Uitspraak
201300890/1/A2.
Datum uitspraak: 16 oktober 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna: gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant A]) en [appellant C], allen wonend te Tegelen, gemeente Venlo,
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 20 december 2012 in zaken nrs. 12/299, 12/300, 12/494 en 12/495 in het geding tussen:
[appellant A], [appellant C] en anderen
en
het college van burgemeester en wethouders van Venlo.
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 11 oktober 2011 heeft het college [appellant A] een tegemoetkoming in planschade van € 3.500,00 en [appellant C] een tegemoetkoming in planschade van € 5.300,00 toegekend.
Bij onderscheiden besluiten van 28 februari 2012 heeft het college de door [appellant A] en [appellant C] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 december 2012 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de door [appellant A] en [appellant C] daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant C] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Desgevraagd hebben partijen toestemming verleend, als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht, om in het geding uitspraak te doen zonder zitting. Vervolgens heeft de Afdeling bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [appellant A] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Tegelen. [appellant C] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] te Tegelen.
5. Bij besluit van 4 maart 2008 heeft het college met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan verleend ten behoeve van de bouw van het zorgcomplex ‘De Nieuwe Munt’ (hierna: het zorgcomplex) op het voormalige kloosterterrein tussen de Venloseweg, de Broeklaan, de Wevelickhovenstraat en de Lingsweg te Tegelen (hierna: het plangebied).
6. [appellant A] en [appellant C] hebben bij brief van 22 november 2010 onderscheidenlijk 12 november 2010 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het besluit van 4 maart 2008. Aan de aanvragen is ten grondslag gelegd dat het woongenot door de bouwmassa en het gebruik van het zorgcomplex is afgenomen en dat de waarde van hun woningen daardoor is gedaald.
7. Het college heeft advies gevraagd aan Gloudemans Taxatie- en Adviesbureau (hierna: Gloudemans).
In afzonderlijke adviezen van 15 juli 2011 heeft Gloudemans een vergelijking gemaakt tussen het oude planologische regime en het besluit van 4 maart 2008. Uit die vergelijking heeft Gloudemans de conclusie getrokken dat [appellant A] en [appellant C] door dat besluit in een verslechterde planologische positie zijn komen te verkeren. Daartoe is in de adviezen uiteengezet dat de geluidsoverlast is toegenomen, de privacy is aangetast, de schaduwwerking is toegenomen en het uitzicht in beperkte mate is verslechterd. Volgens Gloudemans is de waarde van de woning van [appellant A] ten gevolge van het besluit van 4 maart 2008 van € 225.000,00 naar € 217.000,00 gedaald en de waarde van de woning van [appellant C] van € 235.000,00 naar € 225.000,00. Voorts is uiteengezet dat, nu artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvragen van toepassing is, van de schade twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [appellant A] en [appellant C] dient te worden gelaten.
Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 11 oktober 2011 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
8. Naar aanleiding van de tegen de besluiten van 28 februari 2012 ingestelde beroepen en de daarbij overgelegde taxatierapporten van Wolters Makelaarskantoor (hierna: Wolters) van 18 april 2012 heeft het college Gloudemans nader advies gevraagd.
Bij brief van 7 juni 2012 heeft Gloudemans uiteengezet dat zij in de in beroep aangevoerde gronden en overgelegde taxatierapporten geen aanleiding heeft gezien haar conclusies te herzien.
9. [appellant A] en [appellant C] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat de door Gloudemans gemaakte planvergelijking niet deugt. Daartoe voeren zij aan dat onder het oude planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten dat het hoofdgebouw van het klooster, rekening houdend met de bestemming van het plangebied, zou worden aangepast, mede gezien de bouwkundige staat en constructie van het hoofdgebouw.
9.1. Dit betoog faalt. Voor zover het, gezien de bouwkundige staat en constructie van het hoofdgebouw van het klooster, onder het oude planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten dat het hoofdgebouw zou worden aangepast, laat dat onverlet dat het mogelijk was dat gebouw te slopen en nieuwbouw in het plangebied op te richten. Aan de bouwkundige staat en constructie van dat gebouw kan derhalve niet de betekenis worden gehecht die [appellant A] en [appellant C] daaraan wensen toe te kennen.
10. [appellant A] en [appellant C] betogen voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat de adviezen van Gloudemans onzorgvuldig tot stand zijn gekomen dan wel zodanige gebreken bevatten dat de besluitvorming daarop niet mocht worden gebaseerd. Daartoe voeren zij aan dat in die adviezen onvoldoende rekening is gehouden met de nadelige gevolgen van het besluit van 4 maart 2008. Voorts voeren zij aan dat daarin niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarden van de woningen onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering van de woningen zijn vastgesteld.
10.1. Uit de adviezen van Gloudemans blijkt dat de door [appellant A] en [appellant C] gestelde schadefactoren, waaronder de toename van de overlast en schaduwwerking en de aantasting van de privacy, het uitzicht en de situeringswaarde van de woningen, bij de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime zijn betrokken. Uit de taxatierapporten van Wolters valt niet af te leiden dat Gloudemans het gewicht van de schadefactoren heeft onderschat.
Uit de adviezen van Gloudemans blijkt dat de waarden van de woningen onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering van de woningen zijn vastgesteld door een taxateur die van zijn bevindingen taxatierapporten heeft opgesteld. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming is voldaan.
Dat Wolters de waarden van de woningen onder het oude en het nieuwe planologische regime lager dan Gloudemans heeft getaxeerd, betekent niet - voor zover de verschillen tussen de taxaties niet binnen in beginsel aanvaardbare marges vallen - dat het college de adviezen van Gloudemans niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen, omdat daaruit nog niet volgt dat de door Gloudemans getaxeerde waarden niet juist zijn. In dit verband is van belang dat de taxatierapporten van Wolters niet kenbaar van de door Gloudemans gemaakte vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime uitgaan.
Dat, zoals [appellant A] stelt, Gloudemans zijn woning ten onrechte als vrijstaand heeft omschreven, leidt niet tot een ander oordeel. Dit is een kennelijke vergissing die voor de conclusies van het advies in zijn zaak geen betekenis heeft.
Het betoog faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 oktober 2013
452.