Uitspraak
201107256/1/A2.
Datum uitspraak: 25 april 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Park Vastgoed B.V. (hierna: Park Vastgoed), gevestigd te Uden,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 20 mei 2011 in zaken nrs. 09/2358, 09/2424 en 09/2426 in het geding tussen:
Park Vastgoed
en
het college van burgemeester en wethouders van Bladel.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 oktober 2008 heeft het college aan [belanghebbende A] € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek om planschadevergoeding tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend. Bij besluit van 4 november 2008 heeft het college aan [belanghebbende B] € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek om planschadevergoeding tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend. Bij besluit van 4 november 2008 heeft het college aan [belanghebbende C] € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek om planschadevergoeding tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij onderscheiden besluiten van 21 april 2009 heeft het college de door Park Vastgoed daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 mei 2011, verzonden op 23 mei 2011, heeft de rechtbank de door Park Vastgoed daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Park Vastgoed bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 1 juli 2011, hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[belanghebbende A] en [belanghebbende B] hebben een schriftelijke zienswijze ingediend.
[belanghebbende A] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 maart 2012, waar het college, vertegenwoordigd door M.P.A. van Dijk-Huijbregts en C.E.J.M. van Hintum, beiden werkzaam bij de gemeente, is verschenen. Voorts is ter zitting [belanghebbende A] als partij gehoord. Park Vastgoed is met bericht van verhindering niet verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 juli 2008 luidde, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. Bij besluit van 23 september 2005 heeft het college aan Park Vastgoed met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de WRO vrijstelling van de in het bestemmingsplan 'Omgeving Raadhuis' van 26 november 1985 (hierna: het bestemmingsplan) ter zake gestelde voorschriften verleend voor het realiseren van een appartementencomplex, bestaande uit vier onderling verbonden appartementengebouwen van ieder vier bouwlagen, op een perceel, plaatselijk bekend als Arnold van Rodelaan 1 te Hapert (hierna: het perceel). Het perceel, dat vroeger de locatie van het gemeentehuis was, heeft meerdere bestemmingen. Op de plaats van het voormalige gemeentehuis is het bestemd voor openbare en bijzondere doeleinden en voor het overige is het bestemd voor verkeersdoeleinden of openbaar groen met landschappelijke betekenis.
2.4. Park Vastgoed, de aanvrager van de vrijstelling, heeft met de gemeente Bladel op 6 september 2005 een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen vergoedingen van planschade als gevolg van de vrijstelling voor haar rekening te nemen.
2.5. [belanghebbende A] was ten tijde van de inwerkingtreding van het besluit van 23 september 2005 eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Hapert, [belanghebbende B] was destijds eigenaar van de woning aan de [locatie 2] te Hapert en [belanghebbende C] was destijds eigenaar van de woning aan de [locatie 4] te Hapert. Bij onderscheiden brieven hebben zij het college verzocht om vergoeding van de planschade die zij als gevolg van het besluit van 23 september 2005 stellen te hebben geleden. Aan de verzoeken is ten grondslag gelegd dat het realiseren van het appartementencomplex, op het dichtbij de onderscheiden woningen gelegen perceel, het uitzicht en de privacy heeft aangetast en tot meer overlast heeft geleid.
2.6. Het college heeft advies gevraagd aan Houdringe. In onderscheiden adviezen heeft Houdringe uiteengezet dat ten gevolge van het besluit van 23 september 2005 de bebouwingsmogelijkheden wat betreft de bouwmassa, de goothoogte en het aantal bouwlagen beduidend zijn toegenomen en de bebouwing ook dichterbij de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] kan worden opgericht, waardoor het uitzicht vanuit deze woningen zal verslechteren en de zonlichttoetreding zal afnemen. Voorts is in deze adviezen uiteengezet dat, ten gevolge van dat besluit, die bebouwing voor woondoeleinden kan worden gebruikt. Daardoor is de privacy in de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] afgenomen, gezien de mogelijkheid een inkijkbiedende bebouwing te realiseren op een zodanige afstand, dat van daaruit een goed onderscheidend en onbelemmerd zicht op deze woningen ontstaat. Tevens is de geluidsbelasting licht toegenomen, gezien de intensivering van het gebruik van het perceel, omdat de bewoners van de appartementen ter plaatse permanent aanwezig zijn. Daar staat tegenover dat het onder het nieuwe planologische regime niet meer mogelijk is een publieke voorziening te realiseren en dat het aantal verkeersbewegingen zal afnemen. Volgens Houdringe heeft het besluit van 23 september 2005 ertoe geleid dat [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] per saldo in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat zij planschade lijden. In de onderscheiden adviezen is vermeld dat ten tijde van de inwerkingtreding van dat besluit de waarde van de woning van [belanghebbende A] van een bedrag in de orde van grootte van € 560.000,00 naar een bedrag in de orde van grootte van € 540.000,00 is gedaald, dat de waarde van de woning van [belanghebbende B] van een bedrag in de orde van grootte van € 580.000,00 naar een bedrag in de orde van grootte van € 565.000,00 is gedaald en dat de waarde van de woning van [belanghebbende C] van een bedrag in de orde van grootte van € 390.000,00 naar een bedrag in de orde van grootte van € 370.000,00 is gedaald.
