Uitspraak
201208862/1/A3.
Datum uitspraak: 11 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 23 juli 2012 in de zaken nrs. 12/2115 en 12/2030 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
Procesverloop
Bij besluit van 4 mei 2011 heeft het college [appellante] onder oplegging van een dwangsom van € 10.000,00 gelast vóór 15 augustus 2011 het gebruik van de woning aan de [locatie] te Utrecht voor onzelfstandige woonruimte te staken of doen staken en gestaakt te houden of doen houden.
Bij besluit van 27 december 2011 heeft het college [appellante] te kennen gegeven dat de dwangsom is verbeurd en tot invordering wordt overgegaan.
Bij besluit van 27 april 2012 heeft het college het door [appellante] tegen het besluit van 27 december 2011 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 juli 2012 heeft de voorzieningenrechter in zaak nr. 12/2030 het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellante] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 september 2013, waar [appellante], vertegenwoordigd door haar [directeur], en het college, vertegenwoordigd door mr. H.P. de Keijzer, advocaat te Utrecht, zijn verschenen.
Desgevraagd heeft de Afdeling na de zitting nog stukken ontvangen van het college.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [appellante] een schriftelijke reactie op deze stukken gegeven.
Met toestemming van partijen is afgezien van een verdere behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte, die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 1.1, onder 44, van de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht, zoals die bepaling luidde ten tijde hier van belang, is zelfstandige woonruimte: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.
Ingevolge artikel 3.1.1 is het bepaalde in dit hoofdstuk van toepassing op alle woonruimten.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, is het verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Volgens de artikelsgewijze toelichting bij artikel 1.1, onder 44, van de huisvestingsverordening, zoals deze luidde ten tijde hier van belang, is de hospitasituatie een bijzondere vorm van zelfstandige woonruimte. Bij een hospitasituatie is er één hoofdhuurder of eigenaar bewoner die maximaal twee kamers aan in totaal maximaal twee personen verhuurt. Tevens geldt hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder of eigenaar bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder of eigenaar bewoner ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract zowel met de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders, aldus die toelichting.
2. Het college heeft aan de last onder dwangsom van 4 mei 2011 ten grondslag gelegd dat bij woninginspecties op 1 december 2010 en 7 april 2011 is gebleken dat in de betrokken woning kamergewijze verhuur plaatsvond zonder de daartoe benodigde omzettingsvergunning. [appellante] heeft tegen deze last geen bezwaar gemaakt.
Op 17 november 2011 heeft opnieuw een inspectie van de woning plaatsgevonden. Volgens het college is daarbij gebleken dat, anders dan [appellante] heeft medegedeeld, de feitelijke situatie op dat moment niet voldeed aan de omschrijving van een hospitasituatie, maar nog steeds als kamergewijze verhuur diende te worden aangemerkt. Aangezien [appellante] niet binnen de begunstigingstermijn uitvoering heeft gegeven aan de last, heeft zij volgens het college de dwangsom verbeurd.
3. [appellante] betoogt dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat het college terecht tot de conclusie is gekomen dat zij niet heeft voldaan aan de last om de illegale situatie per 15 augustus 2011 te staken en gestaakt te houden. Volgens haar was de feitelijke situatie op 17 november 2011, de datum van de inspectie, in overeenstemming met de regels die gelden voor een hospitasituatie. Op die dag waren er een [hoofdhuurder] en een [onderhuurder]. [hoofdhuurder] had de beschikking over meer dan 50% van het gehuurde, aldus [appellante]. Dat zij één van de tot haar beschikking staande kamers niet gebruikte, doet daaraan volgens haar niet af. Verder is volgens [appellante] [persoon A], die zich op het moment van inspectie in de woning bevond, door het college ten onrechte aangemerkt als huidige bewoner.
3.1. Bij de door het college overgelegde stukken bevindt zich een aantal huurcontracten. Op 6 juli 2011 is een huurcontract gesloten tussen [appellante] enerzijds en [hoofdhuurder] en [onderhuurder] als gezamenlijk hoofdhuurder anderzijds. [hoofdhuurder] en [onderhuurder] hebben op die datum een onderhuurcontract gesloten met [persoon A]. [appellante] heeft verder drie op 29 juli 2011 gedateerde contracten bij het college ingediend, te weten een huurcontract tussen [appellante] en [hoofdhuurder] als hoofdhuurder en onderhuurcontracten tussen [hoofdhuurder] en [onderhuurder] en tussen [hoofdhuurder] en [persoon B].
3.2. In het verslag van de inspectie van 17 november 2011 hebben de inspecteurs vermeld dat zij hebben gesproken met "de drie huidige bewoners", te weten [onderhuurder], [hoofdhuurder] en [persoon A]. Volgens de inspecteurs hebben deze verklaard dat [onderhuurder] en [hoofdhuurder] als hoofdhuurder een deel van de woning hebben onderverhuurd aan [persoon A], de door [appellante] overgelegde huurcontracten niet de contracten zijn die zij hebben ondertekend en [persoon A] niet staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Verder zouden zij hebben verklaard dat door het vertrek van [persoon B] een kamer leegstaat en de woonkamer, hoewel gehuurd door [hoofdhuurder] en [onderhuurder], feitelijk nog steeds gezamenlijk is.
