de gemeente Teylingen,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 20 september 2012 heeft de raad het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen Teylingen" vastgesteld
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1], [appellante sub 2], [appellant sub 3] en het college beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 september 2013, waar [appellant sub 1], [appellante sub 2], vertegenwoordigd door mr. B.J.P.G. Roozendaal, advocaat te Breda, [appellant sub 3], het college, vertegenwoordigd door drs. J. Dijkema, werkzaam bij de provincie, en de raad, vertegenwoordigd door mr. J. Zandstra en drs. G.W.J. Wanders, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting [belanghebbende A], vertegenwoordigd door mr. A. Knottnerus en ing. R.S. Raghunath, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Greenib Onroerend Goed B.V., vertegenwoordigd door M.J. Smit, [belanghebbende B], vertegenwoordigd door [gemachtigde] en [belanghebbende C], vertegenwoordigd door [gemachtigde] en ing. J.J. Zwetsloot, als belanghebbenden, gehoord.
Overwegingen
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Het beroep van [appellant sub 1]
2. [appellant sub 1], die eigenaar is van het perceel [locatie 1], richt zich tegen de toegestane bouwhoogten en bebouwingspercentages die het plan mogelijk maakt op de percelen Rijksstraatweg 56a, 58, 62 en nabij [locatie 2] en het perceel dat grenst aan de A44 te Warmond. Hij stelt dat de historische boerderij op zijn perceel, waarin hij woont en die is aangewezen als rijksmonument, geheel wordt ingesloten door hoge en massale bebouwing. [appellant sub 1] vreest dat hierdoor zijn woon- en leefklimaat en zijn privacy zullen worden aangetast. Voorts vreest hij dat de historische boerderij niet meer zichtbaar is vanaf de openbare weg en de waarde ervan zal afnemen. Daarnaast betoogt hij dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met de cultuurhistorische waarden van de boerderij. [appellant sub 1] betoogt verder dat de noodzaak om op het bedrijventerrein nieuwbouw mogelijk te maken niet is aangetoond. Volgens hem moeten eerst de gebouwen die leeg staan, worden benut.
2.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het voorheen geldende bestemmingsplan reeds ruime bouwmogelijkheden bevat, zodat er niet veel verandert ten opzichte van de huidige situatie. De raad stelt voorts dat de monumentale boerderij niet geheel wordt ingesloten door hoge en massale bebouwing en dat de in het plan opgenomen afstanden tot de monumentale boerderij uit planologisch oogpunt aanvaardbaar zijn.
2.2. Het perceel Rijksstraatweg 56a heeft de bestemming "Bedrijf". Voor het bouwvlak op het perceel geldt een maximum bebouwingspercentage van 95. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal 12 m en de goothoogte maximaal 7 m. Het perceel grenst aan de westelijke zijde van het perceel van [appellant sub 1]. De afstand tussen de bouwvlakken van beide percelen bedraagt 20 m of meer.
Het perceel Rijksstraatweg 58 heeft de bestemming "Bedrijf". Voor de bebouwing op het perceel geldt een maximale bouw- en goothoogte van onderscheidenlijk 8 m en 6 m. Het bouwvlak, dat strak om de reeds bestaande bebouwing ligt, grenst aan de noordwestelijke zijde van het perceel van [appellant sub 1] en ligt op ongeveer 20 m van het meest nabijgelegen bouwvlak op zijn perceel.
Het perceel dat nabij [locatie 2] ligt, heeft twee bouwvlakken. Het bouwvlak dat langs de toegangsweg naar het perceel van [appellant sub 1] ligt, is verdeeld in twee vlakken. De bebouwing op het vlak langs de Rijksstraatweg mag niet hoger zijn dan 12 m en op het vlak dat aan de zijde van de boerderij ligt, niet hoger dan 9 m. Het bouwvlak dat voor maximaal 40% mag worden bebouwd, ligt op een afstand van 50 m of meer verwijderd van de bouwvlakken op het perceel van [appellant sub 1].
Het perceel dat grenst aan de A44 heeft de bestemming "Bedrijf". Bebouwing mag niet hoger zijn dan 12 m. Het bouwvlak, dat voor maximaal 60% mag worden bebouwd, ligt op 20 m afstand of meer van de bouwvlakken op het perceel van [appellant sub 1].
Het perceel Rijksstraatweg 62 heeft de bestemming "Agrarisch" en de gebiedsaanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 1". Het perceel grenst aan de noordoostelijke zijde van het perceel van [appellant sub 1].