Het college heeft de adviezen van Houdringe aan de besluiten van 28 oktober 2008 en 4 november 2008 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
2.7. Park Vastgoed betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het gebruik van het perceel ten behoeve van een gemeentehuis als maximale invulling van de bestemming kan worden gezien en dat een ander, intensiever gebruik van het perceel met voor [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] nadeliger gevolgen onder het oude regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uit te sluiten. Daartoe voert Park Vastgoed aan dat een gebruik als militaire kazerne of penitentiaire inrichting krachtens het bestemmingsplan mogelijk is en tot meer overlast zou hebben geleid dan een gebruik als gemeentehuis.
2.7.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010 in zaak nr.
200905785/1/H2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
200905785/1/H2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
2.7.2. In de overweging waartegen het betoog zicht richt, heeft de rechtbank kennelijk bedoeld dat gebruik van het perceel, voor zover bestemd voor openbare en bijzondere doeleinden, ten behoeve van een gemeentehuis kan worden gezien als de maximale invulling van de onder het oude planologische regime bestaande gebruiksmogelijkheden.
2.7.3. Ingevolge de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften zijn gronden met een bestemming voor openbare en bijzondere doeleinden bestemd ten dienste van overheidsinstellingen en het daarmee samenhangend gebruik van grond en opstallen. In de onderscheiden adviezen van Houdringe is vermeld dat het, gelet op deze bestemming, onder het oude planologische regime mogelijk was een overheidsgebouw, zoals bijvoorbeeld een ziekenhuis, een brandweerkazerne, een school of een gemeentehuis, te realiseren en dat dit overlast had kunnen veroorzaken. Uit de adviezen valt af te leiden dat andere mogelijkheden dan gebruik ten behoeve van een gemeentehuis bij de planologische vergelijking zijn betrokken. Park Vastgoed heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bedoelde mogelijkheden voor gebruik ten behoeve van een penitentiaire inrichting of een militaire kazerne, voor zover niet uitgesloten door de van toepassing zijnde milieuregelgeving, tot meer overlast dan gebruik ten behoeve van een gemeentehuis hadden kunnen leiden en dat dit betekenis voor de uitkomst van de planologische vergelijking heeft.
Het betoog faalt.
2.8. Park Vastgoed betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gelet op de hoogte van het appartementencomplex en de oostelijke ligging ervan ten opzichte van de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C], enige schaduwwerking aannemelijk is. Daartoe voert zij aan, voor zover thans van belang, dat die schaduwwerking niet door het appartementencomplex is veroorzaakt, maar door de talrijke hoge bomen die voor de woningen staan.
2.8.1. Dit betoog faalt evenzeer. Dat de bomen op gronden met een bestemming voor openbaar groen met landschappelijke betekenis staan, zodat hiermee in de planologische vergelijking rekening mag worden gehouden, laat onverlet dat de invloed van de bomen op de zonlichttoetreding seizoensgebonden is. Dat de rechtbank, in navolging van Houdringe, enige schaduwwerking door het appartementencomplex aannemelijk heeft geacht, is derhalve niet onjuist.
2.9. Park Vastgoed betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat aannemelijk is dat de bouw en het gebruik van het appartementencomplex, gezien de leefrichting en de situering van de balkons, voor [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] tot een verlies aan privacy en tot meer overlast heeft geleid. Daartoe voert zij aan dat, gelet op de gebruiksmogelijkheden onder het bestemmingsplan, een vergelijkbaar verlies aan privacy onder het oude planologische regime mogelijk was, dat vanuit de appartementen en balkons geen volledige inkijk in de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] mogelijk is en dat de gronden tussen het appartementencomplex en de woningen een openbare functie hebben, waardoor de privacy van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] onder het oude planologische regime in belangrijke mate kon worden aangetast. Voorts voert zij aan dat, gelet op de gebruiksmogelijkheden onder het bestemmingsplan, een vergelijkbaar niveau van overlast onder het oude planologische regime mogelijk was en dat overlast ook kan ontstaan door het gebruik van de tussen het appartementencomplex en de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] gelegen gronden.
