Uitspraak
201106417/1/A2.
Datum uitspraak: 29 februari 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Oss,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 26 april 2011 in zaak nr. 08/296 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Oss.
1. Procesverloop
Bij besluit van 11 november 2004 heeft de raad een verzoek van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 november 2007 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 april 2011, verzonden op 27 april 2011, heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 15 november 2007 vernietigd, het besluit van 11 november 2004 herroepen, aan [appellant] een schadevergoeding toegekend van € 2.280,00, te vermeerderen met wettelijke rente met ingang van 3 juni 2003 tot aan de dag der uitbetaling en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 6 juni 2011, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 27 juli 2011.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 februari 2012, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door ing. J.P.F.M. van Kuijk, werkzaam bij Aedesco consultancy te Eindhoven, en de raad, vertegenwoordigd door mr. P.W.H. Huijs, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de raad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de indiener van dat verzoek in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellant] is eigenaar van een perceel met woning, plaatselijk bekend [locatie] te Oss. Hij heeft de raad bij brief van 2 juni 2003, bij de gemeente ingekomen op 3 juni 2003, verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te lijden vanwege het nieuwe planologische regime, zoals neergelegd in het bestemmingsplan "Zeeheldenbuurt-Noord", dat op 8 maart 2002 is vastgesteld en op 6 december 2002 onherroepelijk is geworden. Ingevolge dit bestemmingsplan rust op de gronden, direct grenzend aan de achterzijde van het perceel van [appellant], de bestemming "woondoeleinden in de bestemmingscategorie EO, bouwklasse III". Ingevolge artikel 6 van de planvoorschriften mogen op deze gronden hoofdgebouwen - vrijstaande of halfvrijstaande eengezinshuizen - worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van 9 m.
Voorheen was hier van kracht het bestemmingsplan "Zuid", dat is vastgesteld op 28 oktober 1966, inclusief de op 7 september 1990 vastgestelde 27e partiële herziening. Ingevolge dat plan rustte op deze gronden de bestemming "verzorgend handels- en/of nijverheidsbedrijf I". Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, waren deze gronden bestemd voor verzorgende handels- en/of nijverheidsbedrijven en kantoren, dat wil zeggen handels- en/of bedrijfsactiviteiten, zoals productie-, opslag-, en ambachtelijke bedrijven, groot- en tussenhandel, een en ander met uitsluiting van detailhandel en horeca-activiteiten, en met dien verstande dat zulks niet in strijd mag zijn met de milieuzonering. Op deze gronden mochten tot op de perceelsgrens bedrijfsgebouwen en andere bouwwerken worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van 3,5 m, onderscheidenlijk 4,5 m. Met toepassing van artikel 19, tweede lid, onder b, van de planvoorschriften kon van deze hoogtes vrijstelling worden verleend tot maximaal 4,5 m, respectievelijk 7 m, voor zover die niet zou leiden tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu (hierna: de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Zuid). Voorts rustte ingevolge het bestemmingsplan Zuid op de gronden schuin achter het perceel van [appellant] de bestemming "garages".
2.4. Ter onderbouwing van zijn verzoek om planschade heeft [appellant] een taxatierapport van Van der Vleuten-Raadgevers BV van 20 mei 2003 overgelegd. Dit rapport concludeert dat [appellant] planologisch nadeel ondervindt van het nieuwe bestemmingsplan. Dit nadeel is getaxeerd op € 17.500,00. Onder verwijzing naar het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van juli 2004, dat concludeert dat [appellant] door het nieuwe bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger positie komt te verkeren, heeft de raad het verzoek bij besluit van 11 november 2004 afgewezen.
Bij uitspraak van 7 juli 2006, in zaak nr. 05/1949, heeft de rechtbank een eerder besluit op bezwaar van 31 maart 2005 vernietigd. De rechtbank heeft in deze uitspraak overwogen dat uit het advies van de SAOZ van juli 2004 niet blijkt dat deze zich er rekenschap van heeft gegeven dat de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Zuid in zoverre geclausuleerd is, dat aan de toepassing ervan de voorwaarde is gesteld dat deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu. Dat van een dergelijke aantasting sprake kan zijn, indien op [appellant'] perceelsgrens een bedrijfsgebouw zou worden opgericht met een goot- en nokhoogte van 4,5 respectievelijk 7 m, heeft de rechtbank niet bij voorbaat uitgesloten geacht. Op grond daarvan heeft de rechtbank geoordeeld dat de raad het advies van de SAOZ niet aan het besluit 31 maart 2005 ten grondslag heeft mogen leggen. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.