Ingevolge artikel 3, lid 3.3, van de planregels kan de bestemming "Agrarisch" ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 1" worden gewijzigd in bedrijven, kantoren en/of maatschappelijke voorzieningen, waarbij de volgende regels gelden:
a. er wordt rekening gehouden met het beleidskader zoals neergelegd in de gemeentelijke Visie Warmonderweg;
b. er mag een bouwvlak op het bouwperceel worden gelegd, onder de voorwaarde dat:
1. het bouwvlak op minimaal 35 m ligt van de woning aan de [locatie 1] en waarvan de maximale bouwhoogte 9 m bedraagt in de zone tot 44 m van de woning [locatie 1] en waarvan de bouwhoogte maximaal 12 m bedraagt in het overige deel van het bouwvlak;
2. het bouwvlak op minimaal 12 m afstand ligt van de woning aan de Warmonderweg 6;
c. het bebouwingspercentage mag voor bedrijven maximaal 60% van het bouwvlak bedragen;
d. het bebouwingspercentage mag voor kantoren en/of maatschappelijke voorzieningen maximaal 40% van het bouwvlak bedragen;
(…).
f. dakterrassen zijn niet toegestaan.
2.3. Ten aanzien van het betoog van [appellant sub 1] dat de behoefte om op het bedrijventerrein nieuwbouw mogelijk te maken niet is aangetoond en dat eerst de gebouwen die leeg staan, benut moeten worden, is het volgende van belang. Uit de plantoelichting blijkt dat het adviesbureau Stec in 2011 onderzoek heeft gedaan naar de behoefte aan kantoren in de gemeente Teylingen. Uit het onderzoek blijkt dat er tot 2020 behoefte is aan ongeveer 5.000 m² aan nieuwe kantoorruimte. Omdat er een overschot is in de aanwezige capaciteit aan kantoorruimte ten opzichte van de vraag, is het gemeentebestuur voornemens slechts aan een gedeelte van de bestaande plannen medewerking te verlenen. Aan de hand van een aantal criteria is beoordeeld welke locaties hiervoor in aanmerking komen. De raad heeft ervoor gekozen medewerking te verlenen aan de bouwplannen die betrekking hebben op de percelen aan de Rijksstraatweg 62 en nabij 68. Volgens de raad zijn deze de beste kantoorlocaties. Gelet op het voorgaande, is de keuze van de raad om op deze locaties kantoren mogelijk te maken, niet onredelijk.
Uit de plantoelichting volgt verder dat de raad ernaar streeft het betreffende gebied, dat ligt tussen de rijksweg A44 en de Rijksstraatweg, te ontwikkelen van een agrarisch bedrijventerrein tot een bedrijventerrein voor algemene bedrijven met een intensiever ruimtegebruik en een grotere diversiteit aan gebruiksmogelijkheden. Dit betekent dat voor enkele percelen die thans braak liggen en waarvan bekend is dat deze voor herontwikkeling beschikbaar komen, zoals de percelen Rijksstraatweg 62 en nabij 68 en het perceel dat grenst aan de A44, ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden.
De Afdeling acht voormeld beleid niet onredelijk.
2.4. In het algemeen kunnen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen.
De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid een groter gewicht kunnen toekennen aan het belang het bedrijventerrein verder tot ontwikkeling te brengen dan aan de door [appellant sub 1] bedoelde belangen. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de mogelijkheden om nieuwe bebouwing te realiseren zijn beperkt wat betreft de maximaal toegelaten bouwhoogten en bebouwingspercentages en dat een zekere afstand in acht moet worden genomen ten opzichte van de monumentale boerderij van [appellant sub 1]. Gelet op artikel 3, lid 3.3, van de planregels zijn de ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel Rijksstraatweg 62, dat het dichtst bij de boerderij ligt, bovendien niet bij recht mogelijk gemaakt. Daarbij mogen ingevolge de wijzigingsvoorwaarden van dat artikel binnen een afstand van 35 m tot de boerderij op het perceel van [appellant sub 1] geen hoofdgebouwen worden gebouwd en geldt er binnen een afstand van 35 m tot 44 m een maximale bouwhoogte van 9 m. Soortgelijke beperkingen gelden voor de bebouwing op het perceel [locatie 2]. Weliswaar zal door het oprichten van bebouwing die het plan mogelijk maakt in de omgeving van het perceel van [appellant sub 1] zijn monumentale boerderij minder zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, doch dit zal beperkt zijn, omdat de boerderij door bedrijfsbebouwing die nu reeds aanwezig is, gedeeltelijk aan het zicht wordt onttrokken. In dit verband is van belang dat het plan wat betreft het perceel Rijksstraatweg 58 geen mogelijkheid biedt de bestaande bebouwing uit te breiden en wat betreft het perceel Rijksstraatweg 56a slechts in beperkte mate uitbreiding van de bebouwing toelaat. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met de monumentale waarde van de boerderij. Gelet op het voorgaande behoefde de raad evenmin overwegende betekenis toe te kennen aan het belang van [appellant sub 1] dat de in het plan voorziene bouwmogelijkheden zijn privacy niet aantasten of anderszins inbreuk maken op zijn woon- en leefklimaat.