2.9.1. De rechtbank heeft aan haar oordeel over het verlies aan privacy en de toename van de overlast ten grondslag gelegd dat ingevolge het bestemmingsplan geen bebouwing voor woondoeleinden is toegestaan, dat de balkons uitzicht op de voortuin en woonkamer van de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] bieden en dat de gerealiseerde bebouwing hoger is en op kortere afstand van die woningen gelegen is dan op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.
De Afdeling onderschrijft dat oordeel en de daarvoor door de rechtbank gegeven onderbouwing. Dat, zoals Park Vastgoed in hoger beroep stelt, de appartementen zich niet recht tegenover de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] bevinden, laat onverlet dat de bewoners van die appartementen in enige mate permanent uitzicht op de voortuin en woonkamer van die woningen hebben. Dat de gronden tussen het appartementencomplex en de woningen een openbare functie hebben, betekent verder niet dat onder het oude planologische regime een vergelijkbaar verlies aan privacy mogelijk was. Verder berust het betoog over de mate van overlast onder het oude planologische regime op de onjuiste veronderstelling dat gebruik van het perceel, voor zover bestemd voor openbare en bijzondere doeleinden, ten behoeve van een gemeentehuis niet kan worden gezien als de maximale invulling van de onder het oude planologische regime bestaande gebruiksmogelijkheden. Met dat betoog zijn geen concrete aanknopingspunten gegeven, als bedoeld in 2.7.1. van deze uitspraak, voor twijfel aan de juistheid van de conclusie van Houdringe dat, gezien de intensivering van het gebruik van het perceel, de overlast licht is toegenomen.
Het betoog faalt.
2.10. Park Vastgoed betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de krachtens het bestemmingsplan bestaande bebouwingsmogelijkheden voor de voor verkeersdoeleinden of openbaar groen met landschappelijke betekenis bestemde gronden tussen het perceel en de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C], geen ernstig effect op het uitzicht vanuit deze woningen hebben. Daartoe voert zij aan dat deze bebouwingsmogelijkheden het uitzicht op het appartementencomplex in significante mate kunnen verminderen of belemmeren. Voorts voert zij aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de afstand van de woning aan de [locatie 4] tot het dichtstbijzijnde bebouwingsvlak met een bestemming voor openbare en bijzondere doeleinden 49 m bedraagt.
2.10.1. In de onderscheiden adviezen van Houdringe is, in verband met de bebouwingsmogelijkheden op de gronden tussen het perceel en de woningen, uiteengezet dat geen bebouwing was te realiseren die het uitzicht van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] in ernstige mate had kunnen verhinderen. Met het betoog in hoger beroep, dat niet meer is dan een ontkenning van dat standpunt, zijn geen concrete aanknopingspunten gegeven, als bedoeld in 2.7.1. van deze uitspraak, voor twijfel aan de juistheid van dat standpunt. Bij deze stand van zaken bestaat geen grond voor het oordeel dat het college dat standpunt niet aan de besluiten ten grondslag had mogen leggen.
Gezien de door het college in beroep overgelegde plankaart, bedraagt de afstand tussen de woning aan de [locatie 4] en het dichtstbijzijnde bebouwingsvlak met een bestemming voor openbare en bijzondere doeleinden niet, zoals de rechtbank heeft overwogen, 49 m, maar 39 m. Dit laat onverlet dat Park Vastgoed niet aannemelijk heeft gemaakt dat Houdringe die afstand verkeerd heeft berekend en dat dit betekenis voor de uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking heeft.
Het betoog faalt.
2.11. Park Vastgoed betoogt ten slotte dat de rechtbank, door te overwegen dat Houdringe het vervallen van de mogelijkheid een publieke voorziening te realiseren als een positief effect van de planologische wijziging in aanmerking heeft genomen, heeft miskend dat Houdringe hiermee in feite heeft erkend dat een publieke voorziening een negatiever effect om de omgeving heeft dan een woonvoorziening. In dit verband voert zij tevens aan dat de rechtbank heeft miskend dat de situeringswaarde van de woningen van [belanghebbende A], [belanghebbende B] en [belanghebbende C] is verbeterd door het vervallen van de openbare functie van het perceel.
2.11.1. Dat betoog faalt evenzeer. Dat gebruik van een gebouw ten behoeve van een publieke voorziening overlast kan veroorzaken, zodat het vervallen van deze gebruiksmogelijkheid in zoverre in het voordeel van omwonenden is, betekent op zichzelf niet dat omwonenden bij het realiseren van een andere gebruiksmogelijkheid, zoals woondoeleinden, in andere opzichten niet slechter af kunnen zijn.
2.12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient, met verbetering van de gronden waarop deze rust, te worden bevestigd.
2.13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 25 april 2012
452.