De raad heeft de SAOZ om nader advies gevraagd. In het advies van 5 april 2007 handhaaft de SAOZ de conclusie van het advies van juli 2004.
In de aangevallen uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat het nadere advies van de SAOZ onvoldoende steun biedt voor de daarin getrokken conclusie dat binnen het oude planologische regime een maximale planologische invulling met bedrijvigheid tot op de achterperceelsgrens van [appellant] niet onwaarschijnlijk is. Dit brengt mee dat het besluit op bezwaar van 15 november 2007 niet is voorzien van een deugdelijke motivering, aldus de rechtbank.
Teneinde het geschil tussen partijen finaal te kunnen beslechten heeft de rechtbank F.A.H. van Schijndel, taxateur, om advies gevraagd. In zijn taxatierapport van 27 juli 2009, nader toegelicht bij brief van 3 november 2009, komt Van Schijndel tot de conclusie dat de waarde van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Zeeheldenbuurt-Noord met € 22.800,00 is verminderd. Bij de bepaling van dit bedrag is hij ervan uitgegaan dat toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Zuid zou hebben geleid tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu van [appellant]. Tevens heeft hij hierbij betrokken de omstandigheid dat de bestemming in de omgeving van het perceel van [appellant] is gewijzigd van een licht industriële in een bestemming voor uitsluitend woondoeleinden.
In reactie hierop heeft de raad een rapport van J. van der Burgt van adviesbureau Gloudemans van 20 april 2010 overgelegd. Volgens Van der Burgt heeft genoemde wijziging van de bestemming van de gronden grenzend aan het perceel van [appellant] van lichte industrie in wonen een positieve invloed op de waarde van de woning. De overlast die inherent is aan het gebruik van panden voor lichte industrie komt daarmee namelijk te vervallen. Daarnaast heeft deze functiewijziging een positieve uitstraling op de situeringwaarde van het object. Hoewel gesteld zou kunnen worden dat het college onder de vigeur van het bestemmingsplan Zuid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen vrijstelling zou hebben verleend voor een bouwwerk op de achterste perceelsgrens met een goot- en nokhoogte van 4,5 m, onderscheidenlijk 7 m, is het niet onaannemelijk dat het college vrijstelling zou hebben verleend voor een bouwwerk van deze afmetingen op een grotere afstand van de perceelsgrens van [appellant], aldus Van der Burgt. Ondanks dat woonbebouwing in het bestemmingsplan Zeeheldenbuurt-Noord op grotere afstand is komen liggen dan de bebouwing die ingevolge het bestemmingsplan Zuid was toegestaan, ontstaat volgens Van der Burgt enige extra aantasting van privacy, omdat vanuit de verdieping van de woningen zicht ontstaat in de achtertuin van [appellant]. Het genoemde voordeel tegen het genoemde nadeel afwegend, komt Van der Burgt tot de conclusie dat [appellant] per saldo niet in een planologisch verslechterde positie is komen te verkeren.
In de aangevallen uitspraak heeft de rechtbank overwogen dat, gelet op het gestelde in het rapport van Van der Burgt over de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Zuid, niet zonder meer kan worden aangenomen dat toepassing van die bevoegdheid in het geheel niet mogelijk moet worden geacht. Gelet hierop kan zij voor de omvang van de planschade niet - geheel - afgaan op het rapport van Van Schijndel, aldus de rechtbank. De rechtbank heeft het niet onaannemelijk geacht dat de wijziging van een licht industriële bestemming in een woonbestemming in het algemeen een positief effect heeft op de waarde van de omliggende percelen, maar dit betekent volgens haar niet dat hiermee de negatieve gevolgen die de planologische wijziging evenzeer meebrengt geheel en al teniet worden gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat de aanwezigheid van woonbebouwing op de achter [appellant'] perceel gelegen gronden een nadeliger invloed op zijn privacy zal hebben dan de aanwezigheid van lichte bedrijvigheid, zodat het rapport van Van der Burgt evenmin gevolgd kan worden.
De rechtbank heeft aanleiding gezien, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, zelf in de zaak te voorzien. Hierbij heeft zij het in het rapport van Van Schijndel genoemde bedrag van € 22.800,00 als uitgangspunt genomen. Gelet op hetgeen in het rapport van Van der Burgt met betrekking tot het rapport van Van Schijndel is opgemerkt, heeft de rechtbank termen aanwezig geacht om het door [appellant] geleden planologisch nadeel vast te stellen op 10% van dit bedrag, zijnde € 2.800,00. Aan dit percentage heeft de rechtbank de veronderstelling ten grondslag gelegd dat het positieve effect van de planologische wijziging weliswaar het negatieve effect niet geheel compenseert, doch dat per saldo het nadeel geringer is dan Van Schijndel aanneemt en ook de SAOZ, wat verder van haar bevindingen ook zij, het positieve effect van de planologische wijziging aanmerkelijk groter inschat dan Van Schijndel.