2.5. Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de economische waarde van de monumentale boerderij van [appellant sub 1] betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan het belang dat met de realisering van het plan wordt gediend.
3. Gelet op het voorgaande, ziet de Afdeling in hetgeen De Bruin heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de in het plan opgenomen bouwmogelijkheden in de omgeving van zijn perceel onredelijk zijn. Het beroep van De Bruin is ongegrond.
Het beroep van [appellante sub 2]
4. [appellante sub 2], eigenaar van een hotel en casino op het perceel [locatie 3] te Sassenheim, betoogt dat aan het naastgelegen perceel dat grenst aan de A44 ten onrechte de bestemming "Bedrijf" is toegekend, waarbij een bedrijf tot en met categorie 3.1 is toegestaan. Zij voert aan dat de in de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten uit 2009 (hierna: de VNG-brochure) aanbevolen afstand van 50 m niet in acht wordt genomen. Indien wordt uitgegaan van het omgevingstype gemengd gebied, kan evenmin worden voldaan aan de aanbevolen afstand van 30 m. [appellante sub 2] voert verder aan dat het onduidelijk is waarom aan het perceel een bedrijfsbestemming wordt toegekend, nu op het perceel thans geen bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd en er geen concrete ontwikkelingsplannen zijn. Voorts voert zij aan dat de toegestane bouwhoogte van 12 m in het plan niet aansluit bij de bestaande bouwhoogte van 9 m van het hotel en daarom niet passend is in de omgeving. Volgens [appellante sub 2] zijn haar belangen onvoldoende meegewogen bij de vaststelling van het plan.
4.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de maximale bouwhoogte van 12 m stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Ten aanzien van de aan te houden afstand stelt de raad dat de omgeving kan worden aangemerkt als een gemengd gebied, zodat in dit geval volgens de VNG-brochure een richtafstand geldt van 30 m tot milieugevoelige objecten, zoals woningen.
4.2. Zoals in het voorgaande is overwogen, acht de Afdeling het streven van de raad het betreffende gebied te ontwikkelen tot een algemeen bedrijventerrein met een intensiever ruimtegebruik en een grotere diversiteit aan gebruiksmogelijkheden niet onredelijk. Het perceel in kwestie dat grenst aan de A44, maakt onderdeel uit van dit gebied.
De raad heeft zich aangesloten bij de indicatieve VNG-brochure. Hierbij wordt bij een gemengd gebied een richtafstand van 30 m aangehouden voor bedrijven in milieucategorie 3.1 tot gevoelige objecten, zoals woningen. Gelet op de ligging van het hotel op een bedrijventerrein en langs de A44 en gelet op de hierin toegelaten functies, zoals een restaurant en een casino, heeft de raad zich op het standpunt kunnen stellen dat de omgeving van het hotel kan worden aangemerkt als gemengd gebied. Nu de afstand tussen enerzijds het hotel en anderzijds het perceel dat grenst aan de A44 bijna 30 m bedraagt, heeft de raad voldoende gemotiveerd waarom de in het plan opgenomen afstand tussen het plandeel met de bestemming "Bedrijf" en het hotel uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.
4.3. De Afdeling ziet voorts geen aanleiding voor het oordeel dat de maximaal toegelaten bouwhoogte van 12 m op het perceel langs de A44 niet aansluit bij de bebouwing op het perceel van het hotel, nu uit de verbeelding blijkt dat de bebouwing op het perceel van het hotel ook 12 m hoog mag zijn.
5. Gelet op het voorgaande is het beroep van [appellante sub 2] ongegrond.
Het beroep van [appellant sub 3]
6. [appellant sub 3], die woont aan de [locatie 2], heeft bezwaar tegen het plandeel met de bestemming "Kantoor" voor zover dit bebouwing aan de zuidwestelijke zijde van zijn perceel mogelijk maakt die een goothoogte heeft van meer dan 8 m of een bouwhoogte van meer dan 9 m. Hij vreest dat ten gevolge van deze bebouwing de lichtinval in zijn woning zal verminderen. In dit verband voert hij tevens aan dat de in het plan toegelaten hoogte van de kantoorbebouwing bij de vaststelling ervan is gewijzigd naar aanleiding van gesprekken tussen leden van de commissie Ruimte, de projectontwikkelaars en andere belanghebbenden, maar dat hij hierbij niet was betrokken.
