Uitspraak
201105155/1/H2.
Datum uitspraak: 18 januari 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Voorburg, gemeente Leidschendam-Voorburg,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 21 maart 2011 in zaak nr. 08/7788 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Delft.
1. Procesverloop
Bij besluit van 23 februari 2006 heeft de raad een verzoek van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 september 2008 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 maart 2011, verzonden op 30 maart 2011, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 2 mei 2011, hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 januari 2012, waar [appellant], in persoon, en de raad, vertegenwoordigd door mr. D.J.T. van Rees, werkzaam bij de gemeente Delft, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 september 2005 luidde, kent de gemeenteraad een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. [appellant] en zijn echtgenote hebben op 18 juni 1985 het appartementsrecht verkregen van de winkel en opkamer op de begane grond en de berging in het souterrain van de onroerende zaak aan de [locatie] te Delft (hierna: het pand). Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de onder het bestemmingsplan Komplan 1976 (hierna: het oude bestemmingsplan) voor het pand bestaande gebruiksmogelijkheden voor dienstverlening en (winkelondersteunende) horeca onder het bestemmingsplan Binnenstad (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), dat in oktober 2003 in werking is getreden, zijn komen te vervallen en dat dit de waarde van het pand heeft verminderd.
2.4. Niet in geschil is dat de planologische wijziging voor [appellant] tot een planologische verslechtering heeft geleid. Partijen zijn uitsluitend verdeeld over het antwoord op de vraag of de planologische verslechtering tot planschade heeft geleid.
2.5. De raad heeft advies gevraagd aan ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud). Volgens een advies van Oranjewoud van 4 juli 2008 is niet aannemelijk dat de door [appellant] gestelde waardevermindering van het pand een gevolg is van de planologische verslechtering. Daartoe is in het advies uiteengezet dat de huurwaarde van een bedrijfspand niet slechts door de gebruiksmogelijkheden ervan wordt bepaald, maar tevens door de bouwkundige staat en locatie ervan, de grootte van het verzorgingsgebied, de mogelijkheid tot bevoorrading, de opslagcapaciteit, de parkeervoorzieningen in de nabijheid en de bereikbaarheid, als ook door marktontwikkelingen, economische verwachtingen en belastingmaatregelen. In dit verband acht Oranjewoud met name van belang dat het pand een beperkte breedte en vloeroppervlakte heeft, dat aannemelijk is dat de gebruiksbeperkingen als gevolg van de bouwkundige karakteristiek meer van invloed zijn op de waarde van het pand dan de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan en dat het pand onder het nieuwe bestemmingsplan nog steeds een courant object is, waarvoor voldoende gebruiksmogelijkheden bestaan. Voorts is in het advies vermeld dat op basis van een huurwaardeberekening naar het prijspeil per oktober 2003 met gebruik van de discounted cash flow-methode geen waardevermindering was te verwachten.
De raad heeft dit advies gevolgd en aan zijn besluit van 25 september 2008 ten grondslag gelegd.
2.6. In beroep heeft de rechtbank, op de voet van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. Volgens een deskundigenverslag van de StAB van 21 mei 2010 bestaat geen grond voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van Oranjewoud.
2.7. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gezien het deskundigenverslag van de StAB, geen grond bestaat voor het oordeel dat de raad het besluit van 25 september 2008 ten onrechte op het advies van Oranjewoud heeft gebaseerd. Daartoe voert hij aan, samengevat weergegeven en voor zover thans van belang, dat Oranjewoud ten onrechte de gevolgen van de beperking van de gebruiksmogelijkheden voor horeca niet heeft bezien, geen vergelijking heeft gemaakt tussen de waarde van het pand onder het oude bestemmingsplan bij gebruik voor (winkelondersteunende) horeca en de waarde onder het nieuwe bestemmingsplan bij gebruik voor detailhandel, en bij de huurwaardeberekening van het pand geen referentiepanden heeft gebruikt. Voorts voert hij aan dat ingevolge de WRO niet is vereist dat hij zijn stellingen met een deskundigenrapport aannemelijk maakt.
2.7.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 3 maart 2010 in zaak nr.
200905785/1/H2, BR 2010, p. 459) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
200905785/1/H2, BR 2010, p. 459) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
2.7.2. Het advies van Oranjewoud biedt op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [appellant] door de planologische wijziging geen schade, in de vorm van waardevermindering van het pand, heeft geleden. Uit het advies valt af te leiden dat met de beperking van de gebruiksmogelijkheden van het pand voor horeca als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan rekening is gehouden. Oranjewoud heeft aan de hand van de zogenoemde discounted cash flow-methode een huurwaardeberekening voor het prijspeil per oktober 2003 gemaakt. Dat Oranjewoud, voor het berekenen van de gestelde waardevermindering, ook een andere taxatiemethode had kunnen toepassen, betekent niet dat de thans gevolgde methode in zijn algemeenheid onjuist is of in dit bijzondere geval tot een onjuist resultaat heeft geleid. Daarbij is van belang dat [appellant] geen deskundigenrapport heeft overgelegd waarin het rapport van Oranjewoud gemotiveerd is bestreden. Het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van Hof van Delft makelaardij van 2 november 2010 is daartoe onvoldoende. Dat [appellant] het met het advies van Oranjewoud niet eens is en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat het door Oranjewoud verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en de raad de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan het besluit van 25 september 2008 ten grondslag had mogen leggen. Daarbij is van belang dat deze conclusie in het deskundigenverslag van de StAB is onderscheven.
Het betoog faalt.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. C.J. Borman en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 18 januari 2012
452.