2.5. Aangezien [appellant] in zijn hoger beroep uitsluitend opkomt tegen het oordeel van de rechtbank over de hoogte van de hem toekomende schadevergoeding en het college tegen de uitspraak geen hoger beroep heeft ingesteld, komt de Afdeling niet toe aan het betoog van het college in het verweerschrift inhoudende dat - anders dan de rechtbank heeft overwogen - geen sprake is van planologische verslechtering.
2.6. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door de vergoeding van planschade vast te stellen op 10% van het door Van Schijndel begrote schadebedrag van € 22.800,00, de schade op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Onder verwijzing naar het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van J.A.P. Luijendijk van adviesbureau 't Witte Huis van juli 2011 voert [appellant] aan dat de schadevaststelling door de rechtbank niet op een taxatie berust.
2.6.1. In het rapport van Luijendijk wordt de door de rechtbank omschreven planologische situatie onderschreven. Verder concludeert Luijendijk met Van der Burgt dat het niet onaannemelijk is dat toepassing zou worden gegeven aan de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Zuid om de realisering van een gebouw met een goot- en nokhoogte van 4,5 m, respectievelijk 7 m op grotere afstand vanaf de achterperceelsgrens van [appellant]. Gelet op de situering van de woningen in het nieuwe planologische regime op een afstand van 14 meter van de perceelsgrens en de daardoor sterk toegenomen mogelijkheid van inkijk in de achtertuin en de woning, wordt de privacy aangetast, aldus Luijendijk. Hij is voorts met Van Schijndel en Van der Burgt van opvatting dat de wijzing in een woonbestemming een positief effect op de waarde van de woning heeft. Luijendijk taxeert de schade vervolgens op € 8.000,00, waarin is inbegrepen een voordeel van € 2.000,00 wegens verbetering van het karakter van de woonomgeving door de wijziging van een bedrijfsmatige bestemming in een woonbestemming.
2.6.2. Zoals in 2.4 is vermeld, heeft de rechtbank overwogen dat zij voor de vaststelling van de omvang van de planschade niet geheel kon afgaan op het rapport van Van Schijndel. De rechtbank heeft bij de vaststelling van de schadevergoeding in aanmerking genomen dat het bestemmingsplan Zeeheldenbuurt-Noord voor [appellant] als nadeel een extra aantasting van de privacy en als voordeel een hogere situeringswaarde door wijziging in een woonbestemming met zich brengt en heeft het planologisch nadeel per saldo gering geoordeeld, in ieder geval beduidend geringer dan door Van Schijndel is aangenomen. De Afdeling kan zich met die overweging verenigen. Daarvan uitgaande en rekening houdend met de door Van Schijndel getaxeerde waarde van de woning voorafgaande en na de planologische wijziging, heeft de rechtbank het door [appellant] ten gevolge van dit bestemmingsplan ondervonden planologisch nadeel - gelet op de duur en het verloop van de procedure en de overige in de procedure uitgebrachte adviezen en taxatierapporten - ex aequo et bono geschat, en wel op 10% van het verschil tussen die twee getaxeerde waarden, zijnde € 2.800,00. Ook daarmee kan de Afdeling zich verenigen. Uit het in 2.6.1. overwogene volgt dat Luijendijk met de rechtbank op vrijwel gelijke gronden tot de conclusie komt dat er per saldo een planologisch nadeel resteert. De enkele omstandigheid dat Luijendijk dit nadeel op het hogere bedrag van € 8.000,00 heeft getaxeerd, betekent niet dat de schatting van de rechtbank voor onjuist moet worden gehouden. Daarbij is van betekenis dat het verschil tussen dit bedrag en de taxatie van Luijendijk, gerelateerd aan de waarde van de woning vóór de planologische wijziging, binnen in beginsel aanvaardbare marges valt. De rechtbank heeft de schade van [appellant] derhalve niet op een te laag bedrag vastgesteld.
Het betoog faalt.
2.7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. C.J. Borman en dr. M.W.C. Feteris, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Meurs-Heuvel, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Van Meurs-Heuvel
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 29 februari 2012
47-710.