Bij het inspectieverslag is een plattegrond van de woning gevoegd. Daarop hebben de inspecteurs de kamers van [hoofdhuurder], [onderhuurder] en [persoon A] ingetekend. Tevens hebben zij daarop vermeld dat de kamer naast die van [hoofdhuurder] leegstaat. Daarnaast zijn er een gezamenlijke woonkamer, keuken, douche en w.c.
3.3. Naar het oordeel van de Afdeling blijkt uit de verklaringen die [hoofdhuurder], [onderhuurder] en [persoon A] aan de inspecteurs hebben afgelegd alsmede uit de bij het inspectieverslag gevoegde plattegrond van de woning dat [persoon A] daar reeds op 17 november 2011 als onderhuurder woonachtig was, ook al stond zij niet op het betrokken adres ingeschreven. Zoals ook de voorzieningenrechter heeft overwogen, doen de latere toelichting van [appellante] over de ontstane woonsituatie en de verschillende (onder)huurcontracten daaraan niet af. Voorts heeft [appellante] haar stelling dat [persoon A] slechts in de woning aanwezig was om haar kamer in te richten voorafgaande aan het sluiten van een onderhuurcontract in december 2011 niet nader gestaafd. Die stelling is in het licht van de door [hoofdhuurder], [onderhuurder] en [persoon A] aan de inspecteurs afgelegde verklaringen niet zonder meer geloofwaardig te achten.
Aangezien het college in hoger beroep heeft erkend dat de hospitaregeling niet vereist dat alle bewoners staan ingeschreven op het betrokken adres, kan het niet-ingeschreven staan van [persoon A] evenwel in redelijkheid niet worden tegengeworpen aan [appellante]. De voorzieningenrechter heeft aan die omstandigheid derhalve ten onrechte betekenis toegekend.
3.4. Anders dan de voorzieningenrechter is de Afdeling verder van oordeel dat de feitelijke situatie op 17 november 2011 ook voor het overige voldeed aan de hospitaregeling, te weten het vereiste van (onder)huurcontracten en het vereiste dat de hoofdhuurder het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de niet-gemeenschappelijke ruimten.
Niet in geschil is dat de huurcontracten van 29 juli 2011 niet zijn ondertekend door [hoofdhuurder], [onderhuurder] en [persoon B] zelf, maar door een tussenpersoon van [appellante]. [hoofdhuurder] heeft op 15 juni 2012 evenwel verklaard dat, hoewel zij en [onderhuurder] wegens vakantie geen machtiging hebben afgegeven voor de ondertekening van die contracten, zij hiermee akkoord waren voor zover het de contracten tussen [appellante] en [hoofdhuurder] als hoofdhuurder en tussen [hoofdhuurder] en [onderhuurder] als onderhuurder betrof. Volgens [hoofdhuurder] zijn uit het gesprek met de inspecteurs op 17 november 2011 dan ook onjuiste conclusies getrokken. Gelet op deze verklaring kan er in redelijkheid vanuit worden gegaan dat op 17 november 2011 huurcontracten bestonden tussen [appellante] en [hoofdhuurder] als hoofdhuurder en tussen [hoofdhuurder] als hoofdhuurder en [onderhuurder] als onderhuurder. Gelet op de aangetroffen situatie op 17 november 2011 en het huurcontract van 6 juli 2011 tussen [hoofdhuurder] en [onderhuurder] enerzijds en [persoon A] anderzijds, kan er eveneens in redelijkheid vanuit worden gegaan dat op 17 november 2011 een huurcontract bestond tussen [hoofdhuurder] als hoofdhuurder en [persoon A] als onderhuurder. Dat deze contracten nadien op 5 december 2011 schriftelijk zijn vastgelegd en door de geëigende personen ondertekend, staat niet in de weg aan toepassing van de hospitaregeling op 17 november 2011, nu daarin niet de eis van een schriftelijk huurcontract is neergelegd.
Voorts geldt dat, anders dan het college heeft gesteld, [hoofdhuurder] het exclusieve gebruiksrecht van de niet-onderverhuurde kamer had aangezien zij hoofdhuurder was. Dat die kamer leegstond doet daar niet aan af.
3.5. Dat, zoals het college heeft aangevoerd, de hospitaregeling niet is bedoeld voor gevallen als deze, brengt evenmin mee dat in dit geval niet aan de hospitaregeling is voldaan. Daarbij is van belang dat, naar [appellante] onweersproken heeft gesteld, het college het gebruik van de woning door dezelfde drie personen met dezelfde kamerindeling enkele maanden na 17 november 2011 wel in orde heeft bevonden.
3.6. Gezien het voorgaande heeft de voorzieningenrechter ten onrechte overwogen dat het college terecht tot de conclusie is gekomen dat [appellante] niet heeft voldaan aan de bij besluit van 4 mei 2011 opgelegde last onder dwangsom.
Het betoog slaagt.
4. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak in zaak nr. 12/2030 dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 27 april 2012 alsnog gegrond verklaren en dat besluit vernietigen. De Afdeling zal zelf in de zaak voorzien door het primaire besluit van 27 december 2011 te herroepen. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
5. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 23 juli 2012 in zaak nr. 12/2030;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht van 27 april 2012, kenmerk b12.0509;
V. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht van 27 december 2011, kenmerk IW2082220;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Utrecht aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 776,00 (zegge: zevenhonderdzesenzeventig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.G. de Vries-Biharie, ambtenaar van staat.
w.g. Slump w.g. De Vries-Biharie
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2013
611.