6.1. De raad stelt zich op het standpunt dat door het plan geen onevenredige beperking van lichtinval in de woning van [appellant sub 3] optreedt. Het plan is volgens de raad op dit punt stedenbouwkundig verantwoord, omdat direct achter het perceel van [appellant sub 3] geen bouwvlak is voorzien. Voorts stelt de raad dat rekening is gehouden met de verschillende belangen.
6.2. Zoals in het voorgaande reeds is aangegeven, heeft het perceel nabij de woning van [appellant sub 3] twee bouwvlakken. Het door [appellant sub 3] bedoelde bouwvlak dat langs de toegangsweg naar de monumentale boerderij ligt, is verdeeld in twee vlakken. De bebouwing op het vlak langs de Rijksstraatweg mag niet hoger zijn dan 12 m en op het vlak dat aan de zijde van de boerderij ligt, niet hoger dan 9 m. Voor de bebouwing binnen deze vlakken is geen maximale goothoogte vastgelegd. Het bouwvlak mag voor maximaal 40% worden bebouwd.
6.3. Uit de stukken blijkt dat de raad na afweging van de betrokken belangen, waaronder ook de belangen van [appellant sub 3], het plan gewijzigd heeft vastgesteld ten opzichte van het ontwerp, in dier voege dat de maximaal toegelaten goothoogte van 8 m is vervallen en dat de maximaal toegelaten bouwhoogte van 12 m voor een deel van het bouwvlak is verlaagd naar 9 m.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant sub 3] niet aannemelijk gemaakt dat door de in het plan toegelaten bouwhoogte dan wel door het ontbreken van een beperking van de maximaal toegelaten goothoogte de lichtinval in zijn woning zodanig zal verminderen dat de raad het plan in zoverre uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet heeft kunnen vaststellen. Hierbij heeft de Afdeling in aanmerking genomen dat de gronden achter zijn perceel niet van een bouwvlak zijn voorzien, zodat hierop over een afstand van ten minste 25 m vanaf zijn perceel geen hoofdgebouwen mogen worden gebouwd.
6.4. Over het bezwaar van [appellant sub 3] tegen de wijze waarop de wijziging bij de vaststelling van het plan tot stand is gekomen, overweegt de Afdeling dat de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) voorgeschreven bestemmingsplanprocedure correct is gevolgd, zodat in dit bezwaar geen aanleiding kan worden gevonden het plandeel in zoverre te vernietigen.
7. Gelet op het voorgaande is het beroep van [appellant sub 3] ongegrond.
Het beroep van het college
8. Het college betoogt dat aan het gehele bouwvlak op het perceel Oosteinde 34/36 te Warmond ten onrechte de aanduiding "kantoor" is toegekend. Het college voert aan dat hierdoor zelfstandige kantoren mogelijk worden gemaakt op het hele bouwvlak, terwijl het bedrijventerrein niet is aangewezen als een kantoorontwikkelingslocatie als bedoeld in artikel 7 van de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland (hierna: de Verordening).
8.1. De raad heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat de aanduiding "kantoor" door een tekenfout per abuis op de verbeelding van het plan is aangegeven. Gelet hierop ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit en het plan in onderlinge samenhang in zoverre zijn vastgesteld in strijd met de rechtszekerheid.
8.2. In hetgeen het college heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit, voor zover dat ziet op de aanduiding "kantoor" ter plaatse van het perceel Oosteinde 34/36, is genomen in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Het beroep is gegrond, zodat het bestreden besluit in zoverre dient te worden vernietigd.
8.3. Uit een oogpunt van rechtszekerheid en gelet op artikel 1.2.3 van het Bro, ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen het hierna in de beslissing nader aangeduide onderdeel van deze uitspraak binnen vier weken na verzending van de uitspraak te verwerken in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannnen.nl.
Proceskosten
9. Ten aanzien van het beroep van het college is niet gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten. Ten aanzien van de beroepen van [appellant sub 1], [appellante sub 2] en [appellant sub 3] bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland gegrond;
II. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Teylingen van 20 september 2012 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen Teylingen" voor zover het betreft de aanduiding "kantoor" ter plaatse van het perceel Oosteinde 34/36 te Warmond;
III. draagt de raad van de gemeente Teylingen op om binnen vier weken na verzending van deze uitspraak ervoor zorg te dragen dat het hiervoor vermelde onderdeel II wordt verwerkt in het elektronisch vastgestelde plan dat te raadplegen is op de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl;
IV. verklaart de beroepen van [appellant sub 1], [appellante sub 2] en Motel Sassenheim Exploitatie B.V. en [appellant sub 3] ongegrond;
V. gelast dat de raad van de gemeente Teylingen aan het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 310,00 (zegge: driehonderdentien euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. F.W.M. Kooijman, ambtenaar van staat.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Kooijman
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2013
177-662.